Heizkostenabrechnung 2026: verstehen und vergleichen

Die Heizkostenabrechnung 2026 betrifft bei den meisten Mietern das Kalenderjahr 2025 und muss dir spätestens bis zum 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Um sie zu verstehen, brauchst du vier Angaben: die Gesamtkosten des Hauses, den Verteilerschlüssel (etwa 30 Prozent nach Fläche, 70 Prozent nach Verbrauch), deinen Verbrauch und die CO2-Aufteilung. Ob deine Kosten hoch sind, siehst du im Vergleich mit dem Vorjahr, mit dem Betriebskostenspiegel und mit dem Heizspiegel. Hier erfährst du, wie du die Abrechnung liest, einordnest und Schritt für Schritt prüfst.

Wann kommt die Heizkostenabrechnung 2026?

Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dir bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB):

• Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2025: Zugang spätestens am 31.12.2026.
• Abrechnungszeitraum 01.07.2025 bis 30.06.2026: Zugang spätestens am 30.06.2027.

Kommt die Abrechnung später, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben muss er dir trotzdem auszahlen. Weil Messdienste die Werte erst ablesen und berechnen müssen, kommen viele Heizkostenabrechnungen im Frühjahr oder Sommer des Folgejahres. Sind in deiner Wohnung fernablesbare Geräte eingebaut, bekommst du schon während des Jahres monatliche Verbrauchsinformationen (§ 6a HeizkostenV) und kannst deinen Verbrauch früh einschätzen.

So liest du die Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung kommt oft als eigenes Blatt des Messdienstes zur Nebenkostenabrechnung. Diese Angaben solltest du finden:

1. Gesamtkosten der Heizanlage: Brennstoff oder Wärmelieferung, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger-Messung, Kosten der Verbrauchserfassung.
2. Aufteilung auf Heizung und Warmwasser: bei einer gemeinsamen Anlage mit dem Anteil, der auf das Warmwasser entfällt (§ 9 HeizkostenV).
3. Verteilerschlüssel: welcher Anteil nach Fläche (Grundkosten) und welcher nach Verbrauch (Verbrauchskosten) verteilt wird, jeweils mit dem Betrag je m² und je Einheit.
4. Deine Werte: Wohnfläche, Ablesewerte der Heizkostenverteiler oder Wärmezähler, Warmwasserverbrauch.
5. CO2-Kosten: Einstufung des Gebäudes nach dem Stufenmodell, Anteil von Vermieter und Mieter, Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).
6. Vorauszahlungen und Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben.

Wird nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, muss der Vermieter dir mit der Abrechnung außerdem Informationen zugänglich machen, etwa zum Energieträger, zu den erhobenen Steuern und Abgaben, zu den Entgelten für Geräte und Ablesung, einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer und einen grafischen, witterungsbereinigten Vergleich mit deinem Vorjahresverbrauch (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV).

Wie Grund- und Verbrauchskosten zusammenspielen, erklärt der Ratgeber Grundkosten und Verbrauchskosten der Heizung.

Heizkosten vergleichen: Betriebskostenspiegel und Heizspiegel

Rechne zuerst deinen Wert je Quadratmeter aus: Heiz- und Warmwasserkosten ÷ Wohnfläche ÷ Monate. Beispiel: 1.200 Euro ÷ 65 m² ÷ 12 = 1,54 Euro je m² und Monat.

Betriebskostenspiegel: Der Deutsche Mieterbund weist für Heizung und Warmwasser im Abrechnungsjahr 2024 im Bundesschnitt 1,32 Euro je m² und Monat aus, die Spanne reicht von 0,46 bis 2,18 Euro. Das ist ein Durchschnitt über alle Gebäude und Energieträger und sagt nichts darüber, was in deinem Haus angemessen ist.

Heizspiegel: Genauer ist der Heizspiegel der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Er vergleicht Heizkosten und Heizenergieverbrauch je Quadratmeter getrennt nach Energieträger und Größe des Gebäudes und ordnet die Werte in Stufen von niedrig bis zu hoch ein. Du brauchst dafür deine Heizkosten, den Energieverbrauch des Gebäudes laut Abrechnung und die beheizte Fläche. Mit dem kostenlosen HeizCheck von co2online kannst du dein Gebäude online einordnen. Was der Heizspiegel ist, erklärt unser Glossar zum Heizspiegel. Eigene Vergleichswerte aus dem Heizspiegel nennen wir hier bewusst nicht, weil sie jährlich neu erscheinen.

Vorjahr: Der aussagekräftigste Vergleich ist oft deine eigene Abrechnung aus dem Vorjahr. Trenne dabei zwei Ursachen: Ist der Preis je kWh oder Liter gestiegen, oder die verbrauchte Menge des Hauses? Und hat sich dein Anteil an den Verbrauchseinheiten verändert?

Heizkosten zu hoch? Prüfschritte für Mieter

Schritt 1: Preis und Menge trennen

Steigen die Gesamtkosten des Hauses, liegt es entweder an höheren Energiepreisen oder an mehr Verbrauch, etwa in einem kalten Winter. Beides lässt sich aus den Belegen ablesen. Du hast Anspruch auf Einsicht in die Rechnungen des Versorgers und des Messdienstes, der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Schritt 2: Verteilerschlüssel kontrollieren

Nach Verbrauch müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verteilt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV), beim Warmwasser ebenso (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Ein 50/50-Schlüssel ist also grundsätzlich zulässig. Ausnahme: Ist dein Haus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1994 ungedämmt, wird es mit Öl oder Gas beheizt und sind die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt, sind genau 70 Prozent nach Verbrauch Pflicht (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Dann kannst du verlangen, dass nach diesem Schlüssel verteilt wird (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Dieser Fehler wird häufig übersehen.

Schritt 3: Kostenpositionen prüfen

Umlagefähig sind Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Reinigung, Schornsteinfeger-Messungen und die Kosten der Verbrauchserfassung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Nicht in die Heizkosten gehören Reparaturen, Ersatzteile, die Anschaffung einer neuen Heizung und Finanzierungskosten. Betriebsstrom darf nicht zusätzlich im Allgemeinstrom auftauchen.

Schritt 4: Fläche und Verbrauchswerte abgleichen

Stimmt deine Wohnfläche, stimmt die Gesamtfläche? Leerstehende Wohnungen gehören zur Gesamtfläche, ihren Grundkostenanteil trägt der Vermieter. Vergleiche die Ablesewerte in der Abrechnung mit deinen eigenen Notizen oder Fotos vom Ablesetag.

Schritt 5: Warmwasser prüfen

Bei einer gemeinsamen Anlage muss der Warmwasseranteil grundsätzlich mit einem Wärmezähler gemessen werden, die Rechenformel ist nur ausnahmsweise erlaubt (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Achte auch darauf, dass das Kaltwasser für das Warmwasser nicht doppelt berechnet wird, einmal in den Heizkosten und noch einmal in den Wasserkosten.

Schritt 6: CO2-Aufteilung und Fernablesung

Bei Gas, Öl und Fernwärme muss der Vermieter seinen CO2-Anteil abziehen und die Einstufung ausweisen. Sind noch Geräte eingebaut, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen sie bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Eine Checkliste für die ganze Nebenkostenabrechnung bietet der Fehler-Checker, ein Fragebogen zum Selbstprüfen. Wenn du die Abrechnung lieber hochladen und automatisch prüfen lassen willst, gibt es den KI-Check der Nebenkostenabrechnung: Der Prüfbericht mit 30 Prüfpunkten kostet ab 9,90 Euro einmalig. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Verteilung selbst nachrechnen kannst du mit dem Heizkostenrechner.

Kürzungsrecht: wann du kürzen darfst und wann nicht

Das Kürzungsrecht der Heizkostenverordnung ist kein Recht, bei jedem Fehler 15 Prozent abzuziehen. Es greift nur in bestimmten Fällen:

Wer ohne Grundlage kürzt, gerät in Zahlungsrückstand. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zum Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.

Was tun, wenn du einen Fehler findest?

1. Belege ansehen: Verlange Einsicht in Rechnungen, Ableseprotokolle und die Berechnung des Messdienstes.
2. Einwendungen schriftlich mitteilen: Du hast dafür zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Ist dir die Abrechnung am 15.10.2026 zugegangen, läuft die Frist bis zum 15.10.2027. Nenne die konkreten Punkte.
3. Zahlung nur im berechtigten Umfang: Den unstreitigen Teil einer Nachzahlung solltest du zahlen. Eine Zahlung ohne Vorbehalt ist allein noch kein Anerkenntnis der Abrechnung (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09), deine Einwendungen bleiben innerhalb der Frist möglich.
4. Kürzen nur mit Grundlage: siehe Tabelle oben.

Häufige Fragen

Wann kommt die Heizkostenabrechnung für 2025?

Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember 2025 muss sie dir spätestens am 31.12.2026 zugehen. Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr fordern, ein Guthaben bekommst du trotzdem.

Wie viel Heizkosten pro qm sind normal?

Einen gesetzlichen Normalwert gibt es nicht. Der Deutsche Mieterbund nennt für Heizung und Warmwasser im Abrechnungsjahr 2024 einen Durchschnitt von 1,32 Euro je m² und Monat bei einer Spanne von 0,46 bis 2,18 Euro. Für dein Gebäude und deinen Energieträger ist der Heizspiegel von co2online aussagekräftiger.

Meine Heizkosten sind viel höher als letztes Jahr. Ist die Abrechnung falsch?

Nicht unbedingt. Prüfe, ob der Energiepreis oder der Verbrauch des Hauses gestiegen ist und ob sich dein Anteil an den Verbrauchseinheiten verändert hat. Erst wenn sich die Steigerung so nicht erklären lässt, lohnt die Belegeinsicht.

Muss ich Heizkosten zahlen, wenn die Heizung ausgefallen war?

Die Heizkosten für die tatsächlich verbrauchte Energie werden normal abgerechnet. Für die Zeit des Ausfalls kannst du aber die Miete mindern. Grundlage der Minderung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Mehr dazu im Ratgeber Mietminderung: Gründe und Höhe.

Dürfen die Kosten einer neuen Heizung in die Heizkosten?

Nein. Anschaffung und Einbau sind keine Betriebskosten. Nach einem Heizungstausch kann der Vermieter aber unter Umständen die Miete erhöhen, etwa um 10 Prozent der Kosten abzüglich Fördermitteln, wenn er eine Förderung in Anspruch genommen hat, begrenzt auf 0,50 Euro je m² im Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559e BGB). Das läuft über eine Modernisierungsmieterhöhung, nicht über die Nebenkosten.

Darf ich 15 Prozent kürzen, wenn die Abrechnung Fehler hat?

Nur wenn entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Bei anderen Fehlern verlangst du eine Korrektur. Fehlen fernablesbare Geräte oder die CO2-Angaben, sind es jeweils 3 Prozent.