Grundkosten und Verbrauchskosten der Heizung erklärt

Grundkosten sind der Teil deiner Heizkosten, der nach Wohnfläche verteilt wird, egal wie viel du heizt. Verbrauchskosten sind der Teil, der nach den Werten deiner Heizkostenverteiler oder Wärmezähler verteilt wird. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch und entsprechend 30 bis 50 Prozent als Grundkosten verteilt werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). In diesem Artikel steht eine Angabe wie „30/70“ immer für 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten.

Was sind Grundkosten bei der Heizkostenabrechnung?

Ein Teil der Wärme lässt sich keiner Wohnung genau zuordnen: Wärme, die über Leitungen in Wänden und Decken abgegeben wird, Wärme, die aus beheizten Nachbarwohnungen herüberkommt, und die Bereitschaft der Anlage, jederzeit Wärme zu liefern. Der Grundkostenanteil verteilt diesen Teil fair nach der Fläche. Deshalb zahlst du auch dann Grundkosten, wenn du deine Heizkörper kaum aufdrehst.

Wichtig: Grundkosten sind keine eigene Kostenart. Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger-Messung und Messdienst werden zu einer Summe zusammengezählt, und diese Summe wird im gewählten Verhältnis aufgeteilt (§ 7 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Die Wartung landet also nicht allein bei den Grundkosten, sondern steckt anteilig in beiden Teilen.

Verteilt werden die Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum. Der Vermieter kann auch nur die Fläche der beheizten Räume zugrunde legen (§ 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV).

Was sind Verbrauchskosten?

Die Verbrauchskosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Grundlage sind die Einheiten der Heizkostenverteiler an deinen Heizkörpern oder die Kilowattstunden eines Wärmezählers. Wer weniger heizt, zahlt hier weniger. Wie die Geräte messen und abgelesen werden, erklärt der Ratgeber Heizkostenverteiler: Funktion und Ablesung.

Welche Aufteilung ist erlaubt?

Für das Warmwasser gilt dieselbe Spanne: 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, der Rest nach Fläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Wann 70 Prozent Pflicht sind

Der Vermieter darf nicht in jedem Gebäude frei wählen. Genau 70 Prozent nach Verbrauch sind vorgeschrieben, wenn alle drei Punkte zutreffen (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV):

• Das Gebäude erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht, typisch für unsanierte Häuser, die vor 1995 gebaut wurden.
• Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt.
• Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.

Rechnet der Vermieter in einem solchen Haus mit 50/50 oder 40/60 ab, kannst du verlangen, dass die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden, denn § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV schreibt diesen Anteil zwingend vor (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Sind die Leitungen dagegen überwiegend ungedämmt und wird deshalb viel Wärme nicht erfasst, darf der Vermieter den Verbrauch nach anerkannten Regeln der Technik rechnerisch korrigieren (§ 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV). Die Einzelheiten der Norm stehen im Ratgeber § 7 Heizkostenverordnung.

Rechenbeispiel: 30/70 oder 50/50, wer profitiert?

Heizkosten des Hauses: 12.000 Euro, Gesamtfläche 600 m². Zwei Wohnungen mit je 60 m², also je 10 Prozent der Fläche. Wohnung A heizt sparsam und hat 8 Prozent der Verbrauchseinheiten, Wohnung B heizt viel und hat 12 Prozent.

Die Regel dahinter: Liegt dein Verbrauchsanteil unter deinem Flächenanteil, profitierst du von einem hohen Verbrauchsanteil. Liegt er darüber, etwa weil deine Wohnung eine Ecklage oder viele Außenwände hat, ist ein höherer Grundkostenanteil für dich günstiger. Beide Varianten kannst du mit dem Rechner für die Heizkostenverteilung für deine Zahlen vergleichen. Eine Übersicht über die Vor- und Nachteile gibt die Seite Heizkostenabrechnung 50/50 oder 70/30.

Grundkosten höher als Verbrauchskosten: warum das passiert

In vielen Abrechnungen sind die Grundkosten höher als die Verbrauchskosten. Das ist nicht automatisch ein Fehler. Typische Gründe:

• Du heizt wenig: Die Grundkosten hängen nur von der Fläche ab. Bei geringem Verbrauch fallen die Verbrauchskosten klein aus, die Grundkosten bleiben gleich.
• Hoher Grundkostenanteil: Bei 50/50 ist schon der Topf für die Grundkosten so groß wie der für den Verbrauch.
• Abwesenheit oder Leerstand: Wer lange nicht da war, hat kaum Verbrauch, zahlt aber die volle Fläche.
• Lage der Wohnung: Eine Wohnung in der Mitte des Hauses wird von den Nachbarn mitgewärmt und braucht wenig eigene Heizung.

Beispiel: 50 m² von 500 m² (10 Prozent Fläche), aber nur 5 Prozent des Verbrauchs, Heizkosten 12.000 Euro. Bei 30/70 zahlst du 360 Euro Grundkosten und 420 Euro Verbrauchskosten. Bei 50/50 sind es 600 Euro Grundkosten und nur 300 Euro Verbrauchskosten.

Prüfen solltest du trotzdem, ob die Fläche stimmt, ob das Verhältnis im zulässigen Rahmen liegt und ob dein Haus unter die 70-Prozent-Pflicht fällt.

Grundkosten der Heizung pro m² ausrechnen

Den Betrag je Quadratmeter berechnest du so: Heizkosten des Hauses × Grundkostenanteil ÷ Gesamtfläche. Bei 12.000 Euro, 30 Prozent und 600 m² sind das 6 Euro je m² im Jahr. Für 60 m² ergeben sich 360 Euro. Diesen Wert muss der Vermieter für alle Wohnungen gleich ansetzen. Auch die Fläche leerstehender Wohnungen zählt zur Gesamtfläche, ihren Grundkostenanteil trägt der Vermieter.

Darf der Vermieter das Verhältnis ändern?

Den Maßstab legt der Vermieter fest (§ 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV). Ändern darf er ihn nur für künftige Abrechnungszeiträume und nur aus einem dieser Gründe (§ 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV):

• bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
• nach baulichen Maßnahmen, die dauerhaft Heizenergie einsparen, etwa einer Dämmung,
• aus anderen sachgerechten Gründen, nachdem der Maßstab erstmals festgelegt wurde.

Die Änderung erklärt er gegenüber den Mietern, eine bestimmte Form schreibt die Verordnung nicht vor. Sie wirkt nur ab Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV). Ein Wechsel mitten im Jahr oder rückwirkend für ein abgelaufenes Jahr ist unzulässig. Liegt keine wirksame Änderung vor, gilt der bisherige Maßstab weiter.

Wenn Messgeräte ausfallen: die 25-Prozent-Regel

Fällt ein Heizkostenverteiler aus oder kann aus einem anderen zwingenden Grund nicht abgelesen werden, ermittelt der Vermieter den Verbrauch ersatzweise: aus dem Verbrauch der Räume in früheren Zeiträumen, aus vergleichbaren Räumen oder aus dem Durchschnitt des Gebäudes (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Das ist eine ordnungsgemäße Abrechnung und löst kein Kürzungsrecht aus.

Die Grenze liegt bei 25 Prozent der Fläche: Überschreitet die Fläche, deren Verbrauch ersatzweise ermittelt werden muss, 25 Prozent der Gesamtfläche, darf nicht mehr geschätzt werden. Dann werden die Kosten ausschließlich nach Fläche verteilt, also wie Grundkosten (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV). Maßgeblich ist die betroffene Fläche, nicht die Zahl der defekten Geräte.

Eigentumswohnung und WEG

Die Heizkostenverordnung gilt auch in Eigentümergemeinschaften, selbst wenn die Eigentümer etwas anderes beschlossen haben (§ 3 HeizkostenV). Über den Maßstab entscheidet dort die Gemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes. Zwei Unterschiede solltest du kennen:

• Die Kürzungsrechte des § 12 HeizkostenV gelten nicht zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV).
• Wohnst du zur Miete in einer Eigentumswohnung, gilt dein Vermieter als Gebäudeeigentümer im Sinne der Verordnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Dir gegenüber gelten die Regeln der Verordnung einschließlich der Kürzungsrechte.

Häufige Fehler bei der Aufteilung

• Verbrauchsanteil unter 50 Prozent oder 100 Prozent nach Fläche.
• 50/50 im unsanierten Öl- oder Gashaus mit gedämmten Leitungen, obwohl dort 70 Prozent Pflicht sind.
• Unterschiedliche Verhältnisse für einzelne Wohnungen im selben Haus.
• Wechsel des Verhältnisses ohne Grund oder mitten im Abrechnungsjahr.
• Warmwasser nicht abgetrennt: Bei verbundenen Anlagen müssen die Kosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden (§ 9 HeizkostenV). Wie das geht, erklärt der Ratgeber Warmwasserkosten nach HeizkostenV.

Welche Folge ein Fehler hat, hängt von der Art ab. Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Stimmt nur das Verhältnis nicht, kannst du verlangen, dass der Vermieter nach dem richtigen Verhältnis verteilt; auf das Kürzungsrecht musst du dich dafür nicht verweisen lassen (BGH, VIII ZR 113/17). Welche Folge der falsche Schlüssel für eine bereits erteilte Abrechnung hat und ob dann zusätzlich die 15-Prozent-Kürzung greift, hat der BGH offengelassen; die Frage ist nicht abschließend geklärt. Kürzen solltest du deshalb nur nach genauer Prüfung, sonst gerätst du in Zahlungsrückstand. Wie du die Kosten selbst nachrechnest, zeigt der Ratgeber Heizkosten berechnen.

Häufige Fragen

Was sind Grundkosten bei der Heizungsabrechnung?

Grundkosten sind der Teil der Heizkosten, der nach Wohnfläche verteilt wird. Er beträgt 30 bis 50 Prozent und deckt vor allem die Wärme ab, die sich keiner Wohnung zuordnen lässt, etwa aus Leitungen und Nachbarwohnungen.

Warum sind meine Grundkosten höher als die Verbrauchskosten?

Meist, weil du im Verhältnis zu deiner Fläche wenig geheizt hast oder weil der Vermieter 50/50 abrechnet. Das ist zulässig. Prüfe aber, ob die Fläche stimmt und ob dein Haus unter die 70-Prozent-Pflicht nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV fällt.

Wie hoch sind die Grundkosten der Heizung pro m²?

Das ergibt sich aus der Abrechnung: Heizkosten des Hauses mal Grundkostenanteil geteilt durch die Gesamtfläche. Bei 12.000 Euro, 30 Prozent und 600 m² sind es 6 Euro je m² im Jahr. Einen gesetzlichen Richtwert gibt es nicht.

Ist 30/70 für Mieter immer besser?

Nein. 30/70 ist günstiger, wenn du weniger heizt als dein Flächenanteil erwarten lässt. Wer bauartbedingt viel heizen muss, etwa in einer Eckwohnung unter dem Dach, fährt mit 50/50 oft besser.

Was passiert, wenn der Vermieter mehr als 50 Prozent Grundkosten ansetzt?

Das verstößt gegen § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Du kannst innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung widersprechen und eine Neuberechnung mit einem zulässigen Verhältnis verlangen.