Wärmecontracting Heizkostenabrechnung 2026

Beim Wärmecontracting (auch Wärmelieferung) lagert der Vermieter die Wärmeversorgung an ein externes Unternehmen aus — den sogenannten Contractor. Statt selbst eine Heizungsanlage zu betreiben, kauft der Vermieter die fertige Wärme ein. Dieses Modell gewinnt an Bedeutung, wirft aber für Mieter wichtige Fragen auf.

Wie funktioniert Wärmecontracting?

Der Contractor übernimmt die gesamte Wärmeversorgung:

• Investition: Der Contractor finanziert und installiert die Heizungsanlage
• Betrieb: Er kümmert sich um Wartung, Reparaturen und Brennstoffeinkauf
• Abrechnung: Der Vermieter zahlt einen Wärmepreis (EUR/kWh) an den Contractor
• Umlage: Der Vermieter legt die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter um

Für Vermieter ist das Modell attraktiv: keine Investitionskosten, kein Wartungsaufwand, moderne Anlagentechnik. Für Mieter birgt es aber Risiken.

Rechtliche Grundlagen

Die Umstellung auf Wärmecontracting ist seit der Mietrechtsreform 2013 in § 556c BGB geregelt. Danach darf der Vermieter auf Wärmelieferung umstellen, wenn:

• Die Umstellung drei Monate vorher angekündigt wird
• Die Kostenneutralität gewahrt bleibt — die Kosten dürfen für die Mieter nicht steigen
• Die Umstellung mit einer Effizienzverbesserung verbunden ist (z.B. neue, sparsamere Anlage) oder die Wärme aus einem Wärmenetz geliefert wird

Die Details regelt die Wärmelieferverordnung (WärmeLV).

Kostenneutralität: Der wichtigste Schutz für Mieter

Die Kostenneutralität ist das zentrale Schutzinstrument. Sie besagt: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen im ersten Jahr nicht höher sein als die bisherigen Kosten der Eigenversorgung. Dabei werden verglichen:

• Bisherige Kosten: Brennstoffkosten + Betriebsstrom + Wartung + Schornsteinfeger + Bedienung der alten Anlage
• Neue Kosten: Wärmepreis des Contractors (Grundpreis + Arbeitspreis)

Der Vermieter muss den Mietern eine Vergleichsberechnung vorlegen. Ist diese nicht schlüssig oder fehlt sie, darf der Mieter die Mehrkosten nicht zahlen.

Gilt die Heizkostenverordnung beim Contracting?

Ja, die Heizkostenverordnung gilt beim Wärmecontracting uneingeschränkt. Das bedeutet:

• Die Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten (50/70) ist Pflicht
• Messgeräte müssen installiert sein
• Das 15%-Kürzungsrecht gilt bei Verstößen
• Warmwasserkosten müssen getrennt berechnet werden

Häufige Probleme beim Wärmecontracting

• Intransparente Preise: Der Wärmepreis des Contractors ist oft schwer nachvollziehbar. Mieter sollten die Belegeinsicht nutzen, um den Vertrag zu prüfen.
• Steigende Kosten: Nach dem ersten Jahr entfällt die Kostenneutralität. Der Contractor kann seine Preise erhöhen — oft über das Niveau der bisherigen Eigenversorgung hinaus.
• Fehlende Ankündigung: Wurde die Umstellung nicht ordnungsgemäß angekündigt, müssen Mieter die Mehrkosten nicht tragen.
• Doppelte Belastung: Manchmal werden sowohl die Kosten des Contractors als auch Restkosten der alten Anlage abgerechnet.
• Monopolstellung: Der Mieter hat keine Wahl des Anbieters und ist dem Contractor auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.

Was können Mieter tun?

• Ankündigung prüfen: Wurde die Umstellung rechtzeitig und vollständig angekündigt?
• Vergleichsberechnung einfordern: Lass dich die Kostenneutralität nachweisen
• Belegeinsicht: Fordern du dest Wärmeliefervertrag und die Jahresrechnung des Contractors an
• Abrechnung prüfen: Nutzen du dest Heizkostenrechner zur Nachprüfung
• Widerspruch: Bei Fehlern innerhalb der 12-Monats-Frist Einspruch einlegen

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