§ 7 Heizkostenverordnung: die 50/70-Regel einfach erklärt

§ 7 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie die Kosten einer Zentralheizung auf die Wohnungen verteilt werden: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. In bestimmten schlecht gedämmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind genau 70 Prozent Pflicht. Außerdem legt § 7 fest, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen. Hier wird die Vorschrift Absatz für Absatz erklärt, mit Rechenbeispiel und den Folgen, wenn der Vermieter sich nicht daran hält. In diesem Artikel steht „30/70“ für 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten.

§ 7 Abs. 1 HeizkostenV: die Verteilung Satz für Satz

§ 7 Abs. 1 Satz 2: wann 70 Prozent Pflicht sind

Die 70-Prozent-Pflicht gibt es seit 2009 und sie wird oft übersehen. Sie gilt, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

1. Wärmeschutz: Das Gebäude erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht. Das betrifft vor allem ältere Häuser, die seitdem nicht entsprechend gedämmt wurden. Auskunft kann der Energieausweis oder der Vermieter geben.
2. Energieträger: Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung beheizt. Für Fernwärme, Wärmepumpe oder Pellets gilt Satz 2 nicht.
3. Leitungen: Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung, etwa im Keller, sind überwiegend gedämmt.

Liegen die Voraussetzungen vor und rechnet der Vermieter trotzdem mit 50/50 oder 40/60 ab, kannst du verlangen, dass 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden, denn § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV schreibt dieses Verhältnis zwingend vor. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter diese Verteilung verlangen kann und nicht auf das Kürzungsrecht beschränkt ist (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17).

§ 7 Abs. 1 Satz 3: ungedämmte Leitungen und Rohrwärme

In Altbauten laufen die Heizungsrohre oft ungedämmt durch die Wohnungen. Sie geben Wärme ab, die kein Heizkostenverteiler erfasst. Wer viele solcher Rohre in der Wohnung hat, wird mitgeheizt, ohne dass es im Verbrauch auftaucht. Satz 3 erlaubt dem Vermieter, diesen Verbrauch nach anerkannten Regeln der Technik rechnerisch zu bestimmen. Das ist keine Erlaubnis, den Grundkostenanteil über 50 Prozent zu erhöhen.

Ist 30/70, 20/80 oder 50/50 erlaubt?

§ 10 HeizkostenV lässt vertragliche Regelungen, die mehr als 70 Prozent nach Verbrauch vorsehen, ausdrücklich unberührt. Nach unten gibt es dagegen keinen Spielraum. Eine Klausel im Mietvertrag, die 40/60 vorsieht, ist deshalb zulässig. Eine Klausel mit 100 Prozent nach Fläche ist unwirksam, außer im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt: Dort geht der Mietvertrag der Verordnung vor (§ 2 HeizkostenV).

Welche Aufteilung für dich günstiger ist, hängt von deinem Verbrauch im Verhältnis zur Fläche ab. Das zeigt die Seite Heizkostenabrechnung 50/50 oder 70/30.

§ 7 Abs. 2 HeizkostenV: was zu den Heizkosten gehört

Absatz 2 zählt abschließend auf, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage verteilt werden:

• der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom und die Brennstoffe samt Lieferung
• der Betriebsstrom
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
• Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
• Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
• Anmietung oder andere Gebrauchsüberlassung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung
• Verwendung dieser Ausstattung einschließlich Eichung sowie Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a

Diese Kosten werden zusammengerechnet und dann nach Absatz 1 verteilt. Es gibt also keine Kosten, die „automatisch Grundkosten“ sind. Reparaturen, Anschaffung und Finanzierung der Heizung stehen nicht im Katalog und gehören nicht in die Heizkosten.

§ 7 Abs. 3 und 4: Fernwärme und Wärmelieferung

Bei Fernwärme oder Contracting gelten Satz 1 und 3 bis 5 entsprechend (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV). Die 70-Prozent-Pflicht aus Satz 2 gilt also nicht. Zu den Kosten gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Betriebskosten der Hausanlage (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV). Mehr dazu im Ratgeber Fernwärme in der Heizkostenabrechnung.

Wie § 7 mit anderen Vorschriften zusammenhängt

• § 4 HeizkostenV: Pflicht, den Verbrauch zu erfassen. Ohne Erfassung keine Verteilung nach § 7.
• § 6 HeizkostenV: Pflicht, auf Grundlage der Erfassung verbrauchsabhängig zu verteilen. Nach § 6 Abs. 4 wählt der Vermieter den Maßstab und darf ihn nur aus bestimmten Gründen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums ändern.
• § 8 HeizkostenV: Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne: 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Warmwasserverbrauch, der Rest nach Fläche.
• § 9 HeizkostenV: Bei gemeinsamer Anlage für Heizung und Warmwasser werden die Kosten zuerst aufgeteilt, erst dann wird nach § 7 und § 8 verteilt.
• § 12 HeizkostenV: Kürzungsrechte bei Verstößen.
• CO2KostAufG: Der Vermieteranteil an den CO2-Kosten wird vor der Verteilung abgezogen (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG).

Einen Überblick über alle Paragrafen gibt der Guide zur Heizkostenverordnung.

Rechenbeispiel: 30/70 gegen 50/50

Gesamtheizkosten 18.400 Euro, Gesamtfläche 580 m², 6.500 Verbrauchseinheiten im Haus. Deine Wohnung: 75 m² (12,93 Prozent der Fläche) und 820 Einheiten (12,62 Prozent des Verbrauchs).

Weil Flächen- und Verbrauchsanteil fast gleich sind, macht das Verhältnis hier nur 11,63 Euro im Jahr aus. Deutlicher wird es, wenn beide auseinanderliegen. Zweites Beispiel: 15.000 Euro Heizkosten, 500 m². Mieter A (75 m², 8 Prozent Verbrauch) zahlt bei 30/70 675 + 840 = 1.515 Euro, bei 50/50 1.125 + 600 = 1.725 Euro. Mieter B (75 m², 15 Prozent Verbrauch) zahlt in beiden Fällen 2.250 Euro, weil sein Verbrauchsanteil genau seinem Flächenanteil entspricht.

Was passiert bei Verstößen gegen § 7?

• Gar keine verbrauchsabhängige Verteilung, etwa 100 Prozent nach Fläche: Du darfst deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).
• Falsches Verhältnis, etwa 60/40 oder 50/50 statt vorgeschriebener 70 Prozent: Du kannst verlangen, dass nach dem richtigen Verhältnis verteilt wird (BGH, VIII ZR 113/17). Ob daneben die 15-Prozent-Kürzung greift, ist nicht abschließend geklärt. Kürze deshalb nicht pauschal, sondern widersprich und verlange die Verteilung nach dem richtigen Verhältnis.
• Änderung des Maßstabs mitten im Jahr oder rückwirkend: unzulässig (§ 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV). Es gilt der bisherige Maßstab.

Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Mehr zu den Kürzungsrechten, auch zu den 3 Prozent bei fehlenden fernablesbaren Geräten ab 2027, steht im Ratgeber Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung. Wie Grund- und Verbrauchskosten in der Praxis wirken, erklärt der Ratgeber Grundkosten und Verbrauchskosten.

Typische Fehler rund um § 7

1. Unterschiedliche Verhältnisse im selben Haus

Der Vermieter rechnet einzelne Wohnungen mit 50/50, andere mit 30/70 ab. Der Maßstab muss für alle Nutzer einer Abrechnungseinheit gleich sein. Eine Ausnahme sind getrennt erfasste Nutzergruppen nach § 6 Abs. 2 HeizkostenV, etwa Gewerbe und Wohnungen mit eigenen Vorerfassungszählern.

2. Verbrauchsanteil wird nach Fläche verteilt

In der Abrechnung steht „70 % Verbrauch“, verteilt wird aber nach Quadratmetern. Prüfe, ob zwei verschiedene Schlüssel verwendet werden: Quadratmeter für die Grundkosten, Einheiten oder kWh für den Verbrauch.

3. CO2-Kosten ohne Vermieteranteil verteilt

Die CO2-Kosten sind Teil der Brennstoffkosten und werden mit ihnen nach § 7 verteilt. Der Fehler liegt darin, den Vermieteranteil nach dem Stufenmodell nicht vorher abzuziehen. Fehlen Aufteilung oder Einstufung in der Abrechnung, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

4. Maßstab wird nach einem Einwand rückwirkend geändert

Stellt der Vermieter nach deinem Widerspruch für ein abgelaufenes Jahr von 40/60 auf 30/70 um, obwohl 40/60 zulässig war, ist das unzulässig. Maßgeblich bleibt der Maßstab, der zu Beginn des Abrechnungszeitraums galt.

Häufige Fragen

Was steht in § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung?

Dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der Zentralheizung nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden und der Rest nach Fläche oder umbautem Raum. In bestimmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind genau 70 Prozent vorgeschrieben.

Wann müssen 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden?

Wenn das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas beheizt wird und die freiliegenden Heizungsleitungen überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Gilt die 50/70-Regel auch für Warmwasser?

Ja. Nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV werden auch die Warmwasserkosten zu 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche.

Ist eine Abrechnung mit 80 Prozent Verbrauch zulässig?

Ja, wenn es vereinbart ist. § 10 HeizkostenV erlaubt vertragliche Regelungen mit mehr als 70 Prozent nach Verbrauch. Weniger als 50 Prozent sind dagegen nie zulässig, außer im Zweifamilienhaus mit selbst wohnendem Vermieter und abweichender Vereinbarung.

Darf der Vermieter das Verhältnis jedes Jahr ändern?

Nein. Er darf den Maßstab nur aus den Gründen des § 6 Abs. 4 HeizkostenV ändern, zum Beispiel nach einer Dämmung, und nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.