Modernisierung oder Instandhaltung: was in die Nebenkosten darf

Instandhaltung gehört nie in die Nebenkostenabrechnung. Reparaturen und die Beseitigung von Verschleiß zahlt der Vermieter selbst (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Eine Modernisierung taucht ebenfalls nicht in den Nebenkosten auf, kann aber die Kaltmiete dauerhaft erhöhen: um bis zu 8 % der auf deine Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr (§ 559 BGB), bei geförderten Heizungen alternativ um 10 % (§ 559e BGB). Hier erfährst du, wie du beides unterscheidest, welche Posten in der Abrechnung verdächtig sind und welche Fristen wirklich gelten.

Instandhaltung: Was der Vermieter selbst bezahlt

Instandhaltung und Instandsetzung sind zwei Begriffe für dasselbe Ziel: den ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Instandhaltung beugt Schäden vor, Instandsetzung beseitigt Mängel, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind. Die Betriebskostenverordnung nimmt beide ausdrücklich aus den Betriebskosten aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Typische Beispiele:

• Reparatur einer defekten Heizungsanlage
• Dachreparatur nach einem Sturmschaden
• Erneuerung maroder Wasserleitungen
• Austausch eines kaputten Aufzugmotors
• Neuer Fassaden- oder Treppenhausanstrich, weil der alte abblättert
• Reparatur eines Treppengeländers

Diese Kosten darf der Vermieter weder über die Nebenkostenabrechnung noch über eine Mieterhöhung an dich weitergeben. Eine Übersicht weiterer Posten findest du unter nicht umlagefähige Kosten.

Modernisierung: Was § 555b BGB darunter versteht

Eine Modernisierung stellt nicht den alten Zustand wieder her, sondern verbessert ihn. § 555b BGB zählt die Fälle abschließend auf. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (Nr. 1, energetische Modernisierung, etwa Dämmung oder neue Fenster),
• durch die eine Heizungsanlage nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz eingebaut oder aufgestellt wird (Nr. 1a),
• durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird, ohne dass die Wohnung selbst Energie spart (Nr. 2, etwa eine Photovoltaikanlage, die ins Netz einspeist),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig sinkt (Nr. 3),
• durch die der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigt (Nr. 4, etwa ein Aufzug im bisher aufzugslosen Haus oder ein neu angebauter Balkon),
• durch die die Wohnung erstmals ans Glasfasernetz angeschlossen wird (Nr. 4a),
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Nr. 5, etwa ein neuer Spielplatz),
• die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltung sind (Nr. 6, etwa eine gesetzliche Nachrüstpflicht),
• durch die neuer Wohnraum entsteht (Nr. 7).

Wichtig: Nicht jede Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung. § 559 Abs. 1 BGB erlaubt sie nur für die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6, für Nr. 4a (Glasfaser) nur unter zusätzlichen Bedingungen. Eine Photovoltaikanlage, deren Strom ins Netz geht (Nr. 2), oder neu geschaffener Wohnraum (Nr. 7) müssen die Mieter zwar dulden, sie führen aber zu keiner Modernisierungsmieterhöhung. Für den Heizungstausch nach Nr. 1a gilt die Sonderregel des § 559e BGB.

Warum die Abgrenzung für deine Nebenkosten zählt

Instandhaltung ist nie Betriebskosten

Betriebskosten sind nur laufend entstehende Kosten wie Wartung, Reinigung oder Gebühren. Steht in deiner Abrechnung ein Posten, hinter dem eine Reparatur steckt, ist er insoweit falsch, und du solltest ihn beanstanden. Welche Kostenarten überhaupt umlagefähig sind, listet die Betriebskostenverordnung.

Modernisierung erhöht die Miete, nicht die Nebenkosten

Die Modernisierungsmieterhöhung ist keine Betriebskostenumlage, sondern eine dauerhafte Erhöhung der Kaltmiete. Sie steht nicht in der Nebenkostenabrechnung, sondern muss dir in Textform erklärt und berechnet werden (§ 559b BGB). Wie das im Einzelnen abläuft, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung.

Modernisierung verändert die laufenden Betriebskosten

Eine gedämmte Fassade oder eine effizientere Heizung senkt häufig die Heizkosten. Umgekehrt können neue Anlagen neue Betriebskosten auslösen, etwa die Wartung eines neu eingebauten Aufzugs. Ob der Vermieter solche neuen Kostenarten umlegen darf, hängt davon ab, was dein Mietvertrag zu den Betriebskosten regelt.

Mischfälle: Wenn eine Reparatur zur Modernisierung wird

Häufig ist eine Maßnahme beides: Die alte Heizung ist am Ende ihrer Lebensdauer und wird durch eine bessere Anlage ersetzt. Dann gilt § 559 Abs. 2 BGB: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Der Vermieter muss sie abziehen und, wenn nötig, schätzen. Dabei ist auch der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile zu berücksichtigen. Der Abzug gilt also nicht nur, wenn etwas bereits kaputt war, sondern auch, wenn ein altes Bauteil ohnehin bald hätte erneuert werden müssen.

Zwei vereinfachte Wege sieht das Gesetz vor:

• Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB): Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung darf der Vermieter pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abziehen, statt ihn einzeln zu ermitteln.
• Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB): Hier gilt ein pauschaler Erhaltungsabzug von 15 %, mit einer Ausnahme in § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB.

Beispielrechnung: Wärmepumpe statt alter Ölheizung

Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten. Deine Wohnung hat 75 m² in einem Haus mit 600 m² Wohnfläche, die Kaltmiete beträgt 750 € (10 €/m²). Die alte Ölheizung ist verbraucht, der Vermieter baut eine Wärmepumpe ein und nimmt einen staatlichen Zuschuss in Anspruch.

Variante 1: Erhöhung nach § 559 BGB (8 %)

Bei einem Heizungseinbau, der zugleich Endenergie spart, darf die Miete aus diesem Grund in sechs Jahren um höchstens 0,50 €/m² steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Die allgemeine Kappung liegt bei 3 €/m², bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² bei 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB).

Variante 2: Erhöhung nach § 559e BGB (10 %)

Hat der Vermieter Fördermittel in Anspruch genommen, kann er die Jahresmiete stattdessen um 10 % der Kosten erhöhen. Der Erhaltungsanteil wird dann pauschal mit 15 % angesetzt, die Fördermittel werden abgezogen:

Das Beispiel zeigt: Weil der pauschale Abzug von 15 % hier deutlich kleiner ist als der tatsächliche Erhaltungsanteil, fällt die Erhöhung nach § 559e höher aus. Prüfe in der Mieterhöhungserklärung deshalb genau, nach welcher Vorschrift gerechnet wurde und ob Fördermittel und Erhaltungsanteil abgezogen sind.

Und die Heizkosten?

Angenommen, deine Heizkosten sinken von 1.680 € auf 1.020 € im Jahr und die Wartung steigt von 180 € auf 240 €. Dann sparst du netto 600 € im Jahr. Nach Variante 1 bleiben dir unter dem Strich 507 € im Jahr, nach Variante 2 noch 337,50 €. Ob sich eine Modernisierung für Mieter rechnet, hängt stark von den tatsächlichen Verbrauchswerten ab. Garantiert ist eine Ersparnis nicht.

Versteckte Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung

Bei diesen Posten lohnt ein genauer Blick in die Belege:

• Wartung Heizung: Enthält die Rechnung neben der Inspektion auch Ersatzteile oder eine Reparatur?
• Hausmeister: Reparatur- und Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters müssen herausgerechnet werden.
• Sonstige Betriebskosten: Hier darf nur stehen, was im Mietvertrag konkret als sonstige Betriebskosten vereinbart ist.
• Gartenpflege: Die laufende Pflege und die Erneuerung von Pflanzen sind umlagefähig, die erstmalige Neuanlage eines Gartens nicht.
• Aufzug: Wartung und Prüfung sind umlagefähig, Reparaturen nicht. Vollwartungsverträge enthalten oft einen Reparaturanteil, der abzuziehen ist.

So gehst du als Mieter vor

1. Belege einsehen: Du hast Anspruch auf Einsicht in die Rechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB). Wie das geht, steht im Ratgeber zur Belegeinsicht.
2. Rechnungstexte lesen: Begriffe wie „Reparatur“, „Austausch“, „Erneuerung“, „Ersatzteil“ oder „Sanierung“ weisen auf Instandhaltung hin.
3. Abrechnung strukturiert prüfen: Der Fehler-Checker führt dich mit Fragen durch die typischen Fehler, die du selbst prüfen kannst.
4. Frist einhalten: Einwände gegen die Abrechnung musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Details stehen im Ratgeber zur Frist bei der Nebenkostenabrechnung, eine Vorlage für dein Schreiben findest du beim Widerspruch-Generator.

Häufige Fragen

Welche Frist gilt, wenn ich eine Modernisierungsmieterhöhung für falsch halte?

Eine Zustimmungs- oder Widerspruchsfrist gibt es nicht. Die Modernisierungsmieterhöhung ist eine einseitige Erklärung des Vermieters. Sie wird nur wirksam, wenn sie in Textform erklärt, berechnet und erläutert ist (§ 559b Abs. 1 BGB). Die erhöhte Miete schuldest du dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Hat der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verschiebt sich das um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB). Eine fehlerhafte Erhöhung wird durch Schweigen nicht wirksam. Hast du zu viel gezahlt, kannst du den Betrag innerhalb der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Jahresende zurückverlangen. Die einzige echte Ausschlussfrist betrifft den Härteeinwand: Den musst du bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3, § 559 Abs. 5 BGB). Diese Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Anforderungen des § 555c BGB entspricht.

Muss ich eine Modernisierung dulden?

Grundsätzlich ja (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Duldungspflicht entfällt nur, wenn die Maßnahme für dich, deine Familie oder deinen Haushalt eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, anderer Mieter und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist, zum Beispiel wegen schwerer Krankheit. Die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten bleiben bei dieser Abwägung außer Betracht (§ 555d Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie spielen erst bei der Mieterhöhung eine Rolle, wo eine finanzielle Härte die Erhöhung ausschließen kann (§ 559 Abs. 4 BGB). Eine feste Altersgrenze gibt es nicht.

Darf der Vermieter einen neuen Anstrich über die Nebenkosten abrechnen?

Nein. Ein Anstrich von Fassade, Treppenhaus oder Keller ist Instandhaltung und gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung, auch wenn das Haus danach schöner aussieht. Ist der Anstrich Teil einer Fassadendämmung, kann er zu den Modernisierungskosten zählen. Dann wirkt er sich höchstens über eine Modernisierungsmieterhöhung aus, nie über die Nebenkosten.

Ist Heizungswartung umlagefähig, eine Heizungsreparatur aber nicht?

Ja. Die regelmäßige Prüfung, Einstellung und Reinigung der Heizungsanlage sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV). Die Behebung eines Defekts und der Austausch von Teilen sind Instandsetzung. Weist eine Wartungsrechnung beides aus, darf nur der Wartungsanteil in die Abrechnung.

Müssen Fördermittel von den Modernisierungskosten abgezogen werden?

Ja. Kosten, die durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB). Bei der Erhöhung nach § 559e BGB sind die in Anspruch genommenen Drittmittel ausdrücklich abzuziehen. Die Mieterhöhungserklärung muss erkennen lassen, ob und in welcher Höhe Fördermittel abgezogen wurden.

Ist ein neuer Balkon eine Modernisierung?

Wird ein Balkon erstmals angebaut, erhöht das den Gebrauchswert, das ist eine Modernisierung nach § 555b Nr. 4 BGB. Die Sanierung eines schadhaften Balkons ist dagegen Instandsetzung. Wird ein alter Balkon durch einen größeren ersetzt, ist der Anteil herauszurechnen, der für die bloße Sanierung angefallen wäre.