Kürzungsrecht Heizkosten: 15 % oder 3 % weniger zahlen

Rechnet dein Vermieter die Heizkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch ab, darfst du deinen Anteil nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15 Prozent kürzen. Fehlen fernablesbare Messgeräte, obwohl sie Pflicht sind, oder bekommst du die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht, beträgt die Kürzung dagegen nur 3 Prozent. Weitere 3 Prozent sieht das CO2-Kostenaufteilungsgesetz vor, wenn die CO2-Kosten nicht aufgeteilt oder nicht ausgewiesen werden. Die Kürzung musst du selbst erklären, und zwar innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.

Die Kürzungsquoten im Überblick

Die Kürzung ist eine pauschale Sanktion. Du musst keinen konkreten Schaden nachweisen, und es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den Verstoß verschuldet hat.

Was § 12 HeizkostenV wörtlich sagt

Der Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV lautet: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“

Satz 2 und 3 regeln die 3-Prozent-Kürzung bei fehlender Fernablesbarkeit und fehlenden Informationen nach § 6a. Satz 4 schließt die Kürzung im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft aus. Den vollständigen Text findest du auf gesetze-im-internet.de (Link unten in den Quellen).

Wann du 15 Prozent kürzen darfst

Das 15-Prozent-Recht setzt voraus, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben war und sie trotzdem unterblieben ist. Typische Fälle:

• Verteilung komplett nach Fläche oder Personen: Die Heizkosten werden zu 100 Prozent nach Wohnfläche umgelegt, obwohl die Heizkostenverordnung gilt.
• Keine Erfassungsgeräte: In den Wohnungen sind keine Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Warmwasserzähler angebracht.
• Keine Ablesung: Die Geräte sind vorhanden, wurden aber nicht abgelesen, und der Vermieter verteilt deshalb nach Fläche.
• Warmwasser-Wärmemenge nicht gemessen: Bei einer verbundenen Anlage für Heizung und Warmwasser fehlt der nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV vorgeschriebene Wärmezähler, und eine Ausnahme greift nicht. Nach dem BGH ist das dann grundsätzlich keine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 HeizkostenV, du kannst also kürzen (Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Mehr dazu im Ratgeber zur Warmwasserkosten-Berechnung.

Wann die 15 Prozent nicht greifen

• Falscher Verteilungsschlüssel: Hat der Vermieter verbrauchsabhängig abgerechnet, aber einen unzulässigen Schlüssel gewählt (etwa 50/50 statt der in § 7 Abs. 1 Satz 2 vorgeschriebenen 70 Prozent Verbrauchsanteil), hast du Anspruch darauf, dass der Vermieter nach dem vorgeschriebenen Verhältnis verteilt; auf das Kürzungsrecht bist du dabei nicht beschränkt (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17). Ob bei einer bereits erteilten Abrechnung mit falschem Schlüssel zusätzlich die 15-Prozent-Kürzung greift, ist nicht abschließend geklärt; der BGH hat das offengelassen. Zur Aufteilung siehe Grundkosten und Verbrauchskosten.
• Zulässige Ersatzermittlung: Fällt ein Gerät aus, darf der Vermieter den Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV schätzen, etwa nach dem Vorjahresverbrauch oder vergleichbaren Räumen. Eine korrekte Schätzung ist keine Pflichtverletzung und löst keine Kürzung aus.
• Kleines Haus mit Vermieter im Gebäude: In Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gehen abweichende Vereinbarungen der Verordnung vor (§ 2 HeizkostenV). Ist dort eine Pauschale oder Flächenverteilung vereinbart, gibt es keine Kürzung.
• Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft: Siehe unten, dort ist die Kürzung ausdrücklich ausgeschlossen.

Worauf sich die 15 Prozent beziehen

Die Kürzung gilt, „soweit“ nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Betrifft der Verstoß nur einen Teil der Kosten, zum Beispiel nur das Warmwasser bei getrennten Anlagen, kürzt du nur diesen Teil. Wurde dagegen alles nach Fläche verteilt, kürzt du deinen gesamten Heizkostenanteil. Bei verbundenen Anlagen ohne vorgeschriebenen Wärmezähler bezieht sich die Kürzung auf die verbundenen Heiz- und Warmwasserkosten.

Wann nur 3 Prozent gelten

Seit der Novelle 2021 kennt die Heizkostenverordnung zwei weitere Kürzungsgründe mit je 3 Prozent:

• Fehlende Fernablesbarkeit: Messgeräte, die nach dem 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Ältere Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3), außer das ist im Einzelfall technisch unmöglich oder unzumutbar. Hält sich der Eigentümer nicht daran, darfst du um 3 Prozent kürzen. Mehr dazu im Ratgeber zur Pflicht für fernablesbare Messgeräte.
• Fehlende Verbrauchsinformation: Sind fernablesbare Geräte installiert, musst du seit dem 01.01.2022 jeden Monat eine Verbrauchsinformation bekommen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV) mit deinem Verbrauch in Kilowattstunden und Vergleichswerten. Fehlt sie oder ist sie unvollständig, sind es 3 Prozent. Einzelheiten im Ratgeber zur unterjährigen Verbrauchsinformation.

Wichtig: Wer in diesen Fällen 15 statt 3 Prozent abzieht, zahlt 12 Prozentpunkte zu wenig und gerät mit dem Differenzbetrag in Rückstand.

3 Prozent nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz

Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Öl, Gas und Fernwärme zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung deinen Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Tut er das nicht, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Eine Kürzung um den vollen CO2-Betrag oder um 95 Prozent sieht das Gesetz nicht vor. Wie die Aufteilung funktioniert, erklärt der Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Mehrere Verstöße gleichzeitig

Jede Kürzung braucht ihren eigenen Tatbestand. Ob die Quoten bei mehreren Verstößen einfach zusammengezählt werden, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Wenn du mehrere Kürzungen geltend machst, benenne jeden Verstoß einzeln und rechne jede Kürzung getrennt aus. Bei größeren Beträgen lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein.

Rechenbeispiel

Familie Müller wohnt auf 75 m² in einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Gasheizung. Ihr Anteil an den Heizkosten (Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Messdienst) beträgt laut Abrechnung 1.429 Euro.

Die Kürzung wirkt nur für die jeweilige Abrechnung. Besteht der Verstoß im nächsten Jahr fort, musst du sie erneut erklären.

So setzt du die Kürzung durch

1. Verstoß feststellen: Prüfe, ob nach Verbrauch abgerechnet wurde, ob die Geräte fernablesbar sind, ob du monatliche Verbrauchsinformationen bekommst und ob die CO2-Aufteilung in der Abrechnung steht. Einen Überblick gibt der Heizkostenverordnung-Guide. Zum Selbstprüfen der ganzen Abrechnung eignet sich der Fragebogen im Fehler-Checker.
2. Frist beachten: Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach ist die Kürzung ausgeschlossen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Details im Ratgeber zur Frist der Nebenkostenabrechnung.
3. Kürzung erklären: Schreibe dem Vermieter, welchen Verstoß du rügst, auf welche Vorschrift du dich stützt und welchen Betrag du abziehst. Ein Schreiben kannst du mit dem Widerspruch-Generator vorbereiten.
4. Zugang belegen: Sende das Schreiben so, dass du den Zugang nachweisen kannst, etwa per Einwurf-Einschreiben oder per E-Mail mit Antwort des Vermieters.
5. Nur den gekürzten Betrag zahlen: Überweise die Nachzahlung abzüglich der Kürzung und vermerke den Grund im Verwendungszweck.

Musterformulierungen

15 Prozent, keine verbrauchsabhängige Abrechnung:

„In der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum [Zeitraum] wurden die Heizkosten vollständig nach Wohnfläche verteilt. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach §§ 6 und 7 HeizkostenV ist nicht erfolgt. Ich kürze deshalb meinen Anteil an den Heizkosten nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15 Prozent, also um [Betrag] Euro. Die Nachzahlung verringert sich entsprechend auf [Betrag] Euro.“

3 Prozent, fehlende Verbrauchsinformation:

„Im Abrechnungszeitraum [Zeitraum] waren fernablesbare Erfassungsgeräte installiert. Die monatlichen Verbrauchsinformationen nach § 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV habe ich nicht erhalten. Ich kürze meinen Anteil an den Heizkosten deshalb nach § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV um 3 Prozent, also um [Betrag] Euro.“

Wichtige Hinweise

• Keine Zustimmung nötig, aber eine Erklärung: Der Vermieter muss die Kürzung nicht genehmigen. Du musst sie aber ausdrücklich und fristgerecht geltend machen.
• Kein Ausschluss per Mietvertrag: Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen vertraglichen Vereinbarungen vor (§ 2 HeizkostenV), mit der oben genannten Ausnahme für Zweifamilienhäuser mit Vermieter im Haus.
• Auch bei Fernwärme und Wärmelieferung: Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung gilt auch, wenn die Wärme von einem Versorger geliefert wird.
• Nur für deine Abrechnung: Die Kürzung wirkt auf die Abrechnung, die du erhalten hast. Ein Nachmieter oder Vormieter macht sie für seine eigene Abrechnung selbst geltend.

Häufige Fragen

Muss ich das Kürzungsrecht ausdrücklich geltend machen?

Ja. Eine Zustimmung des Vermieters brauchst du nicht, aber du musst die Kürzung erklären und beziffern. Das muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geschehen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wer einfach weniger zahlt, ohne den Grund zu nennen, riskiert Streit über einen Zahlungsrückstand.

Gilt das Kürzungsrecht auch für Wohnungseigentümer?

Nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV schließt die Kürzung im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft ausdrücklich aus. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, muss die Kürzung seines Mieters aber hinnehmen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Kann ich 15 Prozent kürzen, wenn die monatliche Verbrauchsinformation fehlt?

Nein. Für fehlende oder unvollständige Informationen nach § 6a HeizkostenV und für fehlende Fernablesbarkeit sieht § 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV nur 3 Prozent vor. Die 15 Prozent gelten nur, wenn gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

Gilt das Kürzungsrecht, wenn der Verbrauch geschätzt wurde?

Nicht, wenn die Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zulässig war, etwa nach einem Geräteausfall oder weil die Wohnung trotz Ankündigung nicht zugänglich war. Hat der Vermieter ohne solchen Grund auf die Ablesung verzichtet und nach Fläche verteilt, kommt die 15-Prozent-Kürzung in Betracht.

Was, wenn der Vermieter die Kürzung nicht akzeptiert?

Bleib sachlich und verweise auf die Vorschrift. Klagt der Vermieter den gekürzten Betrag ein, entscheidet das Amtsgericht: Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist es unabhängig vom Streitwert zuständig (§ 23 Nr. 2 a GVG), dort besteht kein Anwaltszwang. Vorher lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein.

Kann ich schon gezahlte Heizkosten nachträglich kürzen?

Ja, wenn du die Kürzung innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist erklärst. Die bloße Zahlung ohne Vorbehalt ist kein Anerkenntnis der Abrechnung (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Den zu viel gezahlten Betrag forderst du dann zurück.