Fernwärme in der Heizkostenabrechnung: was Mieter wissen müssen

Wird dein Haus mit Fernwärme beheizt, zahlt dein Vermieter keinen Brennstoff, sondern kauft fertige Wärme bei einem Versorger ein. Diese Kosten der Wärmelieferung darf er als Heizkosten auf dich umlegen, wenn dein Mietvertrag die Heizkosten umlegt. Verteilt werden sie wie bei jeder Zentralheizung nach der Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent nach deinem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Hier liest du, woraus sich der Fernwärmepreis zusammensetzt, was bei einer Umstellung auf Wärmelieferung (Wärmecontracting) gilt und welche Punkte du in der Abrechnung prüfen solltest.

Was Fernwärme und Wärmelieferung für die Abrechnung bedeuten

Bei Fernwärme wird die Wärme außerhalb des Hauses erzeugt, etwa in einem Heizkraftwerk, und über ein Leitungsnetz geliefert. Im Keller steht nur eine Übergabestation, kein eigener Kessel. Rechtlich ist das eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme. Dasselbe gilt beim Wärmecontracting: Ein Dienstleister (Contractor) errichtet oder übernimmt die Heizungsanlage im Haus, betreibt sie und verkauft dem Vermieter die Wärme.

Für die Nebenkostenabrechnung sind beide Fälle gleich geregelt. Nach § 2 Nr. 4 Buchstabe c BetrKV gehören zu den Heizkosten das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, also etwa Betriebsstrom, Wartung der Übergabestation und die Kosten der Verbrauchserfassung. Beim Warmwasser gilt dasselbe über § 2 Nr. 5 Buchstabe b BetrKV. Anders als bei einer eigenen Gasheizung steckt im Wärmepreis auch der Aufwand des Versorgers für seine Anlage, das ist bei Wärmelieferung zulässig.

Gilt die Heizkostenverordnung bei Fernwärme?

Ja. Die Heizkostenverordnung gilt ausdrücklich auch für die Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Für dich heißt das:

• Der Vermieter muss deinen Verbrauch mit Heizkostenverteilern oder Wärmezählern erfassen (§§ 4, 5 HeizkostenV).
• Die Heizkosten werden zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 1 HeizkostenV). Die Pflicht zu genau 70 Prozent aus § 7 Abs. 1 Satz 2 gilt nur für bestimmte Gebäude mit Öl- oder Gasheizung, nicht für Fernwärme.
• Werden Heizung und Warmwasser über dieselbe Übergabestation versorgt, muss der Warmwasseranteil abgetrennt werden, bei Wärmelieferung nach dem Anteil am Wärmeverbrauch (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV).
• Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Mehr dazu im Ratgeber zum Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.
• Sind fernablesbare Geräte eingebaut, stehen dir monatliche Verbrauchsinformationen zu (§ 6a HeizkostenV). Nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlen nach Ablauf der Frist die fernablesbaren Geräte oder fehlen die vorgeschriebenen Informationen, darfst du deinen Anteil jeweils um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV).

Zusätzlich muss dir der Vermieter mit der Abrechnung bei Fernwärme Angaben zu den Treibhausgasemissionen und zum Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes zugänglich machen (§ 6a Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a HeizkostenV).

Woraus sich der Fernwärmepreis zusammensetzt

Die Rechnung des Versorgers an den Vermieter besteht meist aus diesen Bestandteilen:

• Grundpreis oder Leistungspreis: ein fester Jahresbetrag, der sich nach der vereinbarten Anschlussleistung in Kilowatt richtet und unabhängig vom Verbrauch anfällt.
• Arbeitspreis: der Preis je gelieferter Kilowatt- oder Megawattstunde Wärme.
• Messpreis oder Verrechnungspreis: für den Wärmezähler an der Übergabestation und die Abrechnung des Versorgers.
• CO2-Kosten: Der Versorger muss auf der Rechnung die Emissionen der Wärmelieferung, den Emissionsfaktor und den darin enthaltenen CO2-Preisbestandteil ausweisen (§ 3 Abs. 1 und 4 CO2KostAufG).

Die Höhe der Preise ist von Netz zu Netz sehr unterschiedlich, und Fernwärme ist oft ein örtliches Monopol. Preise ändern sich über die Preisänderungsklausel im Liefervertrag. Solche Klauseln müssen die Kostenentwicklung des Versorgers und die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen abbilden und ihre Berechnungsfaktoren vollständig und verständlich ausweisen (§ 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV). Fernwärme ist deshalb nicht automatisch stabiler oder günstiger als Gas, Preissprünge sind je nach Klausel möglich.

CO2-Kosten bei Fernwärme: auch hier teilt der Vermieter

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz gilt auch für die gewerbliche Wärmelieferung (§ 2 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Stammt die Wärme aus Anlagen im europäischen Emissionshandel, etwa großen Heizkraftwerken, gilt es ebenfalls, außer bei Gebäuden, die erst nach dem 1. Januar 2023 erstmals an das Wärmenetz angeschlossen wurden (§ 2 Abs. 4 CO2KostAufG).

Der Vermieter rechnet die Emissionen laut Versorgerrechnung auf Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr um, ordnet das Gebäude in das Stufenmodell ein und zieht seinen Anteil ab, bevor er den Rest nach der Heizkostenverordnung verteilt (§§ 5, 7 Abs. 1 CO2KostAufG). Je höher der Ausstoß je Quadratmeter, desto größer der Vermieteranteil, von 0 bis 95 Prozent. Die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen müssen in der Abrechnung stehen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen sie, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Wie das Stufenmodell funktioniert, erklärt der Ratgeber CO2-Kostenaufteilung erklärt.

Rechenbeispiel: Fernwärme im Mehrfamilienhaus

Annahmen (Beispielwerte, keine Marktpreise): 10 Wohnungen mit zusammen 800 m², 80 kW Anschlussleistung, 120.000 kWh gelieferte Wärme im Jahr, Aufteilung 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser. Laut Versorgerrechnung sind 24 Tonnen CO2 entstanden, der CO2-Preisbestandteil beträgt 1.440 Euro. Betrachtet wird eine Wohnung mit 75 m², 10 Prozent des Heizverbrauchs und 12 Prozent des Warmwasserverbrauchs.

Wichtig an der Reihenfolge: Erst wird der Vermieteranteil an den CO2-Kosten abgezogen, dann werden Warmwasser und Heizung getrennt, erst danach wird nach Grund- und Verbrauchskosten verteilt. Umgerechnet sind das in diesem Beispiel rund 1,95 Euro je Quadratmeter und Monat. Zum Vergleich: Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes weist für Heizung und Warmwasser im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat aus, mit einer Spanne von 0,46 bis 2,18 Euro. Deine eigene Verteilung kannst du mit dem Heizkostenrechner nachrechnen, der Grund- und Verbrauchsanteil sowie die CO2-Stufe berücksichtigt.

Umstellung auf Wärmelieferung oder Contracting (§ 556c BGB)

Besonders wichtig ist der Fall, dass dein Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses von der eigenen Heizung auf Fernwärme oder Contracting umstellt. Dann musst du die Kosten der Wärmelieferung nur als Betriebskosten tragen, wenn zwei Voraussetzungen zusammen erfüllt sind (§ 556c Abs. 1 BGB):

1. Effizienz: Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz geliefert, entweder aus einer neuen Anlage des Wärmelieferanten oder aus einem Wärmenetz. Hatte die alte Anlage bereits einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent, reicht eine verbesserte Betriebsführung.
2. Kostenneutralität: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen.

Die Kostenneutralität wird einmal zum Zeitpunkt der Umstellung nach der Wärmelieferverordnung geprüft: Aus dem durchschnittlichen Energieverbrauch der letzten drei abgerechneten Jahre und den bisherigen Preisen wird ermittelt, was die Eigenversorgung gekostet hat. Dem wird gegenübergestellt, was dieselbe Wärmemenge zum neuen Wärmepreis gekostet hätte (§§ 8 bis 10 WärmeLV). Eine Regel, nach der die Kosten nur im ersten Jahr nicht steigen dürfen, gibt es nicht. Spätere Preisänderungen richten sich nach der vereinbarten Preisänderungsklausel.

Die Umstellung muss dir spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 556c Abs. 2 BGB). Die Ankündigung muss die Art der Wärmelieferung, die erwartete Effizienzverbesserung, den Kostenvergleich mit seinen Annahmen und Berechnungen, den Umstellungszeitpunkt sowie die Preise und Preisänderungsklauseln des Wärmeliefervertrags enthalten (§ 11 Abs. 2 WärmeLV). Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung, beginnt deine zwölfmonatige Einwendungsfrist gegen die Abrechnung der Wärmelieferkosten erst, wenn du eine vollständige Mitteilung erhalten hast (§ 11 Abs. 3 WärmeLV). Abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 556c Abs. 4 BGB).

Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter sieht das Gesetz bei der Umstellung nicht vor. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Folge eine andere: Die Wärmelieferkosten gehen dann nicht in vollem Umfang als Betriebskosten auf dich über. Nach verbreiteter Ansicht darf der Vermieter in diesem Fall höchstens die Kosten umlegen, die bei der bisherigen Eigenversorgung angefallen wären.

Keine Umstellung im Sinne von § 556c BGB liegt vor, wenn das Haus schon bei deinem Einzug mit Fernwärme versorgt wurde. Dann gilt der Mietvertrag, und die Wärmelieferkosten sind über § 2 Nr. 4 Buchstabe c BetrKV umlagefähig.

Typische Fehler in Fernwärme-Abrechnungen

• Keine Verbrauchserfassung: Die Kosten werden komplett nach Wohnfläche verteilt, obwohl die Heizkostenverordnung gilt. Folge: Kürzungsrecht von 15 Prozent auf deinen Anteil.
• CO2-Kosten voll umgelegt: Der Vermieteranteil nach dem Stufenmodell wird nicht abgezogen oder die Einstufung fehlt in der Abrechnung.
• Warmwasser nicht getrennt: Heizung und Warmwasser werden als ein Block verteilt, obwohl beides über dieselbe Station läuft.
• Doppelte Kosten nach einer Umstellung: Neben dem Wärmepreis tauchen noch Wartung, Schornsteinfeger oder Reparaturen der alten Anlage auf, die im Wärmepreis bereits enthalten oder gar nicht umlagefähig sind.
• Umstellung ohne Ankündigung oder Kostenvergleich: Du hast nie eine Umstellungsankündigung mit Kostenvergleich erhalten.
• Überhöhte Anschlussleistung: Wurde das Haus gedämmt, kann die vertragliche Anschlussleistung und damit der Grundpreis zu hoch sein. Ob der Vermieter hier wirtschaftlich handeln muss, richtet sich nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB); sprich ihn konkret darauf an.

Was du als Mieter tun kannst

1. Abrechnung lesen: Stehen Verteilerschlüssel, Warmwasseranteil, CO2-Einstufung und dein Verbrauch drin? Den Rest prüfst du mit dem Fehler-Checker, einem Fragebogen zur Selbstprüfung.
2. Belege einsehen: Du hast Anspruch auf Einsicht in die Rechnung des Versorgers und den Wärmeliefervertrag, der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).
3. Einwendungen fristgerecht erheben: Beanstandungen musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
4. Nachrechnen: Mit dem Heizkostenrechner kannst du die Verteilung auf die Wohnungen mit Grund- und Verbrauchsanteil und CO2-Stufe nachvollziehen. Die Formel Schritt für Schritt erklärt der Ratgeber Heizkosten berechnen.

Häufige Fragen

Kann ich als Mieter den Fernwärmeanbieter wechseln?

Nein. Der Liefervertrag besteht zwischen Vermieter oder Eigentümergemeinschaft und Versorger. Als Mieter kannst du den Anbieter nicht wechseln, du kannst aber die Abrechnung und die Belege prüfen.

Darf der Vermieter die CO2-Kosten der Fernwärme voll auf mich umlegen?

In der Regel nein. Das CO2KostAufG gilt auch für Fernwärme und Contracting. Der Vermieter muss seinen Anteil nach dem Stufenmodell abziehen, außer das Gebäude hat erst nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss an ein Netz erhalten, das aus Anlagen im europäischen Emissionshandel gespeist wird. Fehlt die Aufteilung oder deren Ausweis, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen.

Darf der Vermieter auf Fernwärme umstellen, wenn es teurer wird?

Er darf umstellen, aber die Kosten der Wärmelieferung trägst du nur, wenn sie zum Zeitpunkt der Umstellung die bisherigen Heiz- und Warmwasserkosten nicht übersteigen und die Effizienz steigt (§ 556c BGB). Die Umstellung muss drei Monate vorher in Textform mit Kostenvergleich angekündigt werden. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es nicht.

Gilt die 70-Prozent-Regel auch bei Fernwärme?

Nein. Die Pflicht, genau 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen, betrifft nur Gebäude mit Öl- oder Gasheizung, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erfüllen und überwiegend gedämmte Leitungen haben. Bei Fernwärme kann der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent Verbrauchsanteil wählen (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV).

Was ist der Unterschied zwischen Fernwärme und Wärmecontracting?

Bei Fernwärme kommt die Wärme über ein Netz von außen. Beim Contracting steht die Anlage meist im Haus, gehört aber einem Dienstleister, der die Wärme verkauft. Für die Abrechnung ist beides Wärmelieferung: umlagefähig sind Wärmepreis und Betriebskosten der Hausanlage, verteilt wird nach der Heizkostenverordnung, und bei einer Umstellung gilt § 556c BGB.