Wohnung geerbt: vermieten oder verkaufen?

Ob du eine geerbte Wohnung vermietest oder verkaufst, hängt von vier Dingen ab: was sie nach Kosten an Rendite bringt, in welchem Zustand und in welcher Lage sie ist, ob du den Aufwand als Vermieter tragen willst und wie die Steuer ausfällt. Beim Steuerlichen haben Erben einen Vorteil: Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt der Kauf durch den Erblasser, und eine laufende Abschreibung führst du fort. Vor der Entscheidung stehen aber ein paar Pflichten mit Fristen. Diese Entscheidungshilfe geht beides der Reihe nach durch.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Erbe prüfen, bevor die Ausschlagungsfrist abläuft

Mit dem Erbe gehen auch die Schulden auf dich über, etwa Kredite auf der Wohnung oder offenes Hausgeld. Ist der Nachlass überschuldet, kannst du das Erbe ausschlagen, aber nur innerhalb von sechs Wochen, nachdem du vom Erbfall und vom Grund deiner Berufung als Erbe erfahren hast. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder bist du bei Fristbeginn im Ausland, beträgt die Frist sechs Monate (§ 1944 BGB). Läuft die Frist ab, gilt das Erbe als angenommen.

Ist unklar, ob der Nachlass reicht, gibt es neben der Ausschlagung Wege, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken, etwa eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren (§ 1975 BGB). Hier ist fachlicher Rat sinnvoll, bevor die Frist läuft.

Grundbuch berichtigen lassen

Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Erblasser eingetragen ist. Lass es berichtigen. Für die Eintragung der Erben fallen keine Gebühren beim Grundbuchamt an, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Als Nachweis dient ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 GBO). Willst du die Wohnung ohnehin verkaufen, ist die vorherige Eintragung zwar nicht in jedem Fall zwingend (§ 40 GBO), sie macht den Verkauf und eine Beleihung aber deutlich einfacher.

Bestehende Mietverträge laufen weiter

Ist die Wohnung vermietet, trittst du als Erbe in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB). Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Daraus folgt:

• Du kannst die Miete nicht einfach neu festsetzen und nur mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarf (mehr im Ratgeber Kündigung wegen Eigenbedarf).
• Du haftest für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn der Erblasser sie nicht getrennt angelegt hat.
• Du schuldest die Nebenkostenabrechnungen, auch für Zeiträume vor dem Erbfall, die noch nicht abgerechnet sind. Die Frist läuft weiter: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Sichere deshalb früh die Unterlagen des Erblassers.
• Teile den Mietern mit, wer jetzt Vermieter ist und auf welches Konto sie zahlen sollen.

Die vier Entscheidungsfaktoren

1. Finanzen und Rendite

Stell die Jahresnettokaltmiete dem heutigen Verkehrswert gegenüber und zieh die Kosten ab, die bei dir bleiben: Reparaturen, nicht umlagefähige Verwaltungskosten, bei Eigentumswohnungen die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, dazu Zinsen, falls die Wohnung belastet ist. Liegt die Rendite nach Kosten deutlich unter dem, was eine sichere Anlage bringt, spricht das eher für den Verkauf. Bedenke auch das Klumpenrisiko: Ist die Wohnung dein größter Vermögenswert, hängt viel an einem einzigen Objekt.

2. Lage und Zustand

Gefragte Lage und solide Bausubstanz sprechen für das Behalten. Steht ein Sanierungsstau an, etwa bei Dach, Heizung oder Leitungen, und müsstest du viel investieren, bevor die Wohnung gut vermietbar ist, kippt die Rechnung schnell. Bei einer Eigentumswohnung lohnt der Blick in die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Welche größeren Maßnahmen sind geplant, und reicht die Erhaltungsrücklage dafür?

3. Aufwand und persönliche Situation

Als Vermieter bist du Ansprechpartner für Reparaturen, rechnest jedes Jahr die Nebenkosten ab und musst dich mit dem Mietrecht beschäftigen. Wohnst du weit weg oder fehlt dir die Zeit, ist das ein echter Faktor. Eine Hausverwaltung kann das übernehmen, kostet aber laufend Geld. Wer an der Wohnung der Eltern hängt, darf das berücksichtigen, sollte aber nicht allein deshalb behalten, wenn die Zahlen klar dagegen sprechen.

4. Steuern

Die Steuer kann den Ausschlag geben, deshalb folgt sie im nächsten Abschnitt ausführlich.

Steuern bei der geerbten Wohnung

Verkauf: die Spekulationsfrist des Erblassers zählt

Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung in der Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beim Erben wird dir die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet: Als Gesamtrechtsnachfolger trittst du steuerlich in seine Rechtsstellung ein; für den Einzelrechtsnachfolger, etwa bei einem Vermächtnis oder einer Schenkung, regelt das § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich. Hat deine Tante die Wohnung vor 18 Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und du kannst ohne Einkommensteuer auf den Gewinn verkaufen. Hat sie erst vor vier Jahren gekauft, läuft die Frist noch sechs Jahre. Der Vorteil für Erben liegt also nicht in einer besonderen Steuerfreiheit, sondern darin, dass die Besitzzeit des Erblassers mitzählt. Welche Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Überblick zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf.

Vermieten: die Abschreibung läuft weiter

Vermietest du, führst du die Abschreibung des Erblassers fort, und zwar mit dessen ursprünglicher Bemessungsgrundlage und dem bisherigen Satz. Für Wohngebäude sind das in der Regel 2 % (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023) im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Was noch abzuschreiben ist, ergibt sich aus den Steuerunterlagen des Erblassers. Wie die Berechnung funktioniert, erklärt der Ratgeber AfA für Gebäude berechnen. Die laufenden Einnahmen und Kosten gibst du in der Anlage V an.

Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 €, entferntere Verwandte deutlich weniger (§ 16 ErbStG). Für die Frage „vermieten oder verkaufen" wichtig: Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung wird bei der Erbschaftsteuer nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Unter weiteren Voraussetzungen kann ein Familienheim, das Ehepartner oder Kinder selbst beziehen, ganz steuerfrei bleiben. Die Berechnung im Einzelfall gehört in fachliche Hände.

Typische Konstellationen

Die Tabelle zeigt Tendenzen, keine Regeln. In einer Erbengemeinschaft verwalten alle Erben den Nachlass gemeinsam (§ 2038 BGB); größere Entscheidungen wie ein Verkauf brauchen Einigkeit. Findet sich keine, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, die meist einen schlechteren Preis bringt als ein freihändiger Verkauf.

Wenn du dich fürs Vermieten entscheidest

Ist die Wohnung leer und du willst neu vermieten, gelten die üblichen Regeln für Vermieter: Energieausweis mit Pflichtangaben im Inserat, Mietpreisbremse in vielen Städten, Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Alle Schritte der Reihe nach erklärt der Leitfaden Vermieter werden, Checklisten und Vorlagen enthält das Vermieter-Handbuch. Für die jährliche Abrechnung gibt es den Nebenkostenrechner.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei überschuldetem Nachlass, Erbengemeinschaft oder Erbschaftsteuer ist fachlicher Rat sinnvoll.

Häufige Fragen

Muss ich eine geerbte Wohnung sofort vermieten oder verkaufen?

Nein. Eilig ist nur die Entscheidung über die Ausschlagung, falls der Nachlass überschuldet sein könnte: Dafür hast du in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, bei Auslandsbezug sechs Monate. Läuft ein Mietverhältnis, musst du dich aber sofort um Mieterkontakt, Kaution und ausstehende Nebenkostenabrechnungen kümmern.

Ist der Verkauf einer geerbten Wohnung steuerfrei?

Oft ja. Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt der Kauf durch den Erblasser. Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn ohne Einkommensteuer. Ausgenommen ist der Verkauf außerdem bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den Regeln des § 23 EStG; ob und wie eine Eigennutzung durch den Erblasser mitzählt, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag, wenn ich erbe?

Er läuft unverändert weiter. Du trittst mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag ein, auch bei der Kaution und bei noch nicht erstellten Nebenkostenabrechnungen. Teile den Mietern die neue Kontaktadresse und Bankverbindung mit.