Wohnung geerbt: vermieten oder verkaufen? Die Entscheidungshilfe

Du hast eine Wohnung geerbt und stehst vor der Frage: vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung trifft fast jeder Erbe einer Immobilie irgendwann — und sie hat finanzielle, persönliche und steuerliche Folgen, die du leicht unterschätzt. Diese Entscheidungshilfe führt dich Schritt für Schritt durch die ersten Pflichten nach dem Erbfall, die vier wichtigsten Abwägungsfaktoren und einen oft übersehenen Steuervorteil bei geerbten Immobilien.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor du überhaupt über vermieten oder verkaufen nachdenkst, sind ein paar Dinge dringend. Sie kosten dich sonst Geld oder Rechte.

Erst prüfen, dann annehmen. Mit dem Erbe gehen nicht nur Werte, sondern auch Schulden auf dich über. Ist der Nachlass überschuldet, kannst du das Erbe ausschlagen — aber nur innerhalb von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem du von der Erbschaft erfährst. Verstreicht die Frist, gilt das Erbe in der Regel als angenommen, samt etwaiger Lasten. Verschaff dir also früh einen Überblick: bestehende Kredite auf der Immobilie, offene Hausgeldzahlungen, der tatsächliche Zustand. Im Zweifel lohnt fachlicher Rat, bevor die Frist läuft.

Grundbuch berichtigen. Als neuer Eigentümer musst du das Grundbuch berichtigen lassen, damit du eingetragen bist — sonst kannst du später weder verkaufen noch belasten. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei, wenn du sie mit einem Erbnachweis (Erbschein oder notarielles Testament) beantragst. Diesen Schritt solltest du nicht aufschieben.

Bestehende Mietverhältnisse laufen einfach weiter. Das ist der wichtigste Punkt, wenn die geerbte Wohnung schon vermietet ist: Du trittst als Vermieter in den laufenden Mietvertrag ein — zu unveränderten Konditionen. Du kannst die Miete nicht einfach neu festsetzen und auch nicht ohne Weiteres kündigen. Eine Vermieterkündigung braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und sollte nur mit fachlicher Begleitung erfolgen (mehr im Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung). Du bist ab sofort für die Nebenkostenabrechnung zuständig: Sie muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 BGB) — sonst kannst du Nachforderungen verlieren (mehr dazu im Ratgeber zu den Folgen einer verpassten Abrechnungsfrist).

Die vier Entscheidungsfaktoren: vermieten oder verkaufen?

Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Aber wenn du diese vier Faktoren ehrlich durchgehst, wird das Ergebnis für deine Situation meist deutlich.

1. Finanzen und Rendite

Rechne nach, was die Immobilie als Kapitalanlage wirklich bringt. Stell die Jahresnettokaltmiete dem Kaufpreis (bzw. dem Verkehrswert) gegenüber und zieh die laufenden Kosten ab: Instandhaltung, Hausgeld-Anteile, Rücklagen, Verwaltung, Steuern. Eine grobe Faustregel: Liegt die Mietrendite nach Kosten deutlich unter dem, was du mit einer sicheren Alternativanlage erzielst, spricht das eher fürs Verkaufen. Bedenke auch das Klumpenrisiko — wenn die geerbte Wohnung dein einziges großes Vermögen wäre, steckt viel Kapital in einem einzigen Objekt. Den laufenden Saldo aus Miete und Nebenkosten kannst du mit unserem Online-Rechner schnell durchspielen.

2. Lage und Zustand

Eine gefragte Lage mit Wertsteigerungspotenzial und solider Bausubstanz ist ein starkes Argument fürs Behalten und Vermieten. Steht dagegen Sanierungsstau an — Dach, Heizung, Leitungen, energetische Mängel — und müsstest du erst zehntausende Euro investieren, bevor die Wohnung gut vermietbar ist, kippt die Rechnung schnell. Frag dich konkret: Was kostet die Wohnung verkaufsfertig bzw. vermietfertig? Und bei einer Eigentumswohnung: Welche größeren Maßnahmen plant die Eigentümergemeinschaft, und ist die Instandhaltungsrücklage dafür ausreichend?

3. Persönlich und emotional

Vermieten bedeutet Arbeit und Verantwortung — nicht „passives Einkommen". Du wirst zum Ansprechpartner für Reparaturen, erstellst jährlich Abrechnungen, hältst Fristen ein und musst dich mit dem Mietrecht auseinandersetzen. Wohnst du weit weg oder hast keine Zeit, ist das ein realer Faktor. Manche Erben hängen emotional an der Wohnung der Eltern und wollen sie nicht hergeben — das ist legitim, sollte aber nicht der einzige Grund sein, wenn die Zahlen klar dagegen sprechen. Wenn du dich grundsätzlich aufs Vermieten einlassen willst, gibt dir die Übersicht der Vermieter-Tools einen guten Startpunkt.

4. Steuerlich

Der Steueraspekt ist bei geerbten Immobilien besonders — und kann den Ausschlag geben. Mehr dazu im nächsten Abschnitt. Wichtig vorab: Mieteinkünfte versteuerst du über die Anlage V deiner Steuererklärung, und du kannst zahlreiche Kosten als Werbungskosten absetzen. Das verbessert die Nach-Steuer-Rendite des Vermietens spürbar.

Steuer-Sonderfall: die geerbte Immobilie

Hier liegt der größte und am häufigsten übersehene Hebel.

Spekulationsfrist und „Fußstapfentheorie". Wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußerst, fällt in der Regel Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Beim Erben gilt eine Besonderheit: Du trittst steuerlich in die „Fußstapfen" des Erblassers. Für die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist zählt also nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich gekauft hat. Hat deine verstorbene Tante die Wohnung beispielsweise vor 18 Jahren erworben, ist die Frist längst abgelaufen — ein Verkauf wäre dann in der Regel steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Das ist oft das stärkste Argument fürs Verkaufen statt Vermieten: ein steuerfreier Verkauf, der bei einer selbst gekauften Immobilie so nicht möglich wäre.

AfA wird fortgeführt. Entscheidest du dich fürs Vermieten, übernimmst du auch die Abschreibung (AfA) des Erblassers — du fängst nicht bei null an, sondern führst die bisherige AfA mit dem ursprünglichen Bemessungswert fort. Die Sätze: meist 2 % pro Jahr für Bestandsgebäude, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3 % für Neubauten (Fertigstellung ab 2023). Wie die Abschreibung im Detail funktioniert, erklärt der Ratgeber zur AfA-Abschreibung für Vermieter. Auch die übrigen absetzbaren Posten findest du gebündelt im Beitrag Nebenkosten in der Steuererklärung.

Erbschaftsteuer-Freibeträge. Beim Erben selbst greifen je nach Verwandtschaftsgrad Freibeträge — bei Kindern und Ehepartnern sind sie hoch, bei entfernteren Verwandten deutlich niedriger. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das selbst genutzte Familienheim sogar ganz steuerfrei bleiben. Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt stark vom Einzelfall ab — das gehört vor der Entscheidung in fachliche Hände.

Entscheidungs-Tendenzen je Konstellation

Als Orientierung — keine festen Regeln, aber typische Tendenzen:

• Wohnung ist bereits gut vermietet, gute Lage, Spekulationsfrist läuft noch: Tendenz behalten und vermieten. Ein Verkauf würde Spekulationssteuer auslösen, das laufende Mietverhältnis trägt sich, der Verwaltungsaufwand ist kalkulierbar.
• Spekulationsfrist des Erblassers ist abgelaufen, kein dringender Mietbedarf, du willst keinen Aufwand: Tendenz verkaufen. Der Gewinn ist in der Regel steuerfrei, du löst Kapital und Klumpenrisiko auf einen Schlag.
• Sanierungsstau, schwierige Lage, hohe nötige Investitionen: Tendenz verkaufen — meist als Sanierungsobjekt. Eine schlecht vermietbare Wohnung mit hohem Investitionsbedarf bindet Kapital ohne verlässliche Rendite.
• Gute Lage, leerstehend, du hast Zeit und Lust auf Vermietung: Tendenz vermieten — als langfristige Kapitalanlage mit Inflationsschutz und steuerlich absetzbaren Kosten.
• Mehrere Erben (Erbengemeinschaft), Uneinigkeit: Tendenz verkaufen und Erlös teilen, weil gemeinsames Vermieten oft an unterschiedlichen Interessen scheitert.

Wenn du dich fürs Vermieten entscheidest

Ist die Wohnung leer und du willst neu vermieten, gelten die üblichen Vermieter-Spielregeln. Die wichtigsten Eckdaten als Orientierung:

• Kaution: maximal drei Nettokaltmieten, der Mieter darf sie in drei Raten zahlen.
• Miethöhe: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Anfangsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten u. a. für Neubau (erstmals genutzt und vermietet ab dem 1.10.2014), umfassende Modernisierung und eine höhere zulässige Vormiete — bei einer Ausnahme musst du den Mieter unaufgefordert in Textform vor Vertragsschluss informieren. Details im Ratgeber zur Mietpreisbremse.
• Spätere Mieterhöhung zur Vergleichsmiete wirkt frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung; die Kappungsgrenze liegt bei 20 % in drei Jahren, vielerorts bei 15 %.
• Mieterauswahl: Eine Selbstauskunft darf in der Regel Identität, Beruf, Einkommen, Personenzahl, Haustiere (außer Kleintiere), Mietrückstände, Insolvenz und gewerbliche Nutzung abfragen. Unzulässig sind dagegen Fragen zu Schwangerschaft, Familienplanung, Religion, Herkunft, Krankheit, Vorstrafen, Mitgliedschaft im Mieterverein oder Parteizugehörigkeit. Als Faustregel sollte die Kaltmiete nicht mehr als rund ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Daten abgelehnter Bewerber löschst du nach der Auswahl (DSGVO).
• Formalia: Die Wohnungsgeberbestätigung fürs Einwohnermeldeamt musst du dem Mieter in der Regel innerhalb von zwei Wochen ausstellen. Beauftragst du einen Makler, gilt das Bestellerprinzip — wer bestellt, zahlt (mehr im Ratgeber zum Bestellerprinzip).

Für Inserate genügen große Immobilienportale, lokale Kleinanzeigen-Plattformen oder ein Aushang vor Ort. Wer es kompakt und mit Vorlagen und Checklisten mag, findet im Vermieter-Handbuch alles gebündelt — von der Mieterauswahl bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung; bei Besonderheiten deines Erbfalls — etwa Erbengemeinschaft, überschuldetem Nachlass oder Erbschaftsteuer — ist fachlicher Rat in der Regel sinnvoll.

Häufige Fragen

Muss ich eine geerbte Wohnung sofort vermieten oder verkaufen?

Nein, du musst nichts überstürzen. Wichtig ist nur die Frist zur Ausschlagung des Erbes: Sie beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall — relevant, falls der Nachlass überschuldet ist. Danach kannst du in Ruhe entscheiden.

Ist der Verkauf einer geerbten Wohnung steuerfrei?

Häufig ja: Beim Erben zählt für die zehnjährige Spekulationsfrist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Im Einzelfall solltest du das steuerlich prüfen lassen.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag, wenn ich erbe?

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter — du trittst als Vermieter in die Fußstapfen des Erblassers, mit allen Rechten und Pflichten. Du kannst den Vertrag nicht einseitig ändern; informiere die Mieter aber über die neue Kontakt- und Bankverbindung.