Nebenkosten Steuererklärung: Anlage V 2026

Vermieter können nahezu alle Nebenkosten steuerlich geltend machen — als Werbungskosten in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Doch die korrekte Zuordnung ist entscheidend: Umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und Vorauszahlungen werden unterschiedlich behandelt. Dieser Ratgeber erklärt die steuerliche Behandlung Schritt für Schritt.

Grundprinzip: Einnahmen und Werbungskosten

In der Anlage V erfassen Vermieter:

• Einnahmen: Kaltmiete + umgelegte Nebenkosten (Zeile 13–15)
• Werbungskosten: Alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen (Zeile 33 ff.)

Wichtig: Die vom Mieter gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen sind Einnahmen des Vermieters. Die tatsächlich angefallenen Nebenkosten sind Werbungskosten. Beides muss separat erfasst werden.

Umlagefähige Nebenkosten in der Steuererklärung

Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten nach BetrKV werden wie folgt behandelt:

• Einnahmen: Vorauszahlungen des Mieters (z. B. 200 EUR/Monat = 2.400 EUR/Jahr)
• Werbungskosten: Tatsächliche Kosten (z. B. 2.600 EUR im Jahr)
• Ergebnis: 200 EUR Verlust aus Nebenkosten — mindert das zu versteuernde Einkommen

Zuordnung in der Anlage V

• Zeile 13: Mieteinnahmen (Kaltmiete)
• Zeile 14: Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters)
• Zeile 46: Grundsteuer
• Zeile 47: Sonstige nicht in Zeile 33–46 erfasste Werbungskosten

Nicht umlagefähige Kosten — besonders wertvoll

Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sind steuerlich besonders interessant, da ihnen keine Einnahmen gegenüberstehen:

• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater (anteilig), Mietverein
• Reparaturen und Instandhaltung: Sofort in voller Höhe absetzbar
• Anwaltskosten bei Mietstreitigkeiten
• Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
• Fahrtkosten zum Mietobjekt (30 Cent/km)
• Leerstandskosten: Nebenkosten für unvermietete Zeiträume

Sonderfall: Nebenkostennachzahlung und Erstattung

Das Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11 EStG) bestimmt, in welchem Jahr Einnahmen und Ausgaben erfasst werden:

• Nachzahlung des Mieters: Einnahme im Jahr des Zahlungseingangs
• Erstattung an den Mieter: Mindert die Einnahmen im Jahr der Auszahlung
• Tatsächliche Kosten: Werbungskosten im Jahr der Zahlung an den Versorger

Beispiel

Abrechnungszeitraum 2025: Abrechnung erfolgt im Juli 2026. Der Mieter erhält eine Erstattung von 180 EUR im August 2026. Diese 180 EUR mindern die Einnahmen in der Steuererklärung 2026, nicht 2025.

Abschreibung (AfA) nicht vergessen

Neben den laufenden Nebenkosten können Vermieter das Gebäude abschreiben — mehr dazu in unserem AfA-Ratgeber. Die Abschreibung gehört zu den größten Steuervorteilen der Vermietung.

Leerstand: Kosten trotzdem absetzen

Steht eine Wohnung vorübergehend leer, können die Nebenkosten trotzdem als Werbungskosten geltend gemacht werden — sofern eine Vermietungsabsicht besteht. Nachweisen können Sie dies durch:

• Inserate auf Immobilienportalen
• Maklerbeauftragung
• Dokumentierte Besichtigungstermine

Praxis-Tipps für die Steuererklärung

• Belege sammeln: Alle Rechnungen, Bescheide und Kontoauszüge aufbewahren (10 Jahre)
• Separate Kontoführung: Ein eigenes Konto für Mieteinnahmen und -ausgaben erleichtert die Zuordnung
• Vorauszahlungen korrekt buchen: Die Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen, nicht direkte Kostendeckung
• Nebenkostenabrechnung als Beleg: Die Abrechnung dient dem Finanzamt als Nachweis für die tatsächlichen Kosten

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Nebenkosten ist ein wichtiger Baustein der Vermietung. Mit korrekter Erfassung in der Anlage V können Vermieter ihre Steuerlast erheblich senken. Erstellen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung sorgfältig mit unserem Nebenkostenrechner — die Zahlen fließen direkt in Ihre Steuererklärung ein.

Häufige Fragen

Sind Nebenkosten für Vermieter steuerlich absetzbar?

Ja, Vermieter können nahezu alle tatsächlich gezahlten Nebenkosten als Werbungskosten in der Anlage V (Zeile 33 ff.) geltend machen — unabhängig davon, ob sie umlagefähig sind oder nicht. Umlagefähige Kosten stehen als Einnahmen (Umlagen, Zeile 14) den Ausgaben gegenüber, nicht umlagefähige Kosten mindern direkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Wie werden Nebenkostenvorauszahlungen in der Steuererklärung erfasst?

Die Vorauszahlungen des Mieters sind im Zuflussjahr als Einnahmen zu erfassen (Anlage V, Zeile 14). Die tatsächlichen Nebenkosten wandern als Werbungskosten in Zeile 33 ff. Beides muss getrennt aufgeführt werden — eine Saldierung ist nicht zulässig (§ 11 EStG, Zuflussprinzip).

Wann muss eine Nebenkosten-Nachzahlung versteuert werden?

Nach dem Zuflussprinzip (§ 11 EStG) wird die Nachzahlung im Jahr des Zahlungseingangs als Einnahme erfasst — nicht im Abrechnungsjahr. Beispiel: Abrechnung 2025, Nachzahlung fließt im August 2026 zu → Einnahme in Steuererklärung 2026. Umgekehrt mindert eine Guthaben-Auszahlung an den Mieter die Einnahmen im Auszahlungsjahr.

Kann ich Nebenkosten bei Leerstand absetzen?

Ja, sofern eine nachweisbare Vermietungsabsicht besteht. Inserate, Maklerbeauftragung und dokumentierte Besichtigungen dienen als Nachweis. Die Nebenkosten für leerstehende Wohnungen sind dann voll als Werbungskosten abzugsfähig. Ohne Vermietungsabsicht (z. B. Eigennutzung) entfällt der Abzug.

Welche Nebenkosten sind besonders steuerlich wertvoll?

Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberater anteilig), Reparaturen, Instandhaltung, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten (30 Cent/km) sind besonders wertvoll, da ihnen keine Umlagen-Einnahmen gegenüberstehen. Sie mindern direkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Weiterführende Themen

• Mietspiegel-Karte Deutschland — Vergleichswerte für über 8.000 Postleitzahlen:
• KI-Nebenkostenabrechnung prüfen — Mit der kostenlosen KI prüfen Sie Ihre Abrechnung in Sekunden:
• Nebenkosten Mietwohnung pro qm — Durchschnittswerte und eigener Anteil je Quadratmeter: