Kappungsgrenze bei Mieterhöhung: 15 % oder 20 %?

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark deine Miete bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf: um höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 %. Welche Grenze für dich gilt, hängt davon ab, ob deine Gemeinde in einer Landesverordnung aufgeführt ist. Rechtsgrundlage ist § 558 Abs. 3 BGB. Die Grenze greift auch dann, wenn der Mietspiegel eine höhere Miete zulassen würde.

Was regelt die Kappungsgrenze?

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter deine Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt dafür eine zweite Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete durch solche Erhöhungen um nicht mehr als 20 % erhöhen. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen, also Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze.

Bezugsgröße ist die vereinbarte Miete. Bei einer Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung ist das die Nettokaltmiete. Hast du eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vereinbart, in der Betriebskosten enthalten sind, rechnet die Kappungsgrenze mit dieser Miete.

15 % oder 20 %: wo die abgesenkte Kappungsgrenze gilt

Der Prozentsatz sinkt auf 15 %, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist und die Landesregierung dieses Gebiet per Rechtsverordnung bestimmt hat (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Überall sonst gilt 20 %.

Wichtig für die Suche nach „Kappungsgrenze 15 Prozent Städte“:

• Jedes Land entscheidet selbst. Manche Länder haben eine Kappungsgrenzen-Verordnung, andere regeln sie zusammen mit der Mietpreisbremse in einer gemeinsamen Mieterschutzverordnung, manche haben keine.
• Die Verordnungen sind befristet. Sie gelten jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) und werden danach neu gefasst, verlängert oder laufen aus. Gemeindelisten ändern sich dabei immer wieder.
• Geltungszeitraum prüfen. Läuft eine Verordnung gerade aus oder wird sie neu gefasst, kommt es auf die genauen Daten an. Prüf dann, ob sie beim Zugang des Erhöhungsverlangens und beim geplanten Wirksamwerden der Erhöhung gilt, und lass dich im Zweifel beraten.

Eine feste Städteliste geben wir hier bewusst nicht an, weil sie ohne Datum und Fundstelle schnell falsch wäre. So findest du den aktuellen Stand für deinen Ort:

1. Such im Landesrecht deines Bundeslands (Landesrechtsportal) nach „Kappungsgrenze“ oder „Mieterschutzverordnung“ und prüf das Außerkrafttreten-Datum.
2. Schau in der Anlage der Verordnung nach, ob deine Gemeinde oder dein Stadtteil genannt ist.
3. Frag im Zweifel beim örtlichen Mieterverein oder bei der Wohnungsbehörde deiner Stadt nach.

Kappungsgrenze berechnen

Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung galt. Nach verbreiteter Kommentarmeinung rechnet man vom Zeitpunkt zurück, zu dem die erhöhte Miete gelten soll, also vom Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Alle Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb dieser drei Jahre zählen zusammen.

Beispiel im 20-%-Gebiet

• Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden: 600 €
• Kappungsgrenze: 600 € × 1,20 = 720 €
• Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 780 €
• Ergebnis: höchstens 720 €, obwohl der Mietspiegel mehr zulassen würde

Beispiel im 15-%-Gebiet

• Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden: 600 €
• Kappungsgrenze: 600 € × 1,15 = 690 €
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 780 €
• Ergebnis: höchstens 690 €

Beispiel mit Zwischenerhöhung

• Die neue Erhöhung soll ab 01.03.2027 gelten, Stichtag für die Ausgangsmiete ist also der 01.03.2024.
• Am 01.03.2024 betrug die Nettokaltmiete 600 €.
• Seit 01.10.2025 zahlst du nach einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete 650 €.
• Obergrenze im 20-%-Gebiet: 720 €. Vom Spielraum sind schon 50 € verbraucht, es bleiben 70 €.
• Liegt die Vergleichsmiete bei 700 €, darf die Miete nur auf 700 € steigen, weil die niedrigere Grenze gilt.

Den Spielraum kannst du mit dem Mieterhöhungs-Rechner nachrechnen. Er berücksichtigt die Kappungsgrenze von 15 % oder 20 % und bereits erfolgte Erhöhungen.

Was bei der Kappungsgrenze nicht mitzählt

Nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB außer Betracht. Das sind:

• Mieterhöhungen nach Modernisierung (§§ 559 bis 559e BGB). Sie verbrauchen die Kappungsgrenze nicht. Für sie gilt eine eigene Grenze: höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB). Mehr dazu im Ratgeber zur Mieterhöhung nach Modernisierung.
• Veränderungen von Betriebskosten nach § 560 BGB, also angepasste Vorauszahlungen oder eine erhöhte Betriebskostenpauschale.

Weitere Grenzen bei einer Mieterhöhung

Die Kappungsgrenze ist nur eine von mehreren Voraussetzungen. Prüf bei jedem Erhöhungsverlangen auch diese Punkte:

• 15 Monate unverändert: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Ein Jahr Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Überlegungsfrist: Du hast bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Erst danach kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
• Teilzustimmung: Du kannst der Erhöhung zustimmen, „soweit“ sie berechtigt ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Übersteigt das Verlangen die Kappungsgrenze, stimmst du nur bis zur zulässigen Miete zu.

Kappungsgrenze, Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag, die Kappungsgrenze spielt keine Rolle. Das Gleiche gilt für die Indexmiete (§ 557b Abs. 2 BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete gibt es nicht.

Bei einem neuen Mietvertrag gilt die Kappungsgrenze ebenfalls nicht. Dort begrenzt in ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse die Startmiete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB).

Praxis-Tipps für Mieter

• Miethistorie sammeln: Bewahr alle Mieterhöhungsschreiben und Vereinbarungen auf. Ohne die Miete von vor drei Jahren lässt sich die Grenze nicht prüfen.
• Erhöhungsarten trennen: Modernisierungszuschläge und Betriebskostenanpassungen gehören nicht in die Rechnung. Prüf sie getrennt.
• Frist nutzen: Nimm dir die Überlegungsfrist, prüf Mietspiegel, Kappungsgrenze und Fristen und stimm dann ganz, teilweise oder gar nicht zu.
• Nebenkosten im Blick: Mit dem Nebenkostenrechner siehst du, ob deine Vorauszahlungen zur Wohnung passen.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?

Die Miete darf durch Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die das Land per Verordnung als Gebiet mit gefährdeter Wohnungsversorgung bestimmt hat, sind es höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

In welchen Städten gilt die Kappungsgrenze von 15 %?

Das legt jedes Bundesland in einer eigenen Verordnung fest, die höchstens fünf Jahre gilt. Welche Gemeinden aktuell erfasst sind, steht in der Anlage der jeweiligen Landesverordnung. Prüf dort das Außerkrafttreten-Datum und frag im Zweifel beim Mieterverein nach.

Zählen Modernisierungsumlagen zur Kappungsgrenze?

Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also nach Modernisierung und wegen geänderter Betriebskosten, bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Für Modernisierungserhöhungen gilt eine eigene Obergrenze von 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter in sechs Jahren.

Ab wann werden die drei Jahre gerechnet?

Nach verbreiteter Auffassung vom Zeitpunkt zurück, zu dem die erhöhte Miete gelten soll, also vom Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Die Miete zu diesem Stichtag drei Jahre früher ist die Ausgangsmiete.

Was kann ich tun, wenn die Erhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?

Du kannst der Erhöhung nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen und den Rest ablehnen. Stimmst du gar nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Staffelmiete oder Indexmiete?

Nein. Während einer Staffel- oder Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen, damit greift auch die Kappungsgrenze nicht.