Kappungsgrenze bei Mieterhöhung — 15% oder 20%?

Die Kappungsgrenze ist eine der wichtigsten Schutzregeln für Mieter: Sie begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf — unabhängig vom Mietspiegel. Doch gilt 15 % oder 20 %? Das hängt vom Wohnort ab. Dieser Ratgeber erklärt die Details.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB besagt: Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde. In angespannten Wohnungsmärkten können die Landesregierungen diese Grenze auf 15 % absenken (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Wo gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?

Die Landesregierungen können per Verordnung Gebiete bestimmen, in denen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt. Stand 2026 betrifft dies unter anderem:

• Berlin: Gesamtes Stadtgebiet
• Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet
• München und zahlreiche bayerische Gemeinden
• Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden und weitere hessische Städte
• Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und weitere Gemeinden in Baden-Württemberg
• Köln, Düsseldorf, Bonn und weitere Städte in NRW

In allen anderen Gebieten gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 %.

Berechnung der Kappungsgrenze

Entscheidend ist die Miete, die vor drei Jahren galt — nicht die heutige Miete. Die Kappungsgrenze bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete.

Beispielrechnung (20 %-Gebiet)

• Kaltmiete vor 3 Jahren: 600 EUR/Monat
• Kappungsgrenze: 600 × 1,20 = 720 EUR
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 780 EUR
• Ergebnis: Maximal 720 EUR — obwohl der Mietspiegel 780 EUR erlauben würde

Beispielrechnung (15 %-Gebiet)

• Kaltmiete vor 3 Jahren: 600 EUR/Monat
• Kappungsgrenze: 600 × 1,15 = 690 EUR
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 780 EUR
• Ergebnis: Maximal 690 EUR

Was zählt zum Drei-Jahres-Zeitraum?

Der Drei-Jahres-Zeitraum wird vom Zugang des Mieterhöhungsverlangens zurückgerechnet. In diesen Zeitraum fallen:

• Alle bisherigen Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete
• Mieterhöhungen wegen Modernisierung werden nicht mitgezählt (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB)
• Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten bei Betriebskostenpauschalen werden ebenfalls nicht mitgezählt

Kappungsgrenze und Staffelmiete/Indexmiete

Bei Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) ist die Mieterhöhung bereits im Vertrag festgelegt — die Kappungsgrenze gilt hier nicht. Ebenso gilt sie nicht bei Indexmietverträgen (§ 557b BGB), da die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.

Praxis-Tipps für Mieter

• Prüfen Sie Ihren Wohnort: Gilt bei Ihnen 15 % oder 20 %? Die Information finden Sie auf der Website Ihrer Landesregierung oder Gemeinde
• Miethistorie dokumentieren: Bewahren Sie alle Mieterhöhungsschreiben der letzten Jahre auf
• Modernisierungsumlagen trennen: Diese fließen nicht in die Kappungsgrenze ein — aber prüfen Sie, ob die Modernisierungsumlage korrekt berechnet wurde
• Teilzustimmung möglich: Wenn die Erhöhung die Kappungsgrenze übersteigt, können Sie dem zulässigen Teil zustimmen und den Rest ablehnen

Fazit

Die Kappungsgrenze ist ein effektiver Schutz gegen zu schnelle Mietsteigerungen. Ob 15 % oder 20 % gelten, hängt von Ihrem Wohnort ab. Prüfen Sie jedes Mieterhöhungsverlangen sorgfältig — und behalten Sie auch Ihre Nebenkosten im Blick mit unserem Nebenkostenrechner.