Mietpreisbremse prüfen: Gilt sie bei dir?

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt werden. Diese Verordnungen dürfen nach der Verlängerung von 2025 längstens bis zum 31.12.2029 gelten (§ 556d Abs. 2 BGB).

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

• Erstvermietung nach Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden
• Umfassende Modernisierung: Bei einer Modernisierung mit Investitionen von mindestens einem Drittel des Neubauwertes
• Vormiete: War die Vormiete höher als die zulässige Miete, darf diese Höhe beibehalten werden (§ 556e BGB)
• Modernisierungszuschlag: Kosten von Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre dürfen aufgeschlagen werden

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Ist deine Miete zu hoch, musst du den Verstoß beim Vermieter rügen; Textform genügt, also auch eine E-Mail (§ 556g Abs. 4 BGB). Eine Begründung brauchst du nur, wenn der Vermieter dir vorher Auskunft über eine Ausnahme erteilt hat; dann muss sich die Rüge darauf beziehen.

Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kannst du die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn zurückverlangen. Rügst du später oder erst nach dem Auszug, bekommst du nur die Beträge zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurden (§ 556g Abs. 2 BGB). Beispiel: Du zahlst 140 € im Monat zu viel und rügst im zehnten Monat. Dann kannst du 10 × 140 € = 1.400 € zurückfordern, und ab sofort gilt die zulässige Miete.

Bevor du rügst, lohnt sich ein Blick, ob die Landesverordnung für deine Gemeinde wirksam ist. Einzelne Verordnungen wurden von Gerichten wegen Begründungsmängeln verworfen.