Mietpreisbremse 2026 — Wo sie gilt und was Vermieter beachten müssen

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) begrenzt die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Seit ihrer Einführung 2015 wurde sie mehrfach verschärft. Dieser Ratgeber erklärt den aktuellen Stand 2026 — mit allen Ausnahmen und Pflichten.

Grundprinzip der Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.

Berechnungsbeispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 11,00 EUR/m². Maximal zulässige Miete bei Neuvermietung:

• 11,00 EUR × 1,10 = 12,10 EUR/m²
• Eine Miete von 13,50 EUR/m² wäre um 1,40 EUR/m² zu hoch

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind. Stand 2026 haben folgende Bundesländer Verordnungen erlassen:

• Berlin: Gesamtes Stadtgebiet
• Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet
• Bayern: München, Augsburg, Regensburg, Würzburg und weitere 203 Gemeinden
• NRW: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und weitere 17 Gemeinden
• Baden-Württemberg: Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Tübingen und weitere 88 Gemeinden
• Hessen: Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden und 48 weitere Gemeinden
• Niedersachsen, Sachsen, Thüringen, Brandenburg: Einzelne Städte und Gemeinden

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht in folgenden Fällen (§ 556f BGB):

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden
• Umfassende Modernisierung: Wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Neubaukosten erreichen
• Vormieter-Miete: War die Vormiete bereits höher als die zulässige Miete nach Mietpreisbremse, darf der Vermieter die Vormiete verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB)
• Modernisierung vor Wiedervermietung: In den letzten 3 Jahren vor Vermietung durchgeführte Modernisierungen dürfen aufgeschlagen werden (§ 556e Abs. 2 BGB)

Pflichten des Vermieters

Vermieter müssen seit der Verschärfung 2019 unaufgefordert und vor Vertragsschluss offenlegen, warum sie eine höhere Miete verlangen (§ 556g Abs. 1a BGB):

• Höhe der Vormiete (wenn diese den zulässigen Höchstbetrag übersteigt)
• Durchgeführte Modernisierungen und deren Kosten
• Ob es sich um einen Neubau oder eine umfassend modernisierte Wohnung handelt

Versäumt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich später nicht auf die Ausnahme berufen.

Was können Mieter tun?

Mieter können eine qualifizierte Rüge aussprechen (§ 556g Abs. 2 BGB). Ab dem Zeitpunkt der Rüge muss der Vermieter die zu viel verlangte Miete zurückzahlen. So gehen Sie vor:

• Vergleichsmiete ermitteln — Mietspiegel der Gemeinde prüfen
• Zulässige Miete berechnen — Vergleichsmiete + 10 %
• Differenz berechnen — Tatsächliche Miete minus zulässige Miete
• Rüge schriftlich an den Vermieter — mit Angabe der konkreten Überhöhung

Beispiel: Rückforderung

Vergleichsmiete: 10,00 EUR/m², zulässig: 11,00 EUR/m². Tatsächliche Miete: 13,00 EUR/m² für 70 m². Monatliche Überzahlung: (13,00 − 11,00) × 70 = 140 EUR/Monat. Ab Rüge kann der Mieter diese 140 EUR monatlich zurückfordern.

Verlängerung und Ausblick

Die Mietpreisbremse war ursprünglich auf 5 Jahre befristet und wurde 2020 bis Ende 2025 verlängert. Der Gesetzgeber hat Ende 2025 eine erneute Verlängerung bis 2029 beschlossen. Zusätzlich wird die Einführung bundesweiter Bußgelder für Verstöße diskutiert.

Fazit

Die Mietpreisbremse schützt Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor überhöhten Mieten. Vermieter sollten vor jeder Neuvermietung den lokalen Mietspiegel prüfen und ihre Auskunftspflichten ernst nehmen. Neben der Kaltmiete lohnt sich auch ein Blick auf die Nebenkosten — nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um Ihre Wohnkosten vollständig zu überprüfen.