Anlage V richtig ausfüllen: Beispiel für Vermieter

In der Anlage V trägst du als Vermieter oben die Einnahmen ein (Miete ohne Umlagen in Zeile 13 bis 15, die Umlagen für Nebenkosten in Zeile 20 bis 23) und darunter die Werbungskosten: Abschreibung ab Zeile 33, Schuldzinsen ab Zeile 46, Erhaltungsaufwand ab Zeile 55, umgelegte Nebenkosten in Zeile 73 bis 75 und nicht umgelegte Kosten in Zeile 76 bis 78. Die Differenz ist dein Überschuss in Zeile 85. Diese Anleitung geht die Zeilen des amtlichen Vordrucks 2025 der Reihe nach durch, den du 2026 für das Steuerjahr 2025 abgibst, und rechnet ein vollständiges Beispiel mit Eigentumswohnung durch.

Wie viele Anlagen V brauchst du?

Die Anlage V gilt je Grundstück bzw. Gebäude, nicht je Wohnung. Vermietest du zwei Wohnungen im selben Haus, kommen beide auf eine Anlage V: die erste Wohnung in Zeile 13, weitere Wohnungen in Zeile 14. Für zwei Eigentumswohnungen in verschiedenen Häusern brauchst du dagegen zwei Anlagen V. Jede Anlage bekommt oben eine laufende Nummer.

Die Zeilen der Anlage V 2025 im Überblick

Die Zeilennummern ändern sich immer wieder, wenn die Finanzverwaltung den Vordruck überarbeitet. Die folgende Tabelle folgt dem amtlichen Vordruck 2025 (Stand September 2025). In ELSTER heißen die Abschnitte gleich, dort findest du sie über die Überschriften.

Wo nur ein Teil des Gebäudes vermietet ist, gibt es in jedem Abschnitt eine Zeile für die direkte Zuordnung und eine für die anteilige Zuordnung mit Prozentsatz. Die Details zur Frage, welche Nebenkosten Einnahme und welche Ausgabe sind, erklärt der Ratgeber Nebenkosten in der Steuererklärung.

Schritt für Schritt: Einnahmen eintragen

Kaltmiete (Zeile 13 bis 15)

Hier steht nur die Miete ohne Nebenkosten. Maßgeblich ist, was dir im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossen ist, nicht was vertraglich geschuldet war (§ 11 Abs. 1 EStG).

Umlagen (Zeile 20 und 21)

Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen deiner Mieter sind Einnahmen und gehören in Zeile 20. Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung trägst du in dem Jahr in Zeile 21 ein, in dem das Geld eingeht, und Guthaben, die du auszahlst, mit Minuszeichen im Jahr der Auszahlung. Die Abrechnung für 2024, die dein Mieter im Mai 2025 nachzahlt, gehört also in die Anlage V 2025.

Die Ausnahme um den Jahreswechsel

Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fällig und gezahlt werden, zählen zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG). Als „kurze Zeit" gelten nach der Rechtsprechung zehn Tage. Beispiel: Der Mieter überweist die am 3. Januar fällige Januarmiete schon am 28. Dezember. Sie zählt trotzdem zum neuen Jahr. Anders begründet, aber mit gleichem Ergebnis ist es bei der Dezembermiete, die am 3. Dezember fällig war und erst am 5. Januar eingeht: Ihre Fälligkeit liegt außerhalb des Zehn-Tage-Fensters, deshalb bleibt es beim Zuflussprinzip, und sie zählt zum neuen Jahr, weil das Geld erst dann eingeht.

Schritt für Schritt: Werbungskosten eintragen

Abschreibung (Zeile 33 bis 35)

Das Gebäude, nicht der Grund und Boden, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Wohngebäude gelten linear 2 % (fertiggestellt 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) und 3 % (ab 2023), § 7 Abs. 4 EStG. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist wahlweise eine degressive AfA von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Wie du die Bemessungsgrundlage ermittelst, zeigt der Ratgeber AfA für Gebäude berechnen.

Schuldzinsen (Zeile 46 bis 48)

Abziehbar sind die Zinsen für Darlehen, mit denen du die vermietete Wohnung gekauft, gebaut oder renoviert hast. Tilgungen sind keine Werbungskosten.

Erhaltungsaufwand (Zeile 55 bis 72)

Reparaturen und Instandhaltung sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar (Zeile 55 und 56). Größeren Erhaltungsaufwand darfst du bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV, Zeile 57 bis 60), was sich bei schwankendem Einkommen lohnen kann. Eine Betragsgrenze für den Sofortabzug gibt es nicht.

Aufpassen musst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in dieser Zeit 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und gehen in die AfA statt in den Sofortabzug (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wo die Grenze zwischen Erhaltung und Modernisierung verläuft, erklärt der Ratgeber Modernisierung oder Instandhaltung.

Umgelegte Kosten (Zeile 73 bis 75)

Alle Betriebskosten, die du auf die Mieter umlegst, trägst du hier in der Höhe ein, in der du sie im Jahr bezahlt hast: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müll, Heizung und Warmwasser, Versicherungen, Hauswart, Treppenhausreinigung, Aufzug und so weiter. Separate Zeilen für einzelne Kostenarten wie Heizung oder Versicherung gibt es im aktuellen Vordruck nicht mehr.

Nicht umgelegte Kosten (Zeile 76 bis 78)

Hierher gehören Kosten, die du nicht auf die Mieter umlegst oder nicht umlegen darfst: Verwaltungskosten wie die Verwaltervergütung einer Eigentumswohnung, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Software für die Abrechnung und dein Anteil an den CO2-Kosten der Heizung. Ausdrücklich nicht hierher gehört die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Sonstige Kosten (Zeile 80 bis 82)

Fahrtkosten zur Wohnung, Inserate bei der Mietersuche, Porto, Rechtsberatung bei Mietstreitigkeiten und Beiträge zu Haus & Grund landen in den sonstigen Kosten. Eine Übersicht, was als Werbungskosten für Vermieter zählt, hilft beim Sammeln.

Sonderfall Eigentumswohnung: das Hausgeld aufteilen

Als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung zahlst du monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld ist steuerlich kein einheitlicher Posten, sondern besteht aus drei Teilen:

• Umlagefähige Betriebskosten (Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister, Versicherung): Zeile 73 bis 75.
• Verwaltervergütung und Kontogebühren der Gemeinschaft: nicht umlagefähig, Zeile 76 bis 78.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: im Zahlungsjahr nicht abziehbar. Abziehbar wird die Rücklage erst, wenn die Gemeinschaft sie für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Dann trägst du deinen Anteil in Zeile 55 ein, die dort ausdrücklich „einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage" lautet.

Die Aufteilung findest du in der Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung. Wie Hausgeld und Nebenkosten des Mieters zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Hausgeld und Nebenkosten.

Ausgefülltes Beispiel: vermietete Eigentumswohnung

Eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Steuerjahr 2025. Die Wohnung wurde 2015 gekauft, der Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 200.000 €.

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 1.260 € im Jahr, die ebenfalls im Hausgeld von insgesamt 3.600 € steckt, taucht in der Anlage V 2025 nicht auf. Ohne AfA und Schuldzinsen läge der Überschuss bei 8.951 €. Das zeigt, warum diese beiden Posten meist die größten Hebel sind.

Häufige Fehler beim Ausfüllen

• Vorauszahlungen vergessen: Die Nebenkostenvorauszahlungen sind Einnahmen (Zeile 20), die bezahlten Betriebskosten Werbungskosten (Zeile 73). Wer nur eine Seite einträgt, verfälscht das Ergebnis.
• Nachzahlung im falschen Jahr: Es zählt das Jahr des Zahlungseingangs, nicht das Abrechnungsjahr.
• Erhaltungsrücklage abgezogen: Die Zuführung ist erst bei Verwendung abziehbar.
• Anschaffungsnahe Kosten sofort abgezogen: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-%-Grenze prüfen.
• Gemeinsame Kosten doppelt angesetzt: Eine Versicherung für mehrere Objekte wird sachgerecht aufgeteilt, zum Beispiel nach Wohnfläche.
• Teilweise Eigennutzung: Nutzt du einen Teil selbst, sind nur die auf den vermieteten Teil entfallenden Kosten abziehbar. Dafür gibt es die Zeilen mit anteiliger Zuordnung.

Belege sammeln und aufheben

Mit der Anlage V reichst du normalerweise keine Belege ein, das Finanzamt kann sie aber anfordern. Die gesetzliche Aufbewahrungspflicht nach § 147 AO trifft private Vermieter in der Regel nicht, weil sie keine Bücher führen müssen (eine Ausnahme gilt nach § 147a AO für sehr hohe Überschusseinkünfte). Heb Rechnungen, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und die WEG-Jahresabrechnung trotzdem auf, mindestens solange dein Steuerbescheid noch geändert werden kann. Das Anlage-V-Hilfsblatt hilft, die Beträge über das Jahr je Zeile zu sammeln.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Ausfüllhilfe und ersetzt keine Steuerberatung. Bei Sonderfällen wie verbilligter Vermietung an Angehörige, Ferienwohnungen oder größeren Sanierungen lohnt fachlicher Rat.

Wer Einnahmen und Werbungskosten je Objekt das ganze Jahr über sammeln will, findet in der Vermieter-Software mit Steuerhilfe für die Anlage V eine Aufbereitung der Summen. Die Software ersetzt weder die Steuererklärung noch die Steuerberatung.

Häufige Fragen

In welche Zeile der Anlage V gehören die Nebenkostenvorauszahlungen?

Im Vordruck 2025 in Zeile 20 (laufende Umlagen). Nachzahlungen des Mieters aus einer Abrechnung kommen im Jahr des Zahlungseingangs in Zeile 21, ausgezahlte Guthaben dort mit Minuszeichen. Bei Wohnungen, die an Angehörige vermietet sind, gelten die Zeilen 22 und 23.

Was gehört in Zeile 73 der Anlage V?

In Zeile 73 bis 75 stehen die umgelegten Kosten, also alle Betriebskosten, die du im Jahr bezahlt und auf die Mieter umgelegt hast, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müll, Heizung, Versicherungen und Hauswart. Nicht umgelegte Kosten wie Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren gehören in Zeile 76 bis 78.

Brauche ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V?

Nein, die Anlage V gilt je Gebäude. Mehrere Wohnungen im selben Haus trägst du in einer Anlage V ein (Zeile 13 und 14). Nur für Wohnungen in verschiedenen Gebäuden brauchst du jeweils eine eigene Anlage V.

Ist die Zahlung in die Erhaltungsrücklage absetzbar?

Nicht im Jahr der Zahlung. Absetzbar wird die Rücklage erst, wenn die Eigentümergemeinschaft sie für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Dann gehört dein Anteil in die Zeilen für den Erhaltungsaufwand. Der Vordruck schließt die Rücklage bei den nicht umgelegten Kosten ausdrücklich aus.

Gilt diese Anleitung auch für die Anlage V 2026?

Die Anleitung folgt dem Vordruck 2025, den du 2026 für das Steuerjahr 2025 abgibst. Den Vordruck für das Steuerjahr 2026 veröffentlicht die Finanzverwaltung erst gegen Ende 2026. Die Abschnitte bleiben erfahrungsgemäß gleich, die Zeilennummern können sich aber verschieben. Vergleiche deshalb immer die Überschriften im Formular.