Mieter finden: Wohnung erfolgreich vermieten (Inserat, Besichtigung, Auswahl)

Einen passenden Mieter findest du in fünf Schritten: ein ehrliches Inserat mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, gut organisierte Besichtigungen, eine datenschutzkonforme Selbstauskunft, eine Auswahl nach nachvollziehbaren Kriterien und ein sauberer Mietvertrag mit Übergabe. Dieser Ratgeber führt dich als privaten Vermieter durch jeden Schritt, zeigt, was du rechtlich beachten musst, und woran du unzuverlässige Bewerber erkennst.

Schritt 1: der richtige Kanal

Überleg dir vor dem ersten Satz, wo deine Zielgruppe sucht. Bewährt haben sich drei Kanäle, die du kombinieren kannst:

• Große Immobilienportale: höchste Reichweite, meist kostenpflichtig je Inserat oder Laufzeit. In Städten der Hauptkanal.
• Lokale Kleinanzeigen: oft kostenlos, regional, mit stärker schwankender Qualität der Anfragen. In kleineren Orten oft ergiebig.
• Aushang, Lokalzeitung und eigenes Netzwerk: erreicht Menschen, die bewusst in der Gegend bleiben wollen.

Beauftragst du einen Makler, gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Bestellst du als Vermieter, kannst du die Provision nicht auf den Mieter abwälzen. Für eine einzelne Wohnung lohnt sich die Vermietung in Eigenregie meist.

Schritt 2: das Inserat mit Pflichtangaben

Titel und Beschreibung

Der Titel transportiert in einer Zeile das Wichtigste: Zimmerzahl, Wohnfläche, Lage und einen Pluspunkt. Statt „Schöne Wohnung zu vermieten" also „Helle 3-Zimmer-Wohnung, 72 m², mit Balkon, ruhige Lage". Konkrete Zahlen filtern die passenden Interessenten heraus. Nenne im Text Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution, damit niemand mit falschen Erwartungen zur Besichtigung kommt.

Fotos

• Bei Tageslicht fotografieren, vorher aufräumen, alle Lichter an.
• Jeden Raum zeigen, dazu Bad, Küche und, falls vorhanden, Balkon, Keller und Stellplatz.
• Querformat, aus der Raumecke auf Augenhöhe.
• Keine Personen, keine Hausnummern oder Klingelschilder.
• Ehrlich bleiben: Schönfärberei kostet dich nur Besichtigungstermine.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Liegt für das Gebäude ein Energieausweis vor und inserierst du in einem kommerziellen Medium, also auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung, muss die Anzeige diese Angaben enthalten (§ 87 Gebäudeenergiegesetz, seit Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz):

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch aus dem Ausweis
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse

Die Pflicht trifft auch private Vermieter. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann (§ 108 GEG), daneben drohen Abmahnungen. Den Energieausweis musst du Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, zum Beispiel als Kopie oder Aushang, und dem neuen Mieter nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG).

Beispiel für einen Anzeigentext

„Helle 3-Zimmer-Wohnung, 72 m², 2. OG mit Balkon, ruhige Wohnlage. Tageslichtbad mit Dusche, separate Küche (anschlussfertig), Keller. Kaltmiete 780 €, Nebenkostenvorauszahlung 180 €, Kaution drei Nettokaltmieten (auf Wunsch in drei Monatsraten). Frei ab 1. des Folgemonats. Energieausweis: Verbrauchsausweis, 95 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr 1998, Klasse C. Bitte kurze Nachricht mit Personenzahl und gewünschtem Einzugstermin."

Die Nebenkostenvorauszahlung sollte die zu erwartenden Kosten realistisch abbilden. Mit dem Rechner für die Nebenkostenvorauszahlung kannst du sie aus den bisherigen Kosten ableiten, damit die erste Abrechnung keine böse Überraschung wird.

Miethöhe: Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ob deine Gemeinde betroffen ist, regelt eine Verordnung deines Bundeslands; die Verordnungen dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Ausnahmen gibt es unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und bei einer höheren Vormiete. Auf eine Ausnahme musst du den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform hinweisen, sonst kannst du dich zunächst nicht auf sie berufen. Mehr dazu auf der Seite zur Mietpreisbremse.

Schritt 3: Besichtigungen organisieren

• Vorauswahl per Nachricht: Frag nach Personenzahl und Einzugstermin. So lädst du nur passende Interessenten ein.
• Zeitfenster statt Einzeltermine: Lege zwei oder drei Zeitfenster fest und teile mehrere Interessenten ein.
• Sammelbesichtigung mit Augenmaß: Bei stark gefragten Wohnungen funktionieren Gruppentermine, für Familien oder ältere Menschen sind kleinere Runden angenehmer.

Für den Termin selbst: Wohnung sauber und gelüftet, alle Räume zugänglich, Energieausweis und Grundriss dabei, Hausordnung griffbereit. Bei der Besichtigung darfst du nur Angaben zur Identifikation erfragen, also Name und Anschrift, und sie anhand des Ausweises prüfen. Eine Ausweiskopie ist nach Auffassung der Datenschutzbehörden unzulässig. Mach dir zu jedem Interessenten eine kurze Notiz und sag klar, bis wann du dich meldest.

Schritt 4: Bewerber auswählen und Bonität prüfen

Wer die Wohnung anmieten will, füllt eine Mieterselbstauskunft aus. Welche Fragen erlaubt sind, hängt vom Zeitpunkt ab: Einkommen, Beruf, Arbeitgeber und Zahl der einziehenden Personen darfst du erfragen, sobald ein Interessent erklärt, die Wohnung mieten zu wollen. Nachweise wie Gehaltsabrechnungen verlangst du erst vom Bewerber, für den du dich entschieden hast. Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Herkunft oder Staatsangehörigkeit, Vorstrafen oder Parteizugehörigkeit sind unzulässig. Die Details erklärt der Ratgeber Mieterselbstauskunft: was Vermieter fragen dürfen.

Faustregel zur Mietbelastung

Als grobe Orientierung gilt: Die Warmmiete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Bei 2.700 € netto wären das rund 900 € warm. Das ist eine Faustregel, keine rechtliche Grenze. Eine Bonitätsauskunft einer Auskunftei holt der Interessent selbst ein und legt sie dir vor; verlangen darfst du eine Auskunft, die auf die Anmietung zugeschnitten ist, nicht die vollständige Datenkopie, die er nach Art. 15 DSGVO über sich anfordern kann.

Fair auswählen: das Gleichbehandlungsgesetz

Auch private Vermieter dürfen Bewerber nicht wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligen (§ 19 Abs. 2 AGG). Eine Ausnahme gilt nur bei einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa wenn du selbst auf demselben Grundstück wohnst (§ 19 Abs. 5 AGG). Wer mehr als 50 Wohnungen vermietet, darf in der Regel zusätzlich nicht wegen Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität benachteiligen. Entscheide deshalb nach sachlichen Kriterien wie Einkommen, Einzugstermin und Haushaltsgröße und halte die Gründe kurz fest.

Warnsignale für unzuverlässige Mieter

Sogenannte Mietnomaden sind selten, der Schaden kann aber groß sein. Achte auf diese Warnsignale:

• Der Bewerber drängt auf sofortigen Einzug und will Formalitäten überspringen.
• Er bietet an, mehrere Monatsmieten bar im Voraus zu zahlen, legt aber keine Nachweise vor.
• Angaben in der Selbstauskunft passen nicht zu den Unterlagen.
• Er weicht aus, wenn es um Einkommen oder das bisherige Mietverhältnis geht.

Zulässig ist die Frage, ob in den letzten fünf Jahren eine Räumungsklage wegen Mietrückständen mit einem Räumungstitel endete, und die Frage nach einem laufenden Insolvenzverfahren. Auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters solltest du dich dagegen nicht verlassen, denn der bisherige Vermieter ist nicht verpflichtet, sie auszustellen (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Kontaktdaten des bisherigen Vermieters darfst du nach Auffassung der Datenschutzbehörden ebenfalls nicht abfragen.

Unterlagen abgelehnter Bewerber löschen

Die Daten von Bewerbern, mit denen du keinen Vertrag schließt, musst du löschen, sobald du sie nicht mehr brauchst (Art. 17 DSGVO). Weil abgelehnte Bewerber Ansprüche nach dem Gleichbehandlungsgesetz geltend machen können, halten die Datenschutzbehörden eine Aufbewahrung von regelmäßig höchstens sechs Monaten für vertretbar.

Schritt 5: Vertrag, Kaution und Übergabe

• Mietvertrag: mit wirksamer Vereinbarung der Betriebskosten, sonst kannst du keine Nebenkosten umlegen. Einen Vertrag mit den üblichen Klauseln erstellst du mit dem Mietvertrag-Generator.
• Kaution: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB). Du musst sie getrennt von deinem Vermögen anlegen.
• Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zustand, Schlüsseln und Zählerständen. Die Zählerstände brauchst du für die erste Nebenkostenabrechnung.
• Wohnungsgeberbestätigung: Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug anmelden. Innerhalb dieser Frist musst du ihm den Einzug schriftlich oder elektronisch bestätigen (§ 19 Abs. 1 in Verbindung mit § 17 Abs. 1 Bundesmeldegesetz).
• Energieausweis: nach Vertragsschluss unverzüglich im Original oder als Kopie übergeben.

Ein Jahr später folgt die erste Nebenkostenabrechnung. Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst kannst du eine Nachzahlung nur noch verlangen, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie du sie aufbaust, zeigt die Anleitung zur Nebenkostenabrechnung, rechnen kannst du sie mit dem Nebenkostenrechner. Wenn du gerade erst startest, gibt der Leitfaden Vermieter werden den Gesamtüberblick, und das Vermieter-Handbuch enthält Checklisten und Vorlagen für jede Phase.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Wo finde ich am besten Mieter für meine Wohnung?

Üblich sind große Immobilienportale und lokale Kleinanzeigen, ergänzt um Aushang, Lokalzeitung und das eigene Netzwerk. Inserierst du selbst, fallen keine Maklerkosten an. Beauftragst du einen Makler, zahlst du ihn als Besteller selbst.

Was muss in einer Wohnungsanzeige stehen?

Neben Größe, Zimmerzahl, Lage, Miete, Nebenkosten und Kaution gehören bei vorhandenem Energieausweis Pflichtangaben in jede Anzeige in Portalen oder Zeitungen: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das gilt auch für private Vermieter.

Wie prüfe ich die Bonität eines Mietinteressenten?

Über die Selbstauskunft mit Angaben zu Einkommen und Beruf, über Einkommensnachweise vom ausgewählten Bewerber und über eine Bonitätsauskunft, die der Interessent selbst bei einer Auskunftei einholt. Als Faustregel sollte die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen.