Werbungskosten bei Vermietung — Was Vermieter absetzen können

Vermieter können eine Vielzahl von Ausgaben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) geltend machen. Das mindert die Steuerlast — manchmal sogar so weit, dass ein steuerlicher Verlust entsteht, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Dieser Ratgeber gibt einen vollständigen Überblick.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 Abs. 1 EStG). Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit — nicht, ob die Kosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick

1. Finanzierungskosten

Der größte Posten für viele Vermieter:

• Darlehenszinsen: Vollständig absetzbar (nicht die Tilgung!)
• Disagio/Damnum: Sofort absetzbar, wenn marktüblich (maximal 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung)
• Bearbeitungsgebühren für das Darlehen
• Bereitstellungszinsen während der Bauphase
• Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung (wenn die Immobilie weiter vermietet wird)

2. Abschreibung (AfA)

Die Gebäudeabschreibung ist ein fiktiver Kostenfaktor, der ohne Geldabfluss die Steuerlast senkt. Sätze: 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr.

3. Erhaltungsaufwand (Reparaturen)

Reparaturen und Instandhaltung sind sofort in voller Höhe absetzbar — im Gegensatz zu Modernisierungen, die ggf. über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Typische Beispiele:

• Austausch defekter Heizungsanlage (gleicher Standard)
• Reparatur eines Wasserschadens
• Erneuerung des Badezimmers im bisherigen Standard
• Austausch von Fenstern und Türen (gleiche Qualität)

Tipp: Größerer Erhaltungsaufwand kann auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) — sinnvoll bei niedrigerem Einkommen im Folgejahr.

4. Betriebskosten (nicht umlagefähiger Anteil)

Der Anteil der Betriebskosten, der nicht auf den Mieter umgelegt wird, ist Werbungskosten. Dazu zählen insbesondere:

• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, eigener Zeitaufwand bei Selbstverwaltung: pauschal nicht anerkannt)
• Instandhaltungsrücklage bei WEG: erst bei tatsächlicher Verwendung absetzbar
• Leerstandskosten: Alle Betriebskosten für unvermietete Zeiträume

5. Sonstige Werbungskosten

• Fahrtkosten: 30 Cent/km für Fahrten zum Mietobjekt (Besichtigungen, Handwerkertermine, Übergaben)
• Maklerkosten für die Mietersuche (nicht beim Kauf — die werden den Anschaffungskosten zugerechnet)
• Anwalts- und Gerichtskosten bei Mietstreitigkeiten
• Steuerberatungskosten (anteilig für Anlage V)
• Bürokosten: Telefon, Porto, Kopien, Software für die Nebenkostenabrechnung
• Grundsteuer: Auch wenn sie auf den Mieter umgelegt wird — in der Steuererklärung als Werbungskosten und die Umlage als Einnahme
• Mitgliedsbeiträge für Haus- und Grundbesitzervereine
• Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser wird mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet und senkt die Gesamtsteuerlast. Voraussetzung: Es muss eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen — bei dauerhafter Vermietung wird diese vermutet.

Beispielrechnung

• Mieteinnahmen (Kaltmiete + Umlagen): 12.000 EUR
• Abzüglich Werbungskosten: Zinsen 5.000 + AfA 4.000 + Reparaturen 2.500 + Betriebskosten 3.000 + Sonstiges 800 = 15.300 EUR
• Verlust: −3.300 EUR
• Steuerersparnis (bei 42 % Grenzsteuersatz): ca. 1.386 EUR

Praxis-Tipps

• Belege systematisch sammeln: Das Finanzamt kann jeden Posten nachprüfen
• Abgrenzung Erhaltung/Modernisierung: Reparaturen sofort absetzbar, Modernisierungen müssen abgeschrieben werden
• Vorauszahlungen korrekt erfassen: Nebenkosten-Vorauszahlungen sind Einnahmen, die tatsächlichen Kosten Werbungskosten
• 15 %-Grenze beachten: Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gewertet werden

Fazit

Die Palette absetzbarer Werbungskosten bei der Vermietung ist breit. Von Darlehenszinsen über Reparaturen bis hin zu Fahrtkosten — Vermieter sollten jeden Posten erfassen. Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um Ihre Betriebskosten korrekt zu berechnen und die Zahlen für die Steuererklärung griffbereit zu haben.