Eigenbedarfskündigung: Fristen und Rechte

Bei einer Eigenbedarfskündigung gilt dieselbe Frist wie bei jeder ordentlichen Vermieterkündigung: 3 Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer, 6 Monate ab fünf und 9 Monate ab acht Jahren seit Überlassung der Wohnung (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Wurde die Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen, in manchen Gebieten erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Als Mieter kannst du bei einer unzumutbaren Härte widersprechen, grundsätzlich bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Maßgeblich ist die Zeit seit der Überlassung der Wohnung, also in der Regel seit der Schlüsselübergabe, nicht das Datum der Vertragsunterschrift (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Längere Fristen im Mietvertrag zugunsten des Mieters sind möglich, kürzere zu seinem Nachteil unwirksam.

Rechenbeispiel

Die Wohnung wurde am 01.06.2019 übergeben. Die Eigenbedarfskündigung geht am Mittwoch, 04.11.2026, zu, dem dritten Werktag im November. Seit der Überlassung sind mehr als fünf, aber keine acht Jahre vergangen, also gilt eine Frist von sechs Monaten. Der November zählt als erster Monat mit, das Mietverhältnis endet am 30.04.2027. Geht die Kündigung erst am 05.11.2026 zu, verschiebt sich das Ende auf den 31.05.2027. Wie der dritte Werktag bei Samstagen und Feiertagen zu zählen ist, steht im Ratgeber Kündigungsfristen im Mietvertrag mit Termintabelle.

Wann Eigenbedarf vorliegt

Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dafür reichen vernünftige, nachvollziehbare Gründe; eine Notlage ist nicht erforderlich. Der Nutzungswunsch muss aber ernsthaft und konkret sein, eine vage Absicht genügt nicht.

Wer als begünstigte Person zählt

• Der Vermieter selbst und sein Ehe- oder eingetragener Lebenspartner
• Nahe Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel. Auch leibliche Nichten und Neffen zählen dazu (BGH, Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 159/09). Bei entfernteren Verwandten kommt es auf eine besondere persönliche Nähe an.
• Angehörige des Haushalts: Personen, die bereits mit dem Vermieter zusammenleben, etwa eine Lebensgefährtin oder eine im Haushalt lebende Pflegekraft

Eine GmbH oder AG kann keinen Eigenbedarf geltend machen, weil sie nicht wohnt. Eine Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich dagegen auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Wann die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist

• Weit überhöhter Wohnbedarf: Der geltend gemachte Bedarf steht in keinem vernünftigen Verhältnis zur Wohnung, etwa eine große Familienwohnung für eine Einzelperson, die sie nur gelegentlich nutzen will.
• Bedarf schon bei Vertragsschluss beabsichtigt: Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung, wenn der Vermieter bei Abschluss des unbefristeten Vertrags bereits entschlossen war, bald Eigenbedarf geltend zu machen, oder das ernsthaft erwogen hat, und dies verschwiegen hat. Dass der Bedarf nur vorhersehbar war, reicht dafür nicht; zu einer vorausschauenden „Bedarfsvorschau“ ist der Vermieter nicht verpflichtet (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14).
• Bedarf fällt vor Auszug weg: Entfällt der Eigenbedarf noch während der Kündigungsfrist, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen.

Form und Inhalt der Kündigung

• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB), keine E-Mail.
• Gründe im Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB): Wer die Wohnung braucht, in welcher Beziehung die Person zum Vermieter steht und warum sie die Wohnung benötigt. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden später grundsätzlich nicht berücksichtigt.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht: Der Vermieter soll rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung deshalb nicht unwirksam; der Mieter kann dann aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Eine Vorlage mit den nötigen Angaben findest du unter Eigenbedarfskündigung: Muster. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Wurde an der Wohnung nach der Überlassung an dich Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Landesregierungen können diese Frist für Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob deine Gemeinde betroffen ist, steht in der jeweiligen Landesverordnung. Ähnliche Sperrfristen gelten, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB). Die Sperrfrist verschiebt nur den Zeitpunkt, ab dem gekündigt werden darf; danach gelten zusätzlich die normalen Kündigungsfristen.

Widerspruch des Mieters (Sozialklausel)

Du kannst der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für dich, deine Familie oder einen Angehörigen deines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). In Betracht kommen zum Beispiel:

• hohes Alter verbunden mit langer Verwurzelung in der Umgebung
• schwere Krankheit oder Behinderung, bei der ein Umzug die Gesundheit gefährdet
• eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder ein bevorstehender Schulabschluss
• kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB)

Ob die Härte überwiegt, entscheidet das Gericht immer im Einzelfall.

• Form: Textform genügt, also auch eine E-Mail (§ 574b Abs. 1 BGB). Ein Brief mit Unterschrift ist trotzdem der sicherere Nachweis.
• Frist: spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hingewiesen, kannst du noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen.

Anbietpflicht für eine andere Wohnung

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder derselben Wohnanlage frei, muss er sie dem Mieter anbieten. Verletzt er diese Pflicht, bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam; der Mieter kann aber Schadensersatz in Geld verlangen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

War der Eigenbedarf nur vorgeschoben, muss der Vermieter Schadensersatz leisten. Dazu können gehören:

• Umzugskosten
• Mehrkosten einer teureren Ersatzwohnung für einen angemessenen Zeitraum
• Maklerkosten und andere Kosten der Wohnungssuche

Ein starkes Indiz ist es, wenn die genannte Person nie oder nur kurz einzieht und die Wohnung stattdessen verkauft oder neu vermietet wird. Der Vermieter muss dann plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich weggefallen ist.

Sonderfälle

• Zweifamilienhaus mit Vermieter: Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er auch ohne Eigenbedarf kündigen; die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).
• Teilkündigung: Einzelne Zimmer der Wohnung kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs herauskündigen. Nur nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile darf er unter den Voraussetzungen des § 573b BGB gesondert kündigen, etwa um neuen Mietwohnraum zu schaffen.
• Befristeter Vertrag: Ein Zeitmietvertrag wegen späteren Eigenbedarfs ist nur wirksam, wenn der Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde (§ 575 Abs. 1 BGB).

Nach dem Auszug steht noch die letzte Betriebskostenabrechnung aus. Worauf du dabei achtest, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach Auszug. Einen Überblick über weitere Mieterrechte gibt der Ratgeber Mieterrechte im Überblick.

Häufige Fragen

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Sie hängt davon ab, wie lange dir die Wohnung schon überlassen ist: bis fünf Jahre drei Monate, ab fünf Jahren sechs Monate, ab acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Wohnt der Vermieter im selben Zweifamilienhaus und kündigt ohne Eigenbedarf, verlängert sich die Frist um drei Monate.

Gibt es eine Sperrfrist für Eigenbedarf nach einem Wohnungskauf?

Ja, wenn die Wohnung erst nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde. Dann darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Bestand das Wohnungseigentum schon, als du eingezogen bist, gilt diese Sperrfrist nicht; der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein und muss nur die normalen Kündigungsfristen einhalten.

Muss der Vermieter den Eigenbedarf begründen?

Ja. Im Kündigungsschreiben müssen die Person, für die die Wohnung gebraucht wird, und der Grund für den Bedarf stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Eine Kündigung ohne nachvollziehbare Begründung ist unwirksam.

Bis wann kann ich einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses, in Textform (§ 574b BGB). Hat der Vermieter in der Kündigung nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht, die Form und die Frist hingewiesen, kannst du den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Der Widerspruch hat nur Erfolg, wenn eine Härte vorliegt, die die Interessen des Vermieters überwiegt.

Was kann ich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf tun?

Du kannst Schadensersatz verlangen, zum Beispiel Umzugskosten, Maklerkosten und für einen angemessenen Zeitraum die Mehrkosten einer teureren Wohnung. Sammle Belege, dass die genannte Person nicht eingezogen ist, etwa Klingelschild, Meldeauskunft oder eine neue Vermietungsanzeige. Für die Durchsetzung ist eine Beratung beim Mieterverein oder einer Anwältin sinnvoll.

Weiterführende Themen

• Kündigungsfristen im Mietvertrag mit Termintabelle
• Muster für die Eigenbedarfskündigung
• Glossar: Kündigung wegen Eigenbedarf, Härteeinwand, Kündigungsschutz