Mieterselbstauskunft: Was du fragen darfst – und was nicht

Bevor ein Mietvertrag zustande kommt, willst du als Vermieter wissen, wer einzieht und ob die Miete zuverlässig fließt. Genau dafür gibt es die Mieterselbstauskunft — ein Formular, mit dem Bewerber Angaben zu Beruf, Einkommen und Lebenssituation machen. Doch nicht alles, was dich interessiert, darfst du auch fragen. Dieser Ratgeber zeigt dir, was eine Mieterselbstauskunft ist, welche Fragen zulässig sind, wo das „Recht zur Lüge" greift und wie du datenschutzkonform mit den Daten umgehst.

Mieterselbstauskunft: Was ist das überhaupt?

Die Mieterselbstauskunft ist ein Fragebogen, den ein Mietinteressent freiwillig ausfüllt. Sie hilft dir, aus mehreren Bewerbern denjenigen auszuwählen, der wirtschaftlich tragfähig und voraussichtlich ein verlässlicher Mieter ist. Eine gesetzliche Pflicht zur Selbstauskunft gibt es nicht — in der Praxis ist sie aber Standard und für eine fundierte Auswahl kaum verzichtbar.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Du darfst die Selbstauskunft erst dann verlangen, wenn eine ernsthafte Anmietungsabsicht besteht — also nach der Besichtigung und im Kreis der engeren Kandidaten. Wer pauschal von jedem Besichtigungs-Interessenten vorab sensible Daten einsammelt, sammelt mehr, als datenschutzrechtlich angemessen ist. Frag also gezielt bei den Bewerbern nach, die tatsächlich in die nähere Auswahl kommen. Einen Überblick über die Werkzeuge, mit denen du den gesamten Vermieter-Prozess organisierst, gibt dir der Ratgeber Vermieter-Tools im Überblick.

Diese Fragen sind zulässig

Zulässig sind Fragen, die ein berechtigtes Interesse an der Auswahl eines zuverlässigen Mieters abdecken. Dazu zählen in der Regel:

• Identität: Name, Anschrift, Geburtsdatum und Ausweisdaten zur Identifizierung
• Beruf und Arbeitgeber sowie die Art des Beschäftigungsverhältnisses (befristet/unbefristet, in der Probezeit)
• Einkommen bzw. die regelmäßigen Nettoeinkünfte
• Zahl der einziehenden Personen
• Haustiere — mit Ausnahme von Kleintieren wie Hamstern, Ziervögeln oder Fischen, die du in der Regel ohnehin nicht verbieten kannst
• Mietrückstände gegenüber früheren Vermietern
• ein laufendes oder abgeschlossenes Insolvenzverfahren bzw. eine eidesstattliche Versicherung
• die Absicht einer gewerblichen Nutzung der Wohnung

Diese Punkte betreffen direkt die Frage, ob der Bewerber die Miete tragen kann und die Wohnung vertragsgemäß nutzt. Auf solche Fragen sollte wahrheitsgemäß geantwortet werden — eine bewusste Falschangabe etwa zu Mietrückständen oder zur Person kann später im Einzelfall sogar zur Anfechtung oder Kündigung des Mietvertrags führen.

Diese Fragen sind unzulässig — und hier gilt das Recht zur Lüge

Tabu sind alle Fragen, die in die Privatsphäre eingreifen oder zu Diskriminierung führen können und für das Mietverhältnis keine sachliche Rolle spielen. Als unzulässig gelten insbesondere Fragen nach:

• Schwangerschaft und Familienplanung
• Religion und Weltanschauung
• Herkunft, Nationalität oder ethnischer Zugehörigkeit
• Krankheiten und Gesundheitszustand
• Vorstrafen
• einer Mitgliedschaft in einer Mieterschutz-Organisation
• Parteizugehörigkeit und politischer Überzeugung

Bei solchen unzulässigen Fragen hat der Bewerber das sogenannte „Recht zur Lüge". Das heißt: Wer auf eine unzulässige Frage falsch antwortet, muss daraus in der Regel keine Nachteile fürchten — eine spätere Kündigung wegen einer solchen „Falschangabe" wäre meist unwirksam. Für dich als Vermieter folgt daraus eine einfache Konsequenz: Lass diese Fragen von vornherein weg. Eine Antwort darauf ist rechtlich wertlos, und du riskierst nur den Vorwurf der Diskriminierung. Verlass dich stattdessen auf die zulässigen, aussagekräftigen Angaben.

Welche Nachweise sind üblich?

Die reine Selbstauskunft ist eine Eigenangabe. Um sie zu untermauern, sind ergänzende Nachweise üblich — die du ebenfalls erst bei den engeren Kandidaten anforderst:

• Einkommensnachweise: meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen ein Steuerbescheid bzw. eine betriebswirtschaftliche Auswertung
• Bonitätsauskunft: eine Auskunft einer Auskunftei, die der Bewerber selbst beibringt. Verlange keine Vollauskunft mit allen Details, sondern eine auf die Zahlungsfähigkeit beschränkte Auskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: eine Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen. Sie ist freiwillig, in der Praxis aber ein gern gesehener Pluspunkt

Eine praktische Bonitäts-Faustregel hilft bei der Einordnung: Die Kaltmiete sollte höchstens rund ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen. Liegt der Bewerber deutlich darüber, wird es eng — unabhängig davon, wie sympathisch der Eindruck ist. Zur Erinnerung: Die Mietkaution darfst du auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzen, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Wann und wie du sie zurückzahlst, erklärt der Ratgeber zur Mietkaution und Rückzahlungsfrist.

Datenschutz: Daten abgelehnter Bewerber löschen

Eine Selbstauskunft enthält personenbezogene Daten — und damit greift der Datenschutz. Zwei Grundsätze sind für dich entscheidend:

• Datensparsamkeit: Erheb nur, was du für die Auswahl wirklich brauchst, und erst zum richtigen Zeitpunkt (ernsthafte Anmietungsabsicht). Kopien von Ausweisen oder Gehaltsnachweisen verlangst du nur von den engeren Kandidaten.
• Löschpflicht: Die Unterlagen der abgelehnten Bewerber solltest du nach der Vergabe der Wohnung löschen bzw. vernichten (DSGVO). In der Regel besteht kein berechtigtes Interesse daran, die Daten von Personen aufzubewahren, mit denen kein Vertrag zustande kommt. Papierunterlagen schredderst du, digitale Dateien löschst du verlässlich.

Die Daten des Mieters, mit dem du den Vertrag schließt, darfst du hingegen so lange aufbewahren, wie das Mietverhältnis und steuerliche Aufbewahrungsfristen es erfordern. Apropos: Mieteinkünfte gibst du später in der Anlage V deiner Steuererklärung an — wie das geht, zeigt der Ratgeber Anlage V richtig ausfüllen.

Vom Bewerber zum unterschriebenen Mietvertrag

Hast du dich entschieden, geht es an den Vertrag — und hier lohnt ein Blick auf die wichtigsten Spielregeln. Wenn dein Ort unter die Mietpreisbremse fällt, darf die Miete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten (erstmals genutzt und vermietet nach dem 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen oder eine höhere zulässige Vormiete. Berufst du dich auf eine solche Ausnahme, musst du den Mieter darüber unaufgefordert in Textform vor Vertragsschluss informieren.

Bei späteren Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete gilt eine Jahressperrfrist: Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und du darfst eine Erhöhung frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung verlangen. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (in vielen angespannten Märkten auf 15 % abgesenkt). Auch die Kündigungsfristen solltest du kennen: Der Mieter kann in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen, während du als Vermieter nur mit berechtigtem Interesse — etwa Eigenbedarf — und am besten mit fachlicher Begleitung kündigen kannst.

Ein häufig übersehener Punkt direkt nach dem Einzug: Du musst dem Mieter die Wohnungsgeberbestätigung in der Regel binnen zwei Wochen ausstellen, damit er sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann. Und wenn du eine Vermittlung einschaltest, gilt das Bestellerprinzip — wer den Makler bestellt, zahlt ihn auch. Weitere Bausteine eines sauberen Vermieter-Prozesses findest du in der Checkliste für konformes Abrechnen.

Selbstauskunft, Rechner und Handbuch zusammen nutzen

Eine durchdachte Selbstauskunft ist der erste Baustein eines sauberen Vermieter-Prozesses. Eine fertige, sorgfältig formulierte Mieterselbstauskunft-Vorlage zum Ausfüllen findest du im Vermieter-Handbuch — zusammen mit Checklisten für Besichtigung, Vertrag und Übergabe. Du musst dir das Formular also nicht selbst aus Bausteinen zusammensuchen, sondern kannst eine geprüfte PDF-Vorlage direkt verwenden.

Damit später auch die laufenden Kosten stimmen, prüfst du deine Nebenkostenabrechnung mit dem Online-Rechner — denn die Abrechnung muss den Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen (§ 556 BGB), sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen. So greifen Auswahl, Vertrag und Abrechnung sauber ineinander.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zur Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Besonderheiten in deinem Einzelfall ist fachlicher Rat sinnvoll.

Häufige Fragen

Ist die Mieterselbstauskunft Pflicht?

Nein, sie ist freiwillig — aber üblich und sinnvoll. Erheben darfst du sie in der Regel erst, wenn ernsthaftes Interesse an der Wohnung besteht, nicht schon bei der ersten Anfrage.

Welche Fragen sind in der Mieterselbstauskunft unzulässig?

Unzulässig sind in der Regel Fragen nach Schwangerschaft oder Familienplanung, Religion, Herkunft, Krankheiten, Vorstrafen, Mitgliedschaft im Mieterverein oder Parteizugehörigkeit. Auf solche Fragen hat der Bewerber nach gängiger Rechtsprechung das sogenannte Recht zur Lüge.

Darf ich vom Mieter eine Bonitätsauskunft verlangen?

Bei ernsthafter Anmietungsabsicht ist das zulässig. Üblich sind außerdem Einkommensnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Die Daten nicht ausgewählter Bewerber solltest du anschließend löschen.