Makler & Nebenkosten: Bestellerprinzip — Wer zahlt was?

Seit dem 01.06.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung — ein Gesetz, das Mieter deutlich entlastet hat. Trotzdem halten sich in der Praxis viele Missverständnisse: Darf der Vermieter eine Vermittlungsgebühr auf die Nebenkosten umlegen? Wie ist das beim Immobilienverkauf? Und was gilt, wenn der Mieter den Makler selbst beauftragt? Dieser Ratgeber klärt, wer was zahlt — und schützt Sie vor unzulässigen Forderungen.

Das Bestellerprinzip: "Wer bestellt, der zahlt"

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) legt in § 2 Abs. 1a fest: Eine Maklerprovision darf nur derjenige zahlen, der den Makler aktiv beauftragt hat. In der überwiegenden Zahl der Vermietungsfälle ist das der Vermieter — der Mieter ist dann von der Courtage befreit.

Konkret bedeutet das: Schaltet der Vermieter einen Makler zur Suche eines neuen Mieters ein, trägt er die gesamte Maklerprovision. Der Mieter darf daran nicht beteiligt werden — auch nicht indirekt über die Kaltmiete oder die Nebenkostenabrechnung. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 25.000 EUR geahndet (§ 8 WoVermRG).

Welche Fälle das Bestellerprinzip umfasst

• Standard-Vermietung: Vermieter beauftragt Makler → Vermieter zahlt
• Doppelvermittlung: Makler kennt den Mieter aus anderer Suche, vermittelt jetzt das Objekt des Vermieters → Vermieter zahlt, wenn er die Vermittlung angefragt hat
• Exklusivauftrag: Vermieter beauftragt Makler ausschließlich → Vermieter zahlt
• Mieter-Suchauftrag: Mieter beauftragt Makler, eine Wohnung zu finden → Mieter zahlt

Was zählt als "Bestellung"?

Die Rechtsprechung hat seit 2015 klare Kriterien entwickelt. Eine wirksame Bestellung liegt vor, wenn:

• Ein schriftlicher oder dokumentierter Auftrag existiert
• Der Auftrag vor Tätigwerden des Maklers erteilt wurde
• Der Auftraggeber den Makler aktiv mit der Suche/Vermittlung betraut hat

Ein Makler kann nicht einfach nachträglich behaupten, der Mieter habe "bestellt", weil dieser eine Wohnung aus einem Makler-Exposé angefragt hat. Der BGH hat wiederholt klargestellt (BGH I ZR 13/18, 2019): Bloßes Interesse an einer bereits ausgeschriebenen Wohnung begründet keine Bestellung — der Mieter muss konkret und eigenständig einen Suchauftrag erteilt haben.

Maklercourtage vs. laufende Nebenkosten: Klare Trennung

Die Maklerprovision ist nicht umlagefähig — weder nach § 2 BetrKV noch als Bestandteil der Kaltmiete. Hier passieren in der Praxis häufige Verstöße, die Mieter oft erst zu spät erkennen:

Unzulässige Varianten

• "Bearbeitungsgebühr" bei Mietvertragsabschluss: Nicht erlaubt — das WoVermRG verbietet Umgehungen jeder Art
• Pauschale "Einzugsgebühr": Unwirksam, wenn sie die Maklerprovision ersetzt
• Überhöhte Kaltmiete in den ersten 12 Monaten: Wird von Gerichten als Umgehung gewertet
• "Vermittlungskosten" in der Nebenkostenabrechnung: Nicht umlagefähig nach § 2 BetrKV

Zulässige Kosten bei Mietvertragsabschluss

• Kaution: Bis zu 3 Kaltmieten (§ 551 BGB) — zurückzahlbar
• Erste Monatsmiete + Nebenkostenvorauszahlung vor Einzug
• Schönheitsreparaturen bei Auszug (nur mit wirksamer Klausel)

Wichtig: Sollten Sie eine Provisionsforderung nach Mietvertragsabschluss erhalten, obwohl Sie keinen Makler beauftragt haben, verweigern Sie die Zahlung. Bei bereits gezahlter Provision haben Sie einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB — bis zur Verjährung von 3 Jahren (§ 195 BGB).

Beispielrechnung: Provisions-Falle erkennen

Mieterin Lisa findet über ein Immobilienportal eine 3-Zimmer-Wohnung in München. Im Exposé des Maklers steht: "Provision 2,38 Monatsmieten (inkl. MwSt) zu Lasten des Mieters". Kaltmiete: 1.580 EUR/Monat.

• Provisionsforderung: 1.580 × 2,38 = 3.760,40 EUR
• Laut WoVermRG unzulässig, da der Vermieter den Makler beauftragt hat
• Lisa zahlt nicht → die Forderung ist unwirksam
• Hätte Lisa gezahlt, könnte sie das Geld über einen Rückforderungsbrief zurückverlangen

Am Bußgeldrisiko für den Makler ändert das nichts — die Praxis der versteckten Provisionsweitergabe wird von Verbraucherschutzbehörden aktiv verfolgt.

Sonderfall Immobilienverkauf: Neues seit 2020

Seit dem 23.12.2020 gilt auch beim Immobilienkauf durch einen Verbraucher ein Courtage-Gesetz (§§ 656a-656d BGB). Die Regeln unterscheiden sich aber deutlich vom Mietrecht:

• Doppeltätigkeit: Beauftragen Verkäufer und Käufer denselben Makler, teilen sich beide die Provision hälftig (§ 656c BGB)
• Einseitige Beauftragung: Verlangt ein Makler nur vom Käufer (oder Verkäufer) Courtage, darf die andere Partei höchstens den gleichen Betrag schulden (§ 656d BGB)
• Textform zwingend: Makler-Verträge müssen in Textform (§ 126b BGB) abgeschlossen werden — mündliche Vereinbarungen sind unwirksam

Für Käufer bedeutet das: Seit 2021 tragen sie maximal die Hälfte der Gesamtprovision, in vielen Bundesländern sind das 3,57% brutto (einschließlich MwSt). Für Kaufnebenkostenberechnungen nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner.

Praxis-Checkliste: So schützen Sie sich

• Als Mieter vor Besichtigung: Fragen Sie konkret, wer den Makler beauftragt hat — Vermieter oder Mieter?
• Exposé prüfen: Formulierungen wie "Provision zu Lasten des Mieters" sind bei Vermieter-Beauftragung unwirksam
• Keine Provision im Vorfeld zahlen: Niemals vor Mietvertragsabschluss überweisen
• Bei Unsicherheit: Mieterverein konsultieren (Jahresbeitrag ab ca. 80 EUR)
• Als Vermieter: Provision direkt mit dem Makler abrechnen — keine Vermischung mit Mietforderungen
• Beim Hauskauf: Textform-Pflicht beachten — mündliche Makler-Zusagen sind unwirksam

Bestellerprinzip und Nebenkostenabrechnung: Keine Verbindung

Noch einmal klar: Maklerkosten haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Die 17 umlagefähigen Kostenarten nach BetrKV umfassen keine Vermittlungs- oder Anbahnungskosten. Sollten solche Posten in Ihrer Abrechnung auftauchen, handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten — Widerspruch einlegen über den Widerspruch-Generator.

Weitere Informationen

Für eine rechtssichere Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung nutzen Sie den Nebenkostenrechner. Bei Kaufnebenkosten ist der Kaufnebenkostenrechner Ihr Werkzeug. Grundsätzliche Informationen zum Mietvertrag und zur Nebenkostenklausel finden Sie in unserem Ratgeberbereich.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter Maklerprovision zahlen?

Nur wenn Sie selbst den Makler mit einem dokumentierten Suchauftrag beauftragt haben (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). In allen anderen Fällen — auch wenn die Wohnung aus einem Makler-Exposé stammt — trägt der Vermieter die Provision. Bestehen Sie bei Zweifel auf einer schriftlichen Klärung vor Mietvertragsabschluss.

Darf der Vermieter Maklerkosten auf die Miete umlegen?

Nein — weder auf die Kaltmiete (Umgehungsverbot) noch auf die Nebenkostenabrechnung (nicht in § 2 BetrKV enthalten). Versuche, die Kosten über "Bearbeitungsgebühren" oder überhöhte Anfangsmieten weiterzugeben, werden von Gerichten regelmäßig als unzulässige Umgehung gewertet.

Wie weise ich nach, dass ich keinen Makler beauftragt habe?

Im Streitfall trägt der Makler die Beweislast, dass ein wirksamer Suchauftrag vorliegt (BGH I ZR 13/18). Dokumentieren Sie alle Kontakte schriftlich (E-Mail-Verkehr), speichern Sie die Exposés und fragen Sie vor Besichtigung schriftlich nach dem Auftraggeber. Bei verdächtigen Forderungen nach Vertragsschluss: Rückforderung per Anwaltsschreiben.

Was gilt beim Hauskauf seit 2020?

Seit dem 23.12.2020 gilt nach §§ 656a-656d BGB: Beauftragen Verkäufer und Käufer denselben Makler (Doppeltätigkeit), teilen beide die Provision hälftig. Bei einseitiger Beauftragung darf die andere Partei höchstens den gleichen Anteil schulden. Textform ist zwingend (§ 126b BGB). Die übliche Courtage von 7,14% brutto in vielen Bundesländern teilt sich also in 3,57% pro Partei.

Kann ich bereits gezahlte Maklerprovision zurückfordern?

Ja, wenn die Zahlung gegen das Bestellerprinzip verstoßen hat — die Forderung war unwirksam, damit liegt eine rechtsgrundlose Bereicherung vor (§ 812 BGB). Die Rückforderung verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren ab Jahresende des Zahlungsjahres. Mustertexte stellt die Verbraucherzentrale kostenlos zur Verfügung.