Makler und Nebenkosten: Bestellerprinzip, wer zahlt was?

Bei der Vermietung zahlt den Makler, wer ihn bestellt hat. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Als Mieter schuldest du nur dann eine Provision, wenn du den Makler selbst in Textform mit der Suche beauftragt hast und er die Wohnung ausschließlich wegen deines Auftrags beim Vermieter eingeworben hat (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). In die Nebenkostenabrechnung gehören Maklerkosten nie. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten eigene Regeln, meist wird die Provision geteilt.

Das Bestellerprinzip bei der Vermietung

Das Bestellerprinzip gilt seit dem 01.06.2015. Es steht im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Nach § 2 Abs. 1a darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, er holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Daraus folgt:

• Vermieter beauftragt Makler: Der Vermieter zahlt. Das gilt auch, wenn du die Wohnung über ein Exposé des Maklers gefunden hast.
• Makler hatte die Wohnung schon im Angebot: Du zahlst nichts, auch wenn du vorher einen Suchauftrag unterschrieben hast.
• Makler bietet die Wohnung auch anderen Suchenden an: Dann hat er sie nicht ausschließlich für dich eingeworben, du zahlst nichts.
• Echter Suchauftrag: Du beauftragst den Makler in Textform, er sucht und holt nur deinetwegen den Auftrag eines Vermieters ein. Nur dann kann er von dir eine Provision verlangen.

Genau an der Ausschließlichkeit entzündet sich in der Praxis der meiste Streit. Frag deshalb vor der Besichtigung schriftlich nach, wer den Makler beauftragt hat und seit wann er die Wohnung anbietet.

Weitere Schutzregeln im WoVermRG

• Textform: Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Eine mündliche Zusage reicht nicht.
• Nur bei Erfolg: Provision gibt es nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt (§ 2 Abs. 1 Satz 1).
• Höchstens zwei Monatsmieten: Auch bei einem wirksamen Suchauftrag darf der Makler vom Mieter höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer verlangen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten zählen dabei nicht zur Monatsmiete (§ 3 Abs. 2).
• Keine Vorschüsse (§ 2 Abs. 4) und keine Zusatzgebühren wie Einschreib-, Schreib- oder Bearbeitungsgebühren (§ 3 Abs. 3).
• Keine Übernahme fremder Provision: Eine Vereinbarung, nach der du ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zahlen sollst, ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2).
• Bußgeld: Verlangt ein Makler entgegen § 2 Abs. 1a eine Provision vom Mieter, drohen bis zu 25.000 € Geldbuße (§ 8 WoVermRG).

Maklerkosten und Nebenkosten: keine Umlage

Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV nur Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Eine Maklerprovision fällt einmalig bei der Vermietung an und ist schon deshalb keine Betriebskosten. Zudem schließt § 1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungskosten ausdrücklich aus. Die Provision steht auch in keiner der Kostenarten des § 2 BetrKV.

Taucht in deiner Abrechnung ein Posten wie „Vermittlungskosten“, „Vermietungsgebühr“ oder „Maklerkosten“ auf, ist er nicht umlagefähig. Du kannst ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Schreiben dafür erstellst du mit dem Widerspruch-Generator.

Unzulässige Umwege und typische Fallen

• „Bearbeitungsgebühr“ oder „Vertragsgebühr“ an den Makler: Neben der Provision darf der Makler keine weiteren Vergütungen verlangen (§ 3 Abs. 3 WoVermRG). Ohne wirksamen Suchauftrag darf er von dir gar nichts verlangen.
• Vereinbarung, die Vermieterprovision zu übernehmen: unwirksam nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG.
• Abstand an den Vormieter fürs Ausziehen: Eine Zahlung dafür, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, ist unwirksam. Ausgenommen sind nachgewiesene Umzugskosten des Vormieters (§ 4a Abs. 1 WoVermRG).
• Überteuerte Ablöse für Küche oder Möbel: Musst du Einrichtung vom Vermieter oder Vormieter übernehmen, ist die Preisvereinbarung unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). Lass dir den Zustand und das Alter der Gegenstände zeigen.
• Höhere Kaltmiete statt Provision: Die Kaltmiete ist grundsätzlich frei verhandelbar. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie zu Beginn aber höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Beispiel: unzulässige Provisionsforderung erkennen

Lisa findet auf einem Immobilienportal eine Dreizimmerwohnung. Im Exposé des Maklers steht: „Provision 2,38 Monatsmieten inkl. MwSt. zu Lasten des Mieters“. Die Kaltmiete beträgt 1.580 €.

• Geforderte Provision: 1.580 € × 2,38 = 3.760,40 €
• Der Makler hat die Wohnung im Auftrag des Vermieters öffentlich angeboten, Lisa hatte keinen Suchauftrag erteilt.
• Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf er von Lisa nichts verlangen. Lisa muss nicht zahlen.
• Hätte sie bereits gezahlt, könnte sie das Geld zurückfordern (§ 5 WoVermRG, dazu unten).

Schon gezahlt? So forderst du die Provision zurück

Hast du eine Provision gezahlt, die dem Makler nach dem WoVermRG nicht zustand, kannst du sie nach § 5 Abs. 1 WoVermRG in Verbindung mit den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) zurückfordern. Der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass du wusstest, nicht zahlen zu müssen (§ 817 Satz 2 BGB ist ausgeschlossen).

1. Sammle Exposé, E-Mails, Rechnung und Zahlungsbeleg.
2. Fordere den Betrag beim Makler schriftlich zurück, nenne § 2 Abs. 1a und § 5 WoVermRG und setz eine Frist von zwei Wochen.
3. Zahlt er nicht, lass dich beim Mieterverein, bei der Verbraucherzentrale oder anwaltlich beraten.

Der Anspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem du gezahlt hast und von den Umständen wusstest (§ 199 Abs. 1 BGB).

Sonderfall Kauf: geteilte Provision seit 23.12.2020

Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht. Seit dem 23.12.2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB):

• Textform: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).
• Makler für beide Seiten: Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).
• Nur eine Seite hat beauftragt: Eine Vereinbarung, dass die andere Partei Maklerlohn zahlt oder erstattet, ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die andere Partei trägt damit höchstens die Hälfte. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Teil gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und regional unterschiedlich. Welche Kosten beim Kauf insgesamt anfallen, zeigt der Kaufnebenkostenrechner.

Checkliste für Mieter und Vermieter

• Vor der Besichtigung: Schriftlich fragen, wer den Makler beauftragt hat.
• Exposé sichern: Ein öffentlich beworbenes Angebot spricht dafür, dass der Makler im Auftrag des Vermieters handelt.
• Nichts vorab zahlen: Vorschüsse sind verboten.
• Suchauftrag nur in Textform und nur, wenn du wirklich einen Makler für die Suche willst. Bis zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer sind dann möglich.
• Als Vermieter: Die Provision für einen selbst beauftragten Makler trägst du allein. Sie gehört weder in den Mietvertrag noch in die Betriebskostenabrechnung.

Wie du deine Nebenkostenabrechnung insgesamt prüfst, zeigt der Fehler-Checker als Fragebogen zum Selbstprüfen. Grundlagen zur Umlagevereinbarung findest du im Ratgeber zur Nebenkostenklausel im Mietvertrag.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter Maklerprovision zahlen?

Nur, wenn du den Makler in Textform mit der Suche beauftragt hast und er die Wohnung ausschließlich wegen deines Auftrags beim Vermieter eingeworben hat (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Hatte er die Wohnung schon im Angebot oder bietet er sie auch anderen an, zahlst du nichts. Auch dann sind höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer erlaubt.

Darf der Vermieter Maklerkosten auf die Nebenkosten umlegen?

Nein. Maklerkosten entstehen einmalig und sind keine Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV. Ein solcher Posten in der Nebenkostenabrechnung ist nicht umlagefähig, du kannst ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden.

Wie weise ich nach, dass ich keinen Makler beauftragt habe?

Wer eine Provision verlangt, muss darlegen, dass die Voraussetzungen vorliegen, also ein Suchauftrag in Textform und die ausschließliche Einwerbung. Sichere trotzdem Exposé, Anzeigen und E-Mails und frag vor der Besichtigung schriftlich nach dem Auftraggeber.

Kann ich bereits gezahlte Maklerprovision zurückfordern?

Ja, wenn die Provision nach dem WoVermRG nicht geschuldet war (§ 5 WoVermRG, § 812 BGB). Der Anspruch verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem du gezahlt und von den Umständen erfahren hast.

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit 23.12.2020: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel. Hat nur eine Seite beauftragt, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen, und ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat (§§ 656c, 656d BGB).