Rauchmelder in den Nebenkosten: Wartung ja, Miete nein

Die Miete für Rauchmelder ist nicht umlagefähig. Mietet der Vermieter die Geräte, statt sie zu kaufen, darf er die Mietkosten nicht über die Nebenkostenabrechnung an dich weitergeben. Die Wartung, also die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, darf dagegen als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. So sieht es der BGH: zur Miete im Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20, dort als Hinweis für das weitere Verfahren, zur Wartung im Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21. Steht in deiner Abrechnung eine Rauchmelder-Miete, kannst du innerhalb der Einwendungsfrist widersprechen und zu viel Gezahltes zurückfordern.

Was der BGH zur Rauchmelder-Miete sagt

Mit Urteil vom 11.05.2022 (VIII ZR 379/20) hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Sie sind den Kosten für den Kauf der Geräte gleichzusetzen und deshalb nicht umlagefähig. Der Hintergrund: Anschaffungskosten gehören grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten, auch wenn sie etwa bei einer Finanzierung regelmäßig anfallen. Könnte der Vermieter Mietkosten umlegen, könnte er seine Anschaffungskosten einfach auf dich verlagern, indem er mietet statt kauft.

Dass die Betriebskostenverordnung bei Wasserzählern, Heizkostenverteilern und Wärmezählern die Gerätemiete ausdrücklich zulässt, ändert daran nichts. Das sind vom Verordnungsgeber gewollte Ausnahmen, die sich nicht auf Rauchwarnmelder übertragen lassen.

Warum die Wartung umlagefähig ist

Mit Urteil vom 05.10.2022 (VIII ZR 117/21) hat der Bundesgerichtshof die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV eingeordnet. Eine regelmäßig anfallende Prüfung der Funktionsfähigkeit, die nicht durch eine Störung ausgelöst wird, ist keine Mangelbeseitigung, sondern laufender Betrieb.

Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Sonstige Betriebskosten muss der Vertrag konkret benennen. Umlegen darf der Vermieter die Wartung nur, wenn die Vereinbarung diese Kostenart erfasst. Dafür genügt nach dem BGH auch eine Klausel, die die Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter umlegt (VIII ZR 117/21). Wie eine tragfähige Klausel aussieht, erklärt der Ratgeber Nebenkostenklausel im Mietvertrag.

Was ist umlagefähig, was nicht?

Den erstmaligen Einbau von Rauchmeldern musst du in der Regel als Modernisierung dulden (§§ 555b, 555d BGB; BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14). Die Kosten kann der Vermieter dann nicht als Betriebskosten, sondern allenfalls über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB weitergeben. Werden vorhandene Geräte nur durch gleichwertige ersetzt, ist das keine Modernisierung und berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung.

So erkennst du Mietkosten in deiner Abrechnung

Rauchmelderkosten stehen meist unter „Sonstige Betriebskosten" oder als eigener Posten. Achte auf Bezeichnungen wie „Rauchmelder Miete", „Gerätemiete Rauchwarnmelder", „Rauchmelder-Service" oder „Rauchmelder inkl. Wartung". Aus der Abrechnung allein ist oft nicht erkennbar, ob darin Mietkosten stecken. Dann hilft die Belegeinsicht: Du kannst verlangen, die Rechnung des Dienstleisters einzusehen; der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Wie du dabei vorgehst, steht im Ratgeber Belegeinsicht in die Nebenkostenabrechnung.

Nicht verwechseln: Die Miete für Wasserzähler, Wärmezähler und Heizkostenverteiler ist ausdrücklich umlagefähig (§ 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV). Viele Messdienstleister rechnen Zählermiete und Rauchmelder auf derselben Rechnung ab. Nur der Rauchmelderanteil ist betroffen.

Rauchmelder-Miete zurückfordern: so geht's

1. Frist prüfen: Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Das gilt auch für Kosten, die gar nicht umlagefähig sind: Nach Ablauf der Frist kannst du dich darauf grundsätzlich nicht mehr berufen (BGH, Urteil vom 11.05.2016, VIII ZR 209/15). Das genaue Datum berechnet der Fristenrechner für den Widerspruch.
2. Bereits bezahlt? Kein Problem: Wer eine Abrechnung vorbehaltlos bezahlt, erkennt sie damit allein noch nicht an (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Innerhalb der Einwendungsfrist kannst du also auch nach Zahlung noch widersprechen.
3. Schriftlich widersprechen: Den Posten genau benennen und die Erstattung des Mietanteils verlangen. Ein Muster findest du auf der Seite Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
4. Nachweis verlangen: Behauptet der Vermieter, es handle sich nur um Wartung, bitte um die Rechnung, aus der Miete und Wartung getrennt hervorgehen.

Wenn du die ganze Abrechnung auf solche Posten prüfen willst: Der Fehler-Checker führt dich als Fragebogen durch die typischen Prüfpunkte, der KI-Check der Nebenkostenabrechnung liest die hochgeladene Abrechnung aus und markiert auffällige Positionen. Welche Kosten grundsätzlich nicht in die Abrechnung gehören, zeigt die Liste der nicht umlagefähigen Kosten.

Hinweise für Vermieter

• Kauf statt Miete prüfen: Gekaufte Geräte kannst du im Rahmen einer Modernisierung berücksichtigen, gemietete Geräte bleiben dauerhaft bei dir hängen.
• Bei Dienstleisterverträgen eine Rechnung verlangen, die Miete und Wartung getrennt ausweist. Nur die Wartung gehört in die Abrechnung.
• Die Wartung als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag konkret benennen.
• Im Nebenkostenrechner gibt es dafür die eigene Kostenart Wartung Rauchwarnmelder. Einen Überblick über alle Positionen gibt der Ratgeber Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Ist die Miete für Rauchmelder umlagefähig?

Nein. Nach dem Bundesgerichtshof sind Mietkosten für Rauchwarnmelder keine sonstigen Betriebskosten, weil sie den Kosten für den Kauf der Geräte gleichzusetzen sind (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Sie dürfen deshalb nicht in der Nebenkostenabrechnung stehen.

Ist die Wartung von Rauchmeldern umlagefähig?

Ja, wenn der Mietvertrag sie als sonstige Betriebskosten vorsieht. Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft ist nach dem BGH eine umlagefähige Betriebskostenart nach § 2 Nr. 17 BetrKV (BGH VIII ZR 117/21).

Kann ich gezahlte Rauchmelder-Miete zurückfordern?

Ja, wenn du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung widersprichst. Dass du die Abrechnung schon bezahlt hast, schadet nicht, denn eine vorbehaltlose Zahlung ist für sich genommen kein Anerkenntnis. Nach Ablauf der Einwendungsfrist ist eine Rückforderung in der Regel ausgeschlossen.

Wie erkenne ich, ob in der Abrechnung Rauchmelder-Miete steckt?

Achte auf Begriffe wie „Miete", „Gerätemiete" oder „inkl. Wartung" beim Posten Rauchmelder. Sicher klären lässt sich das nur über die Rechnung des Dienstleisters, die du im Rahmen der Belegeinsicht anfordern kannst.

Wer zahlt den Austausch alter Rauchmelder?

Der Vermieter. Der Ersatz defekter oder veralteter Geräte durch gleichwertige ist Instandsetzung und gehört weder in die Nebenkostenabrechnung noch berechtigt er zu einer Mieterhöhung.