Wohnfläche berechnen nach WoFlV: Balkon, Dachschräge, Abrechnung

Die Wohnfläche berechnest du nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in drei Schritten: Du stellst fest, welche Räume zur Wohnung gehören (§ 2), misst ihre Grundfläche zwischen den fertigen Wänden (§ 3) und rechnest sie je nach Raumhöhe an (§ 4). Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Dachboden und Garage gehören nicht zur Wohnfläche.

Welche Regeln gelten für meine Wohnung?

Die WoFlV gilt unmittelbar nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird, also bei gefördertem Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Für frei finanzierte Mietwohnungen hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Begriff „Wohnfläche“ ist grundsätzlich nach den Bestimmungen auszulegen, die beim Abschluss des Mietvertrags für preisgebundenen Wohnraum galten (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Für Verträge ab 2004 ist das die WoFlV, für ältere Verträge die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV).

Ausnahmen: Die Vertragsparteien haben einen anderen Berechnungsmaßstab vereinbart, oder am Ort ist ein anderes Regelwerk üblich. Eine solche örtliche Übung zählt nur, wenn dort ein anderes Regelwerk (II. BV, DIN 283 oder DIN 277) insgesamt angewendet wird (BGH, VIII ZR 33/18), nicht nur eine einzelne Abweichung wie ein höherer Balkonanteil.

Schritt 1: Was gehört zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu deiner Wohnung gehören (§ 2 Abs. 1 WoFlV). Dazu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2).

Nicht zur Wohnfläche gehören (§ 2 Abs. 3 WoFlV):

• Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen,
• Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen,
• Geschäftsräume.

Schritt 2: Grundfläche richtig messen

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, also von der Vorderkante der Wandbekleidung, zum Beispiel ab Putz (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Du kannst im fertigen Raum messen oder eine geeignete Bauzeichnung verwenden (§ 3 Abs. 4).

Mitgezählt werden unter anderem die Flächen unter Fuß- und Sockelleisten, Tür- und Fensterumrahmungen, fest eingebauten Gegenständen wie Öfen, Heizkörpern, Herden, Bade- oder Duschwannen, freiliegenden Installationen und Einbaumöbeln (§ 3 Abs. 2).

Nicht mitgezählt werden (§ 3 Abs. 3):

• Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben,
• Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
• Türnischen,
• Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder die bis zum Boden reichen und höchstens 13 Zentimeter tief sind.

Schritt 3: Flächen anrechnen (Dachschräge, Balkon, Wintergarten)

Beim Balkon ist ein Viertel der Regelfall. Eine höhere Anrechnung, höchstens zur Hälfte, ist die Ausnahme, etwa bei einer besonders großen und gut nutzbaren Dachterrasse. In Mietverträgen vor 2004 wurden Balkone nach der II. BV häufig mit der Hälfte angesetzt; deshalb kann dieselbe Wohnung je nach Vertragsdatum unterschiedlich groß sein.

Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung mit Balkon

Von 64 Quadratmetern Grundfläche bleiben also 50,5 Quadratmeter Wohnfläche. Genau diese Differenz ist oft der Grund, warum Angaben im Mietvertrag und nachgemessene Werte auseinanderliegen.

Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung

Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Auch die Grundkosten der Heizung werden häufig nach Fläche verteilt. Welche Fläche dabei zählt, hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Maßgeblich ist der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche des Hauses, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Eine Toleranz von 10 Prozent gibt es dabei nicht.

Beispiel: Im Haus fallen 2.000 Euro flächenbezogene Betriebskosten an, die Gesamtwohnfläche beträgt tatsächlich 500 m². Im Mietvertrag stehen 60 m², tatsächlich hat die Wohnung 55 m². Richtig ist ein Anteil von 55/500, also 220 Euro, nicht 60/500 gleich 240 Euro.

Prüfe in deiner Abrechnung deshalb:

• ob für deine Wohnung und für das ganze Haus in allen Positionen dieselben Flächen angesetzt sind,
• ob die Gesamtfläche alle Wohnungen enthält, auch leerstehende,
• ob die Fläche deiner Wohnung zu deinen eigenen Messungen passt.

Wie der Flächenschlüssel im Einzelnen gerechnet wird, zeigen der Ratgeber Nebenkosten berechnen: Formel und Beispiel und die Übersicht zu den Umlageschlüsseln. Zur Aufteilung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten gibt es einen eigenen Ratgeber: Grundkosten und Verbrauchskosten bei der Heizung.

Weitere Folgen einer falschen Wohnfläche

• Miete mindern: Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, ist das grundsätzlich ein Mangel, der zur Minderung berechtigt, auch wenn im Vertrag nur „ca." steht (BGH, Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09). Mehr im Ratgeber Mietminderung: Gründe und Höhe.
• Mieterhöhung: Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zählt ebenfalls die tatsächliche Fläche, nicht die Vertragsangabe (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Die Kappungsgrenze gilt trotzdem; siehe Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.

So prüfst du die Wohnfläche selbst

1. Grundriss oder Bauzeichnung besorgen, wenn vorhanden.
2. Jeden Raum mit einem Laser- oder Maßband zwischen den verputzten Wänden messen.
3. Unter Dachschrägen die Linien bei 1 m und 2 m Höhe markieren und die Teilflächen getrennt messen.
4. Balkon, Loggia oder Terrasse gesondert messen und in der Regel mit einem Viertel ansetzen.
5. Keller, Dachboden und Abstellräume außerhalb der Wohnung weglassen.
6. Summe mit Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung vergleichen.

Weicht die Fläche in der Abrechnung ab, kannst du Einwendungen erheben, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Ein kurzer Überblick steht auch auf der Seite Falsche Wohnfläche in der Abrechnung. Wer seine Abrechnung als Vermieter erstellt, trägt im Nebenkostenrechner die Wohnfläche jeder Wohnung ein; die Verteilung nach Fläche übernimmt der Rechner.

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei größeren Abweichungen kann ein Aufmaß durch einen Sachverständigen sinnvoll sein.

Häufige Fragen

Wie viel vom Balkon zählt zur Wohnfläche?

Nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte. Bei Mietverträgen vor 2004 kann nach der II. BV auch die Hälfte angesetzt worden sein.

Wie wird die Wohnfläche bei einer Dachschräge berechnet?

Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1 Meter gar nicht (§ 4 WoFlV).

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Waschküchen und Garagen sind Zubehörräume und gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).

Welche Wohnfläche gilt in der Nebenkostenabrechnung?

Die tatsächliche Wohnfläche, und zwar sowohl für deine Wohnung als auch für das ganze Haus. Die Angabe im Mietvertrag ist dafür nicht maßgeblich, auch nicht bei Abweichungen unter 10 Prozent (BGH VIII ZR 220/17).

Ab welcher Abweichung kann ich die Miete mindern?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt (BGH VIII ZR 144/09). Die Minderung richtet sich dann in der Regel nach dem prozentualen Flächendefizit.