Nebenkostenklausel im Mietvertrag: worauf achten?

Betriebskosten muss ein Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Nebenkostenklausel, sind sie mit der Miete abgegolten. Für eine wirksame Klausel genügt in der Regel schon, dass der Mieter „die Betriebskosten" trägt; der Begriff ist durch § 556 Abs. 1 BGB und die Betriebskostenverordnung bestimmt. Einzeln benannt werden müssen die sonstigen Betriebskosten, und zwar nach ihrer konkreten Kostenart (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Außerdem sollte klar sein, ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale gezahlt werden und in welcher Höhe.

Was eine Nebenkostenklausel enthalten muss

• Die Umlage selbst: dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Ein Verweis auf „die Betriebskosten" reicht, auch im Formularvertrag und ohne beigefügten Katalog (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Üblich und für beide Seiten klarer ist der Bezug auf § 2 der Betriebskostenverordnung.
• Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV einzeln benannt, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Dachrinnenreinigung. Ohne Benennung können sie nicht umgelegt werden.
• Die Zahlungsweise: Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder Pauschale ohne Abrechnung (§ 556 Abs. 2 BGB), jeweils mit Betrag.
• Optional der Verteilerschlüssel. Ist nichts vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt; Kosten, deren Verbrauch oder Verursachung erfasst wird, nach Verbrauch oder Verursachung (§ 556a Abs. 1 BGB).

Welche Kostenarten zum Katalog gehören, erklärt der Ratgeber zur Betriebskostenverordnung.

Musterklausel zum Übernehmen

„Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung. Als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV werden zusätzlich umgelegt: [z. B. Wartung der Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung, Prüfung der Blitzschutzanlage]. Auf die Betriebskosten zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung von [Betrag] €, über die jährlich abgerechnet wird. Die Kosten werden, soweit nichts anderes bestimmt ist, nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt; Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung."

Fertige Textbausteine mit Erläuterungen findest du in der Muster-Nebenkostenklausel. Einen vollständigen Wohnraummietvertrag erstellt der Mietvertrag-Generator.

Vorauszahlung oder Pauschale: was die Klausel festlegt

Vorauszahlung: Der Mieter zahlt einen monatlichen Abschlag, der Vermieter rechnet jährlich ab (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Vorauszahlung darf nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB) und kann nach jeder Abrechnung angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Pauschale: Ein fester Betrag ohne Abrechnung. Erhöhen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht, und nur um gestiegene Betriebskosten, begründet in Textform (§ 560 Abs. 1 BGB). Sinken die Kosten, muss er sie senken (§ 560 Abs. 3 BGB). Wer eine Pauschale vereinbart und sich Erhöhungen offenhalten will, braucht also einen Erhöhungsvorbehalt in der Klausel. Den Vergleich beider Modelle findest du im Ratgeber Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung.

Inklusivmiete: Auch zulässig ist eine Miete, in der die Betriebskosten ohne eigenen Betrag enthalten sind. Ausgenommen sind Heiz- und Warmwasserkosten, dazu gleich.

Heizkosten: die Heizkostenverordnung geht vor

Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden, grundsätzlich zu mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch. Die Verordnung geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV). Eine Pauschale, eine Inklusivmiete oder eine reine Flächenumlage für die Heizung ist deshalb unzulässig, außer in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, und in den Sonderfällen des § 11 HeizkostenV. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Details stehen im Ratgeber zur Heizkostenverordnung.

Unwirksame und riskante Klauseln

• „Sonstige Betriebskosten" ohne Konkretisierung: Die Position ist nicht umlegbar. Der Rest der Klausel bleibt wirksam.
• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten: Sie sind bei Wohnraum keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und können nicht als Nebenkosten umgelegt werden. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).
• Pauschale Erweiterungsklausel: „Der Vermieter darf weitere Kosten umlegen" ohne Bezug auf den Katalog ist unwirksam. Anders ist es bei einer Mehrbelastungsklausel, die dem Vermieter erlaubt, neu entstehende Betriebskosten im Sinne der Verordnung umzulegen: Der BGH hat so die Umlage einer während des Mietverhältnisses neu abgeschlossenen Sach- und Haftpflichtversicherung gebilligt, weil der Vertrag diese Kostenart als umlagefähig nannte und die Umlage neu entstehender Betriebskosten erlaubte (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06).
• Abweichende Fristen: Eine längere Abrechnungsfrist für den Vermieter oder eine kürzere Einwendungsfrist für den Mieter als die gesetzlichen zwölf Monate ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).
• Heizkosten pauschal oder nach Fläche: unzulässig, siehe oben.
• Überhöhte Vorauszahlung: Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine feste Prozentgrenze gibt es nicht; Maßstab sind die zu erwartenden Kosten.

Was gilt, wenn die Klausel fehlt oder unwirksam ist?

Fehlt eine Umlagevereinbarung ganz, trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst; sie sind mit der Miete abgegolten. Ist nur eine einzelne Position unwirksam vereinbart, etwa unbenannte sonstige Betriebskosten, fällt nur diese Position weg. Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung unabhängig vom Vertrag. Stellt ein Mieter in der Abrechnung Kosten fest, die gar nicht vereinbart sind, muss er das innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten rügen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Kann die Nebenkostenklausel später geändert werden?

• Einvernehmlich: jederzeit, etwa der Wechsel von der Pauschale zur Vorauszahlung.
• Umstellung auf Verbrauchserfassung: Der Vermieter darf vor Beginn eines Abrechnungszeitraums durch Erklärung in Textform bestimmen, dass erfasste Kosten künftig nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt werden. Waren sie bisher in der Miete oder Pauschale enthalten, ist diese herabzusetzen (§ 556a Abs. 2 BGB).
• Neue Betriebskosten: nur mit Mehrbelastungsklausel im Vertrag oder mit Zustimmung des Mieters.
• Vorauszahlung anpassen: nach jeder Abrechnung (§ 560 Abs. 4 BGB), ohne Vertragsänderung.

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz schafft übrigens keine neue umlagefähige Kostenart. Es begrenzt umgekehrt den Anteil der CO2-Kosten, den der Mieter tragen muss. Wie die Aufteilung funktioniert, steht im Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Checkliste für die Nebenkostenklausel

• Umlage der Betriebskosten ausdrücklich vereinbart, am besten mit Bezug auf § 2 BetrKV
• Sonstige Betriebskosten einzeln benannt
• Klar als Vorauszahlung oder Pauschale bezeichnet, mit Betrag
• Bei einer Pauschale: Erhöhungsvorbehalt, wenn Erhöhungen möglich sein sollen
• Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung
• Verteilerschlüssel festgelegt oder bewusst der gesetzlichen Wohnflächenumlage überlassen
• Keine Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten, keine abweichenden Fristen

Häufige Fragen

Reicht im Mietvertrag der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten"?

Ja, für die Kostenarten des § 2 BetrKV genügt das, auch im Formularvertrag (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen aber ihrer konkreten Kostenart nach vereinbart sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).

Was passiert, wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart sind?

Dann trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst, sie sind mit der Miete abgegolten (§ 556 Abs. 1 BGB). Nur Heiz- und Warmwasserkosten muss er nach der Heizkostenverordnung trotzdem verbrauchsabhängig abrechnen.

Ist eine Inklusivmiete zulässig?

Ja, für die kalten Betriebskosten. Heiz- und Warmwasserkosten müssen dagegen grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden, außer im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt.

Darf der Vermieter neue Betriebskosten nachträglich umlegen?

Nur, wenn der Mietvertrag eine Mehrbelastungsklausel enthält, die ihm das für neu entstehende Betriebskosten erlaubt, oder wenn der Mieter zustimmt. Eine pauschale Klausel, nach der beliebige weitere Kosten umgelegt werden dürfen, ist unwirksam.

Muss der Verteilerschlüssel im Mietvertrag stehen?

Nein. Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche umgelegt, verbrauchsabhängig erfasste Kosten nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht unbillig ist (§ 556a Abs. 3 BGB).