Kaltwasser abrechnen im Mehrfamilienhaus: Zähler, Schlüssel, Beispiel

Kaltwasser rechnest du im Mehrfamilienhaus am gerechtesten nach Verbrauch ab: Jede Wohnung hat einen eigenen Wohnungswasserzähler, du addierst die verbrauchsabhängigen Kosten (Wasserverbrauch und Abwasser), teilst sie durch die Summe der abgelesenen Kubikmeter und rechnest für jede Partei Verbrauch mal Preis je Kubikmeter. Grundgebühren und Zählerkosten verteilst du nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel. Fehlen Zähler, gilt nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ersatzweise die Wohnfläche, sofern im Mietvertrag nichts anderes steht. Hier bekommst du die einzelnen Schritte, ein durchgerechnetes Beispiel und die typischen Stolperstellen.

Was gehört in die Kaltwasserabrechnung?

Die Betriebskostenverordnung nennt unter „Wasserversorgung“ den Wasserverbrauch, die Grundgebühren, die Miete oder andere Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern und die Kosten ihrer Verwendung. Dazu zählen ausdrücklich die Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Das Abwasser ist eine eigene Kostenart: die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV). Häufig rechnest du beides zusammen ab, weil die Verteilung über denselben Zähler läuft. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB).

Wie die einzelnen Gebührenarten aussehen und was Mieter dabei prüfen, erklärt der Artikel Wasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung. Die Niederschlagswassergebühr verteilst du anders, dazu siehe Abwassergebühr berechnen: Schmutzwasser und Niederschlagswasser.

Wohnungswasserzähler und Hauptzähler: Wer misst was?

Der Hauptzähler (Haus- oder Gebäudezähler) misst alles, was der Versorger ins Haus liefert. Auf ihm basiert die Rechnung des Versorgers. Die Wohnungswasserzähler (Kaltwasserzähler, oft auch Unterzähler genannt) messen, was in der jeweiligen Wohnung ankommt. Die Summe der Wohnungszähler weicht in der Praxis meist vom Hauptzähler ab. Die Differenz hat mehrere Ursachen. Bei zentraler Warmwasserbereitung steht das Wasser, das im Heizraum erhitzt wird, im Hauptzähler, aber nicht in den Kaltwasser-Wohnungszählern. Es gehört zu den Warmwasserkosten und muss vor der Kaltwasserverteilung herausgerechnet werden. Dazu kommen Leitungsverluste, Messtoleranzen, Allgemeinwasser (zum Beispiel Hausreinigung, Gartenhahn) und ungenaue Ablesungen.

Eine Pflicht zu Wohnungswasserzählern für Kaltwasser ergibt sich aus § 556a BGB nicht. Ob sich eine Zählerpflicht aus anderen Vorschriften ergibt, ist hier nicht Thema. Welche Eichfristen gelten und was ein abgelaufener Zähler für die Abrechnung bedeutet, steht im Artikel Eichfrist Wasserzähler und Wärmezähler.

Verteilerschlüssel nach § 556a BGB: Verbrauch, Fläche oder Personen?

§ 556a Abs. 1 BGB regelt zwei Dinge. Erstens: Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Zweitens: Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Bei Wohnungswasserzählern ist das in der Regel der gemessene Verbrauch. Eine abweichende vertragliche Vereinbarung bleibt davon getrennt zu betrachten: Sie bleibt bestehen, bis du nach § 556a Abs. 2 BGB umstellst. Die Umstellung setzt erfassten Verbrauch voraus.

• Verbrauch (Kubikmeter laut Zähler): der Regelfall bei vorhandenen Wohnungszählern.
• Wohnfläche: der gesetzliche Auffangmaßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Personenzahl: kommt im Gesetzestext nicht vor. Sie ist nur sinnvoll, wenn der Mietvertrag sie vorsieht. Dann musst du die Personen je Wohnung nachvollziehbar erfassen, etwa über Angaben der Mieter oder das Melderegister.

Sieht der Mietvertrag bisher einen anderen Schlüssel vor, kannst du nach § 556a Abs. 2 BGB durch Erklärung in Textform bestimmen, dass künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch abgerechnet wird. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Mehr zu den gängigen Maßstäben findest du auf der Seite Umlageschlüssel.

Kaltwasser abrechnen mit Zähler: Schritt für Schritt

1. Zählerstände erfassen: Lies alle Wohnungszähler und den Hauptzähler zum Stichtag ab (Ende des Abrechnungszeitraums). Notiere Zählernummer, Stand und Datum. Der Anfangsstand ist der Endstand der Vorperiode.
2. Verbrauch je Wohnung berechnen: Endstand minus Anfangsstand in m³.
3. Gesamtkosten zusammenstellen: Wasserverbrauch, Abwasser, Grundgebühren, Zählermiete und Eichkosten laut Rechnungen des Versorgers und deiner Dienstleister.
4. Verbrauchs- und Grundkosten trennen: Grundgebühren und Zählerkosten verteilst du je nach Mietvertrag und Gebührenbescheid nach Wohnfläche oder einem anderen vereinbarten Schlüssel, den Rest nach Verbrauch.
5. Preis je Kubikmeter bilden: verbrauchsabhängige Kosten geteilt durch die Summe der Wohnungsverbräuche.
6. Anteil je Wohnung rechnen: Verbrauch mal Preis, dann die Vorauszahlungen abziehen.
7. Frist beachten: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach kannst du in der Regel keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten.

Kaltwasserabrechnung Beispiel: Vier Wohnungen, ein Hauptzähler

Das Beispiel ist erfunden und keine Aussage über übliche Gebühren. Ein Haus mit vier Wohnungen hat keine zentrale Warmwasserbereitung, und alle vier Wohnungen sind vermietet. Die Kosten sind rein verbrauchsabhängig angenommen (ohne Grundgebühren und Zählerkosten). Der Hauptzähler zeigt im Abrechnungsjahr 480 m³. Die Wohnungszähler ergeben zusammen 435 m³. Die Wasser- und Abwasserkosten betragen angenommen 2.400,00 €.

Hier ist die Differenz bereits über den Preis je Kubikmeter auf alle Wohnungen mitverteilt: Du teilst die Gesamtkosten durch die Summe der Wohnungsverbräuche, nicht durch den Hauptzähler. Die Beträge in der folgenden Tabelle sind mit dem ungerundeten Preis je m³ (2.400,00 € geteilt durch 435 m³) gerechnet und auf Cent gerundet.

Von diesem Betrag ziehst du die Vorauszahlungen der jeweiligen Wohnung ab. Im Beispiel sind alle vier Wohnungen vermietet, deshalb ist die Summe vollständig verteilt. Im Online-Rechner kannst du die Wasserkosten mit dem Schlüssel Verbrauch auf die Wohnungen verteilen lassen und die Vorschau kostenlos ohne Konto ansehen.

Nur einzelne Wohnungen haben Zähler

Das ist im Mehrfamilienhaus ein häufiger Streitpunkt. Sind nicht alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet, lässt sich die Verbrauchsverteilung nicht für das ganze Haus einheitlich durchführen. Nach dem Urteil des BGH vom 12. März 2008 (VIII ZR 188/07) darf der Vermieter die Wasser- und Abwasserkosten dann nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen; eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist nach Auffassung des Gerichts nur geschuldet, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.

Mieterwechsel und Leerstand

Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, liest du die Zähler zum Wechseltag ab (Zwischenablesung) und rechnest für jede Partei den eigenen Verbrauch ab. Mehr dazu steht im Artikel Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel. Wie leere oder selbst genutzte Wohnungen bei der Verteilung zu behandeln sind, erklärt der Artikel Leerstand und Nebenkosten.

Differenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern richtig behandeln

Die Differenz ist ein häufiger Streitpunkt. Zwei Wege kommen in Betracht. Der Artikel Wasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung vertieft die Mieterperspektive und ein weiteres Beispiel. Weg 1 ist das Beispiel oben: Du verteilst alle Kosten nach der Summe der Wohnungszähler, die Differenz steckt dann anteilig im Preis. Weg 2: Du bewertest die Wohnungsverbräuche mit dem Preis je m³ laut Hauptzähler (2.400,00 € / 480 m³ = 5,00 €) und verteilst den Rest (45 m³ mal 5,00 € = 225,00 €) nach Wohnfläche oder einem anderen vereinbarten Schlüssel. Weg 2 ist umstritten, denn § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB spricht eher dafür, auch den Rest verbrauchsbezogen zu verteilen. Er kann bei einer abweichenden Vereinbarung im Mietvertrag in Betracht kommen. Lass dich bei größeren Differenzen oder Streit beraten.

Ist die Differenz dauerhaft groß, lohnt die Ursachensuche: defekter Zähler, undichte Leitung oder ein Verbraucher ohne Zähler (Außenhahn, Gemeinschaftswaschmaschine). Das ist auch eine Frage der Wirtschaftlichkeit: Kosten, die durch einen Leitungsschaden entstehen, solltest du nicht ungeprüft auf die Mieter umlegen (Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Kaltwasser und Warmwasser nicht doppelt umlegen

Ist die Warmwasserbereitung zentral, gehören die Kosten des Wassers dafür nach der Heizkostenverordnung zu den Warmwasserkosten, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV). Lege sie nicht zusätzlich in der Kaltwasserumlage um. Wie die Warmwasserkosten berechnet werden, steht im Artikel Warmwasserkosten nach Heizkostenverordnung.

Wasserabrechnung Einfamilienhaus und Einliegerwohnung

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit einem Mieter und einem Zähler brauchst du keinen Verteilerschlüssel: Die gesamten Wasser- und Abwasserkosten, die laut Mietvertrag umlagefähig sind, rechnest du mit diesem Mieter ab. Wichtig sind die Zählerstände zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Mieterwechsel liest du zum Wechseltag ab. Gibt es zusätzlich eine Einliegerwohnung, brauchst du für die Aufteilung einen Zähler je Einheit oder ersatzweise einen vereinbarten Schlüssel wie die Wohnfläche. Hast du keine Zähler, hilft der Artikel Nebenkostenabrechnung ohne Zähler weiter.

Typische Fehler bei der Kaltwasserabrechnung

• Zähler nicht notiert: Ohne Ablesedatum und Zählernummer lassen sich Werte kaum belegen.
• Zählerwechsel vergessen: Bei einem Tausch rechnest du den Altzähler bis zum Ausbaustand und den Neuzähler ab Einbaustand.
• Grundkosten falsch verteilt: Vollständig nach Verbrauch zu verteilen, obwohl der Vertrag Fläche vorsieht (oder umgekehrt). Prüfe vorher im Mietvertrag, welcher Schlüssel vereinbart ist.
• Abwasser vergessen: Wird es separat berechnet, muss es in die Abrechnung.
• Frist verpasst: Nach zwölf Monaten sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.

Abrechnung erstellen mit dem Online-Rechner

Du kannst die Rechnung wie oben in einer Tabelle selbst aufbauen. Geht es schneller, rechne deine Abrechnung kostenlos im Online-Rechner durch, Rechnen und Vorschau sind ohne Konto kostenlos, das PDF kostet 12,90 € je Wohneinheit. Der Rechner verteilt die Wasserkosten je Wohnung nach dem Verteilerschlüssel, den du für die Kostenart wählst, und erstellt das PDF je Wohneinheit. Die Zählerstände musst du selbst erfassen. Wenn du viele Objekte verwaltest, schau dir die Vermieter-Software an.

Häufige Fragen

Wie erstelle ich eine Wasserabrechnung im Mehrfamilienhaus?

Lies alle Wohnungswasserzähler ab, bilde den Verbrauch je Wohnung und teile die Wasser- und Abwasserkosten durch die Summe der Verbräuche. Multipliziere dann den Verbrauch jeder Wohnung mit dem Preis je Kubikmeter und ziehe die Vorauszahlungen ab. Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB).

Nach welchem Schlüssel verteile ich Kaltwasser?

Ohne andere Vereinbarung gilt nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Wohnfläche. Bei erfasstem Verbrauch ist nach Satz 2 ein Maßstab zu wählen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, bei Wohnungszählern also in der Regel der Verbrauch. Eine abweichende Vereinbarung bleibt bis zur Umstellung nach Abs. 2 bestehen. Die Personenzahl ist nur sinnvoll, wenn der Mietvertrag sie vorsieht.

Kann ich nachträglich auf Verbrauchsabrechnung umstellen?

Ja, wenn bisher ein anderer Schlüssel vereinbart ist, zum Beispiel die Wohnfläche: nach § 556a Abs. 2 BGB per Erklärung in Textform, aber nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, ist die Miete entsprechend herabzusetzen.

Was ist mit der Differenz zwischen Haupt- und Wohnungszählern?

Naheliegend ist, sie über den Preis je Kubikmeter auf alle Wohnungen mitzuverteilen. Eine Verteilung nach Wohnfläche ist umstritten und kommt allenfalls bei abweichender Vereinbarung in Betracht. Bei zentraler Warmwasserbereitung rechnest du das Wasser für den Boiler vorher heraus. Prüfe bei großen Abweichungen zuerst auf Defekte und Leitungsverluste. Hohe Verluste solltest du nicht ungeprüft umlegen.

Brauche ich bei der Wasserabrechnung im Einfamilienhaus einen Schlüssel?

Nein, wenn es nur einen Mieter und einen Zähler gibt, rechnest du die umlagefähigen Kosten mit diesem Mieter ab. Erst bei mehreren Einheiten brauchst du einen Maßstab.

Gehört das Wasser für die Warmwasserbereitung in die Kaltwasserabrechnung?

Das erhitzte Wasser gehört in die Warmwasserabrechnung nach der Heizkostenverordnung. Lege es nicht zusätzlich als Kaltwasser um.