Leerstand und Nebenkosten: Wer zahlt für leere Wohnungen?

Die Nebenkosten für leerstehende Wohnungen trägt grundsätzlich der Vermieter. Er trägt das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Werden die Kosten nach Wohnfläche verteilt, bleibt die leere Wohnung in der Gesamtfläche, und ihr Anteil geht auf den Vermieter. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, die mangels Zähler nach Fläche verteilt werden. Bei Heiz- und Wasserkosten mit Zählern zahlt jeder nach seinem gemessenen Verbrauch, die Grundkosten der leeren Wohnung trägt der Vermieter.

Grundregel: Leerstand geht zulasten des Vermieters

Im Fall VIII ZR 159/05 wollte ein Vermieter erreichen, dass leere Wohnungen bei der Umlage bestimmter kalter Betriebskosten (Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Aufzugsstrom) künftig außer Betracht bleiben, und verlangte dafür von der Mieterin die Zustimmung zu einer Vertragsänderung. Der BGH hat das abgelehnt: Ist die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart, muss der Vermieter die auf leere Wohnungen entfallenden Kosten grundsätzlich selbst tragen. Dasselbe gilt, wenn nichts vereinbart ist, weil dann nach § 556a Abs. 1 BGB ebenfalls die Wohnfläche maßgeblich ist.

Der Grund: Dein Anteil wird durch den Umlageschlüssel bestimmt. Er darf nicht dadurch steigen, dass der Vermieter andere Wohnungen nicht vermietet bekommt.

Die Ausnahme: Störung der Geschäftsgrundlage

Einen Anspruch des Vermieters, den Flächenschlüssel wegen Leerstands zu ändern, hält der BGH unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) grundsätzlich für möglich. Im entschiedenen Fall hat er ihn aber verneint: Weil der Vermieter das Vermietungsrisiko trägt, ist es ihm jedenfalls bei Leerstand von geringem Umfang oder kurzer Dauer zumutbar, die Kosten selbst zu tragen. Ab welchem Umfang und welcher Dauer eine Anpassung verlangt werden kann, hat das Gericht nicht festgelegt. Für den Normalfall heißt das: Der Vermieter kann den Leerstand nicht einseitig auf dich abwälzen.

Für die Zukunft kann der Vermieter einen vereinbarten Schlüssel nur auf eine Verteilung nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung umstellen, und zwar durch Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB). Welche Schlüssel es gibt, erklärt die Seite zum Umlageschlüssel.

So wird Leerstand in der Abrechnung berücksichtigt

Verteilung nach Wohnfläche

Die Fläche der leeren Wohnung bleibt Teil der Gesamtwohnfläche. Ihr Anteil wird dem Vermieter zugerechnet.

Die fehlerhafte Rechnung würde dich 231 Euro mehr kosten, rund 15 Prozent.

Verteilung nach Wohneinheiten

Auch hier zählt die leere Wohnung als Einheit mit. Bei fünf Wohnungen, von denen eine leer steht, und 10.000 Euro Kosten zahlt jede vermietete Wohnung 2.000 Euro. Die fünften 2.000 Euro trägt der Vermieter.

Verteilung nach Personen

Beim Personenschlüssel wird es schwieriger, weil in einer leeren Wohnung niemand wohnt. Ein Beispiel: 6.000 Euro Müllgebühren, im Haus wohnen 11 Personen, eine Wohnung steht leer. Werden die 6.000 Euro nur auf die 11 Personen verteilt, zahlt jede Person rund 545 Euro. Setzt man für die leere Wohnung eine Person an, wären es 500 Euro je Person und der Vermieter trüge 500 Euro.

Eine allgemeine Regel, dass für leere Wohnungen immer eine fiktive Person anzusetzen ist, gibt es nicht. Maßgeblich sind die Vereinbarung und die Kostenart. Wer bei hohem Leerstand und Personenschlüssel deutlich mehr zahlen soll, sollte die Verteilung prüfen lassen, denn der Grundsatz, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko trägt, gilt auch hier.

Heiz- und Wasserkosten mit Zählern

Wird der Verbrauch gemessen, zahlt jeder nach seinem erfassten Verbrauch. Der Verbrauch einer leeren Wohnung ist dabei nicht automatisch null, etwa wenn sie frostfrei beheizt wird. Den Anteil der leeren Wohnung trägt der Vermieter. Wichtig bei den Heizkosten: Die Grundkosten, in der Regel 30 bis 50 Prozent der Kosten, werden nach Fläche verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Auch hier bleibt die Leerstandsfläche in der Bezugsgröße. Mehr dazu im Ratgeber zu Grundkosten und Verbrauchskosten.

CO2-Kosten

Für die Einstufung nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz ermittelt der Vermieter den CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Das Gesetz sieht nicht vor, leerstehende Flächen dabei herauszunehmen.

Teilweiser Leerstand

Stand eine Wohnung nur einen Teil des Jahres leer, etwa drei Monate zwischen zwei Mietverhältnissen, trägt der Vermieter den Anteil für diese Zeit. Die Monate davor und danach tragen der alte und der neue Mieter jeweils zeitanteilig. Wie die Abrechnung beim Mieterwechsel aussieht, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel.

Leerstand in der Abrechnung erkennen

• Gesamtfläche: Entspricht sie der tatsächlichen Wohnfläche des ganzen Hauses?
• Einheiten: Werden alle Wohnungen aufgeführt, auch leere?
• Dein Anteil: Ist dein Prozentsatz gestiegen, obwohl sich an deiner Wohnung nichts geändert hat?
• Personenzahl: Wie viele Personen wurden insgesamt angesetzt, und wie wurde die leere Wohnung behandelt?
• Heizkosten: Stimmt die Fläche, nach der die Grundkosten verteilt werden?

Unklarheiten klärst du über die Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB. Den Fragebogen zum Selbstprüfen der ganzen Abrechnung findest du im Fehler-Checker.

Was tun, wenn der Leerstand auf dich verteilt wurde?

1. Einwendung erheben: Teile dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mit, welche Position falsch verteilt wurde (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nenne Position, Betrag und Begründung.
2. Korrektur verlangen: Setze eine Frist von zwei Wochen für eine berichtigte Abrechnung. Ein Schreiben erstellst du mit dem Widerspruch-Generator.
3. Nur den richtigen Betrag zahlen: Den nachweislich falsch umgelegten Teil musst du nicht zahlen. Hast du schon gezahlt, forderst du ihn zurück. Dieser Anspruch verjährt nach drei Jahren ab Ende des Jahres der Zahlung (§§ 195, 199 BGB), setzt aber voraus, dass du die Einwendung rechtzeitig erhoben hast.
4. Beraten lassen: Reagiert der Vermieter nicht, hilft der Mieterverein weiter.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Nebenkosten für leerstehende Wohnungen?

Der Vermieter. Bei einer Verteilung nach Wohnfläche bleibt die leere Wohnung Teil der Gesamtfläche, ihren Anteil trägt der Vermieter (BGH, VIII ZR 159/05). Bei einer Verteilung nach Wohneinheiten zählt die leere Wohnung ebenfalls mit.

Darf der Vermieter Leerstand per Mietvertragsklausel auf mich abwälzen?

§ 556a Abs. 1 BGB gilt nur, soweit nichts anderes vereinbart ist. Eine Formularklausel, die dir die Kosten leerer Wohnungen aufbürdet, müsste sich aber an § 307 BGB messen lassen und dürfte dich nicht unangemessen benachteiligen. Weil der BGH das Leerstandsrisiko ausdrücklich dem Vermieter zuweist, ist die Wirksamkeit einer solchen Klausel zweifelhaft. Lass eine konkrete Klausel im Zweifel prüfen.

Was gilt bei Leerstand wegen Sanierung?

Auch dann trägt der Vermieter die Kosten der leeren Wohnungen. Dass der Leerstand geplant ist, ändert am Vermietungsrisiko nichts.

Wie erkenne ich, ob Leerstand falsch berücksichtigt wurde?

Vergleiche die Gesamtfläche und die Zahl der Einheiten in der Abrechnung mit dem Haus und mit dem Vorjahr. Ist dein prozentualer Anteil gestiegen, obwohl deine Wohnung gleich geblieben ist, frag nach.

Gilt die Regel auch für leere Gewerbeeinheiten im Haus?

Ja, wenn Wohnungen und Gewerbeeinheiten gemeinsam nach Fläche abgerechnet werden. Die Fläche der leeren Gewerbeeinheit bleibt in der Gesamtfläche, ihr Anteil geht auf den Vermieter.