Leerstand und Nebenkosten: Wer zahlt fuer leere Wohnungen?

Stehen in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer, stellt sich fuer die verbliebenen Mieter eine wichtige Frage: Wer traegt die Nebenkosten fuer die leerstehenden Einheiten? Die Antwort ist eindeutig — und schuetzt die Mieter. Dieser Ratgeber erklaert die Rechtslage und zeigt, worauf Sie in Ihrer Abrechnung achten muessen.

Grundregel: Der Vermieter traegt die Leerstandskosten

Die Kosten fuer leerstehende Wohnungen duerfen nicht auf die uebrigen Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den auf die leerstehende Wohnung entfallenden Kostenanteil selbst tragen. Dies ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) und der staendigen Rechtsprechung des BGH.

Die Begruendung: Der Mieter hat sich durch den Mietvertrag verpflichtet, seinen Anteil an den Betriebskosten zu tragen — nicht mehr. Sein Anteil wird durch den Verteilerschluessel bestimmt und darf sich nicht dadurch erhoehen, dass andere Wohnungen leer stehen.

Wie wird der Leerstand in der Abrechnung beruecksichtigt?

Der Vermieter muss bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung den Leerstandsanteil vorweg abziehen, bevor er die Kosten auf die Mieter verteilt. In der Praxis gibt es zwei Methoden:

Methode 1: Flaechenabzug

Bei einer Verteilung nach Wohnflaeche muss der Vermieter die leerstehende Wohnung so behandeln, als waere sie vermietet. Die Gesamtflaeche bleibt unveraendert, und der Anteil der leerstehenden Wohnung wird dem Vermieter zugerechnet.

Beispiel: Gesamtflaeche 500 qm, leerstehende Wohnung 60 qm, Ihre Wohnung 80 qm. Gesamtkosten 10.000 EUR. Ihr Anteil: 80/500 = 16% = 1.600 EUR. Der Vermieter traegt den Anteil der leerstehenden Wohnung (60/500 = 12% = 1.200 EUR) selbst.

Methode 2: Personenabzug

Bei einer Verteilung nach Personenzahl muss der Vermieter fuer die leerstehende Wohnung eine fiktive Personenzahl ansetzen (in der Regel eine Person) und deren Anteil selbst tragen.

Haeufige Fehler bei Leerstand in der Abrechnung

Pruefen Sie Ihre Abrechnung auf diese typischen Probleme:

Leerstand wird ignoriert

Der haeufigste Fehler: Der Vermieter verteilt die Gesamtkosten nur auf die vermieteten Wohnungen und ignoriert den Leerstand komplett. Dadurch zahlt jeder Mieter einen hoeheren Anteil als ihm zusteht.

Beispiel: 5 Wohnungen, davon 1 leer. Gesamtkosten 10.000 EUR. Falsch: 10.000/4 = 2.500 EUR pro Mieter. Richtig: 10.000/5 = 2.000 EUR pro Mieter (der Vermieter traegt die fuenften 2.000 EUR selbst).

Verbrauchsabhaengige Kosten

Bei Wasserkosten und Heizkosten ist der Leerstand weniger problematisch, da der Verbrauch der leerstehenden Wohnung ohnehin bei Null liegt (vorausgesetzt, die Zaehler stehen still). Allerdings muessen die Grundkosten (z.B. der flaechenabhaengige Anteil der Heizkosten) korrekt zugerechnet werden.

Langfristiger Leerstand

Bei dauerhaftem Leerstand (z.B. wegen geplanter Sanierung) koennen die Kosten fuer die Mieter erheblich sein, wenn der Vermieter die Leerstandskosten nicht korrekt herausrechnet. Achten Sie darauf, dass der Vermieter den Leerstand fuer den gesamten Zeitraum beruecksichtigt, nicht nur fuer einzelne Monate.

Sonderfall: Teilweiser Leerstand

Steht eine Wohnung nur fuer einen Teil des Abrechnungszeitraums leer (z.B. 3 Monate zwischen zwei Mietern), muss der Vermieter den Leerstand zeitanteilig beruecksichtigen. Fuer die 3 leerstehenden Monate traegt er den Kostenanteil der Wohnung selbst, fuer die restlichen 9 Monate teilt sich der Anteil auf die jeweiligen Mieter auf.

Leerstand in der Abrechnung erkennen

Pruefen Sie folgende Punkte in Ihrer Nebenkostenabrechnung:

• Stimmt die Gesamtwohnflaeche mit der tatsaechlichen Flaeche des Gebaeudes ueberein?
• Werden alle Wohneinheiten in der Abrechnung aufgefuehrt — auch leerstehende?
• Ist Ihr prozentualer Anteil korrekt berechnet?
• Vergleichen Sie Ihren Anteil mit dem Vorjahr — ist er gestiegen, obwohl sich an Ihrer Wohnung nichts geaendert hat?

Unser Nebenkostenrechner hilft Ihnen, die Verteilung nachzurechnen und Auffaelligkeiten zu erkennen. Bei Fehlern erstellen Sie mit dem Widerspruch-Generator schnell ein korrektes Schreiben an Ihren Vermieter.