Leerstand und Nebenkosten: Wer zahlt für leere Wohnungen?
Stehen in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer, stellt sich für die verbliebenen Mieter eine wichtige Frage: Wer trägt die Nebenkosten für die leerstehenden Einheiten? Die Antwort ist eindeutig — und schützt die Mieter. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und zeigt, worauf du in deiner Abrechnung achten musst.
Grundregel: Der Vermieter trägt die Leerstandskosten
Die Kosten für leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den auf die leerstehende Wohnung entfallenden Kostenanteil selbst tragen. Dies ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) und der ständigen Rechtsprechung des BGH.
Die Begründung: Der Mieter hat sich durch den Mietvertrag verpflichtet, seinen Anteil an den Betriebskosten zu tragen — nicht mehr. Sein Anteil wird durch den Verteilerschlüssel bestimmt und darf sich nicht dadurch erhöhen, dass andere Wohnungen leer stehen.
Wie wird der Leerstand in der Abrechnung berücksichtigt?
Der Vermieter muss bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung den Leerstandsanteil vorweg abziehen, bevor er die Kosten auf die Mieter verteilt. In der Praxis gibt es zwei Methoden:
Methode 1: Flächenabzug
Bei einer Verteilung nach Wohnfläche muss der Vermieter die leerstehende Wohnung so behandeln, als wäre sie vermietet. Die Gesamtfläche bleibt unverändert, und der Anteil der leerstehenden Wohnung wird dem Vermieter zugerechnet.
Beispiel: Gesamtfläche 500 qm, leerstehende Wohnung 60 qm, deine Wohnung 80 qm. Gesamtkosten 10.000 EUR. dein Anteil: 80/500 = 16% = 1.600 EUR. Der Vermieter trägt den Anteil der leerstehenden Wohnung (60/500 = 12% = 1.200 EUR) selbst.
Methode 2: Personenabzug
Bei einer Verteilung nach Personenzahl muss der Vermieter für die leerstehende Wohnung eine fiktive Personenzahl ansetzen (in der Regel eine Person) und deren Anteil selbst tragen.
Häufige Fehler bei Leerstand in der Abrechnung
Prüfe deine Abrechnung auf diese typischen Probleme:
Leerstand wird ignoriert
Der häufigste Fehler: Der Vermieter verteilt die Gesamtkosten nur auf die vermieteten Wohnungen und ignoriert den Leerstand komplett. Dadurch zahlt jeder Mieter einen höheren Anteil als ihm zusteht.
Beispiel: 5 Wohnungen, davon 1 leer. Gesamtkosten 10.000 EUR. Falsch: 10.000/4 = 2.500 EUR pro Mieter. Richtig: 10.000/5 = 2.000 EUR pro Mieter (der Vermieter trägt die fünften 2.000 EUR selbst).
Verbrauchsabhängige Kosten
Bei Wasserkosten und Heizkosten ist der Leerstand weniger problematisch, da der Verbrauch der leerstehenden Wohnung ohnehin bei Null liegt (vorausgesetzt, die Zähler stehen still). Allerdings müssen die Grundkosten (z.B. der flächenabhängige Anteil der Heizkosten) korrekt zugerechnet werden.
Langfristiger Leerstand
Bei dauerhaftem Leerstand (z.B. wegen geplanter Sanierung) können die Kosten für die Mieter erheblich sein, wenn der Vermieter die Leerstandskosten nicht korrekt herausrechnet. Achte darauf, dass der Vermieter den Leerstand für den gesamten Zeitraum berücksichtigt, nicht nur für einzelne Monate.
Sonderfall: Teilweiser Leerstand
Steht eine Wohnung nur für einen Teil des Abrechnungszeitraums leer (z.B. 3 Monate zwischen zwei Mietern), muss der Vermieter den Leerstand zeitanteilig berücksichtigen. Für die 3 leerstehenden Monate trägt er den Kostenanteil der Wohnung selbst, für die restlichen 9 Monate teilt sich der Anteil auf die jeweiligen Mieter auf.
Leerstand in der Abrechnung erkennen
Prüfe folgende Punkte in deiner Nebenkostenabrechnung:
- Stimmt die Gesamtwohnfläche mit der tatsächlichen Fläche des Gebäudes überein?
- Werden alle Wohneinheiten in der Abrechnung aufgeführt — auch leerstehende?
- Ist dein prozentualer Anteil korrekt berechnet?
- Vergleiche deinen Anteil mit dem Vorjahr — ist er gestiegen, obwohl sich an deiner Wohnung nichts geaendert hat?
Unser Nebenkostenrechner hilft dir, die Verteilung nachzurechnen und Auffälligkeiten zu erkennen. Bei Fehlern erstelle mit dem Widerspruch-Generator schnell ein korrektes Schreiben an deinen Vermieter.
Rechtliche Grundlagen: Gesetze und Rechtsprechung zum Leerstand
Die Verpflichtung des Vermieters, Leerstandskosten selbst zu tragen, ist mehrfach gesetzlich verankert und durch höchstrichterliche Rechtsprechung gefestigt:
§ 556 Abs. 3 BGB: Wirtschaftlichkeitsgebot
Der zentrale Paragraph lautet: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam." Dies bedeutet, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann, mehr als seinen vereinbarten Anteil zu zahlen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem wegweisenden Urteil vom 26.06.1996 (Az. VIII ZR 188/95) klargestellt, dass eine Kostenerhöhung durch Leerstand gegen dieses Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt.
§ 556a BGB: Vereinbarung über Betriebskosten
Hier wird geregelt, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Entscheidend ist: Der Verteilerschlüssel bestimmt den festen Anteil des Mieters an den Gesamtkosten. Dieser Anteil darf sich nicht nachträglich durch Leerstand erhöhen. Das Landgericht Berlin stellte am 18.02.2015 (Az. 67 S 337/14) fest, dass eine Klausel, die Leerstandskosten auf Mieter abwälzt, unwirksam ist.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die BetrKV regelt in § 7 den Verteilerschlüssel und legt fest, dass die Verteilung nach Wohnfläche oder anderen sachgerechten Maßstäben erfolgen muss. Der BGH entschied am 07.04.2004 (Az. VIII ZR 167/03), dass bei der Anwendung des Verteilerschlüssels die Gesamtfläche aller Wohnungen maßgeblich ist — unabhängig davon, ob diese vermietet sind oder nicht.
Heizkostenverordnung (HeizKV)
Bei Heizkosten ist die Rechtslage besonders klar: § 7 Abs. 1 HeizKV schreibt vor, dass 50-70% verbrauchsabhängig und 30-50% nach Fläche verteilt werden. Der Flächenanteil muss die gesamte beheizte Fläche umfassen. Das Amtsgericht München urteilte am 23.11.2017 (Az. 432 C 15213/17), dass Vermieter den Grundkostenanteil leerstehender Wohnungen selbst tragen müssen.
Wichtige Urteile im Überblick
- BGH VIII ZR 188/95: Leerstandskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden
- BGH VIII ZR 167/03: Gesamtfläche bleibt bei Leerstand maßgeblich
- LG Berlin 67 S 337/14: Klauseln zur Leerstandsumlage sind unwirksam
- AG München 432 C 15213/17: Grundkosten bei Heizung müssen vom Vermieter getragen werden
Praxisbeispiel: Nebenkostenabrechnung mit Leerstand
Folgendes Rechenbeispiel zeigt, wie sich Leerstand konkret auf deine Nebenkostenabrechnung auswirkt. Angenommen, du lebst in einem Mehrfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Anzahl Wohnungen im Haus | 6 Wohnungen |
| Gesamtwohnfläche | 450 m² |
| deine Wohnung (3 Personen) | 75 m² |
| Leerstehende Wohnung | 60 m² (ganzjährig leer) |
| Gesamte Betriebskosten (ohne Heizung/Wasser) | 9.000 EUR |
Falsche Berechnung (ohne Leerstandsberücksichtigung)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtkosten | — | 9.000 EUR |
| Vermietete Fläche | 450 m² - 60 m² | 390 m² |
| Kosten pro m² | 9.000 / 390 | 23,08 EUR/m² |
| deine Zahlung (FALSCH) | 75 m² × 23,08 | 1.731 EUR |
Korrekte Berechnung (mit Leerstandsberücksichtigung)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtkosten | — | 9.000 EUR |
| Gesamtfläche (inkl. Leerstand) | — | 450 m² |
| Kosten pro m² | 9.000 / 450 | 20,00 EUR/m² |
| deine Zahlung (RICHTIG) | 75 m² × 20,00 | 1.500 EUR |
| Vermieteranteil (Leerstand) | 60 m² × 20,00 | 1.200 EUR |
Ersparnis durch korrekte Abrechnung: 231 EUR pro Jahr
Bei einem Drei-Parteien-Haushalt in einer 75-m²-Wohnung bedeutet die fehlerhafte Nichtberücksichtigung des Leerstands eine unzulässige Mehrbelastung von über 15%. Diese Differenz musst du nicht hinnehmen und können sie innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung zurückfordern.
Häufig gestellte Fragen zu Leerstand und Nebenkosten
Muss der Vermieter mich über Leerstand informieren?
Nein, eine explizite Informationspflicht besteht nicht. Allerdings muss die Nebenkostenabrechnung so transparent sein, dass du den Leerstand erkennen kannst. Aus der Aufstellung der Wohneinheiten und der Verteilung sollte hervorgehen, ob alle Wohnungen berücksichtigt wurden. Bei Unklarheiten hast du ein Recht auf Einsicht in die Belege.
Was gilt bei Leerstand wegen Sanierung oder Modernisierung?
Auch bei planmäßigem Leerstand für Sanierungsarbeiten trägt der Vermieter die Betriebskosten der leerstehenden Einheit. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass bei Modernisierung andere Regelungen gelten – was allerdings sehr selten und nur in engen Grenzen zulässig ist.
Wie erkenne ich, ob in meinem Haus Wohnungen leer stehen?
Prüfe die Nebenkostenabrechnung auf die Anzahl der berücksichtigten Wohneinheiten und vergleiche diese mit der tatsächlichen Anzahl im Gebäude. Auch ein Vergleich mit Vorjahresabrechnungen hilft: Ist dein Anteil gestiegen, obwohl sich deine Wohnfläche nicht geändert hat, kann das auf nicht berücksichtigten Leerstand hindeuten.
Kann der Vermieter die Leerstandskosten durch eine Klausel im Mietvertrag auf mich abwälzen?
Nein, solche Klauseln sind unwirksam. Das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB schützt dich vor Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil vom gesetzlichen Rahmen abweichen. Selbst wenn eine solche Klausel im Vertrag steht, musst du nicht danach zahlen.
Was passiert bei teilweisem Leerstand während des Abrechnungszeitraums?
Der Vermieter muss den Leerstand monatsgenau berechnen. Stand eine Wohnung beispielsweise vier Monate leer, trägt er für diese vier Monate den entsprechenden Kostenanteil. Für die restlichen acht Monate wird die Wohnung normal in die Verteilung einbezogen. Diese zeitanteilige Berechnung muss in der Abrechnung nachvollziehbar sein.
Gilt die Leerstandsregelung auch für gewerbliche Einheiten im Haus?
Ja, grundsätzlich schon. Wenn gewerbliche Einheiten (z.B. Ladenlokale im Erdgeschoss) in die Betriebskostenabrechnung einbezogen sind, müssen auch leerstehende Gewerbeeinheiten bei der Verteilung berücksichtigt werden. Der Vermieter trägt deren Anteil selbst. Allerdings werden gewerbliche Einheiten oft separat abgerechnet.
Die 5 häufigsten Fehler bei Leerstand in Nebenkostenabrechnungen
1. Komplettes Ignorieren des Leerstands
Der Fehler: Der Vermieter verteilt die Gesamtkosten nur auf die tatsächlich vermieteten Wohnungen und rechnet die leerstehende Einheit gar nicht ein. Dies führt dazu, dass jeder Mieter prozentual mehr zahlt als ihm zusteht.
Vermeidung: Prüfe, ob die in der Abrechnung aufgeführte Gesamtfläche oder Anzahl der Einheiten mit der realen Situation im Gebäude übereinstimmt. Zähle notfalls die Wohnungen nach.
2. Falsche Berechnung bei zeitweisem Leerstand
Der Fehler: Bei Wohnungen, die nur einen Teil des Jahres leer standen, wird der Leerstand entweder für das ganze Jahr oder gar nicht berücksichtigt. Die korrekte monatsweise Berechnung unterbleibt.
Vermeidung: Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung an, aus der die Leerstandszeiten hervorgehen. Der Vermieter muss transparent machen, welche Wohnung wann vermietet war.
3. Fehlerhafte Behandlung von Grundkosten bei Heizung
Der Fehler: Bei der Heizkostenabrechnung wird nur der Verbrauchsanteil (der bei Leerstand ohnehin gering ist) berücksichtigt, aber nicht der flächenabhängige Grundkostenanteil von 30-50%. Dieser wird fälschlicherweise auf die Mieter umgelegt.
Vermeidung: Prüfe speziell die Aufteilung der Heizkosten. Die Grundkosten müssen nach der Gesamtfläche inklusive leerstehender Wohnungen verteilt werden.
4. Keine transparente Darstellung in der Abrechnung
Der Fehler: Die Abrechnung enthält keine Informationen darüber, wie viele Wohnungen berücksichtigt wurden oder wie die Verteilung erfolgte. Mieter können so nicht erkennen, ob Leerstand korrekt behandelt wurde.
Vermeidung: Bestehe auf deinem Recht zur Belegeinsicht gemäß § 259 BGB. Der Vermieter muss dir auf Verlangen eine nachvollziehbare Aufstellung aller Wohneinheiten und deren Verteilungsanteile vorlegen.
5. Versäumte Korrektur nach Widerspruch
Der Fehler: Selbst nach berechtigtem Widerspruch des Mieters korrigiert der Vermieter die fehlerhafte Abrechnung nicht oder nur unvollständig. Viele Mieter geben dann auf, obwohl sie im Recht sind.
Vermeidung: Bleibe hartnäckig. Setze dem Vermieter eine angemessene Frist (14 Tage) zur
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Verfasst & redaktionell geprüft von Marcel Schlüter
Gründer von mein-nebenkostenrechner.de — spezialisiert auf Betriebs- und Nebenkostenabrechnung nach BetrKV, HeizkostenV und BGB.
Zuletzt aktualisiert: 22.01.2026
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei rechtlich komplexen Fragen wende dich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein. Trotz sorgfältiger Recherche können Inhalte veralten — maßgeblich ist der jeweils aktuelle Gesetzestext.
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