Nebenkostenabrechnung ohne Zähler: Allgemeinstrom, Wasser, Heizung

Fehlt ein eigener Zähler, werden die Kosten nach einem Umlageschlüssel verteilt oder, wo verschiedene Verbraucher an einem Zähler hängen, nachvollziehbar geschätzt. Für Allgemeinstrom heißt das meist: Hängt der Heizungsstrom mit am Zähler, darf der Vermieter dessen Anteil schätzen, muss die Schätzgrundlage aber offenlegen. Wasser ohne Wohnungszähler wird nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Bei Heizung und Warmwasser ist eine Abrechnung ohne Erfassungsgeräte dagegen ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung: Du darfst deinen Anteil um 15 % kürzen.

Allgemeinstrom ohne eigenen Zähler abrechnen

Allgemeinstrom nennt man umgangssprachlich den Strom für gemeinsam genutzte Teile des Hauses. Umlagefähig ist nach § 2 Nr. 11 BetrKV aber nur die Beleuchtung: Außenbeleuchtung, Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Dachboden und Waschküche. Der Strom für Aufzug und Heizung gehört zu eigenen Kostenarten: der Aufzugsstrom zu Nr. 7, der Betriebsstrom der Heizung zu den Heizkosten nach Nr. 4.

Auch die Bezeichnung zählt: Mehrere Abteilungen des Amtsgerichts Hamburg halten eine Position „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ für formell unwirksam, wenn nicht erkennbar ist, auf welche Verbrauchsstellen der Strom entfällt (zum Beispiel AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, 48 C 320/20). Höchstrichterlich ist das nicht geklärt, und ein neues Gesetz dazu gibt es nicht. Als Vermieter bezeichnest du die Position deshalb besser als „Beleuchtung (Treppenhaus, Keller, außen)“.

Kein neues Gesetz zum Allgemeinstrom

In sozialen Medien heißt es, ein neues Gesetz verbiete den Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung. Das stimmt nicht. Die Betriebskostenverordnung wurde zuletzt im Oktober 2023 geändert, und zwar nicht beim Strom; auch das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 ändert daran nichts. Richtig ist nur, dass einzelne Gerichte eine pauschale Position „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ ohne Aufschlüsselung für unwirksam halten. Ein oft genanntes Urteil des Amtsgerichts Pankow aus 2026 haben wir in keiner Urteilsdatenbank gefunden, deshalb stützen wir uns nicht darauf. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.

Welcher Strom zu welcher Kostenart gehört

Unter „Hausstrom“ kann alles zusammenlaufen, was an einem gemeinsamen Zähler hängt, auch der Heizungsstrom. Der gehört aber in die Heizkosten und wird dort nach Verbrauch verteilt. Steckt er zusätzlich im Hausstrom, zahlen Mieter ihn doppelt, und ohne Aufschlüsselung ist das nicht zu erkennen.

Was du als Mieter bei „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ tun kannst

• Bezeichnung prüfen: Steht nur „Allgemeinstrom“, „Hausstrom“ oder „Strom“ ohne weitere Angabe in der Abrechnung, lohnt sich ein genauerer Blick.
• Belege einsehen: Du darfst die Stromrechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB) und fragen, welche Verbrauchsstellen am Zähler hängen. Eine Vorlage für die Belegeinsicht findest du bei uns.
• Heizungsstrom abgleichen: Taucht Betriebsstrom der Heizung schon in der Heizkostenabrechnung auf, darf er nicht noch einmal im Hausstrom stecken.
• Frist einhalten: Einwände musst du innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wie du formulierst, zeigt unser Widerspruchs-Muster.
• Vorsichtig zahlen: Ob ein Gericht die Position in deinem Fall für unwirksam hält, ist nicht sicher. Wer den strittigen Betrag unter Vorbehalt zahlt, kann ihn zurückfordern, wenn sich der Einwand bestätigt. Bei höheren Beträgen hilft der örtliche Mieterverein.

Ob deine Abrechnung solche Sammelpositionen enthält, zeigt auch der KI-Check deiner Nebenkostenabrechnung.

Was Vermieter beim Allgemeinstrom ändern sollten

• Richtig benennen: Bezeichne die Position so, wie die Verordnung sie nennt, zum Beispiel „Beleuchtung (Treppenhaus, Keller, Außenanlagen)“.
• Strom trennen: Heizungs-, Aufzugs- und Antennenstrom gehören zu ihren eigenen Kostenarten. Ideal ist ein Zwischenzähler; fehlt er, schätzt du den Heizungsstrom wie unten beschrieben und legst die Schätzgrundlagen offen, wenn der Mieter bestreitet (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
• Rechtzeitig korrigieren: Eine formell fehlerhafte Position kannst du nur innerhalb der Abrechnungsfrist berichtigen, also bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung für diesen Posten in der Regel ausgeschlossen.

Das typische Problem: Allgemeinstrom und Heizungsstrom laufen über einen Zähler. Dann muss der Vermieter den Heizungsanteil herausrechnen, weil er in die Heizkostenabrechnung gehört und dort nach Verbrauch verteilt wird. Fehlt ein Zwischenzähler, darf er den Anteil schätzen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Die Schätzung muss aber begründet sein; bestreitest du sie, muss er die Schätzgrundlagen darlegen.

Formel für die Schätzung

Verbrauch (kWh) = Leistung des Geräts (kW) × Betriebsstunden im Jahr
Kosten = Verbrauch (kWh) × Arbeitspreis (€/kWh)

Beispiel mit angenommenem Arbeitspreis von 0,35 €/kWh (setze den Preis aus deiner Stromrechnung ein):

• Umwälzpumpe der Heizung: 45 W, 5.000 Stunden im Jahr: 0,045 kW × 5.000 h = 225 kWh
• Brenner und Regelung: 30 W, ganzjährig 8.760 Stunden: 0,03 kW × 8.760 h = 262,8 kWh
• Heizungsstrom zusammen: 487,8 kWh × 0,35 € = 170,73 €, gehört in die Heizkosten
• Der gemeinsame Zähler zeigt 2.400 kWh, also 840 €. Für den Allgemeinstrom bleiben 840 € − 170,73 € = 669,27 €
• Verteilt nach Wohnfläche (Haus 600 m², Wohnung 75 m²): 669,27 € × 75 / 600 = 83,66 €

Die Leistungsangaben stehen auf dem Typenschild oder im Datenblatt der Geräte. Pauschalen wie ein fester Prozentsatz der Brennstoffkosten sind verbreitet, aber umstritten; sicherer sind eine Rechnung aus Leistung und Laufzeit oder ein nachgerüsteter Zwischenzähler. Als Mieter kannst du im Rahmen der Belegeinsicht verlangen, dass der Vermieter die Grundlage seiner Schätzung zeigt.

Wasser ohne Zähler

Ohne Wohnungswasserzähler lässt sich der Verbrauch der einzelnen Wohnung nicht messen. Verteilt wird dann nach dem Schlüssel, der im Mietvertrag vereinbart ist, meist Wohnfläche oder Personenzahl. Fehlt eine Vereinbarung, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Sobald alle Wohnungen Zähler haben, muss nach Verbrauch umgelegt werden (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Rechenbeispiel Personen oder Fläche: Ein Haus mit 300 m² Wohnfläche und 10 Bewohnern, Wasser und Abwasser kosten 2.400 € im Jahr.

Welcher Schlüssel gilt, steht in deinem Mietvertrag; einseitig wechseln darf der Vermieter nur hin zu einer Verteilung nach erfasstem Verbrauch, in Textform und vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB). Alle Schlüssel im Vergleich zeigt die Seite Umlageschlüssel für Nebenkosten.

Einbaupflicht für Kaltwasserzähler: Eine bundesweite Pflicht gibt es nicht. Einige Landesbauordnungen verlangen Wohnungswasserzähler, meist für Neubauten oder größere Umbauten; die Regeln unterscheiden sich je Bundesland. Rüstet der Vermieter Zähler nach, sind Zählermiete und Eichkosten als Kosten der Wasserversorgung umlagefähig (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Die Eichfrist für Wasserzähler beträgt 6 Jahre.

Heizkostenabrechnung ohne Zähler

Für Heizung und Warmwasser aus einer zentralen Anlage oder aus Fernwärme gilt die Heizkostenverordnung (§ 1 HeizkostenV). Der Gebäudeeigentümer muss den Verbrauch jeder Wohnung erfassen, mit Heizkostenverteilern oder Wärmezählern an den Heizkörpern und Warmwasserzählern (§§ 4, 5 HeizkostenV). Bei einer Anlage, die Heizung und Warmwasser gemeinsam erzeugt, ist zusätzlich ein Wärmezähler für den Warmwasseranteil vorgeschrieben (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).

Nicht unter diese Pflicht fällt eine Gasetagenheizung, die nur deine Wohnung versorgt und deren Gas du meist selbst beim Versorger bezahlst. Hier gibt es nichts zu verteilen und damit auch kein Kürzungsrecht.

15 % Kürzungsrecht

Rechnet der Vermieter Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, etwa komplett nach Wohnfläche, darfst du deinen Anteil an diesen Kosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Das gilt bei einer verbundenen Anlage auch, wenn nur der Wärmezähler für den Warmwasseranteil fehlt, es sei denn, die Messung würde ausnahmsweise einen unzumutbar hohen Aufwand erfordern (BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20).

Beispiel: Dein Heizkostenanteil beträgt laut Abrechnung 800 €, Erfassungsgeräte gibt es nicht. Du darfst 800 € × 15 % = 120 € abziehen und zahlst 680 €. Teile die Kürzung dem Vermieter schriftlich mit Begründung mit. Ausführlich im Ratgeber Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.

3 % bei fehlender Fernablesbarkeit

Seit dem 01.12.2021 neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein; ältere Geräte sind bis zum 31.12.2026 nachzurüsten oder auszutauschen (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Fehlt die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung oder teilt der Vermieter die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht mit, kannst du deinen Anteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Was ab 2027 gilt, erklärt die Seite Funkzähler-Pflicht 2027.

Wenn einzelne Geräte ausfallen

Fällt ein Zähler aus, schätzt der Vermieter den Verbrauch nach § 9a HeizkostenV, etwa anhand des Vorjahres oder vergleichbarer Räume. Betrifft der Ausfall mehr als 25 % der Fläche, werden die Kosten insgesamt nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2). Beides ist zulässig und kein Fall für die 15-%-Kürzung.

Ausnahmen von der Heizkostenverordnung

• Zweifamilienhaus mit Vermieter: In einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, dürfen die Parteien abweichende Vereinbarungen treffen, etwa eine Pauschale (§ 2 HeizkostenV). Mehr im Ratgeber Heizkosten im Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung.
• Sehr sparsame Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je m² und Jahr (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV).
• Unverhältnismäßig hohe Kosten: wenn sich die Erfassung nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen bezahlt macht (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV).
• Weitere Sonderfälle nach § 11 HeizkostenV, etwa Alters- und Studentenwohnheime.

Deine Rechte als Mieter

• Belegeinsicht: Du kannst Rechnungen, Zählerprotokolle und Schätzgrundlagen einsehen; der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).
• Kürzungsrechte: 15 % bei fehlender Verbrauchserfassung der Heiz- und Warmwasserkosten, 3 % bei fehlender Fernablesbarkeit.
• Schlüssel prüfen: Wird nach dem Schlüssel verteilt, der im Mietvertrag steht?
• Frist: Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Mit dem Fragebogen zum Selbstprüfen der Nebenkostenabrechnung gehst du die Punkte der Reihe nach durch.

Häufige Fragen

Wie wird Allgemeinstrom ohne eigenen Zähler abgerechnet?

Hängt der Allgemeinstrom mit dem Heizungsstrom an einem Zähler, schätzt der Vermieter den Heizungsanteil, etwa aus Leistung und Laufzeit von Pumpe und Brenner, und zieht ihn ab. Der Rest wird nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Die Schätzgrundlage muss nachvollziehbar sein (BGH VIII ZR 27/07).

Wie wird Wasser ohne Wasserzähler abgerechnet?

Nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel, meist Wohnfläche oder Personenzahl. Ist nichts vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Was darf ich kürzen, wenn es keine Heizkostenzähler gibt?

Rechnet der Vermieter Heiz- und Warmwasserkosten ohne Verbrauchserfassung ab, darfst du deinen Anteil an diesen Kosten um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das gilt nicht für eine Gasetagenheizung, die nur deine Wohnung versorgt.

Muss der Vermieter Wasserzähler einbauen?

Bundesweit nicht. Einige Landesbauordnungen schreiben Wohnungswasserzähler vor, meist für Neubauten oder größere Umbauten. Für Warmwasser aus einer zentralen Anlage sind Zähler nach der Heizkostenverordnung dagegen Pflicht.

Darf der Vermieter meinen Verbrauch schätzen?

Nur in bestimmten Fällen: bei Ausfall eines Messgeräts nach § 9a HeizkostenV oder wenn mehrere Verbraucher an einem Zähler hängen und kein Zwischenzähler existiert. Die Schätzung muss auf nachvollziehbaren Grundlagen beruhen, die du einsehen kannst.