Müllgebühren umlegen: Verteilerschlüssel und Abrechnung für Vermieter

Müllgebühren darfst du auf deine Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten dem Mieter auferlegt (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 8 BetrKV). Wie du sie auf die Wohnungen verteilst, bestimmt der Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, gilt in der Regel die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB), bei erfasster Verursachung ein Maßstab, der dem Unterschied Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB). Üblich sind außerdem Personenzahl, Wohneinheiten und, wenn die Müllmenge erfasst wird, die Verursachung. Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter: Schlüsselwahl, Vertrag, Umstellung und Frist. Die Mieter-Sicht steht im Ratgeber Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung.

Was zu den Müllkosten gehört

§ 2 Nr. 8 BetrKV fasst die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung zusammen. Zur Müllbeseitigung zählen nach dem Gesetzestext insbesondere:

• die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, also Restmüll, Biomüll und Papier nach der Gebührensatzung der Gemeinde,
• die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, etwa ein privates Entsorgungsunternehmen,
• die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen,
• der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Nicht umlagefähig sind einmalige Anschaffungen wie der Kauf neuer Tonnen oder eines Müllhäuschens. Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch Kosten, die Verwaltung oder Instandhaltung betreffen, gehören nicht in die Müllposition (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Einen Überblick über die Kostenarten gibt der Ratgeber zur Betriebskostenverordnung.

Die Beseitigung von Sperrmüll, den Unbekannte oder Mieter auf Gemeinschaftsflächen abgestellt haben, ist in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich genannt, die Einordnung ist nicht geklärt. Im Rechenbeispiel unten ist er deshalb nicht enthalten. Lege solche Posten nur um, wenn du sie belegen und einordnen kannst. Kosten, die erkennbar ein einzelner Mieter verursacht hat, belegst du getrennt und rechnest sie nicht in die allgemeine Müllposition ein. Stehen Müll und Straßenreinigung in der Gebührenrechnung der Gemeinde auf einem Bescheid, trenne die Beträge in der Abrechnung nachvollziehbar.

Voraussetzungen: Das muss im Mietvertrag stehen

Ohne Vereinbarung trägst du die Müllkosten selbst. Prüfe deshalb zuerst den Mietvertrag:

• Der Mieter trägt Betriebskosten, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Formuliere die Klausel eindeutig und nenne die Kostenart Müllbeseitigung. Mehr zur Vertragsklausel im Ratgeber Nebenkosten-Klausel im Mietvertrag.
• Haben die Parteien eine Vorauszahlung vereinbart, rechnest du jährlich ab. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB).
• Bei einer Pauschale (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB) rechnest du nicht jährlich ab, ein Verteilerschlüssel wird dafür in der Regel nicht benötigt. Den Unterschied erklärt der Ratgeber Pauschale oder Vorauszahlung.

Müllschlüssel im Mietvertrag festlegen: Fläche, Personen, Wohneinheiten

Maßgeblich ist der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel. Das sind die vier gängigen Varianten:

• Wohnfläche (qm): der gesetzliche Regelfall, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Einfach und streitarm, aber ein Single in einer großen Wohnung zahlt mehr als eine Familie in einer kleinen. Wie du die Fläche richtig ermittelst, steht unter Wohnfläche berechnen.
• Personenzahl: näher am tatsächlichen Müllaufkommen. Der Schlüssel muss im Vertrag vereinbart sein. Du musst die Belegung nachvollziehbar ermitteln und Ein- und Auszüge berücksichtigen, zum Beispiel nach Monaten.
• Wohneinheiten (Haushalt): jede Wohnung zahlt gleich viel. Das passt nur bei ähnlich großen Wohnungen und ähnlicher Belegung.
• Behältervolumen oder erfasste Menge: Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, etwa über Chipschleusen oder zugeordnete Tonnen, ist ohne abweichende Vereinbarung nach einem Maßstab zu verteilen, der dem Unterschied Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB). Ist im Vertrag etwas anderes vereinbart, kannst du nach § 556a Abs. 2 BGB umstellen.

Eine Übersicht aller Schlüssel mit Vor- und Nachteilen findest du unter Umlageschlüssel. Die Mieter-Sicht auf Personen, Fläche und Haushalt erklärt der Ratgeber Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung.

Wichtig: Die Gebührenmodelle der Kommunen unterscheiden sich stark. Manche berechnen nach Behältergröße und Leerungen, andere nach Personen oder Haushalten im Haus. Deine Verteilung unter den Wohnungen ist davon unabhängig, denn die Gemeinde stellt dir nur die Gesamtsumme in Rechnung. Du verteilst sie nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag.

Darfst du den Schlüssel ändern?

• Auf Verursachung umstellen: Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, kannst du den Schlüssel einseitig ändern, und zwar durch Erklärung in Textform. Das ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine von Absatz 2 abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556a Abs. 4 BGB).
• Andere Wechsel, zum Beispiel von Fläche auf Personen, brauchen in der Regel eine Vereinbarung mit dem Mieter. Ohne Zustimmung oder wirksamen Änderungsvorbehalt rechnest du nach dem bisherigen Schlüssel ab.
• Eigentumswohnung: Ist nichts anderes vereinbart, gilt der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, er entspricht nicht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB).

Müllkosten auf die Wohnungen verteilen: Rechenbeispiel für Vermieter

Ein kleineres Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, 420 m² Wohnfläche und 11 Personen, keine gewerbliche Nutzung. Die Zahlen sind angenommen. Das sind die Müllkosten des Jahres:

So fallen die Anteile dreier Wohnungen je nach Schlüssel aus. Die übrigen drei Wohnungen (zusammen 225 m², 3 Personen) sind nicht abgebildet, deshalb ergeben die Zeilen nicht die Gesamtkosten:

Die Rechnung je Wohnung: Gesamtkosten geteilt durch die Gesamtgröße (m², Personen oder Wohneinheiten), mal der Größe der Wohnung. Bei Wohnung A nach Fläche also 1.176,00 € ÷ 420 m² × 70 m² = 196,00 €. Das Beispiel zeigt, wie stark der Schlüssel die Verteilung verändert: Wohnung B zahlt nach Personen nur etwa ein Drittel von Wohnung A, nach Wohneinheiten genauso viel wie A. Rechne deine Abrechnung kostenlos im Online-Rechner durch, den Verteilerschlüssel wählst du je Kostenart.

Müllgebühren bei Leerstand im Haus

Bei einer Verteilung nach Wohnfläche trägst du als Vermieter den Anteil der leeren Wohnung grundsätzlich selbst, die übrigen Mieter nicht (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Die Fläche der leeren Wohnung bleibt dafür in der Gesamtfläche. Steht im Beispielhaus die 70-m²-Wohnung das ganze Jahr leer, entfällt ein Sechstel der Müllkosten auf sie, also 196,00 €. Diesen Betrag legst du in der Regel nicht auf die bewohnten Wohnungen um. Ausnahmen kommen nur in besonderen Einzelfällen in Betracht.

Wie sich Leerstand bei anderen Schlüsseln (Personen, Wohneinheiten) auswirkt, erklärt der Ratgeber Leerstand und Nebenkosten.

Gewerbe im Haus: Müll gesondert erfassen

Ein Restaurant, eine Praxis oder ein Laden erzeugt oft mehr Müll als eine Wohnung gleicher Größe. Verteilst du die Gesamtkosten nur nach Fläche, tragen die Wohnungsmieter möglicherweise einen Teil des Gewerbemülls mit. Ob und wie du Gewerbe vorweg abziehst, hängt von der Kostenart und der Mehrbelastung ab. Am sichersten ist es, den Gewerbemüll über eigene Tonnen zu erfassen und separat abzurechnen. Wie du den Anteil herausrechnest, erklärt der Ratgeber zum Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden.

Mülltonnenreinigung: umlagefähig?

Die Reinigung der Mülltonnen oder des Standplatzes nennt § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich. Wie sie einzuordnen ist, lässt sich nicht pauschal sagen: In Betracht kommen die Müllbeseitigung (Nr. 8), die Gebäudereinigung (Nr. 9) oder die sonstigen Betriebskosten (Nr. 17). Nr. 17 erfasst Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Praktisch heißt das: Beauftragst du einen Dienstleister, der die Tonnen regelmäßig reinigt, sind das laufende Kosten und in der Regel Betriebskosten. Um Streit zu vermeiden, nenne die Tonnenreinigung im Mietvertrag ausdrücklich als Kostenart. Wird sie als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 eingeordnet, ist sie dort nicht einzeln aufgeführt, deshalb ist die ausdrückliche Vereinbarung ratsam. Reinigst du selbst, darfst du die Arbeitszeit höchstens mit dem Betrag ansetzen, den ein Dienstleister für gleichwertige Arbeit berechnen würde, ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Verwaltungs- oder Instandhaltungsanteile gehören nicht dazu. Zur Abgrenzung hilft der Ratgeber zu den Hausmeisterkosten.

Fehler bei der Müllabrechnung vermeiden

• Zu große Behälter: Du musst wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Prüfe regelmäßig, ob Tonnengröße und Leerungsrhythmus zum Haus passen. Wenig Müll heißt oft: kleinere Tonne bei der Gemeinde beantragen.
• Falsche Personenzahl: Wer nach Personen verteilt, muss Ein- und Auszüge sauber erfassen. Nachvollziehbarkeit ist hier das Kernproblem.
• Nicht umlagefähige Posten: Neue Tonnen, Reparaturen, Verwaltungskosten gehören nicht in die Abrechnung.
• Belege: Der Mieter kann Einsicht in die Belege verlangen, also in den Gebührenbescheid und Rechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB). Du darfst sie auch elektronisch bereitstellen.
• Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Im Rechner wählst du den Verteilerschlüssel je Kostenart und bekommst ein fertiges PDF je Wohneinheit. Willst du die ganze Abrechnung nicht von Hand erstellen, hilft die Vermieter-Software.

Häufige Fragen

Wie verteile ich die Müllkosten im Haus auf die Wohnungen?

Du nimmst die Gesamtkosten der Müllbeseitigung des Abrechnungsjahres, etwa den Gebührenbescheid der Gemeinde und Rechnungen privater Entsorger, und verteilst sie nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel auf die Wohnungen. Ohne Vereinbarung gilt in der Regel die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Davon ziehst du die Vorauszahlungen des Mieters ab.

Welchen Müllschlüssel nehme ich für den Mietvertrag?

Der Flächenschlüssel ist einfach und der gesetzliche Regelfall, ein Personenschlüssel verlangt eine saubere Erfassung der Belegung. Beides muss im Mietvertrag stehen. Wird die Müllmenge je Wohnung gemessen, ist ohne abweichende Vereinbarung nach einem Maßstab zu verteilen, der dem Unterschied Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB); ist vertraglich etwas anderes vereinbart, kannst du nach § 556a Abs. 2 BGB umstellen.

Kann ich Müllkosten je Wohneinheit statt je Person verteilen?

Ja, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist: Dann zahlt jede Wohnung denselben Betrag. Die Unterschiede zur Personenverteilung erklärt der Ratgeber Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung.

Darf ich den Verteilerschlüssel für Müllgebühren einseitig ändern?

Nur auf einen Maßstab, der die erfasste Verursachung berücksichtigt, und nur durch Erklärung in Textform vor Beginn des Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB). Andere Wechsel, etwa von Fläche auf Personen, brauchen grundsätzlich die Zustimmung des Mieters oder einen wirksamen Änderungsvorbehalt im Vertrag.

Ist die Mülltonnenreinigung umlagefähig?

Nach dem Gesetzestext nicht ausdrücklich; die Einordnung lässt sich nicht pauschal sagen (Nr. 8, Nr. 9 oder Nr. 17 BetrKV). Die Kosten eines Dienstleisters gelten in der Regel als laufende Betriebskosten. Sicherer ist es, die Tonnenreinigung im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähige Kostenart zu benennen.

Wer zahlt die Müllgebühren bei Leerstand im Haus?

Bei Verteilung nach Wohnfläche bleibt die leere Wohnung in der Gesamtfläche, ihren Anteil trägst du grundsätzlich selbst (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Für Personen und Wohneinheiten siehst du den Ratgeber zu Leerstand und Nebenkosten.

Darf ich die Müllgebühren pauschal umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vorsieht (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dann rechnest du die Müllkosten gegenüber diesem Mieter nicht jährlich ab. Sind Vorauszahlungen vereinbart, musst du jährlich nach den tatsächlichen Kosten abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).