Nebenkosten bei Eigentümerwechsel: Wer rechnet ab?

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, kommt es auf den Tag an, an dem das Eigentum übergeht, also auf die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Für Abrechnungszeiträume, die an diesem Tag schon abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer ab (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Für den Zeitraum, in den der Wechsel fällt, rechnet der Käufer über das ganze Jahr ab und muss dabei alle Vorauszahlungen anrechnen, auch die an den Verkäufer gezahlten.

Wer rechnet was ab? Die Übersicht

Der Stichtag: Grundbucheintragung, nicht Kaufvertrag

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten ein, die sich „während der Dauer seines Eigentums“ aus dem Mietverhältnis ergeben. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Tag des Kaufvertrags oder der vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten regelt nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, nicht die Rechte des Mieters.

Beispiel: Kaufvertrag im März 2026, Übergang von Nutzen und Lasten am 01.05.2026, Eintragung im Grundbuch am 15.07.2026. Maßgeblich für den Mieter ist der 15.07.2026.

Abgelaufene Jahre: Der Verkäufer rechnet ab

Für einen Abrechnungszeitraum, der beim Eigentumsübergang bereits beendet war, bleibt der Verkäufer zuständig. Der BGH begründet das damit, dass der Verkäufer die Vorauszahlungen für diesen Zeitraum erhalten hat und die Kosten getragen hat. Er darf eine Nachzahlung verlangen und muss ein Guthaben auszahlen, und zwar unabhängig davon, wann die Abrechnung fällig wird (BGH, VIII ZR 168/03).

Beispiel: Eigentumsübergang am 15.07.2026. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss spätestens am 31.12.2026 beim Mieter sein. Zuständig ist der Verkäufer; ein Guthaben aus 2025 forderst du als Mieter von ihm, nicht vom neuen Eigentümer.

Auch die Abrechnungsfrist läuft gegen den Verkäufer. Rechnet er zu spät ab, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben des Mieters bleibt in jedem Fall bestehen.

Laufendes Jahr: Der Käufer rechnet für das ganze Jahr ab

Fällt der Eigentumsübergang in einen laufenden Abrechnungszeitraum, rechnet nach herrschender Meinung der Käufer über den gesamten Zeitraum ab. Eine Aufteilung in zwei Teilabrechnungen gegenüber dem Mieter ist nicht vorgesehen. Dabei gilt:

• Der Käufer muss alle Vorauszahlungen des Jahres anrechnen, auch die, die der Mieter vor dem Wechsel an den Verkäufer gezahlt hat. Der Mieter zahlt nichts doppelt.
• Für die Kosten aus der Zeit vor dem Wechsel braucht der Käufer Rechnungen, Bescheide und Zählerstände vom Verkäufer.
• Wie Käufer und Verkäufer Kosten und Vorauszahlungen untereinander ausgleichen, regelt der Kaufvertrag. Das berührt den Mieter nicht.

Fehlen Unterlagen des Verkäufers, entschuldigt das eine verspätete Abrechnung nicht ohne Weiteres. Der Käufer muss sich nachweislich um die Unterlagen bemüht haben; ob die Verspätung dann unverschuldet ist, hängt vom Einzelfall ab.

Erbfall: Der Erbe übernimmt alles

Beim Erbfall gilt nicht § 566 BGB, sondern die Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB. Der Erbe tritt vollständig in die Stellung des Verstorbenen ein, also auch für Abrechnungszeiträume, die vor dem Erbfall abgelaufen sind. Er muss die ausstehenden Abrechnungen erstellen und Guthaben auszahlen.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Wer eine vermietete Wohnung ersteigert, tritt mit dem Zuschlag in das Mietverhältnis ein; § 57 ZVG verweist auf die §§ 566 ff. BGB. Für Zeiträume, die vor dem Zuschlag abgelaufen sind, bleibt es grundsätzlich beim bisherigen Eigentümer. Lief vorher eine Zwangsverwaltung, kann für diese Zeit auch der Zwangsverwalter abrechnen müssen.

Der Ersteher darf nach § 57a ZVG außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Bei Wohnraum gilt dabei weiter der Kündigungsschutz: Er braucht ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB).

Was passiert mit der Kaution?

Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter die Kaution bei Mietende vom Käufer nicht zurück, haftet der Verkäufer weiter. Als Mieter musst du dich also zuerst an den neuen Eigentümer halten. Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution: Rückzahlung und Frist.

Tipps für Verkäufer und Käufer

• Im Kaufvertrag regeln: Übergabe aller Belege, Bescheide und Verträge, Aufstellung der erhaltenen Vorauszahlungen, Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer, Übergabe der Kaution.
• Zählerstände zum Stichtag ablesen und protokollieren, auch wenn die Heizkosten erst am Jahresende verteilt werden.
• Mieter informieren: Teile dem Mieter den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung schriftlich mit.
• Abrechnung erstellen: Mit unserem Rechner für die Nebenkostenabrechnung erstellst du die Jahresabrechnung und rechnest die Vorauszahlungen beider Zeiträume an.

Welche Kosten beim Verkauf selbst anfallen, zeigt die Übersicht Nebenkosten beim Immobilienverkauf.

Tipps für Mieter

• Belege sichern: Bewahre Kontoauszüge über alle Vorauszahlungen auf, an den alten wie an den neuen Vermieter.
• An den Richtigen wenden: Für abgelaufene Jahre ist der Verkäufer zuständig, für das Jahr des Wechsels der Käufer.
• Abrechnung prüfen: Achte besonders darauf, ob alle Vorauszahlungen angerechnet sind. Für eine strukturierte Prüfung kannst du den KI-Check für die Nebenkostenabrechnung nutzen; der Prüfbericht kostet ab 9,90 € einmalig. Wie ein Bericht aussieht, zeigt der Beispielbericht.
• Einwände schriftlich erheben: Für einen begründeten Widerspruch hilft der Widerspruch-Generator. Die Einwendungsfrist beträgt zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung.

Häufige Fragen

Wer muss nach einem Verkauf die Nebenkostenabrechnung erstellen?

Für Abrechnungsjahre, die beim Eigentumsübergang schon abgelaufen waren, der Verkäufer. Für das Jahr, in dem das Eigentum übergeht, der Käufer, und zwar für das ganze Jahr. Maßgeblich ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Die Wohnung wurde mitten im Jahr verkauft. Bekomme ich zwei Abrechnungen?

Nein. Der Käufer rechnet über den gesamten Abrechnungszeitraum ab und rechnet dabei alle Vorauszahlungen an, auch die an den Verkäufer gezahlten. Wie Käufer und Verkäufer die Kosten untereinander aufteilen, ist deren Sache.

An wen zahle ich die Nachzahlung für das Vorjahr?

War das Vorjahr beim Eigentumsübergang schon abgelaufen, steht die Nachzahlung dem Verkäufer zu, und er muss dir auch ein Guthaben auszahlen (BGH, VIII ZR 168/03). Das gilt auch, wenn die Abrechnung erst nach dem Verkauf bei dir ankommt.

Was gilt, wenn der Vermieter gestorben ist?

Dann rechnet der Erbe ab, und zwar auch für Jahre vor dem Erbfall. Er tritt nach § 1922 BGB vollständig in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein.

Was passiert mit meiner Kaution beim Eigentümerwechsel?

Der neue Eigentümer übernimmt die Pflicht, die Kaution bei Mietende zurückzuzahlen (§ 566a BGB). Zahlt er nicht, haftet der frühere Vermieter weiter.