Fernablesbare Messgeräte: Pflicht ab Ende 2026 — Was Sie wissen müssen

Die Frist läuft: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Messgeräte zur Erfassung von Heizenergie und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Das schreibt die novellierte Heizkostenverordnung (HMVO/HeizkostenV) in § 5 vor. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was genau sich ändert, welche Kosten auf Vermieter zukommen und welche Rechte Mieter haben.

Was bedeutet „fernablesbar"?

Fernablesbare Messgeräte (auch „Smart Meter" oder „Funkzähler" genannt) übertragen die Verbrauchsdaten automatisch per Funk oder kabelgebunden an eine zentrale Empfangseinheit. Der klassische Ableser, der einmal im Jahr in die Wohnung kommt, wird damit überflüssig.

Konkret bedeutet das:

• Die Verbrauchswerte werden automatisch und regelmäßig erfasst — mindestens monatlich
• Ein Betreten der Wohnung zur Ablesung ist nicht mehr nötig
• Die Daten können zeitnah ausgewertet und den Mietern bereitgestellt werden
• Die Genauigkeit der Erfassung steigt, da Schätzungen seltener nötig werden

Welche Geräte sind betroffen?

Die Pflicht zur Fernablesbarkeit gilt für alle Messgeräte, die zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung eingesetzt werden:

• Heizkostenverteiler (HKV) an Heizkörpern — die häufigsten Geräte in deutschen Mehrfamilienhäusern
• Wärmezähler (Wärmemengenzähler) — messen den tatsächlichen Wärmeverbrauch in kWh, vor allem bei Fußbodenheizungen
• Warmwasserzähler — erfassen den individuellen Warmwasserverbrauch je Wohneinheit
• Kaltwasserzähler — sofern sie zur Bestimmung des Warmwasserverbrauchs herangezogen werden

Nicht betroffen sind reine Kaltwasserzähler, die nur für die Frischwasserabrechnung genutzt werden, sowie Messgeräte in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Die Frist: 31. Dezember 2026

Die novellierte Heizkostenverordnung sieht eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2026 vor. Bis dahin müssen alle bestehenden, nicht fernablesbaren Messgeräte ausgetauscht oder nachgerüstet werden.

Für neu installierte Geräte gilt die Pflicht zur Fernablesbarkeit bereits seit dem 25. Oktober 2020 (Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie). Die Frist Ende 2026 betrifft also nur den Bestandsaustausch — also Geräte, die vor Oktober 2020 eingebaut wurden und noch nicht fernablesbar sind.

Was passiert, wenn die Frist nicht eingehalten wird?

Vermieter, die bis Ende 2026 nicht umgerüstet haben, müssen mit empfindlichen Konsequenzen rechnen:

• Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV: Mieter können die Heizkosten um 15 % kürzen, wenn keine fernablesbaren Geräte installiert sind
• Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation: Ohne fernablesbare Geräte kann der Vermieter die seit 2022 geltende Pflicht zur monatlichen Verbrauchsmitteilung nicht erfüllen — ein weiterer Verstoß

Das 15-%-Kürzungsrecht ist ein starkes Druckmittel: Bei jährlichen Heizkosten von 1.200 EUR pro Wohnung spart der Mieter 180 EUR pro Jahr.

Kosten der Umrüstung

Die Umrüstung auf fernablesbare Messgeräte ist eine Investition, die der Vermieter tragen muss. Die typischen Kosten:

• Heizkostenverteiler (HKV): ca. 200–300 EUR pro Gerät inklusive Montage. Eine Wohnung mit 5 Heizkörpern kostet also ca. 1.000–1.500 EUR
• Wärmezähler: ca. 250–400 EUR pro Gerät inklusive Einbau
• Warmwasserzähler: ca. 200–350 EUR pro Gerät inklusive Einbau
• Funk-Gateway/Empfangseinheit: ca. 500–1.500 EUR pro Gebäude (einmalig)

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen und jeweils 5 Heizkörpern plus Warmwasserzähler fallen also Gesamtkosten von etwa 15.000–25.000 EUR an.

Miet- oder Kaufmodell?

Die meisten Vermieter setzen auf Mietmodelle über Messdienstleister (wie Techem, Ista oder Brunata-Metrona). Die monatlichen Mietkosten sind als Betriebskosten umlagefähig und werden über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Typische Mietkosten liegen bei 3–8 EUR pro Gerät und Monat.

Monatliche Verbrauchsinformation

Seit Januar 2022 müssen Vermieter ihren Mietern eine monatliche Verbrauchsinformation zur Verfügung stellen — sofern fernablesbare Geräte installiert sind. Diese muss enthalten:

• Den Verbrauch des aktuellen Monats
• Einen Vergleich mit dem Vorjahresmonat
• Einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer in derselben Kategorie

Die Information muss dem Mieter kostenlos bereitgestellt werden — per Post, E-Mail oder über ein Online-Portal. Die Kosten für die Erstellung trägt der Vermieter und darf sie nicht als Betriebskosten umlegen.

Was Mieter verlangen können

Als Mieter haben Sie ab 2026 folgende Rechte:

• Fernablesbare Geräte: Verlangen Sie die Umrüstung, falls Ihr Vermieter die Frist nicht einhält
• 15 % Kürzung: Sind die Geräte nicht fernablesbar, kürzen Sie die Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung um 15 % (§ 12 HeizkostenV)
• Monatliche Verbrauchsinfo: Fordern Sie die monatliche Mitteilung ein — sie hilft beim Energiesparen und bei der Kontrolle der Abrechnung
• Keine Schätzung: Bei fernablesbaren Geräten gibt es keinen Grund mehr für geschätzte Werte in der Abrechnung — prüfen Sie das
• Duldungspflicht: Sie müssen die Installation der neuen Geräte in Ihrer Wohnung dulden — der Vermieter muss den Termin aber rechtzeitig ankündigen

Fazit

Die Pflicht zur Fernablesbarkeit bis Ende 2026 betrifft Millionen von Wohnungen in Deutschland. Vermieter sollten jetzt handeln, um die Frist einzuhalten und das 15-%-Kürzungsrecht der Mieter zu vermeiden. Mieter profitieren von genauerer Verbrauchserfassung, monatlichen Informationen und dem Wegfall lästiger Ablesertermine. Prüfen Sie Ihre nächste Nebenkostenabrechnung darauf, ob die Gerätekosten plausibel sind und ob Sie die monatliche Verbrauchsinformation erhalten.