Fernablesbare Zähler und Funkzähler: Kosten und Pflicht bis Ende 2026

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler in zentral beheizten Mietshäusern fernablesbar sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Deshalb ist oft von der „Funkzähler-Pflicht 2027“ die Rede: Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen, wenn die Geräte nicht umgerüstet sind. Die Kosten der Anschaffung sind keine Betriebskosten. Über die Nebenkosten umlegen darf der Vermieter nur die Miete der Geräte und die laufenden Kosten für Eichung, Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformation. Hier liest du, welche Geräte betroffen sind, ob Kauf oder Miete günstiger ist, welche Ausnahmen gelten und was du als Mieter tun kannst.

Was „fernablesbar“ bedeutet

Fernablesbar ist ein Messgerät, wenn es ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). In der Praxis funken die Geräte ihre Werte an einen Datensammler im Treppenhaus oder das Messunternehmen liest sie per Funk vom Flur aus. Umgangssprachlich heißen sie Funkzähler. Mit einem „Smart Meter“ für Strom haben sie nichts zu tun.

Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte eingebaut werden, die

• interoperabel sind, also auch von einem anderen Messdienst ausgelesen werden können (§ 5 Abs. 5),
• sich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen (§ 5 Abs. 2 Satz 3).

Das Schlüsselmaterial der Geräte muss der Messdienst dem Eigentümer kostenlos überlassen (§ 5 Abs. 5 Satz 3). Das erleichtert später einen Wechsel des Anbieters.

Welche Geräte betroffen sind

• Heizkostenverteiler an den Heizkörpern
• Wärmezähler (auch Wärmemengenzähler), etwa bei Fußbodenheizung oder in Wohnungsstationen
• Warmwasserzähler in den Wohnungen
• Wärmezähler, mit denen die Wärmemenge für die zentrale Warmwasserbereitung gemessen wird (§ 9 Abs. 2 Satz 1)

Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung nicht. Für sie gibt es aus der HeizkostenV keine Pflicht zur Fernablesung. Ebenfalls nicht erfasst sind Gasetagenheizungen mit eigenem Liefervertrag je Wohnung, denn die Verordnung gilt für zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen und die Wärmelieferung (§ 1 HeizkostenV).

Die Fristen im Überblick

Wer jetzt noch umrüstet, sollte Geräte wählen, die schon die Anforderungen ab Dezember 2022 erfüllen. Sonst steht 2031 der nächste Tausch an.

Wer von der Pflicht ausgenommen ist

• Technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte: Die Frist 2026 gilt nicht, wenn die Umrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu unangemessenem Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Das muss der Vermieter im Streitfall darlegen.
• Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus: In einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, dürfen die Parteien von der Verordnung abweichen (§ 2). Ohne eine solche Vereinbarung gilt sie auch dort. Im Zweifamilienhaus, in dem beide Wohnungen vermietet sind, gilt sie ohnehin.
• Ausnahmen des § 11 HeizkostenV: etwa Passivhäuser mit weniger als 15 kWh/(m²·a) Heizwärmebedarf, Räume, in denen die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, oder Alten- und Studentenwohnheime.

Kosten: Kaufen oder mieten?

Für die Umrüstung hat der Vermieter zwei Wege. Rechtlich unterscheiden sie sich vor allem darin, was er auf die Mieter umlegen darf.

Was umlagefähig ist

Zu den Heizkosten gehören nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV (ebenso § 2 Nr. 4a BetrKV) die Kosten der Anmietung oder anderen Gebrauchsüberlassung der Messgeräte und die Kosten ihrer Verwendung, einschließlich Eichung, Berechnung, Aufteilung und der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a. Für Warmwasser gilt das entsprechend (§ 8 Abs. 2). Diese Kosten werden wie die übrigen Heizkosten nach Grund- und Verbrauchsanteil verteilt.

Nicht umlagefähig sind der Kaufpreis und die Montage gekaufter Geräte. Eine Regel, nach der Anschaffungskosten über acht Jahre auf die Heizkosten verteilt werden dürfen, gibt es nicht. Ob der Vermieter gekaufte Geräte als Modernisierung über die Miete umlegen kann (§ 559 BGB, 8 % der Kosten im Jahr, abzüglich ersparter Erhaltungskosten), hängt vom Einzelfall ab und sollte vorher geprüft werden.

Mietmodell: Mitteilung und Widerspruch der Mieter

Will der Vermieter die Geräte mieten, muss er das den Mietern vorher unter Angabe der Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Für Mieter ist diese Mitteilung die beste Gelegenheit, die Kosten zu erfahren und zu vergleichen.

Wie hoch die Kosten sind

Verbindliche Marktpreise gibt es nicht. Gerätemiete, Ablesung und Abrechnung werden meist als Paket angeboten und hängen von Gerätezahl, Vertragslaufzeit und Anbieter ab. Wärmezähler und Warmwasserzähler sind teurer als Heizkostenverteiler, weil sie eingebaut und alle 6 Jahre geeicht oder getauscht werden müssen (MessEV, Anlage 7). Heizkostenverteiler unterliegen nicht dem Eichrecht.

Amtliche oder verbandsseitige Einzelpreise je Gerät gibt es nicht. Belastbare Vergleichswerte liefern zwei Untersuchungen, die allerdings aus der Zeit vor der Fernablesepflicht stammen. Aktuelle Angebote können deshalb abweichen:

Die 15 % sind ein Prüfwert, keine gesetzliche Obergrenze. So prüfst du die Messkosten in deiner Abrechnung:

• Positionen trennen: Gerätemiete, Eichung bzw. Gerätetausch, Ablesung, Abrechnung und monatliche Verbrauchsinformation müssen als Kosten erkennbar sein.
• Anteil ausrechnen: Summe dieser Posten geteilt durch die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten des Hauses.
• Kaufpreis oder Montage gekaufter Geräte haben in der Abrechnung nichts zu suchen.
• Belege ansehen: Bei auffällig hohem Anteil den Vertrag mit dem Messdienst und die Rechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB) und bei einer Umstellung auf Miete prüfen, ob die Mitteilung nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV vorlag.

Für Vermieter heißt das: mindestens zwei Angebote einholen, Kauf- und Mietmodell über die gesamte Laufzeit vergleichen und auf das Wirtschaftlichkeitsgebot achten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Überhöhte Mietkosten muss der Mieter nicht tragen.

Messdienst wechseln

Geräte, die nach dem 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen so interoperabel sein, dass ein anderer Messdienst sie selbst fernablesen kann (§ 5 Abs. 5 Satz 2). Ein Wechsel scheitert dann nicht mehr an der Technik, sondern allenfalls an der Laufzeit des Miet- oder Servicevertrags. Prüfe vor einem Wechsel:

• Laufzeit und Kündigungsfrist des bisherigen Vertrags
• ob die Geräte gemietet sind und dann abgebaut oder abgelöst werden müssen
• ob der neue Anbieter die monatliche Verbrauchsinformation liefert
• ob du das Schlüsselmaterial der Geräte erhalten hast

Was ab 2027 passiert, wenn nicht umgerüstet ist

Hat der Vermieter entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf jeder Mieter bei der Abrechnung den auf ihn entfallenden Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Das betrifft in der Regel erstmals Abrechnungszeiträume ab 2027, bei Abrechnung nach Kalenderjahr also die Abrechnung, die 2028 kommt.

• Beispiel: Deine Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung betragen 1.200 €. Du darfst 36 € abziehen.
• Die Kürzung bezieht sich nur auf die Heiz- und Warmwasserkosten, nicht auf die gesamte Nebenkostenabrechnung.
• Eine Mangelanzeige ist nicht Voraussetzung. Du erklärst die Kürzung einfach mit Begründung, am besten schriftlich, wenn du die Abrechnung bezahlst.
• Nicht verwechseln mit 15 %: Die Kürzung um 15 % gilt, wenn gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Das ist ein anderer Fall.

Eine Ausnahme gilt im Wohnungseigentum zwischen einzelnem Eigentümer und Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4). Zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter bleibt das Kürzungsrecht bestehen. Einzelheiten zu allen Kürzungstatbeständen findest du im Ratgeber zum Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.

Monatliche Verbrauchsinformation

Sobald fernablesbare Geräte hängen, muss der Vermieter dir seit dem 1. Januar 2022 monatlich deinen Verbrauch mitteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2). Die Information enthält den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, den Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2). Die Kosten dafür sind als Heizkosten umlagefähig (§ 7 Abs. 2). Fehlt die Information oder ist sie unvollständig, darfst du ebenfalls um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Mehr dazu im Ratgeber zur unterjährigen Verbrauchsinformation.

Einbau: Was Mieter dulden müssen

Den Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung musst du dulden (§ 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Der Vermieter oder Messdienst muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Handelt es sich um eine Modernisierung, gilt die Ankündigungsfrist von drei Monaten (§ 555c BGB). Die Montage eines Heizkostenverteilers ist meist in wenigen Minuten je Heizkörper erledigt.

Fahrplan für Vermieter bis zum Jahresende

1. Bestand prüfen: Welche Geräte hängen, wann wurden sie eingebaut, sind sie fernablesbar und gatewayfähig?
2. Angebote einholen: Kauf und Miete über die gesamte Laufzeit vergleichen, Leistungen für Ablesung, Abrechnung und monatliche Verbrauchsinformation ausdrücklich abfragen.
3. Beim Mietmodell: Mieter vorher mit Kostenangabe informieren und die Monatsfrist für einen Widerspruch abwarten.
4. Termine ankündigen: rechtzeitig, bei Modernisierung drei Monate vorher.
5. Einbau bis 31.12.2026 abschließen und die monatliche Verbrauchsinformation ab dann sicherstellen.

Bei Messdiensten sind die Termine zum Jahresende knapp. Wer erst im Dezember anfragt, schafft die Frist womöglich nicht mehr. Unsere Übersicht zur Funkzähler-Pflicht 2027 fasst die Fristen kompakt zusammen, der Glossareintrag Funkzähler erklärt die Begriffe.

Häufige Fragen

Ab wann gilt die Funkzähler-Pflicht?

Für neu eingebaute Geräte seit dem 1. Dezember 2021. Ältere Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Mieter bei fehlender Umrüstung ihren Heiz- und Warmwasserkostenanteil um 3 % kürzen.

Darf der Vermieter die Kosten für Funkzähler auf die Mieter umlegen?

Die Miete der Geräte und die laufenden Kosten für Eichung, Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformation ja (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 4a BetrKV). Kaufpreis und Einbau gekaufter Geräte sind keine Betriebskosten. Beim Mietmodell muss der Vermieter die Mieter vorher mit Kostenangabe informieren.

Sind Funk-Wasserzähler für Kaltwasser Pflicht?

Aus der Heizkostenverordnung nicht, sie regelt nur Heizung und Warmwasser. Ob Kaltwasserzähler überhaupt eingebaut werden müssen, richtet sich nach dem Landesrecht. Eine bundesweite Pflicht zur Fernablesung von Kaltwasserzählern gibt es nicht.

Gilt die Pflicht auch im Zweifamilienhaus?

Ja, wenn beide Wohnungen vermietet sind. Wohnt der Vermieter selbst in einer der beiden Wohnungen, dürfen die Parteien vertraglich von der Heizkostenverordnung abweichen (§ 2 HeizkostenV). Ohne solche Vereinbarung gilt sie auch dann.

Was kann ich als Mieter tun, wenn 2027 noch nicht umgerüstet ist?

Du darfst in der Abrechnung deinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Eine vorherige Mangelanzeige ist dafür nicht nötig. Die Kürzung erfasst nicht die übrigen Betriebskosten.

Muss ich den Einbau neuer Zähler dulden?

Ja, die Duldungspflicht steht in § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV. Der Termin muss rechtzeitig angekündigt werden, bei einer Modernisierung drei Monate vorher (§ 555c BGB).

Weiterführende Themen

• Heizkostenverteiler: wie die Geräte messen und wie du sie abliest
• Unterjährige Verbrauchsinformation: was monatlich drinstehen muss
• Kürzungsrecht: 3 % und 15 % richtig berechnen