Niederschlagswasser umlegen: Verteilerschlüssel für Vermieter

Ja, du kannst Niederschlagswasser auf deine Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung vereinbart sind. Die Gebühr gehört zu den Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV). Offen ist meist nur die Frage, nach welchem Schlüssel du sie verteilst. Ohne andere Vereinbarung gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt stattdessen der Maßstab der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Nach Grundstücks- oder Dachfläche verteilst du in der Regel nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht oder die Mieter zustimmen. Wie die Gemeinde die Gebühr berechnet, steht im Artikel Abwassergebühr berechnen.

Ist Niederschlagswasser umlagefähig?

Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 3 die „Kosten der Entwässerung“. Dazu gehören ausdrücklich „die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung“. Die Niederschlagswassergebühr, in manchen Kommunen auch Regenwassergebühr genannt, ist eine Gebühr für die Grundstücksentwässerung. Sie fällt deshalb unter diese Nummer und ist grundsätzlich umlagefähig.

Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten regelt: Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung genügt in der Regel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung bzw. § 2 BetrKV. Steht im Vertrag nur „Wasser“ oder nur „Schmutzwasser“, solltest du genau lesen, ob die Entwässerung insgesamt gemeint ist. Maßgeblich bleibt die Auslegung der Klausel. § 2 Nr. 3 BetrKV erfasst die Entwässerungsgebühren insgesamt. Im Zweifel hilft ein Blick in die Übersicht der umlagefähigen Betriebskosten.

Nicht in § 2 BetrKV genannt sind einmalige Anschlussbeiträge für die Erschließung. Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV die laufend entstehenden Kosten des Grundstücks und Gebäudes. Einmalige Beiträge gehören nicht dazu. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten. Reparaturen an der Grundleitung bleiben deshalb bei dir.

Was die Gemeinde dir berechnet: Schmutzwasser und Niederschlagswasser getrennt

Viele Kommunen erheben die Abwassergebühr gesplittet. Das Schmutzwasser wird nach dem Frischwasserverbrauch berechnet. Für das Niederschlagswasser setzt die Gemeinde in der Regel eine Gebühr je Quadratmeter versiegelter Fläche an, die an die Kanalisation angeschlossen ist. Gemeint sind Dächer, Hofflächen und Zufahrten. Wie genau das geregelt ist, bestimmt die Entwässerungssatzung deiner Gemeinde auf Grundlage des Landesrechts.

Für dich als Vermieter ist wichtig: Die Gebühr hängt von der Grundstücksfläche und der Bebauung ab, nicht vom Verhalten einzelner Mieter. Der Wasserzähler in der Wohnung sagt dazu nichts. Hier geht es nur um die Verteilung im Haus, nicht um die Berechnung der Gebühr.

Prüfe den Gebührenbescheid. Er weist meist getrennt aus, wie viele Quadratmeter angesetzt wurden, welcher Gebührensatz gilt und welcher Betrag für den Zeitraum fällig ist. Diese Zahlen brauchst du für die Abrechnung.

Verteilerschlüssel für Niederschlagswasser: Wohnfläche oder Grundstücksfläche?

Das Gesetz kennt keinen eigenen Schlüssel für die Niederschlagsgebühr. § 556a Abs. 1 BGB unterscheidet zwei Fälle. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne Vereinbarung der Verteilungsmaßstab der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB), solange er nicht billigem Ermessen widerspricht; sonst bleibt es bei der Wohnfläche. Hängen Kosten von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab, ist ein Maßstab zu wählen, der den Unterschieden Rechnung trägt. Beim Niederschlagswasser wird nichts je Wohnung erfasst. Deshalb bleibt es in der Regel bei der Wohnfläche, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.

• Wohnfläche: der Standard. Einfach, nachvollziehbar und für Mieter leicht zu prüfen.
• Vertraglich vereinbarter Schlüssel: Steht im Mietvertrag ein anderer Maßstab, gilt dieser, etwa die Miteigentumsanteile oder eine ausdrücklich genannte Fläche.
• Verbrauchsbezogene Schlüssel: Der Frischwasserverbrauch passt zum Schmutzwasser, aber nicht zur Fläche, die der Regen trifft. Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist er für die Niederschlagsgebühr nicht zu empfehlen. Steht eine solche Regel im Vertrag, prüfe ihre Wirksamkeit.

Die Grundstücksfläche oder die versiegelte Fläche taugt als Schlüssel nur dann, wenn sie sich den einzelnen Wohnungen sinnvoll zuordnen lässt. Das ist im Mehrfamilienhaus selten der Fall, weil alle Mieter dasselbe Dach und denselben Hof nutzen. Praktisch läuft es auf die Wohnfläche hinaus. Mehr zur Wahl des Maßstabs findest du auf der Seite Umlageschlüssel im Überblick.

Schlüssel ändern: Was du einseitig darfst und was nicht

Ist im Vertrag kein Schlüssel genannt, gilt die Wohnfläche als gesetzliche Regel. Haben die Parteien dagegen einen anderen Schlüssel vereinbart, kannst du ihn nicht einfach wechseln. § 556a Abs. 2 BGB erlaubt dir eine einseitige Änderung per Erklärung in Textform nur, wenn der neue Maßstab dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Außerdem ist die Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.

Für die Niederschlagsgebühr heißt das: Einen Wechsel auf einen Flächenschlüssel kannst du in der Regel nicht per einseitiger Erklärung durchsetzen, weil dort nichts je Mieter erfasst wird. Sinnvoll ist dann eine Änderungsvereinbarung mit den Mietern. Bei Unsicherheit über die Wirksamkeit deiner Klausel hol dir rechtlichen Rat.

Gewerbeanteil im Haus: Wie du das Niederschlagswasser aufteilst

Hast du neben den Wohnungen eine Gewerbeeinheit im Haus, gilt § 556a BGB nur für den Wohnraum. Bei der Niederschlagsgebühr spielt der Verbrauch keine Rolle, weil sie an der Fläche hängt. Beim Schmutzwasser kann dagegen ein Vorwegabzug nötig sein, wenn das Gewerbe deutlich mehr verbraucht, bevor du den Rest auf die Wohnungen verteilst. Wie das funktioniert, steht im Artikel zum Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden.

Im gemischt genutzten Haus ist offen, ob du die Gebühr über die Wohnfläche allein oder über Wohn- und Nutzfläche gemeinsam verteilst. Das hängt von den Mietverträgen ab. Prüfe die Klausel und hole bei Unsicherheit rechtlichen Rat ein. Beim Gewerbe richtet sich der Schlüssel nach dem Gewerbemietvertrag, die Parteien sind dort freier (siehe Gewerbe-Nebenkostenabrechnung und Vertragsfreiheit). Gewerbemieter tragen ihren Anteil nur, wenn auch ihr Vertrag die Betriebskosten regelt. Zum Leerstand siehe Leerstand und Nebenkosten.

Rechenbeispiel mit Gebührenbescheid

Ein Haus hat vier Wohnungen. Die Gemeinde hat für das Abrechnungsjahr eine Niederschlagswassergebühr von 480,00 € festgesetzt. Der Mietvertrag sagt nichts anderes zum Schlüssel, also gilt die Wohnfläche. Die Gesamtwohnfläche beträgt 300 m².

Rechne deine Verteilung kostenlos im Online-Rechner durch, wenn du mehr Wohnungen hast. Die Rechnung ist: Gebühr geteilt durch Gesamtfläche ergibt 1,60 € je m², multipliziert mit der Wohnfläche der Einheit. Steht eine Wohnung leer, trägst du nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich den auf sie entfallenden Anteil selbst. Details stehen im Artikel Leerstand und Nebenkosten.

Wechselt ein Mieter mitten im Jahr, teilst du den Betrag der Wohnung in der Regel zeitanteilig auf, üblich ist eine Aufteilung nach Tagen. Wie das geht, steht im Artikel zu anteiliger Berechnung bei Mieterwechsel.

So trägst du die Gebühr in die Abrechnung ein

1. Gebührenbescheid heraussuchen und den Betrag für Niederschlagswasser vom Schmutzwasser trennen.
2. Prüfen, ob der Bescheidzeitraum zum Abrechnungszeitraum passt. Der Bescheidzeitraum kann vom Abrechnungszeitraum abweichen. Entscheide dich je Kostenart für eine nachvollziehbare Abgrenzung und wende sie in der Abrechnung einheitlich an. Bei Unsicherheit hole rechtlichen Rat ein.
3. Schlüssel festlegen: Wohnfläche oder vertraglich vereinbarter Maßstab.
4. Anteil je Wohnung berechnen, zum Beispiel im Online-Rechner, wo du den Verteilerschlüssel je Kostenart wählst.
5. Die Position in der Abrechnung getrennt von den Wasserkosten aufführen. Mieter verstehen so leichter, warum ein Teil nicht vom Zähler abhängt.

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Wartest du auf einen Gebührenbescheid, plane das ein: Nach Ablauf der Frist kannst du Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Typische Fehler bei der Umlage von Niederschlagswasser

• Niederschlagswasser nach Verbrauch verteilt. Die Gebühr hängt an der Fläche, nicht am Zählerstand. Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist eine Verteilung nach Frischwasserverbrauch nicht zu empfehlen, weil sie nicht zur flächenbezogenen Gebühr passt. Steht eine solche Regel im Vertrag, prüfe ihre Wirksamkeit.
• Schlüssel ohne Vertragsgrundlage gewechselt. Wenn eine Klausel einen anderen Maßstab festlegt, bist du daran gebunden.
• Leerstand ungeprüft auf die Mieter verteilt. Nach der Rechtsprechung des BGH bleibt der Anteil der leeren Wohnung grundsätzlich bei dir.
• Beiträge und Gebühren verwechselt. Einmalige Anschlussbeiträge sind keine laufenden Betriebskosten.
• Gebührenbescheid nicht aufbewahrt. Mieter können nach § 556 Abs. 4 BGB Einsicht in die Belege verlangen; du darfst sie auch elektronisch bereitstellen (mehr dazu im Artikel Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung). Kannst du die Kosten nicht belegen, kann der Mieter den Betrag beanstanden.

Wie Wasser und Abwasser insgesamt in der Abrechnung erscheinen, beschreibt der Artikel Wasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung. Er richtet sich an Mieter. Als Vermieter siehst du dort, wie deine Mieter die Positionen lesen.

Was der Rechner für Niederschlagswasser abnimmt

Im Online-Rechner wählst du je Kostenart den Verteilerschlüssel (17 Kostenarten nach BetrKV). Rechnen und Vorschau sind kostenlos und ohne Konto möglich, am Ende steht ein fertiges PDF je Wohneinheit.

Häufige Fragen

Kann man Niederschlagswasser auf Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten wirksam auf die Mieter überträgt. Die Niederschlagswassergebühr zählt zu den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV. Steht im Vertrag nur ein einzelner Posten wie „Wasser“, solltest du prüfen, ob die Entwässerung mitgemeint ist.

Wie wird die Niederschlagswassergebühr berechnet?

Die Gemeinde setzt sie meist nach der versiegelten, angeschlossenen Fläche fest, Einzelheiten regelt die Entwässerungssatzung. Die Berechnung erklärt der Artikel Abwassergebühr berechnen.

Welcher Verteilerschlüssel gilt für Niederschlagswasser?

Ohne andere Vereinbarung gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB), bei vermietetem Wohnungseigentum der Maßstab der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Eine Verteilung nach Verbrauch passt ohne Vereinbarung im Mietvertrag nicht zur flächenbezogenen Gebühr. Ein anderer Schlüssel gilt nur, wenn der Mietvertrag ihn vorsieht.

Darf ich nach Grundstücksfläche oder Dachfläche verteilen?

In der Regel nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht oder die Mieter zustimmen. Die Grundstücksfläche lässt sich einzelnen Wohnungen im Mehrfamilienhaus kaum zuordnen. In der Praxis ist die Wohnfläche der übliche Maßstab.

Wie rechne ich Niederschlagswasser in der Nebenkostenabrechnung ab?

Du nimmst den Betrag aus dem Gebührenbescheid, teilst ihn durch die Gesamtwohnfläche und multiplizierst mit der Fläche der Wohnung. Leerstand trägst du selbst, bei Mieterwechsel teilst du zeitanteilig.

Wie wird die Wasserabrechnung im Mehrfamilienhaus aufgeteilt?

Das Niederschlagswasser verteilst du, wenn nichts anderes vereinbart ist, nach der Wohnfläche und weist es getrennt aus. Kalt- und Schmutzwasser richten sich nach dem erfassten Verbrauch, soweit Zähler vorhanden sind (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).