§ 548 BGB: Vermieteransprüche verjähren in 6 Monaten

§ 548 BGB regelt eine kurze Verjährung im Mietrecht: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhält, in der Regel mit der Schlüsselrückgabe. Umgekehrt verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Wegnahme von Einrichtungen sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses. Wichtig für die Kaution: Mit verjährten Schadensersatzansprüchen darf der Vermieter nach § 215 BGB trotzdem noch gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution aufrechnen.

Was steht in § 548 BGB?

Absatz 1 betrifft den Vermieter: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Verjährt der Anspruch auf Rückgabe der Wohnung, verjähren die Ersatzansprüche mit.

Absatz 2 betrifft den Mieter: Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Hier zählt also das Vertragsende, nicht die Rückgabe.

Zweck der kurzen Frist: Der Zustand der Wohnung bei Rückgabe soll schnell geklärt werden, solange er sich noch feststellen lässt.

Welche Ansprüche verjähren nach 6 Monaten, welche nicht?

Die kurze Frist gilt also nur für Ansprüche, die mit dem Zustand der Wohnung zusammenhängen. Offene Miete und Nebenkosten fallen nicht darunter. Für die Nebenkostenabrechnung gilt zusätzlich die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB; wie beide Fristen zusammenspielen, zeigt der Ratgeber Verjährung der Nebenkostenabrechnung.

Wann beginnt die Frist?

Maßgeblich ist der Rückerhalt der Wohnung. Dafür müssen sich die Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters ändern: Er muss die Wohnung ungehindert betreten und sich ein umfassendes Bild von ihrem Zustand machen können. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es auf diesen Rückerhalt an, nicht auf das Ende des Mietvertrags. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Frist deshalb schon vor Beendigung des Mietverhältnisses laufen kann (BGH, Urteil vom 29.01.2025, XII ZR 96/23, zu einem Gewerbemietvertrag).

Rechenbeispiel: Du gibst die Schlüssel am 15.03.2026 zurück. Die sechs Monate laufen am 15.09.2026 ab. Ansprüche wegen Schäden, die der Vermieter bis dahin nicht wirksam gestoppt hat, sind danach verjährt.

Was stoppt die Verjährung?

Eine bloße Kautionsabrechnung oder ein Mahnschreiben hält die Frist nicht an. Die Verjährung wird aber gehemmt, das heißt, die Zeit läuft vorübergehend nicht weiter:

• Verhandlungen über den Anspruch hemmen die Verjährung, bis eine Seite die Fortsetzung verweigert. Danach tritt die Verjährung frühestens drei Monate später ein (§ 203 BGB).
• Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB).
• Ein selbständiges Beweisverfahren, mit dem ein Gutachter den Zustand der Wohnung feststellt (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB).

Verjährung wirkt nicht automatisch. Der Mieter muss sich darauf berufen; dann darf er die Leistung verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB).

§ 548 BGB und die Kaution

Viele Mieter hoffen, dass der Vermieter nach sechs Monaten nichts mehr von der Kaution abziehen darf. Das stimmt so nicht. Nach der Rechtsprechung ist eine Barkautionsabrede typischerweise so auszulegen, dass sich der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung auch mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung befriedigen kann, selbst wenn er innerhalb der sechs Monate noch keinen Geldbetrag verlangt hatte (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Hintergrund: Die Barkaution soll dem Vermieter gerade ermöglichen, sich nach Mietende auf einfache Weise zu befriedigen.

Für dich als Mieter heißt das:

• Die Aufrechnung ist nur bis zur Höhe der Kaution möglich. Was darüber hinausgeht, kann der Vermieter nach Ablauf der sechs Monate nicht mehr durchsetzen, wenn du dich auf Verjährung berufst.
• Der Vermieter muss den Schaden trotzdem beweisen und beziffern. Normale Abnutzung ist kein Schaden.
• Über die Kaution muss der Vermieter in angemessener Zeit abrechnen. Was dabei gilt, erklärt der Ratgeber Mietkaution: Rückzahlung und Frist.

Tipps für Mieter

• Bei der Rückgabe ein Übergabeprotokoll anfertigen und von beiden Seiten unterschreiben lassen.
• Das Datum der Schlüsselrückgabe dokumentieren, etwa durch eine Quittung über die Schlüssel.
• Fordert der Vermieter nach Ablauf der sechs Monate Schadensersatz, schriftlich die Einrede der Verjährung erheben.
• Die Nebenkostenabrechnung für das letzte Mietjahr gesondert im Blick behalten; sie ist von § 548 BGB nicht erfasst. Mehr im Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug.

Tipps für Vermieter

• Die Wohnung bei der Rückgabe sofort begehen und Schäden mit Fotos und Protokoll festhalten. Eine Vorlage bietet die Übergabeprotokoll-Vorlage.
• Das Fristende ab Schlüsselrückgabe notieren, nicht ab Vertragsende.
• Schäden zeitnah beziffern, zum Beispiel mit Kostenvoranschlägen.
• Einigt ihr euch nicht, rechtzeitig vor Fristablauf einen Mahnbescheid beantragen oder Klage erheben. Verhandlungen schriftlich führen, damit die Hemmung belegbar ist.

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei hohen Forderungen oder knappen Fristen lohnt sich Rat beim Mieterverein, bei Haus und Grund oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt.

Häufige Fragen

Was regelt § 548 BGB?

Er legt fest, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung in sechs Monaten verjähren, gerechnet ab Rückerhalt der Wohnung. Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Wann beginnt die Verjährung nach § 548 BGB?

Mit dem Rückerhalt der Wohnung, in der Regel also mit der Rückgabe aller Schlüssel. Maßgeblich ist der Rückerhalt, nicht das Ende des Mietvertrags (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH, XII ZR 96/23).

Darf der Vermieter nach 6 Monaten noch etwas von der Kaution abziehen?

Ja, in der Regel: Mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung darf er im Rahmen der Kautionsabrechnung auch nach Eintritt der Verjährung gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen, weil die Barkautionsabrede typischerweise so auszulegen ist (BGH, VIII ZR 184/23). Über die Kaution hinausgehende Forderungen kann er nach Ablauf der Frist nicht mehr durchsetzen, wenn du dich auf Verjährung berufst.

Verjähren Mietschulden auch nach 6 Monaten?

Nein. Offene Miete und Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§§ 195, 199 BGB).

Gilt § 548 BGB auch für Schönheitsreparaturen?

Ja. Verlangt der Vermieter Schadensersatz, weil wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, gilt die sechsmonatige Frist ab Rückerhalt der Wohnung.

Was hemmt die Verjährung nach § 548 BGB?

Vor allem Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 BGB), eine Klage, die Zustellung eines Mahnbescheids oder ein selbständiges Beweisverfahren (§ 204 BGB). Ein einfaches Schreiben mit einer Forderung reicht nicht.