Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Was zaehlt?

Der Posten "Hauswart" oder "Hausmeister" taucht in vielen Nebenkostenabrechnungen auf — und sorgt regelmaessig fuer Streit. Denn nicht alles, was der Hausmeister macht, darf als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dieser Ratgeber erklaert, welche Kosten zulaessig sind und wo die Grenzen liegen.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 14 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung regelt in § 2 Nr. 14, dass die Kosten fuer den Hauswart umlagefaehig sind. Dazu gehoeren die Verguetung, Sozialbeitraege und geldwerte Leistungen, die dem Hauswart fuer seine Arbeit gezahlt werden — soweit sie nicht bereits unter andere Kostenarten der BetrKV fallen.

Umlagefaehige Hausmeistertaetigkeiten

Typische Aufgaben des Hausmeisters, die als Betriebskosten umgelegt werden duerfen:

• Ueberwachung des Gebaeudes und der technischen Anlagen
• Kontroll- und Prueftaetigkeiten (z.B. Beleuchtung, Heizung, Wasserversorgung)
• Kleinere Pflegearbeiten am Gebaeude und auf dem Grundstueck
• Bedienung technischer Einrichtungen
• Winterdienst und Strassenreinigung, sofern nicht separat abgerechnet
• Treppenhausreinigung, sofern nicht separat abgerechnet
• Gartenpflege, sofern nicht separat abgerechnet

Nicht umlagefaehige Taetigkeiten

Entscheidend ist die Abgrenzung zu Verwaltung und Instandhaltung. Folgende Taetigkeiten des Hausmeisters sind nicht umlagefaehig:

• Verwaltungstaetigkeiten: Mieterwechsel organisieren, Protokolle erstellen, Korrespondenz mit Behoerden
• Reparaturen und Instandhaltung: Defekte Tueren reparieren, Rohre reparieren, Malerarbeiten im Treppenhaus
• Wohnungsabnahmen und -uebergaben
• Zaehlerablesung (gehoert zur Verwaltung)
• Mietrechnungen erstellen oder Mieteingaenge kontrollieren

Das Problem der Mischkosten

In der Praxis erledigt der Hausmeister haeufig sowohl umlagefaehige als auch nicht umlagefaehige Taetigkeiten. Wenn keine klare Aufteilung der Taetigkeiten vorliegt, muss der Vermieter den nicht umlagefaehigen Anteil herausrechnen.

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Vermieter den Anteil der nicht umlagefaehigen Taetigkeiten nachvollziehbar schaetzt. Pauschale Abzuege von 10-20% fuer Verwaltungs- und Reparaturtaetigkeiten werden von Gerichten haeufig akzeptiert. Fehlt jede Aufteilung, kann die gesamte Position unwirksam sein.

Verbot der Doppelabrechnung

Besonders wichtig: Wenn der Hausmeister Taetigkeiten uebernimmt, die unter andere Kostenarten der BetrKV fallen (z.B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst), duerfen diese Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Entweder der Vermieter rechnet diese Taetigkeiten beim Hausmeister ab oder als separate Kostenart — aber nicht beides.

Beispiel

Der Hausmeister uebernimmt die Treppenhausreinigung. Dann darf der Vermieter entweder die Reinigungskosten als Teil der Hausmeisterkosten abrechnen oder die Position "Gebaeudereinigung" separat auffuehren — nicht beides gleichzeitig.

Hausmeistekosten pruefen

Achten Sie bei der Pruefung Ihrer Abrechnung auf folgende Punkte:

• Ist die Hoehe der Hausmeisterkosten plausibel? Der Nebenkostenspiegel gibt Richtwerte
• Wurden Verwaltungs- oder Reparaturtaetigkeiten herausgerechnet?
• Gibt es eine Doppelabrechnung mit anderen Kostenarten?
• Wurde der korrekte Verteilerschluessel angewendet?

Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner fuer eine systematische Pruefung aller Kostenpositionen. Bei Auffaelligkeiten koennen Sie mit dem Widerspruch-Generator ein Schreiben erstellen.