Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung

Müllgebühren darf der Vermieter auf dich umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 8 BetrKV). Ob sie pro Person oder nach Quadratmetern verteilt werden, bestimmt der Mietvertrag. Steht dort nichts, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, etwa über Schleusen mit Chip, muss nach dieser Verursachung verteilt werden. Im Bundesdurchschnitt lagen die Kosten der Müllbeseitigung laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds bei 0,16 € pro m² und Monat (Abrechnungsjahr 2024). Hier erfährst du, welcher Schlüssel wann gilt, was dazugehört und woran du Fehler erkennst.

Was zu den Müllkosten gehört

§ 2 Nr. 8 BetrKV fasst die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung in einer Nummer zusammen. Zur Müllbeseitigung gehören namentlich:

• die Gebühren für die Müllabfuhr, also Restmüll, Biomüll und Papier nach der Gebührensatzung der Gemeinde,
• die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, etwa ein privates Entsorgungsunternehmen oder ein beauftragter Tonnenservice,
• der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen,
• der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten für Berechnung und Aufteilung.

Auch die Beseitigung von Sperrmüll, den Mieter oder Unbekannte auf Gemeinschaftsflächen abgestellt haben, gehört zur Müllbeseitigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV und ist umlagefähig, auch wenn solche Kosten nicht jedes Jahr in gleicher Höhe anfallen. Die Sperrmüllabfuhr für einen einzelnen Mieter, der seinen Haushalt auflöst, gehört dagegen zu dessen eigenen Kosten.

Zur Straßenreinigung in derselben Nummer gehören die öffentlichen Straßenreinigungsgebühren und entsprechende private Maßnahmen, häufig auch der Winterdienst auf dem Gehweg. Stehen Müll und Straßenreinigung als ein Posten in der Abrechnung, frag nach, wie sich der Betrag aufteilt.

Gelbe Tonne und Wertstoffe

Die Entsorgung von Verpackungen über die Gelbe Tonne oder den Gelben Sack finanzieren die dualen Systeme über Lizenzentgelte der Hersteller. Eine Entsorgungsgebühr für die Gelbe Tonne gibt es deshalb in der Regel nicht, und sie gehört nicht in die Abrechnung. Anders ist es, wenn ein Dienstleister im Auftrag des Vermieters die Tonnen zur Straße bringt oder den Standplatz reinigt. Diese Leistung kann als Tonnenservice unter die Müllbeseitigung fallen, auch wenn sie die Gelben Tonnen betrifft.

Pro Person oder nach Quadratmetern: welcher Schlüssel gilt?

Maßgeblich ist der im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel. Üblich sind:

• Wohnfläche: der gesetzliche Regelfall ohne Vereinbarung. Einfach zu handhaben, bildet aber die Müllmenge nicht ab. Ein Single in einer großen Wohnung zahlt mehr als eine Familie in einer kleinen.
• Personenzahl: näher am tatsächlichen Müllaufkommen. Der Vermieter muss die Belegung aber nachvollziehbar ermitteln, zum Beispiel monatsgenau, und Ein- und Auszüge berücksichtigen. Wie sich das rechnet, zeigt die Seite Nebenkosten pro Person.
• Wohneinheiten: jede Wohnung zahlt gleich viel. Nur sinnvoll bei ähnlich großen Wohnungen.
• Erfasste Verursachung: Wird der Müll je Haushalt gewogen oder gezählt, etwa über Chip-Schleusen, müssen die Kosten nach einem Maßstab verteilt werden, der dem unterschiedlichen Müllaufkommen Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine Übersicht aller Schlüssel mit Vor- und Nachteilen findest du unter Umlageschlüssel, Details zur Kostenart auf der Seite Müllbeseitigung.

Darf der Schlüssel geändert werden?

• Auf Verursachung umstellen: Der Vermieter darf einseitig auf einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab wechseln, wenn die Müllmenge je Wohnung erfasst wird. Er muss das in Textform erklären, und zwar vor Beginn des Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB).
• Andere Änderungen, etwa von Fläche auf Personen, brauchen grundsätzlich eine Vereinbarung mit allen betroffenen Mietern. Ein einseitiges Recht dazu gibt es nicht, es sei denn, der Mietvertrag enthält einen wirksamen Änderungsvorbehalt.
• Als Mieter hast du nur ausnahmsweise einen Anspruch auf einen anderen Schlüssel, wenn der vereinbarte zu einer groben Ungerechtigkeit führt. Dass ein anderer Schlüssel für dich günstiger wäre, reicht nicht.
• Eigentumswohnung: Ist nichts anderes vereinbart, gilt der Schlüssel, nach dem die Eigentümergemeinschaft die Kosten verteilt, solange er nicht unbillig ist (§ 556a Abs. 3 BGB).

Beispielrechnung: 75-m²-Wohnung, drei Personen

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und 600 m² Wohnfläche, keine gewerbliche Nutzung. Deine Wohnung hat 75 m², ihr seid zu dritt, im Haus wohnen 18 Personen. Die Zahlen sind angenommen.

Nach Fläche sind das rund 0,18 € pro m² und Monat, also nahe am Bundesdurchschnitt von 0,16 €. Liegen deine Müllkosten deutlich darüber, lohnt ein Blick auf Tonnenzahl, Tonnengröße und Leerungsrhythmus. Weitere Vergleichswerte je Kostenart findest du im Betriebskostenspiegel.

Häufige Probleme bei Müllgebühren

Zu große oder zu viele Tonnen

Der Vermieter muss den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bestellt er deutlich mehr Tonnenvolumen, als das Haus braucht, kann das gegen dieses Gebot verstoßen. Du musst dann aber darlegen, dass die Kapazität dauerhaft und erkennbar zu groß ist, zum Beispiel mit Fotos regelmäßig halbleerer Tonnen am Abholtag. Sprich den Vermieter zunächst an, oft lässt sich die Tonnengröße bei der Gemeinde einfach ändern.

Gewerbe im Haus

Ein Restaurant oder eine Arztpraxis erzeugt oft mehr Müll als eine Wohnung gleicher Fläche. Einen automatischen Abzug gibt es trotzdem nicht. Ein Vorwegabzug der Gewerbekosten ist nur nötig, wenn das Gewerbe bei den Müllkosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt, und das musst du als Mieter darlegen. Wie das geht, erklärt der Ratgeber zum Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden.

Leerstand

Bei der Verteilung nach Wohnfläche bleibt die Fläche leerstehender Wohnungen in der Gesamtfläche. Den darauf entfallenden Anteil trägt der Vermieter, er darf ihn nicht auf die bewohnten Wohnungen verschieben. Bei Verteilung nach Personen zählen grundsätzlich die tatsächlich im Haus lebenden Personen; ob der Vermieter für eine leerstehende Wohnung trotzdem einen Anteil übernehmen muss, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Mehr dazu im Ratgeber Leerstand und Nebenkosten.

So prüfst du deine Müllkosten

1. Vereinbarung: Steht die Müllbeseitigung im Mietvertrag, direkt oder über einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung?
2. Schlüssel: Stimmt der Schlüssel in der Abrechnung mit dem Mietvertrag überein, und stimmen Fläche oder Personenzahl?
3. Posten: Stehen dort Kosten, die nicht dazugehören, etwa der Kauf neuer Tonnen, eine Entrümpelung für einen einzelnen Mieter oder eine Gebühr für die Gelbe Tonne?
4. Belege: Den Gebührenbescheid der Gemeinde und Rechnungen von Entsorgern darfst du einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Wie das geht, steht im Ratgeber zur Belegeinsicht.
5. Frist: Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Mit dem Fehler-Checker gehst du die typischen Fehler der ganzen Abrechnung Frage für Frage selbst durch. Willst du die Abrechnung automatisiert auswerten lassen, gibt es den KI-Check der Nebenkostenabrechnung. Der Prüfbericht kostet ab 9,90 € einmalig. Wie ein Bericht aussieht, siehst du vorher im Beispielbericht.

Häufige Fragen

Sind Müllgebühren in den Nebenkosten enthalten?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Kosten der Müllbeseitigung sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Ein Verweis im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung genügt. Fehlt jede Vereinbarung über Betriebskosten, sind sie mit der Miete abgegolten.

Werden Müllgebühren pro Person oder pro Quadratmeter abgerechnet?

Das bestimmt der Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, ist nach dieser Verursachung zu verteilen. Die Verteilung nach Personen ist zulässig, wenn sie vereinbart ist, setzt aber voraus, dass der Vermieter die Belegung nachvollziehbar ermittelt.

Darf der Vermieter die Müllkosten pauschal umlegen?

Ja, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Eine Betriebskostenpauschale ist ausdrücklich zulässig (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dann gibt es keine Abrechnung, aber auch keine Nachzahlung. Erhöhen darf der Vermieter die Pauschale nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB), und sinken die Kosten, muss er sie herabsetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Sind dagegen Vorauszahlungen vereinbart, muss er jährlich nach den tatsächlichen Kosten abrechnen.

Muss ich Müllgebühren zahlen, obwohl ich kaum Müll produziere?

Ja, solange nicht nach erfasster Verursachung abgerechnet wird. Bei Verteilung nach Fläche, Personen oder Wohneinheiten zahlst du deinen Anteil unabhängig davon, wie viel Müll du selbst erzeugst.

Darf der Vermieter gestiegene Müllgebühren weitergeben?

Ja. Bei vereinbarten Vorauszahlungen fließen die tatsächlich gezahlten Gebühren des Abrechnungsjahres in die Abrechnung ein, eine Ankündigung ist nicht nötig. Nach der Abrechnung kann der Vermieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Sinken die Gebühren, profitierst du ebenso.

Was kann ich tun, wenn Belege zu den Müllkosten fehlen?

Verlange Einsicht in die Belege, also Gebührenbescheid und Rechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB). Der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen. Solange er die Einsicht verweigert, darfst du eine Nachzahlung aus der Abrechnung in der Regel zurückhalten.