Mietkaution zurückfordern: Fristen und deine Rechte

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Nach dem Auszug darf der Vermieter in angemessener Zeit prüfen, ob er noch Ansprüche gegen dich hat, und muss dir dann erklären, ob und womit er die Kaution verrechnet. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten. Den Rest kannst du zurückfordern, samt Zinsen. Dein Anspruch verjährt nach drei Jahren, Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen des Zustands der Wohnung dagegen schon sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Das BGB nennt keine Monatszahl. Der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen Frist erklären, ob und welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis er geltend macht. Wie lang diese Frist ist, lässt sich nicht allgemein bestimmen (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Mit dieser Erklärung ist die Kaution abgerechnet; das kann auch stillschweigend geschehen, etwa durch eine Aufrechnung oder eine Klage des Vermieters.

In der Praxis wird für die Prüfung oft von bis zu sechs Monaten gesprochen. Das ist ein Richtwert aus der Rechtsprechung, kein Gesetz: Bei einfachen Verhältnissen kann die Frist kürzer sein, bei offenen Streitpunkten länger.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Steht die Abrechnung der Betriebskosten für das letzte Mietjahr noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Eine feste Höhe gibt es nicht. Angemessen ist ein Betrag, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert, zum Beispiel an den Nachzahlungen der Vorjahre. Den übrigen Teil muss er auszahlen, sobald keine anderen Ansprüche mehr offen sind.

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wie die Abrechnung nach dem Auszug abläuft, erklärt der Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug.

Wofür der Vermieter die Kaution verwenden darf

• Offene Miete und andere fällige Zahlungen aus dem Mietverhältnis.
• Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa Brandlöcher, beschädigte Türen oder tiefe Kratzer im Parkett. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Verfärbungen hinter Möbeln oder Druckstellen im Teppich muss er hinnehmen.
• Schönheitsreparaturen, wenn sie wirksam vereinbart waren und du sie nicht durchgeführt hast. Viele Renovierungsklauseln sind unwirksam, lass das im Zweifel prüfen.
• Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, soweit sie berechtigt ist.

§ 548 BGB: Vermieteransprüche verjähren nach sechs Monaten

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn er die Wohnung zurückerhält, in der Regel mit der Schlüsselübergabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach kann er solche Schäden nicht mehr einklagen.

Aber Vorsicht: Nach § 215 BGB kann der Vermieter mit einer verjährten Forderung trotzdem aufrechnen, wenn sie noch nicht verjährt war, als er erstmals hätte aufrechnen können. Die sechs Monate schützen dich also nicht automatisch vor einem Einbehalt von der Kaution. Mehr dazu im Ratgeber zu § 548 BGB.

Wie viel Kaution ist erlaubt? § 551 BGB

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), also drei Nettokaltmieten. Beispiel: Nettokaltmiete 700 Euro, dazu 250 Euro Betriebskosten und 150 Euro Heizkosten. Die Kaution darf höchstens 3 × 700 = 2.100 Euro betragen, nicht 3 × 1.100 Euro.

• Alle Sicherheiten zusammen: Die Grenze gilt für Barkaution, verpfändetes Sparbuch, Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung insgesamt. Verlangt der Vermieter Barkaution plus Bürgschaft, dürfen beide zusammen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
• Ratenzahlung: Eine Geldkaution darfst du in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den nächsten beiden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Zwingend: Abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Hast du mehr als erlaubt gezahlt, kannst du den überzahlten Teil zurückverlangen. Warte damit nicht bis zum Auszug: Der Anspruch entsteht grundsätzlich schon mit der Überzahlung, und die dreijährige Verjährung kann deshalb früher beginnen. Lass dich im Zweifel beim Mieterverein beraten.

Zinsen: Die Kaution kommt mit Ertrag zurück

Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.

Beispiel: 2.100 Euro Kaution, fünf Jahre angelegt, bei angenommenen 0,5 Prozent Zinsen pro Jahr mit Zinseszins: 2.100 € × (1,005 hoch 5 minus 1) = rund 53 Euro Zinsen. Welcher Zinssatz tatsächlich galt, ergibt sich aus den Kontoauszügen des Kautionskontos. Verlange eine Abrechnung mit Zinsen.

Kaution zurückfordern: Schritt für Schritt

1. Übergabe dokumentieren: Erstelle beim Auszug ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter, fotografiere alle Räume und notiere die Zählerstände. Lass dir die Rückgabe aller Schlüssel schriftlich bestätigen. Was nicht im Protokoll steht, ist später schwerer als Schaden zu belegen. Hilfreich ist die Checkliste Mietkaution.
2. Neue Anschrift und Konto mitteilen: Gib dem Vermieter schriftlich deine neue Adresse und deine Bankverbindung.
3. Abrechnung verlangen: Ist die Prüfungszeit verstrichen oder ist erkennbar nichts mehr offen, fordere die Abrechnung und Auszahlung der Kaution mit Zinsen schriftlich an und setze eine Frist von zwei Wochen.
4. Mahnen: Reagiert der Vermieter nicht, schicke eine Mahnung mit kurzer Nachfrist. Ab Verzug schuldet er Verzugszinsen, und Anwaltskosten, die danach entstehen, kannst du als Verzugsschaden verlangen.
5. Gerichtlich vorgehen: Du kannst einen Mahnbescheid beantragen, online über das zentrale Mahngericht deines Bundeslands. Widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen, beantragst du den Vollstreckungsbescheid. Alternativ klagst du beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Für Streit aus einem Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig (§ 23 Nr. 2 a GVG), einen Anwalt brauchst du dort nicht.

Musterbrief: Rückzahlung der Mietkaution

[Dein Name, neue Anschrift]
[Name und Anschrift des Vermieters]
[Ort, Datum]

Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [Adresse, Lage]

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung endete am [Datum]. Die Wohnung habe ich am [Datum] mit allen Schlüsseln an Sie zurückgegeben, das Übergabeprotokoll liegt Ihnen vor. Bei Mietbeginn habe ich eine Kaution von [Betrag] Euro geleistet.

Ich fordere Sie auf, über die Kaution abzurechnen und sie einschließlich der Zinsen bis zum [Datum, zwei Wochen] auf mein Konto [IBAN] zu überweisen. Sollten Sie wegen der ausstehenden Betriebskostenabrechnung für [Jahr] einen Teil einbehalten wollen, teilen Sie mir bitte die Höhe und die Berechnungsgrundlage mit und zahlen Sie den übrigen Betrag schon jetzt aus.

Bitte fügen Sie eine Aufstellung der Zinserträge des Kautionskontos bei.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Schicke den Brief so, dass du den Zugang nachweisen kannst, etwa per Einwurf-Einschreiben.

Verjährung deines Rückzahlungsanspruchs

Dein Anspruch auf Rückzahlung verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 199 BGB). Fällig wird er, wenn die angemessene Prüfungszeit abgelaufen ist und kein Sicherungsbedarf mehr besteht.

Beispiel: Wird der Anspruch im Lauf des Jahres 2026 fällig, beginnt die Verjährung am 31.12.2026 und endet mit Ablauf des 31.12.2029. Der genaue Fälligkeitszeitpunkt hängt vom Einzelfall ab.

Anwalt, Mieterverein, Kosten

Für kleinere, klare Beträge kommst du mit Brief, Mahnung und Mahnbescheid meist ohne Anwalt aus. Streitet der Vermieter über Schäden oder über eine hohe Nebenkostennachzahlung, lohnt sich Beratung. Ein Mieterverein berät Mitglieder. Bei einem Anwalt ist ein erstes Beratungsgespräch für Verbraucher ohne Gebührenvereinbarung auf höchstens 190 Euro gedeckelt (§ 34 Abs. 1 RVG, zuzüglich Umsatzsteuer). Die Kosten der außergerichtlichen Beratung musst du selbst tragen, außer der Vermieter war bei der Beauftragung schon in Verzug. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt sie oft.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Eine gesetzliche Höchstfrist gibt es nicht. Der Vermieter muss in angemessener Frist erklären, welche Ansprüche er geltend macht. Oft wird von bis zu sechs Monaten gesprochen. Für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückhalten, den Rest nicht.

Wie viel darf der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung einbehalten?

Nur einen angemessenen Teil, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert. Eine feste Zahl von Monaten oder Prozent gibt es nicht. Hat es in den Vorjahren nie Nachzahlungen gegeben, ist ein hoher Einbehalt schwer zu begründen.

Muss der Vermieter die Kaution verzinst zurückzahlen?

Ja. Er muss sie zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, die Zinsen gehören dir (§ 551 Abs. 3 BGB). Verlange eine Aufstellung der Zinserträge.

Kann der Vermieter nach sechs Monaten noch Schäden abziehen?

Einklagen kann er Schäden an der Wohnung nach sechs Monaten ab Rückgabe nicht mehr (§ 548 BGB). Mit der Kaution verrechnen kann er sie unter Umständen trotzdem, weil § 215 BGB die Aufrechnung mit verjährten Forderungen zulässt, wenn diese beim ersten möglichen Aufrechnungszeitpunkt noch nicht verjährt waren.

Was mache ich, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist?

Frag zuerst bei der Hausverwaltung nach und hol eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt ein. Ein Mahnbescheid ist ausgeschlossen, wenn er öffentlich zugestellt werden müsste (§ 688 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Dann bleibt die Klage beim Amtsgericht, bei der das Gericht die öffentliche Zustellung anordnen kann. Lass dich in diesem Fall beraten.

Wo finde ich die Grundbegriffe zur Kaution?

Kurze Erklärungen stehen im Glossar unter Kautionsrückzahlung.