Grundsteuer auf Mieter umlegen 2026: Rechte + Reform

Die Grundsteuer ist fuer viele Vermieter eine der groessten Betriebskosten-Positionen — und sie darf auf die Mieter umgelegt werden. Doch es gibt Voraussetzungen und Besonderheiten, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten. Besonders seit der Grundsteuerreform gibt es neue Aspekte zu beachten.

Grundsteuer als umlagefaehige Betriebskosten

Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als erste der 17 umlagefaehigen Betriebskosten aufgefuehrt. Damit ist klar: Der Vermieter darf die Grundsteuer grundsaetzlich in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag

Damit die Grundsteuer umgelegt werden kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthalten. Diese kann lauten:

• "Der Mieter traegt die Betriebskosten gemaess BetrKV" — dann ist die Grundsteuer eingeschlossen
• "Der Mieter traegt die in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgefuehrten Betriebskosten" — aeltere Formulierung, die ebenfalls die Grundsteuer umfasst
• Ausdrueckliche Nennung der Grundsteuer im Mietvertrag

Fehlt eine Umlagevereinbarung, traegt der Vermieter die Grundsteuer allein.

Grundsteuer auf Mieter umlegen 2026

Das Jahr 2026 bringt fuer viele Mieter eine unangenehme Ueberraschung: Die Grundsteuer steigt in zahlreichen Kommunen deutlich — teilweise um 30 bis 100 Prozent gegenueber dem Vorjahr. Der Grund liegt in der Grundsteuerreform 2025, die eine komplette Neubewertung aller Grundstuecke in Deutschland ausgeloest hat. Da die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden darf, wirkt sich diese Erhoehung direkt auf die Nebenkostenabrechnung 2026 aus.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV

Die Grundsteuer ist die erste der 17 umlagefaehigen Betriebskostenarten gemaess § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, dass die laufende oeffentliche Last des Grundstuecks — also die Grundsteuer — zu den Betriebskosten gehoert, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mietvertrag eine Umlagevereinbarung enthaelt. Eine einfache Klausel wie "Der Mieter traegt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung" reicht bereits aus, um die Grundsteuer umzulegen.

Grundsteuerreform 2025: Was hat sich geaendert?

Die Grundsteuerreform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft und basiert auf einer Neubewertung saemtlicher Grundstuecke in Deutschland. Die alten Einheitswerte — in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935 — wurden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Gleichzeitig haben viele Kommunen ihre Hebesaetze angepasst. Das Zusammenspiel aus neuer Bewertung und neuen Hebesaetzen fuehrt dazu, dass die Grundsteuer fuer manche Immobilien sinkt, fuer viele jedoch deutlich steigt.

Besonders betroffen sind:

• Wohnlagen in Grossstaedten, deren Grundstueckswerte stark gestiegen sind
• Ein- und Zweifamilienhaeuser in begehrten Wohngebieten
• Immobilien in Kommunen, die den Hebesatz ueberproportional angehoben haben

Auswirkung auf die Nebenkostenabrechnung 2026

Die erste Nebenkostenabrechnung, die vollstaendig die neuen Grundsteuerwerte enthaelt, wird fuer das Abrechnungsjahr 2025 erstellt — also in der Regel bis Ende 2026. Mieter sollten deshalb genau hinschauen, wenn sie ihre Abrechnung erhalten. Ein Anstieg der Grundsteuer um 50 oder sogar 100 Prozent ist in manchen Kommunen keine Seltenheit.

Rechenbeispiel: Grundsteuer auf 4 Wohnungen verteilt

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Auswirkung:

• Grundsteuer B fuer das Gesamtgebaeude: 500 Euro pro Jahr
• Anzahl Wohnungen: 4 Wohnungen mit je 70 m² Wohnflaeche
• Verteilerschluessel: nach Wohnflaeche (alle Wohnungen gleich gross)
• Anteil pro Wohnung: 500 € / 4 = 125 Euro pro Jahr
• Monatlich: 125 € / 12 = 10,42 Euro pro Monat

Haette die Grundsteuer vor der Reform nur 300 Euro betragen, waere der Anteil pro Wohnung lediglich 75 Euro jaehrlich gewesen — eine Steigerung um 67 Prozent. Bei groesseren Gebaeuden mit hoeheren Grundsteuerwerten koennen die Betraege entsprechend hoeher ausfallen.

Wirtschaftlichkeitsgebot: Pflichten des Vermieters

Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB gilt auch fuer die Grundsteuer. Das bedeutet: Der Vermieter ist verpflichtet, gegen einen offensichtlich ueberhoeht festgesetzten Grundsteuerbescheid Einspruch einzulegen. Unterlaesst er dies, kann der Mieter die Umlage einer ueberhoeht festgesetzten Grundsteuer beanstanden. In der Praxis kommt das vor allem bei Fehlern in der Neubewertung im Rahmen der Grundsteuerreform vor — etwa wenn falsche Grundstuecksgroessen oder Bodenrichtwerte zugrunde gelegt wurden.

Mieter-Rechte: Belegeinsicht und Pruefung

Als Mieter haben Sie bei der Grundsteuer-Umlage folgende Rechte:

• Belegeinsicht: Sie koennen vom Vermieter verlangen, den Grundsteuerbescheid im Original einzusehen
• Pruefung des Bescheids: Vergleichen Sie den angesetzten Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz mit den kommunalen Angaben
• Beanstandung bei Fehlern: Entdecken Sie Fehler im Bescheid, weisen Sie den Vermieter darauf hin — er ist zur Korrektur bzw. zum Einspruch verpflichtet
• Vergleich mit Vorjahr: Ein sprunghafter Anstieg ohne erkennbaren Grund (z.B. ohne Grundsteuerreform) sollte hinterfragt werden

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Wie wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?

Die Grundsteuer wird in der Regel nach Wohnflaeche auf die einzelnen Mieter verteilt. Es sei denn, im Mietvertrag ist ein anderer Verteilerschluessel vereinbart. Bei gemischt genutzten Gebaeuden (Wohnung und Gewerbe) muss der gewerbliche Anteil zunaechst herausgerechnet werden, da Gewerbe oft eine hoehere Grundsteuer verursacht.

Die Grundsteuerreform 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Die Reform war noetig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte fuer verfassungswidrig erklaert hatte.

Was bedeutet das fuer Mieter?

• Die Grundsteuer kann sich je nach Bundesland und Berechnungsmodell erhoeht oder verringert haben
• Die Umlagefaehigkeit bleibt bestehen — daran aendert die Reform nichts
• Es lohnt sich, den neuen Grundsteuerbescheid mit dem alten zu vergleichen
• Bei einer deutlichen Erhoehung sollten Sie pruefen, ob der Bescheid korrekt ist

Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen erhaelt jeder Eigentuemer seinen eigenen Grundsteuerbescheid. Der Vermieter legt genau diesen Betrag auf den Mieter um. Eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen findet in der Regel nicht statt, da jede Einheit einzeln veranlagt wird.

Abgrenzung: Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer faellt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und ist nicht umlagefaehig. Die Grundsteuer hingegen ist eine laufende jaehrliche Steuer und damit als Betriebskosten umlagefaehig.

Grundsteuer in der Abrechnung pruefen

Pruefen Sie den in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag, indem Sie:

• Den Betrag mit dem Vorjahr vergleichen — grosse Spruenge sollten begruendet sein
• Den Nebenkostenspiegel als Richtwert heranziehen (ca. 0,19 EUR/qm)
• Im Zweifel Belegeinsicht fordern und den Grundsteuerbescheid pruefen

Unser Nebenkostenrechner beruecksichtigt die Grundsteuer als eigene Kostenart und berechnet Ihren Anteil automatisch.

Haeufige Fragen zur Grundsteuer-Umlage

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist gemaess § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefaehige Betriebskostenart. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Eine Klausel wie "Der Mieter traegt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung" reicht aus. Ohne eine solche Vereinbarung traegt der Vermieter die Grundsteuer allein. Die Umlagefaehigkeit gilt sowohl fuer die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstuecke) als auch fuer die Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Grundstuecke).

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform 2025 auf Mieter aus?

Durch die Grundsteuerreform wurden alle Grundstuecke in Deutschland neu bewertet. Gleichzeitig haben viele Kommunen ihre Hebesaetze angepasst. Fuer Mieter bedeutet das: Die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung kann sich 2026 deutlich veraendern — nach oben oder nach unten. In Grossstaedten und begehrten Wohnlagen ist eine Erhoehung um 30 bis 100 Prozent keine Seltenheit. Mieter sollten die erste Abrechnung nach der Reform besonders genau pruefen und bei Auffaelligkeiten Belegeinsicht fordern.

Kann ich als Mieter gegen eine erhoehte Grundsteuer vorgehen?

Direkt gegen den Grundsteuerbescheid kann nur der Eigentuemer (also Ihr Vermieter) Einspruch einlegen — nicht der Mieter selbst. Allerdings ist der Vermieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots (§ 556 Abs. 3 BGB) verpflichtet, gegen offensichtlich fehlerhafte Bescheide vorzugehen. Als Mieter koennen Sie: den Grundsteuerbescheid ueber Ihr Belegeinsichtsrecht einsehen, den Vermieter auf Fehler hinweisen und ihn auffordern, Einspruch einzulegen. Weigert sich der Vermieter trotz erkennbarer Fehler, koennen Sie die Umlage der ueberhoeht festgesetzten Grundsteuer beanstanden.

Weiterführende Themen

• Nicht umlagefähige Kosten — Übersicht aller Positionen, die der Vermieter nicht abrechnen darf:
• KI-Nebenkostenabrechnung prüfen — Mit der kostenlosen KI prüfen Sie Ihre Abrechnung in Sekunden: