Grundsteuer als Nebenkosten: Wann darf der Vermieter umlegen?

Die Grundsteuer ist fuer viele Vermieter eine der groessten Betriebskosten-Positionen — und sie darf auf die Mieter umgelegt werden. Doch es gibt Voraussetzungen und Besonderheiten, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten. Besonders seit der Grundsteuerreform gibt es neue Aspekte zu beachten.

Grundsteuer als umlagefaehige Betriebskosten

Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als erste der 17 umlagefaehigen Betriebskosten aufgefuehrt. Damit ist klar: Der Vermieter darf die Grundsteuer grundsaetzlich in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag

Damit die Grundsteuer umgelegt werden kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthalten. Diese kann lauten:

• "Der Mieter traegt die Betriebskosten gemaess BetrKV" — dann ist die Grundsteuer eingeschlossen
• "Der Mieter traegt die in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgefuehrten Betriebskosten" — aeltere Formulierung, die ebenfalls die Grundsteuer umfasst
• Ausdrueckliche Nennung der Grundsteuer im Mietvertrag

Fehlt eine Umlagevereinbarung, traegt der Vermieter die Grundsteuer allein.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?

Die Grundsteuer wird in der Regel nach Wohnflaeche auf die einzelnen Mieter verteilt. Es sei denn, im Mietvertrag ist ein anderer Verteilerschluessel vereinbart. Bei gemischt genutzten Gebaeuden (Wohnung und Gewerbe) muss der gewerbliche Anteil zunaechst herausgerechnet werden, da Gewerbe oft eine hoehere Grundsteuer verursacht.

Die Grundsteuerreform 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Die Reform war noetig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte fuer verfassungswidrig erklaert hatte.

Was bedeutet das fuer Mieter?

• Die Grundsteuer kann sich je nach Bundesland und Berechnungsmodell erhoeht oder verringert haben
• Die Umlagefaehigkeit bleibt bestehen — daran aendert die Reform nichts
• Es lohnt sich, den neuen Grundsteuerbescheid mit dem alten zu vergleichen
• Bei einer deutlichen Erhoehung sollten Sie pruefen, ob der Bescheid korrekt ist

Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen erhaelt jeder Eigentuemer seinen eigenen Grundsteuerbescheid. Der Vermieter legt genau diesen Betrag auf den Mieter um. Eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen findet in der Regel nicht statt, da jede Einheit einzeln veranlagt wird.

Abgrenzung: Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer faellt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und ist nicht umlagefaehig. Die Grundsteuer hingegen ist eine laufende jaehrliche Steuer und damit als Betriebskosten umlagefaehig.

Grundsteuer in der Abrechnung pruefen

Pruefen Sie den in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag, indem Sie:

• Den Betrag mit dem Vorjahr vergleichen — grosse Spruenge sollten begruendet sein
• Den Nebenkostenspiegel als Richtwert heranziehen (ca. 0,19 EUR/qm)
• Im Zweifel Belegeinsicht fordern und den Grundsteuerbescheid pruefen

Unser Nebenkostenrechner beruecksichtigt die Grundsteuer als eigene Kostenart und berechnet Ihren Anteil automatisch.