Grundsteuer auf Mieter umlegen 2026: Rechte + Reform

Die Grundsteuer ist für viele Vermieter eine der größten Betriebskosten-Positionen — und sie darf auf die Mieter umgelegt werden. Doch es gibt Voraussetzungen und Besonderheiten, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten. Besonders seit der Grundsteuerreform gibt es neue Aspekte zu beachten.

Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten

Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als erste der 17 umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt. Damit ist klar: Der Vermieter darf die Grundsteuer grundsätzlich in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag

Damit die Grundsteuer umgelegt werden kann, muss der Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthalten. Diese kann lauten:

• "Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß BetrKV" — dann ist die Grundsteuer eingeschlossen
• "Der Mieter trägt die in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Betriebskosten" — ältere Formulierung, die ebenfalls die Grundsteuer umfasst
• Ausdrückliche Nennung der Grundsteuer im Mietvertrag

Fehlt eine Umlagevereinbarung, trägt der Vermieter die Grundsteuer allein.

Grundsteuer auf Mieter umlegen 2026

Das Jahr 2026 bringt für viele Mieter eine unangenehme Überraschung: Die Grundsteuer steigt in zahlreichen Kommunen deutlich — teilweise um 30 bis 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Grund liegt in der Grundsteuerreform 2025, die eine komplette Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland ausgelöst hat. Da die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden darf, wirkt sich diese Erhöhung direkt auf die Nebenkostenabrechnung 2026 aus.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV

Die Grundsteuer ist die erste der 17 umlagefähigen Betriebskostenarten gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, dass die laufende öffentliche Last des Grundstücks — also die Grundsteuer — zu den Betriebskosten gehört, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mietvertrag eine Umlagevereinbarung enthält. Eine einfache Klausel wie "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung" reicht bereits aus, um die Grundsteuer umzulegen.

Grundsteuerreform 2025: Was hat sich geaendert?

Die Grundsteuerreform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft und basiert auf einer Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland. Die alten Einheitswerte — in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935 — wurden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Gleichzeitig haben viele Kommunen ihre Hebesätze angepasst. Das Zusammenspiel aus neuer Bewertung und neuen Hebesätzen führt dazu, dass die Grundsteuer für manche Immobilien sinkt, für viele jedoch deutlich steigt.

Besonders betroffen sind:

• Wohnlagen in Großstädten, deren Grundstückswerte stark gestiegen sind
• Ein- und Zweifamilienhäuser in begehrten Wohngebieten
• Immobilien in Kommunen, die den Hebesatz überproportional angehoben haben

Auswirkung auf die Nebenkostenabrechnung 2026

Die erste Nebenkostenabrechnung, die vollständig die neuen Grundsteuerwerte enthält, wird für das Abrechnungsjahr 2025 erstellt — also in der Regel bis Ende 2026. Mieter sollten deshalb genau hinschauen, wenn sie ihre Abrechnung erhalten. Ein Anstieg der Grundsteuer um 50 oder sogar 100 Prozent ist in manchen Kommunen keine Seltenheit.

Rechenbeispiel: Grundsteuer auf 4 Wohnungen verteilt

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Auswirkung:

• Grundsteuer B für das Gesamtgebäude: 500 Euro pro Jahr
• Anzahl Wohnungen: 4 Wohnungen mit je 70 m² Wohnfläche
• Verteilerschlüssel: nach Wohnfläche (alle Wohnungen gleich groß)
• Anteil pro Wohnung: 500 € / 4 = 125 Euro pro Jahr
• Monatlich: 125 € / 12 = 10,42 Euro pro Monat

Hätte die Grundsteuer vor der Reform nur 300 Euro betragen, wäre der Anteil pro Wohnung lediglich 75 Euro jährlich gewesen — eine Steigerung um 67 Prozent. Bei größeren Gebäuden mit höheren Grundsteuerwerten können die Beträge entsprechend höher ausfallen.

Wirtschaftlichkeitsgebot: Pflichten des Vermieters

Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB gilt auch für die Grundsteuer. Das bedeutet: Der Vermieter ist verpflichtet, gegen einen offensichtlich überhöht festgesetzten Grundsteuerbescheid Einspruch einzulegen. Unterlässt er dies, kann der Mieter die Umlage einer überhöht festgesetzten Grundsteuer beanstanden. In der Praxis kommt das vor allem bei Fehlern in der Neubewertung im Rahmen der Grundsteuerreform vor — etwa wenn falsche Grundstücksgrössen oder Bodenrichtwerte zugrunde gelegt wurden.

Mieter-Rechte: Belegeinsicht und Prüfung

Als Mieter hast du bei der Grundsteuer-Umlage folgende Rechte:

• Belegeinsicht: du kannst vom Vermieter verlangen, den Grundsteuerbescheid im Original einzusehen
• Prüfung des Bescheids: Vergleichen du dest angesetzten Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz mit den kommunalen Angaben
• Beanstandung bei Fehlern: Entdecken Sie Fehler im Bescheid, weisen du dest Vermieter darauf hin — er ist zur Korrektur bzw. zum Einspruch verpflichtet
• Vergleich mit Vorjahr: Ein sprunghafter Anstieg ohne erkennbaren Grund (z.B. ohne Grundsteuerreform) sollte hinterfragt werden

Nutzen du unserst Nebenkostenrechner, um deinen Grundsteuer-Anteil zu berechnen und mit den Durchschnittswerten zu vergleichen.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?

Die Grundsteuer wird in der Regel nach Wohnfläche auf die einzelnen Mieter verteilt. Es sei denn, im Mietvertrag ist ein anderer Verteilerschlüssel vereinbart. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnung und Gewerbe) muss der gewerbliche Anteil zunächst herausgerechnet werden, da Gewerbe oft eine höhere Grundsteuer verursacht.

Die Grundsteuerreform 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland. Die Reform war nötig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte.

Was bedeutet das für Mieter?

• Die Grundsteuer kann sich je nach Bundesland und Berechnungsmodell erhöht oder verringert haben
• Die Umlagefähigkeit bleibt bestehen — daran ändert die Reform nichts
• Es lohnt sich, den neuen Grundsteuerbescheid mit dem alten zu vergleichen
• Bei einer deutlichen Erhöhung sollten du prüfst, ob der Bescheid korrekt ist

Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen erhält jeder Eigentümer seinen eigenen Grundsteuerbescheid. Der Vermieter legt genau diesen Betrag auf den Mieter um. Eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen findet in der Regel nicht statt, da jede Einheit einzeln veranlagt wird.

Abgrenzung: Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und ist nicht umlagefähig. Die Grundsteuer hingegen ist eine laufende jährliche Steuer und damit als Betriebskosten umlagefähig.

Grundsteuer in der Abrechnung prüfen

Prüfen du dest in der Abrechnung angesetzten Grundsteuerbetrag, indem Sie:

• Den Betrag mit dem Vorjahr vergleichen — große Sprünge sollten begründet sein
• Den Nebenkostenspiegel als Richtwert heranziehen (ca. 0,19 EUR/qm)
• Im Zweifel Belegeinsicht fordern und den Grundsteuerbescheid prüfen

Unser Nebenkostenrechner berücksichtigt die Grundsteuer als eigene Kostenart und berechnet deinen Anteil automatisch.

Häufige Fragen zur Grundsteuer-Umlage

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskostenart. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Eine Klausel wie "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung" reicht aus. Ohne eine solche Vereinbarung trägt der Vermieter die Grundsteuer allein. Die Umlagefähigkeit gilt sowohl für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) als auch für die Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Grundstücke).

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform 2025 auf Mieter aus?

Durch die Grundsteuerreform wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Gleichzeitig haben viele Kommunen ihre Hebesätze angepasst. Für Mieter bedeutet das: Die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung kann sich 2026 deutlich verändern — nach oben oder nach unten. In Großstädten und begehrten Wohnlagen ist eine Erhöhung um 30 bis 100 Prozent keine Seltenheit. Mieter sollten die erste Abrechnung nach der Reform besonders genau prüfen und bei Auffälligkeiten Belegeinsicht fordern.

Kann ich als Mieter gegen eine erhöhte Grundsteuer vorgehen?

Direkt gegen den Grundsteuerbescheid kann nur der Eigentümer (also dein Vermieter) Einspruch einlegen — nicht der Mieter selbst. Allerdings ist der Vermieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots (§ 556 Abs. 3 BGB) verpflichtet, gegen offensichtlich fehlerhafte Bescheide vorzugehen. Als Mieter kannst du: den Grundsteuerbescheid über dein Belegeinsichtsrecht einsehen, den Vermieter auf Fehler hinweisen und ihn auffordern, Einspruch einzulegen. Weigert sich der Vermieter trotz erkennbarer Fehler, kannst du die Umlage der überhöht festgesetzten Grundsteuer beanstanden.

Weiterführende Themen

• Nicht umlagefähige Kosten — Übersicht aller Positionen, die der Vermieter nicht abrechnen darf:
• KI-Nebenkostenabrechnung prüfen — Mit der kostenlosen KI prüfe deine Abrechnung in Sekunden: