Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Beispiel

Ja, du darfst die Grundsteuer auf deine Mieter umlegen. Sie zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit eine umlagefähige Betriebskostenart. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt diese Vereinbarung, kannst du die Grundsteuer nicht einseitig umlegen. Die Grundsteuerreform hat daran nichts geändert: Seit 2025 gelten neue Bescheide, aber die Umlagefähigkeit bleibt. Wie du sie in der Betriebskostenabrechnung ansetzt, zeigt das Rechenbeispiel unten. Der Artikel gilt für die Wohnraummiete.

Wer zahlt die Grundsteuer: Mieter oder Vermieter?

Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG), in der Regel also du als Eigentümer. Ob du die Steuer wirtschaftlich weitergibst, entscheidet der Mietvertrag. Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart, trägt der Mieter seinen Anteil über die Nebenkostenabrechnung. Ohne wirksame Vereinbarung kannst du die Grundsteuer nicht einseitig umlegen und trägst sie selbst. Eine spätere Vertragsänderung braucht die Zustimmung des Mieters (§ 311 Abs. 1 BGB). Hast du statt Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, darfst du Erhöhungen der Betriebskosten, also auch der Grundsteuer, nur umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht, und zwar durch Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 1 BGB). Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie den Grund der Umlage bezeichnet und erläutert (§ 560 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Beispiel durch Beifügen des neuen Grundsteuerbescheids. Rückwirkend wirkt sie höchstens auf den Beginn des Kalenderjahres vor der Erklärung, und nur, wenn du sie binnen drei Monaten nach Kenntnis von der Kostenerhöhung abgibst (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB). Ermäßigen sich die Betriebskosten, ist die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB).

Ist die Grundsteuer umlagefähig? Die Voraussetzungen

§ 2 Nr. 1 BetrKV nennt als Betriebskosten „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und führt namentlich die Grundsteuer auf. Damit du sie wirklich umlegen darfst, müssen drei Dinge stimmen:

1. Umlagevereinbarung: Der Mietvertrag muss vorsehen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH genügt bei Wohnraum auch die Formularklausel, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Einen ausdrücklichen Katalog musst du nicht beifügen.
2. Tatsächlich angefallene Steuer: Du kannst nur die tatsächlich angefallene Grundsteuer umlegen, laut Bescheid, ohne Aufschlag.
3. Richtiger Verteilerschlüssel: Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Nicht umlegen darfst du die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf. Sie steht nicht im Katalog des § 2 BetrKV. Auch Säumniszuschläge oder Mahngebühren der Gemeinde gehören nach unserer Einordnung nicht in die Grundsteuerposition, denn sie sind keine laufende öffentliche Last, sondern Folge verspäteter Zahlung. Die Übersicht aller Kostenarten findest du im Ratgeber zur Betriebskostenverordnung. Wie du die Klausel im Vertrag sauber formulierst, steht im Beitrag zur Nebenkostenklausel im Mietvertrag.

Folgen der Grundsteuerreform für deine Betriebskostenabrechnung

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuen Grundsteuerwerten erhoben. Die Berechnung folgt weiter dem dreistufigen Schema:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag; Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Das Finanzamt setzt Grundsteuerwert und Messbetrag fest, die Gemeinde bestimmt den Hebesatz (§ 25 GrStG) und verschickt in der Regel den Grundsteuerbescheid.

Bundesmodell und Ländermodelle

Welche Werte in die Berechnung einfließen, hängt vom Bundesland ab. Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) 0,31 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG); für geförderten Wohnraum gelten Ermäßigungen (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG). Einzelne Länder weichen mit eigenen Modellen oder Messzahlen vom Bundesmodell ab, welche Regeln für dein Grundstück gelten, sagt dir die Landesfinanzverwaltung. Für deine Abrechnung ist das nur mittelbar wichtig: Du rechnest nicht das Modell nach, sondern setzt den Betrag aus dem Bescheid an.

Hebesätze und gespaltene Hebesätze

Die Gemeinden haben ihre Hebesätze nach der Reform teils verändert. In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden seit dem Inkrafttreten des NRW-Grundsteuerhebesatzgesetzes am 10.08.2024 (erstmals anwendbar auf den 01.01.2025) unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. Ob solche gespaltenen Hebesätze rechtmäßig sind, ist umstritten: Verwaltungsgerichte haben in einzelnen Fällen Grundsteuerbescheide mit solchen Hebesätzen aufgehoben, die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Stand 06.10.2026 ist die Frage nach unserer Kenntnis nicht abschließend obergerichtlich geklärt. Das betrifft vor allem Häuser mit Gewerbeeinheiten (siehe Fallstricke unten).

Steigt oder sinkt die Grundsteuer?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Zwischen den Grundstücken hat sich die Last verschoben, manche zahlen mehr, andere weniger. Maßgeblich ist allein der Bescheid für dein Haus. Zur Veranschaulichung (Bundesmodell, erfundene Zahlen): Grundsteuerwert 400.000 Euro × 0,31 Promille = Messbetrag 124 Euro. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent ergibt das 620 Euro Grundsteuer im Jahr für das ganze Haus.

Abrechnung ab 2025 mit neuem Bescheid

Für den Abrechnungszeitraum 2025 setzt du den neuen Betrag an. Sinkt die Grundsteuer, darfst du nicht den alten, höheren Betrag abrechnen. Steigt sie, kannst du den höheren Betrag umlegen, sofern die Umlagevereinbarung besteht. Für 2025 liegen die Bescheide in der Regel vor, dann setzt du den Betrag aus dem Bescheid an. Behalte dabei die zwölfmonatige Abrechnungsfrist im Blick (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Einen Vorbehalt der Nachberechnung gibt es nur, wenn du die Verzögerung nicht zu vertreten hast (siehe unten).

Rechenbeispiel: Grundsteuer nach Wohnfläche verteilen

Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen hat einen Grundsteuerbescheid über 1.680,00 € im Jahr. Die Gesamtwohnfläche beträgt 280 m². Vereinbart ist nichts anderes, also gilt die Verteilung nach Wohnfläche. Kosten je m² und Jahr: 1.680,00 € ÷ 280 m² = 6,00 €.

Die Summe der Anteile muss genau dem Bescheid entsprechen. Wie du die Wohnfläche korrekt ermittelst, erklärt der Beitrag zur Wohnflächenberechnung, andere Schlüssel beschreibt die Seite Umlageschlüssel. Rechne deine Abrechnung kostenlos im Online-Rechner durch, wenn du die Verteilung nicht von Hand aufstellen willst.

Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus

• Mehrfamilienhaus: Du erhältst einen Bescheid für das ganze Grundstück und verteilst ihn nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche.
• Eigentumswohnung: Wohnungseigentum ist eine eigene Grundstücksart (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG). Du legst in der Regel den Betrag aus dem Bescheid für deine Wohnung auf deinen Mieter um. Zur Abgrenzung von Hausgeld und umlagefähigen Kosten hilft der Vergleich Hausgeld und Nebenkosten.

Fallstricke: Gewerbe, Leerstand, Nachzahlung und Zeitraum

Gewerbeanteil im Haus

Bei einem teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Haus braucht es nach der Rechtsprechung des BGH für die Grundsteuer keinen Vorwegabzug der Gewerbeeinheiten (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Das Urteil erging zur Grundsteuer nach dem alten Recht. Ob das auch gilt, wenn Gewerbe nach der Reform mit anderer Messzahl oder anderem Hebesatz belastet wird, ist soweit ersichtlich nicht höchstrichterlich geklärt. Lässt sich die Grundsteuer für Wohn- und Gewerbeteil klar trennen, ist eine getrennte Abrechnung der sicherere Weg. Mehr dazu im Ratgeber zum Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden.

Leerstand

Steht eine Wohnung leer, verteilst du die Grundsteuer trotzdem auf alle Wohnungen nach dem Schlüssel. Wird nach Wohnfläche umgelegt, trägst du den auf die leere Wohnung entfallenden Anteil grundsätzlich selbst und darfst ihn nicht auf die übrigen Mieter abwälzen (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Details im Beitrag zu Leerstand und Nebenkosten.

Nachzahlung nach Neufestsetzung

Setzt das Finanzamt oder die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu fest, kommt der Bescheid oft erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist. Nach der Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, du hast die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der BGH hat entschieden, dass du dir die Nachberechnung einzelner Positionen in der Abrechnung vorbehalten kannst, wenn du ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert bist. Die Verjährung der Nachforderung beginnt dann nicht vor deiner Kenntnis vom neuen Bescheid (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12). Nach der Rechtsprechung musst du die Nachberechnung alsbald nach Wegfall des Hindernisses vornehmen. Im entschiedenen Fall war das innerhalb von drei Monaten ab Erhalt des Grundsteuerbescheids geschehen; eine feste Frist ist das nicht, rechne also mit knappen Fristen und handle nach Kenntnis des Bescheids ohne Verzögerung. Wird die Grundsteuer rückwirkend gesenkt, solltest du die Abrechnung in der Regel korrigieren und zu viel Gezahltes erstatten. Der Mieter kann Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Alles zu Fristen steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Fristen.

Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung dem Zeitraum zuordnen

Es gibt zwei Methoden: Beim Abflussprinzip setzt du die im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Quartalsraten an, bei der zeitlichen Zuordnung den Betrag, der für den Zeitraum geschuldet war. Bleibe in der Abrechnung bei einer Methode. Wichtig ist, dass kein Quartal doppelt oder gar nicht erscheint, vor allem im ersten Jahr mit dem neuen Bescheid. Bei einem Wechsel des Eigentümers während des Jahres hilft der Beitrag zur Abrechnung bei Eigentümerwechsel.

Vorauszahlungen anpassen

Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Einen konkret absehbaren Anstieg, etwa einen schon vorliegenden höheren Grundsteuerbescheid, darfst du berücksichtigen. Einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent hat der BGH dagegen nicht zugelassen (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Mehr im Ratgeber Vorauszahlung anpassen.

Gegen den Bescheid vorgehen und Belege bereithalten

Die Grundsteuer wird in mehreren Schritten festgesetzt, und jeder Schritt hat einen eigenen Bescheid mit eigener Einspruchsfrist. Der Einspruch gilt in der Regel binnen eines Monats ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO), maßgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung im jeweiligen Bescheid. Entscheidend ist, dass du den Einspruch gegen den richtigen Bescheid einlegst: Feststellungsbescheide des Finanzamts und der Steuermessbescheid sind für den nachfolgenden Grundsteuerbescheid der Gemeinde bindend, auch wenn sie noch nicht unanfechtbar sind (§ 182 Abs. 1, § 184 Abs. 1 Satz 4 AO). Entscheidungen in einem solchen Grundlagenbescheid kannst du nur durch Anfechtung dieses Bescheids angreifen, nicht durch Einspruch gegen den Folgebescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Einwände gegen die Grundlagen der Bewertung und der Messzahl richtest du also an das Finanzamt, gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde bleiben vor allem Hebesatz und Rechenfehler. Bescheidarten und Verfahren können je nach Bundesland abweichen (Landesmodelle); maßgeblich sind für deinen Einzelfall die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid, das Finanzamt oder eine Steuerberatung. Prüfe die Fristen daher früh. Deine Mieter haben bei der Abrechnung ein Recht auf Einsicht in die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB), der Grundsteuerbescheid gehört dazu. Halte ihn daher bereit.

Was der Rechner für dich übernimmt

Der Rechner verteilt die Grundsteuer nach dem gewählten Schlüssel auf deine Einheiten. Den Betrag aus dem Bescheid trägst du selbst ein. Die steuerliche Behandlung ist eine eigene Frage, die zivilrechtliche Umlage läuft getrennt davon, siehe Nebenkosten und Steuer.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB. Ohne wirksame Vereinbarung kannst du sie nicht einseitig umlegen.

Wer zahlt die Grundsteuer: Mieter oder Vermieter?

Gegenüber der Gemeinde zahlt der Eigentümer. Wirtschaftlich trägt sie der Mieter, wenn die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist und über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben wird.

Ist die Grundsteuer nach der Reform 2025 noch umlagefähig?

Ja. Die Reform hat nur die Berechnung der Steuer geändert, nicht die Einordnung als Betriebskostenart in § 2 Nr. 1 BetrKV. Für 2025 setzt du den Betrag aus dem neuen Bescheid an.

Wie viel Grundsteuer darf ich auf den Mieter umlegen?

Bei abgerechneten Vorauszahlungen höchstens den Betrag laut Grundsteuerbescheid, verteilt nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei abgerechneten Vorauszahlungen gibt es keinen Aufschlag auf den Bescheid. Bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale wird nicht einzeln abgerechnet; Erhöhungen sind nur nach § 560 BGB umlegbar.

Darf ich Grundsteuer für Vorjahre nachfordern?

Nur, wenn du die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hast, etwa weil der Bescheid rückwirkend erging (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Du musst die Nachberechnung dann alsbald nach Kenntnis des Bescheids vornehmen.

Muss ich bei Leerstand die Grundsteuer selbst tragen?

Bei Umlage nach Wohnfläche trägst du den auf die leere Wohnung entfallenden Anteil grundsätzlich selbst (BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Die übrigen Mieter zahlen nur ihren Anteil nach dem Schlüssel.