Mieterhöhungs-Rechner: § 558 BGB Kappungsgrenze 2026

Wie wird eine Mieterhöhung nach § 558 BGB berechnet?

Die Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB ist an drei Bedingungen geknüpft. Der Rechner prüft alle drei automatisch:

• Wartefrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung (oder dem Mietbeginn) gestellt werden, und die neue Miete gilt frühestens, wenn die bisherige seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560) zählen dabei nicht mit.
• Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen) nicht überschreiten.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren maximal +20 % auf die Kaltmiete. In Gemeinden, die das Land per Kappungsgrenzen-Verordnung bestimmt hat, gilt eine reduzierte Kappung von +15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Liste ist nicht immer deckungsgleich mit den Gebieten der Mietpreisbremse.

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Nach einer baulichen Modernisierung (z. B. Dämmung, neue Heizung, Fenster, Aufzug) darf der Vermieter 8 % der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen (§ 559 Abs. 1 BGB i. d. F. des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 01.01.2019, vorher 11 %). Die Erhöhung ist zusätzlich zur § 558-Erhöhung möglich und wird nicht von der § 558-Kappungsgrenze erfasst, wohl aber von der Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei einer Kaltmiete vor Modernisierung unter 7 €/m² sogar nur 2 €/m².

Pflicht-Voraussetzungen:

• Ankündigung in Textform mindestens 3 Monate vor Beginn (§ 555c BGB).
• Mieter hat Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB).
• Berechnung muss Modernisierungs- von Instandhaltungs-Anteilen abgrenzen; nur der echte Modernisierungs-Anteil ist umlagefähig.

§ 556d BGB Mietpreisbremse: was ist das?

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist nicht identisch mit der § 558-Kappungsgrenze und § 559-Modernisierungs-Kappung. Sie greift bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: die neue Miete darf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Während eines laufenden Mietverhältnisses bleibt die § 558-Kappung der relevante Maßstab.

Bezugspunkt der Kappungsgrenze: Miete VOR 3 Jahren

Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bezieht sich die Kappungsgrenze nicht auf die aktuelle Miete, sondern auf den Mietstand 3 Jahre vor dem Erhöhungsverlangen. Bereits in diesem 3-Jahres-Zeitraum durchgeführte Erhöhungen werden auf die Kappungs-Obergrenze angerechnet. Beispiel: Miete vor 3 Jahren 700 €, in der Zwischenzeit auf 770 € erhöht (+10 %). Die nächste Erhöhung darf nur noch +10 % auf die Basis (700 €) ausmachen, also +70 €.

Welche Form muss das Mieterhöhungs-Schreiben haben?

• Schriftform (Brief oder Textform per E-Mail mit Unterschrift-Scan).
• Begründung mit Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
• Konkrete Angabe der neuen Miete und des Erhöhungsbetrags.
• Zustimmungsfrist von 2 Monaten ab Zugang der Erklärung (§ 558b BGB).

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb weiterer 3 Monate Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einreichen. Bei erfolgreicher Klage gilt die Erhöhung ab dem 3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

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