Mieterhöhung auf Vergleichsmiete — So geht's richtig

Die häufigste Form der Mieterhöhung in Deutschland ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn sie unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt — doch dabei gelten strenge Regeln. Dieser Ratgeber erklärt die Voraussetzungen, Fristen und Grenzen.

Voraussetzungen nach § 558 BGB

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur zulässig, wenn:

• Die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt
• Die Miete seit mindestens 12 Monaten unverändert ist (Sperrfrist)
• Die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
• Die Kappungsgrenze eingehalten wird (max. 20 % bzw. 15 % in 3 Jahren)

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Zur Begründung kann der Vermieter heranziehen:

• Qualifizierter Mietspiegel (stärkstes Begründungsmittel)
• Einfacher Mietspiegel der Gemeinde
• Sachverständigengutachten
• Drei Vergleichswohnungen mit ähnlichen Merkmalen
• Mietdatenbank (§ 558e BGB)

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter diesen im Erhöhungsschreiben angeben (§ 558a Abs. 3 BGB), auch wenn er ein anderes Begründungsmittel verwendet.

Mietspiegel richtig lesen

Der Mietspiegel weist für verschiedene Wohnungstypen Mietspannen aus — also einen Bereich von der niedrigsten bis zur höchsten üblichen Miete. Die relevanten Merkmale sind typischerweise:

• Wohnungsgröße (z. B. 40–60 m², 60–90 m²)
• Baujahr des Gebäudes
• Ausstattung (einfach, mittel, gut)
• Wohnlage (einfach bis sehr gut)

Der Vermieter darf die Miete maximal bis zum oberen Wert der Mietspanne erhöhen — bei durchschnittlicher Ausstattung liegt der Zielwert meist im mittleren Bereich.

Form und Inhalt des Erhöhungsschreibens

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich (Textform genügt, § 558a BGB) erfolgen und enthalten:

• Den konkreten Betrag der neuen Kaltmiete
• Die Begründung mit einem der genannten Mittel
• Hinweis auf die Kappungsgrenze
• Eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats

Beispielrechnung

Die aktuelle Kaltmiete beträgt 650 EUR für eine 65-m²-Wohnung (10,00 EUR/m²). Der Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine Spanne von 10,50 bis 12,80 EUR/m² aus.

• Neue Miete laut Mietspiegel (Mittelwert): 65 × 11,65 = 757,25 EUR
• Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren: 650 × 1,20 = 780 EUR
• Ergebnis: 757,25 EUR ist zulässig, da unter der Kappungsgrenze

Reaktionsmöglichkeiten für Mieter

Nach Erhalt des Erhöhungsschreibens haben Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 BGB). In dieser Zeit können sie:

• Zustimmen — die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang
• Teilweise zustimmen — wenn sie die verlangte Miete für zu hoch halten
• Ablehnen — der Vermieter kann dann innerhalb von 3 Monaten Zustimmungsklage erheben

Häufige Fehler bei Mieterhöhungen

• Falsche Wohnfläche: Weicht die angegebene Fläche um mehr als 10 % von der tatsächlichen ab, ist die Erhöhung anfechtbar
• Veralteter Mietspiegel: Ein qualifizierter Mietspiegel gilt nur 2 Jahre, danach muss er aktualisiert werden
• Sperrfrist nicht eingehalten: Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen
• Kappungsgrenze ignoriert: Auch wenn der Mietspiegel eine höhere Miete erlaubt, darf die Miete in 3 Jahren maximal um 20 % (bzw. 15 %) steigen

Fazit

Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Mieter sollten den Mietspiegel, die Wohnfläche und die Kappungsgrenze genau prüfen — denn Fehler kommen häufig vor. Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um Ihre gesamten Wohnkosten im Blick zu behalten, und prüfen Sie parallel Ihre Nebenkostenabrechnung.