Kündigungsfristen Mietvertrag 2026: Übersicht

Wer einen Mietvertrag kündigen möchte, muss die gesetzlichen Fristen einhalten. Für Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, für Vermieter staffelt sich die Frist nach Mietdauer. Dieser Ratgeber gibt einen vollständigen Überblick über alle relevanten Fristen.

Gesetzliche Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Für Mieter

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen — unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit die Frist ab diesem Monat läuft.

Für Vermieter

Die Kündigungsfrist für Vermieter verlängert sich mit der Mietdauer:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate

Der Vermieter braucht zudem immer ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB) — etwa Eigenbedarf, Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung.

Fristberechnung im Detail

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen. Samstage zählen als Werktage (BGH, Urteil v. 27.04.2005 — VIII ZR 206/04).

Beispiel

Mieter möchte zum 30. Juni ausziehen. Die 3-Monats-Frist beginnt am 1. April. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am 3. April (falls Werktag) zugehen. Geht sie erst am 4. April zu, endet das Mietverhältnis erst zum 31. Juli.

Sonderkündigungsrechte

In bestimmten Fällen gelten abweichende oder verkürzte Fristen:

• Mieterhöhung (§ 561 BGB): Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (Sonderkündigungsrecht)
• Modernisierung (§ 555e BGB): Nach Ankündigung einer Modernisierung kann der Mieter zum Monatsende kündigen, spätestens bis Ende des Folgemonats
• Tod des Mieters (§ 564 BGB): Sowohl Erben als auch Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis mit der gesetzlichen Frist kündigen
• Insolvenz des Mieters (§ 109 InsO): Der Insolvenzverwalter kann mit 3-Monats-Frist kündigen

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist in Ausnahmefällen ohne Einhaltung der regulären Frist möglich — mehr dazu in unserem Ratgeber zur fristlosen Kündigung. Typische Gründe:

• Zahlungsverzug von mindestens 2 Monatsmieten
• Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung
• Erhebliche Vertragsverletzungen

Befristete Mietverträge

Ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) kann grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden — er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Die Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der gesetzlich zulässigen Gründe schriftlich mitteilt:

• Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit
• Wesentliche Baumaßnahmen nach Ablauf
• Vermietung als Werkwohnung

Form der Kündigung

Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Das bedeutet:

• Eigenhändige Unterschrift erforderlich — keine E-Mail, kein Fax
• Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben (oder bevollmächtigen)
• An alle Vermieter adressiert, wenn es mehrere gibt
• Der Vermieter muss bei seiner Kündigung den Grund angeben

Praxis-Tipps

• Zugangsnachweis sichern: Kündigung per Einschreiben/Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen
• Frühzeitig absenden: Postalische Zustellung kann dauern — planen Sie Puffer ein
• Mietvertrag prüfen: Kürzere Fristen zugunsten des Mieters sind zulässig, längere nicht
• Nebenkostenabrechnung: Auch nach Auszug haben Sie Anspruch auf die Abrechnung der Nebenkosten

Fazit

Die Kündigungsfristen im Mietrecht sind klar geregelt — Mieter genießen dabei besonderen Schutz. Achten Sie auf die formgerechte Kündigung und den fristgerechten Zugang. Vergessen Sie nach dem Auszug nicht, Ihre letzte Nebenkostenabrechnung zu prüfen — unser Nebenkostenrechner hilft Ihnen dabei.

Häufige Fragen

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Mieter haben grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Sie gilt unabhängig davon, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt. Im Mietvertrag vereinbarte kürzere Fristen zugunsten des Mieters sind zulässig, längere nicht. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat zur Frist zählt.

Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter?

Für Vermieter gelten gestaffelte Fristen je nach Mietdauer: bis 5 Jahre → 3 Monate, ab 5 Jahren → 6 Monate, ab 8 Jahren → 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Zusätzlich braucht der Vermieter einen berechtigten Grund (Eigenbedarf, Vertragsverletzung, angemessene wirtschaftliche Verwertung) und muss diesen in der Kündigung begründen.

Wann muss die Kündigung beim Vermieter eingehen?

Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger zugehen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht als Werktage. Beispiel: Für eine Kündigung zum 31. Juli muss sie bis 3. Mai beim Vermieter sein. Wichtig ist der Zugangsnachweis — daher Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.

Kann ich den Mietvertrag außerordentlich kündigen?

Ja, in bestimmten Fällen ist eine fristlose oder außerordentliche Kündigung möglich: bei Mietmangel mit Gesundheitsgefährdung, bei Vertragsbruch des Vermieters, bei berechtigtem Interesse (z. B. Wohnungsbesichtigung ignoriert). Außerdem gibt es das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung (§ 561 BGB) und bei Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB) — dann mit 2 Monaten Frist.

Was passiert mit der Kaution und der Nebenkostenabrechnung nach der Kündigung?

Der Vermieter darf die Kaution bis zur Erstellung der letzten Nebenkostenabrechnung teilweise einbehalten (max. 3-6 Monate). Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Auszug erfolgen. Auch nach Auszug haben Mieter Anspruch auf eine ordentliche Abrechnung — und können Widerspruch einlegen. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach Auszug.

Weiterführende Themen

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