Kündigungsfristen im Mietvertrag: Übersicht

Als Mieter kündigst du einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Frist von 3 Monaten, egal wie lange du schon dort wohnst. Für Vermieter beträgt die Frist 3, 6 oder 9 Monate, je nachdem, ob seit der Überlassung der Wohnung bis zu fünf, mehr als fünf oder mehr als acht Jahre vergangen sind (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann zählt dieser Monat bereits mit. Beispiel: Geht deine Kündigung am 03.12.2026 zu, endet der Mietvertrag am 28.02.2027.

Kündigungsfristen im Überblick

Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung außerdem ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Mieter müssen ihre Kündigung nicht begründen. Einzelheiten zur Kündigung wegen Eigenbedarfs stehen im Ratgeber Eigenbedarfskündigung: Fristen und Rechte.

So berechnest du die Frist: der dritte Werktag

Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“ (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Absenden.

• Werktage sind Montag bis Samstag, sofern sie keine gesetzlichen Feiertage sind. Sonntage und Feiertage zählen nicht.
• Samstage zählen mit: Bei der Berechnung der drei Tage ist der Samstag ein Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04).
• Dritter Werktag fällt auf einen Samstag: Ob sich die Frist dann nach § 193 BGB auf den folgenden Montag verschiebt, hat der BGH in dieser Entscheidung ausdrücklich offengelassen. Verlass dich nicht darauf. Sorge dafür, dass die Kündigung spätestens am Samstag zugeht, besser schon am Freitag davor. Wer erst am Montag zustellt, riskiert, dass der Vertrag einen Monat später endet.
• Feiertage verschieben den dritten Werktag. Maßgeblich sind die Feiertage am Ort des Empfängers, regionale Feiertage wie Allerheiligen oder Heilige Drei Könige können also eine Rolle spielen.

Termintabelle 2026 und 2027 (Kündigungsfrist 3 Monate)

Die Tabelle zeigt den spätesten Zugangstag und das Ende des Mietverhältnisses bei einer dreimonatigen Frist. Berücksichtigt sind die bundesweiten Feiertage. Bei einer Vermieterfrist von 6 oder 9 Monaten verschiebt sich das Ende um 3 bzw. 6 Monate.

Rechenbeispiel

Du möchtest zum 30.06.2027 ausziehen. Die drei Monate umfassen April, Mai und Juni 2027. Der dritte Werktag im April 2027 ist Samstag, der 03.04. Damit du nicht auf die offene Samstagsfrage angewiesen bist, sollte die Kündigung spätestens am Freitag, 02.04.2027, beim Vermieter sein. Geht sie erst am Dienstag, 06.04.2027, zu, endet das Mietverhältnis am 31.07.2027, und du zahlst eine Monatsmiete mehr.

Abweichende Fristen im Mietvertrag

• Kürzere Fristen für Mieter sind zulässig. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abweichen, sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).
• Kündigungsverzicht: Mieter und Vermieter können das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine gewisse Zeit ausschließen. In einem Formularmietvertrag ist ein, auch beiderseitiger, Verzicht in der Regel unwirksam, wenn er mehr als vier Jahre umfasst; der BGH orientiert sich dabei an der Grenze bei der Staffelmiete (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04). Ist er länger, fällt der Verzicht insgesamt weg; auf vier Jahre gekürzt wird er nicht.
• Staffelmiete: Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
• Zeitmietvertrag: Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit und kann nicht ordentlich gekündigt werden. Wirksam ist die Befristung nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlichen Grund mitteilt: spätere Eigennutzung, wesentliche Baumaßnahmen oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten (§ 575 Abs. 1 BGB). Sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
• Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung: Für Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).

Sonderkündigungsrechte

• Mieterhöhung (§ 561 BGB): Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung kannst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
• Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Du kannst bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt; die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.
• Tod des Mieters (§ 564 BGB): Tritt niemand in den Vertrag ein, können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kündigen.
• Insolvenz des Mieters: Bei der Wohnung des Schuldners kann der Insolvenzverwalter nicht kündigen. Er kann nur erklären, dass Mietforderungen, die nach Ablauf von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Das Mietverhältnis läuft mit dem Mieter weiter.
• Zweifamilienhaus mit Vermieter (§ 573a BGB): Wohnt der Vermieter im selben Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen; seine Frist verlängert sich dann um drei Monate.

Fristlose Kündigung

Ohne Frist kann nur bei einem wichtigen Grund gekündigt werden (§§ 543, 569 BGB). Typische Fälle sind ein Mietrückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen von mehr als einer Monatsmiete oder über längere Zeit von zwei Monatsmieten, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Meist ist vorher eine Abmahnung oder Abhilfefrist nötig. Eine Kündigung wegen Mietrückstands kann der Mieter durch vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nicht, wenn eine Kündigung in den zwei Jahren davor schon einmal auf diesem Weg unwirksam geworden ist, und nach geltendem Recht nur bei der fristlosen, nicht bei einer zugleich erklärten ordentlichen Kündigung. Mehr dazu im Ratgeber Fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Form und Zugang der Kündigung

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, SMS, Messenger oder Fax reichen nicht.
• Alle Vertragspartner: Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle kündigen bzw. unterschreiben (oder wirksam bevollmächtigen), und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein.
• Begründung: Der Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 BGB) und soll auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
• Zugangsnachweis: Am sichersten ist die persönliche Übergabe oder der Einwurf durch einen Boten mit Zeugen. Ein Einwurf-Einschreiben belegt den Einwurf in den Briefkasten. Beim Übergabe-Einschreiben geht die Kündigung erst zu, wenn der Brief abgeholt wird, das kann die Frist kosten.

Geplante Änderungen

Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen. Er sieht unter anderem vor, dass Kurzzeitmietverträge höchstens sechs Monate (unter bestimmten Voraussetzungen insgesamt acht Monate) laufen dürfen und dass Mieter durch Nachzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen abwenden können. Der Entwurf wird im Bundestag beraten und ist noch nicht in Kraft (Stand 23.09.2026).

Häufige Fragen

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Drei Monate, unabhängig davon, wie lange du schon in der Wohnung wohnst (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit, und der Vertrag endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Kürzere Fristen zu deinen Gunsten darf der Mietvertrag vorsehen, längere nicht; ein Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren ist aber möglich.

Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter?

Drei Monate bei bis zu fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung, sechs Monate nach mehr als fünf und neun Monate nach mehr als acht Jahren (§ 573c Abs. 1 BGB). Außerdem braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf und muss es im Kündigungsschreiben begründen.

Zählt der Samstag als Werktag bei der Kündigung?

Ja. Nach dem BGH zählt der Samstag bei den drei Karenztagen als Werktag (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Ob die Frist sich verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen. Lass die Kündigung in diesem Fall spätestens am Samstag, besser am Freitag davor zugehen.

Wann muss die Kündigung spätestens beim Vermieter sein?

Am dritten Werktag des Monats, der als erster Monat der Frist zählen soll. Für ein Mietende am 31.07.2027 ist das Mittwoch, der 05.05.2027, weil der 1. Mai ein Feiertag ist und auf einen Samstag fällt. Es zählt der Zugang, also der Zeitpunkt, zu dem der Brief in den Machtbereich des Vermieters gelangt, nicht das Absenden.

Kann ich mit einem Nachmieter früher aus dem Mietvertrag?

Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es grundsätzlich nicht. Möglich ist ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter oder eine Nachmieterklausel im Mietvertrag. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei einem langen Kündigungsverzicht und einem schwerwiegenden, nicht selbst verursachten Grund, kann der Vermieter verpflichtet sein, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren.

Was passiert nach der Kündigung mit Kaution und Nebenkostenabrechnung?

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution vorübergehend zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), nicht zwölf Monate nach dem Auszug. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach Auszug.

Weiterführende Themen

• Eigenbedarfskündigung: Fristen und Rechte
• Fristlose Kündigung: Gründe und Ablauf
• Glossar: § 573c BGB, Kündigungsfrist, Zeitmietvertrag