Funkzähler-Pflicht 2027 — Der komplette Leitfaden für Vermieter

Einleitung: Warum Funkzähler ab 2027 Pflicht werden

Die Digitalisierung der Energiewende erreicht die Heizkostenabrechnung: Ab dem 01.01.2027 müssen alle Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler in Gebäuden mit zentraler Heizung fernablesbar sein. Die Übergangsfrist endet am 31.12.2026. Vermieter, die nicht rechtzeitig umrüsten, riskieren das gesetzliche Kürzungsrecht ihrer Mieter.

Dieser Leitfaden fasst alles zusammen, was Sie als Vermieter zur Funkzähler-Pflicht wissen müssen — von der gesetzlichen Grundlage über die Kosten bis zum konkreten Fahrplan für die Umrüstung. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Übersichtsseite zur Funkzähler-Pflicht 2027.

Gesetzliche Grundlage: Die novellierte Heizkostenverordnung

Die Pflicht zur Fernablesbarkeit ergibt sich aus der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung — HeizkostenV), die 2021 grundlegend novelliert wurde. Die relevanten Paragraphen im Überblick:

• § 5 Abs. 2 HeizkostenV: Ausstattungspflicht — alle Erfassungsgeräte müssen bis 31.12.2026 fernablesbar sein
• § 6a HeizkostenV: Monatliche Verbrauchsinformation — bei fernablesbaren Geräten müssen Mieter monatlich über ihren Verbrauch informiert werden
• § 12 Abs. 1 HeizkostenV: Kürzungsrecht — bei Nichterfüllung können Mieter ihre Heizkosten um 3 % kürzen
• § 4 Abs. 2 HeizkostenV: Kostenumlegung — Ausstattungskosten können über maximal 8 Jahre auf die Heizkosten umgelegt werden

Die Novellierung setzt die EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in deutsches Recht um. Ziel ist die Förderung des energiebewussten Verhaltens durch zeitnahe Verbrauchsinformationen und die Verringerung des Energieverbrauchs im Gebäudesektor.

Wer ist betroffen? Anwendungsbereich der Pflicht

Die Funkzähler-Pflicht gilt für alle Gebäude, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Zentrale Heizanlage: Das Gebäude wird über eine zentrale Heizung (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets, Wärmepumpe) versorgt
• Mindestens 2 Nutzeinheiten: Es gibt mindestens zwei getrennte Wohnungen oder Gewerbeeinheiten
• Verbrauchsabhängige Abrechnung: Die Heizkosten werden verbrauchsabhängig auf die Nutzer verteilt

Nicht betroffen sind Einfamilienhäuser ohne zentrale Versorgung mehrerer Einheiten, Gebäude mit Etagenheizungen (jede Wohnung eigene Therme) sowie Gebäude, in denen die Heizkosten pauschal oder über einen Wärmemengenzähler pro Einheit abgerechnet werden und kein Verteiler nötig ist.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) muss die Eigentümerversammlung über die Umrüstung beschließen. Da es sich um eine gesetzliche Pflicht handelt, kann ein einzelner Eigentümer die Umsetzung verlangen. Für Ihre Heizkostenberechnung nutzen Sie unseren Rechner.

Technische Anforderungen: Was bedeutet „fernablesbar"?

Fernablesbar im Sinne der HeizkostenV bedeutet, dass die Messgeräte ihre Verbrauchsdaten ohne Betreten der Wohnung an einen Datensammler oder ein Gateway übermitteln können. In der Praxis erfolgt dies per Funk. Folgende Technologien kommen zum Einsatz:

Technologie	Reichweite	Hersteller
OMS (Open Metering System)	10–100 m (Gebäude)	Minol, diverse
LoRaWAN	2–5 km (Gebäude)	Ista, Minol-ZENNER
Proprietäre Systeme	20–50 m (Gebäude)	Techem (DXS), Brunata

Bei der Auswahl sollten Vermieter darauf achten, ob die Geräte OMS-kompatibel sind. OMS-Geräte ermöglichen einen Wechsel des Messdienstleisters ohne Gerätetausch. Bei proprietären Systemen ist man an den jeweiligen Anbieter gebunden.

Die Geräte müssen interoperabel sein, also die Kommunikation über standardisierte Protokolle (EN 13757) sicherstellen. Zudem muss der Datenschutz gewährleistet sein — die Funkübertragung erfolgt verschlüsselt (mindestens AES-128).

Kosten der Umrüstung: Was kommt auf Vermieter zu?

Die Kosten hängen von der Gebäudegröße, dem gewählten Modell (Miete oder Kauf) und dem Messdienstleister ab. Eine Orientierung:

Position	Miete (pro Gerät/Jahr)	Kauf (einmalig/Gerät)
Funk-Heizkostenverteiler	8–15 €	30–50 €
Funk-Warmwasserzähler	12–20 €	50–80 €
Funk-Wärmemengenzähler	15–25 €	80–150 €
Datensammler/Gateway	inklusive	150–400 €
Montage pro Gerät	inklusive	15–30 €

Beispiel: Ein typisches 6-Parteien-Haus mit 30 Heizkörpern und 6 Warmwasserzählern kostet im Kaufmodell ca. 2.500–3.000 €. Im Mietmodell fallen ca. 400–600 € pro Jahr an, wobei Montage und Wartung inklusive sind.

Für viele Vermieter ist das Mietmodell attraktiver, da keine hohen Einmalkosten anfallen und Service, Wartung und Ablesung durch den Messdienstleister übernommen werden.

Mietumlage: Kosten auf Mieter umlegen

Vermieter können die Kosten für Messgeräte auf verschiedene Wege an die Mieter weitergeben:

• Mietmodell: Die laufenden Mietkosten der Geräte sind als Betriebskosten umlagefähig (§ 2 Nr. 4a BetrKV). Sie erscheinen in der jährlichen Heizkostenabrechnung.
• Kaufmodell: Anschaffungskosten können gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV über maximal 8 Jahre als Ausstattungskosten auf die Heizkosten umgelegt werden. Danach entfallen die Kosten.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Alternativ können die Kosten als Modernisierung mit bis zu 8 % pro Jahr auf die Kaltmiete umgelegt werden. Dies lohnt sich vor allem bei höheren Investitionen.

Wichtig: Die Umlegungsmethode sollte vor der Beauftragung des Messdienstleisters festgelegt werden, da sie sich auf die Wirtschaftlichkeit auswirkt. Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner, um die Auswirkungen auf die Betriebskosten zu berechnen.

Monatliche Verbrauchsinformation: Was verlangt § 6a?

Seit dem 01.01.2022 müssen Vermieter ihren Mietern monatlich eine Verbrauchsinformation bereitstellen, wenn fernablesbare Geräte installiert sind. Die Information muss enthalten:

• Den aktuellen Verbrauch des Nutzers im Vergleich zum Vormonat
• Einen Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum
• Einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer gleicher Kategorie
• Informationen zu Energieberatungsangeboten

Die meisten Messdienstleister bieten die monatliche Information als Servicepaket an — entweder per Online-Portal, App, E-Mail oder Aushang im Treppenhaus. Die Kosten dafür sind in der Regel im Servicevertrag enthalten.

Die Nicht-Bereitstellung der monatlichen Information ist ebenfalls mit dem 3 %-Kürzungsrecht sanktioniert (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Konsequenzen bei Nichteinhaltung: Das 3 %-Kürzungsrecht

Das Kürzungsrecht ist das zentrale Sanktionsinstrument der HeizkostenV. Es greift in mehreren Fällen:

• Keine fernablesbaren Geräte installiert (ab 01.01.2027)
• Keine monatliche Verbrauchsinformation bereitgestellt
• Keine verbrauchsabhängige Abrechnung trotz Pflicht

Das Kürzungsrecht beträgt 3 % der Heizkosten und gilt für jedes Jahr, in dem der Verstoß besteht. Es wird automatisch angewendet — der Mieter muss es lediglich geltend machen. Die Kürzung bezieht sich auf den gesamten Heizkostenanteil (Grund- und Verbrauchskosten), nicht nur auf den Verbrauchskostenanteil.

Rechenbeispiel: Bei Heizkosten von 2.000 € pro Jahr beträgt das Kürzungsrecht 60 € pro Jahr. Bei einem 6-Parteien-Haus mit identischen Kosten summiert sich das auf 360 € pro Jahr — mehr als die Kosten eines Mietmodells für Funkzähler. Die Umrüstung ist also auch wirtschaftlich sinnvoll.

Berechnen Sie die Auswirkungen auf Ihre Abrechnung mit unserem CO2-Rechner, der auch die Heizkostenaufteilung berücksichtigt.

Messdienstleister: Techem, Ista, Brunata und Minol im Überblick

Der deutsche Markt für Heizkostenablesung wird von vier großen Anbietern dominiert. Hier eine sachliche Übersicht:

Anbieter	Wohnungen (ca.)	Funksystem	OMS-kompatibel
Techem	12 Mio.	Techem DXS (proprietär)	Teilweise
Ista	11 Mio.	LoRaWAN	Ja
Brunata-Metrona	4 Mio.	Brunata-Funk (proprietär)	Teilweise
Minol	3 Mio.	OMS / LoRaWAN	Ja

Bei der Auswahl sollten Vermieter neben dem Preis auch die Vertragslaufzeit (meist 5–10 Jahre), die Interoperabilität (OMS vs. proprietär) und den Service (monatliche Information, Online-Portal, Mieter-App) berücksichtigen. Holen Sie mindestens zwei Angebote ein.

Fahrplan: So rüsten Sie bis 31.12.2026 rechtzeitig um

Die Zeit bis zur Frist wird knapp. Messdienstleister berichten von hoher Auslastung. Handeln Sie jetzt:

• Sofort (Q2 2026): Bestandsaufnahme — wie viele Geräte müssen getauscht werden? Welche Technologie ist verbaut?
• Q2 2026: Angebote einholen — mindestens 2 Messdienstleister anfragen, Miet- und Kaufmodelle vergleichen
• Q3 2026: Beauftragung — Vertrag mit gewähltem Anbieter schließen, Umrüstungstermin vereinbaren
• Q3–Q4 2026: Umrüstung — Montage der neuen Geräte, Inbetriebnahme des Funksystems
• Q4 2026: Test — monatliche Verbrauchsinformation testweise bereitstellen, Datenübertragung prüfen
• 01.01.2027: Pflicht gilt — alle Geräte müssen fernablesbar sein und monatliche Information wird bereitgestellt

Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über die geplante Umrüstung. Die Montage dauert in der Regel 15–30 Minuten pro Wohnung und erfordert Zugang. Gemäß § 4 Abs. 1 BGB sind Mieter verpflichtet, den Zugang zu gewähren.

Prüfen Sie Ihre aktuelle Heizkostenabrechnung mit unserem Heizkostenrechner und informieren Sie sich über die Funkzähler-Pflicht 2027 auf unserer Übersichtsseite.