Betriebskosten absetzen 2026: Steuer-Tipps Mieter

Wussten Sie, dass du als Mieter einen Teil deiner Betriebskosten von der Steuer absetzen kannst? Das Einkommensteuergesetz ermöglicht es, bestimmte Positionen aus der Nebenkostenabrechnung als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen steuerlich geltend zu machen. Pro Jahr kannst du so bis zu 5.200 € Steuern sparen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Betriebskosten absetzbar sind, wie Sie die Steuerermäßigung beantragen und welche Belege du benötigst.

Gesetzliche Grundlage: § 35a EStG

Die Steuerermäßigung für Mieter basiert auf § 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Gesetz sieht zwei verschiedene Kategorien vor, die für Betriebskosten relevant sind:

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 Satz 1 EStG)

• Steuerermäßigung: 20 % der Arbeitskosten (nicht Materialkosten)
• Maximale Ermäßigung: 4.000 € pro Jahr
• Bedeutet: Bis zu 20.000 € an Arbeitskosten können geltend gemacht werden
• Betrifft: Regelmäßige Dienstleistungen im Haushalt und am Gebäude

2. Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG)

• Steuerermäßigung: 20 % der Arbeitskosten (nicht Materialkosten)
• Maximale Ermäßigung: 1.200 € pro Jahr
• Bedeutet: Bis zu 6.000 € an Arbeitskosten können geltend gemacht werden
• Betrifft: Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Maximale Gesamtermäßigung: 4.000 € + 1.200 € = 5.200 € pro Jahr. Die Ermäßigung wird direkt von der Einkommensteuer abgezogen — es handelt sich also um eine Steuerermäßigung, nicht um einen Abzug vom zu versteuernden Einkommen. Das macht sie besonders wertvoll.

Welche Betriebskosten sind steuerlich absetzbar?

Nicht alle Positionen der Nebenkostenabrechnung sind absetzbar. Entscheidend ist, ob es sich um eine Dienstleistung (Arbeitskosten) handelt. Reine Materialkosten, Verbrauchskosten und Versicherungen sind nicht begünstigt.

Absetzbare haushaltsnahe Dienstleistungen

Folgende Positionen aus der Nebenkostenabrechnung kannst du als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen:

• Gebäudereinigung / Treppenhausreinigung: Die Arbeitskosten des Reinigungsunternehmens für das Treppenhaus, den Eingangsbereich und gemeinsame Flächen
• Gartenpflege: Rasenmähen, Heckenschneiden, Laubentfernung, Baumschnitt — soweit durch ein Unternehmen oder einen angestellten Gärtner erbracht
• Hausmeister / Hauswart: Die Arbeitskosten des Hausmeisters (anteilig, da oft auch Materialkosten enthalten)
• Schornsteinfeger: Die gesetzlich vorgeschriebene Feuerstättenschau und Kehr-/Messarbeiten — vollständig absetzbar als Handwerkerleistung
• Winterdienst / Schneeräumung: Wenn durch ein Unternehmen erbracht
• Straßenreinigung: Der Anteil, der durch ein beauftragtes Unternehmen erbracht wird (nicht die kommunale Gebühr)
• Ungezieferbekämpfung: Falls in der Abrechnung enthalten
• Wachdienst / Sicherheitsdienst: Falls vorhanden

Absetzbare Handwerkerleistungen

Auch bestimmte Wartungs- und Reparaturarbeiten, die in der Nebenkostenabrechnung enthalten sind, können als Handwerkerleistungen abgesetzt werden:

• Aufzugswartung: Die Wartungskosten des Aufzugs (Arbeitskosten des Technikers)
• Heizungswartung: Die jährliche Wartung der Heizungsanlage
• Dachrinnenreinigung: Reinigung und kleinere Reparaturen
• Wartung von Rauchmeldern: Installation und jährliche Funktionsprüfung
• Wartung der Lüftungsanlage: Falls vorhanden
• Reparaturen an Gemeinschaftseinrichtungen: Soweit in den Betriebskosten enthalten

NICHT absetzbare Betriebskosten

Folgende Positionen aus der Nebenkostenabrechnung sind nicht steuerlich absetzbar:

• Wasser / Frischwasser: Reine Verbrauchskosten — keine Dienstleistung
• Abwasser / Schmutzwasser: Kommunale Gebühr — keine Dienstleistung
• Müllabfuhr: Kommunale Gebühr — wird vom BFH als nicht begünstigt eingestuft
• Grundsteuer: Steuer — keine Dienstleistung
• Gebäudeversicherung: Versicherungsbeitrag — keine Dienstleistung
• Kabelanschluss / Antenne: Medienversorgung — keine Dienstleistung
• Heizkosten (Energieverbrauch): Reine Energiekosten sind nicht absetzbar — nur die Wartung der Heizungsanlage
• Niederschlagswassergebühr: Kommunale Gebühr

Wie viel kann ich konkret sparen? Beispielrechnung

Angenommen, deine Nebenkostenabrechnung enthält folgende absetzbare Positionen:

• Treppenhausreinigung: 180 €
• Gartenpflege: 120 €
• Hausmeister (Arbeitsanteil): 250 €
• Schornsteinfeger: 45 €
• Aufzugswartung: 80 €
• Heizungswartung: 60 €
• Winterdienst: 70 €

Summe absetzbare Kosten: 805 €

Steuerermäßigung: 805 € × 20 % = 161 € weniger Einkommensteuer

Das klingt auf den ersten Blick nicht viel, aber über 10 Jahre summiert sich das auf über 1.600 €. Und in Gebäuden mit Aufzug, Hausmeister und umfangreichem Außenbereich können die absetzbaren Beträge deutlich höher liegen.

Bescheinigung vom Vermieter anfordern

Um die Steuerermäßigung geltend zu machen, benötigst du eine Bescheinigung deines Vermieters über die auf deine Wohnung entfallenden haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Diese Bescheinigung muss folgende Angaben enthalten:

• Den Abrechnungszeitraum
• Die Art der Leistung (Treppenhausreinigung, Gartenpflege etc.)
• Den auf deine Wohnung entfallenden Anteil der Arbeitskosten
• Die Aufteilung in haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

Praxis-Tipp: Viele Hausverwaltungen erstellen diese Bescheinigung automatisch als Anlage zur Nebenkostenabrechnung. Falls nicht, fordere sie aktiv an — dein Vermieter ist nach § 35a Abs. 5 EStG verpflichtet, dir die erforderlichen Angaben zu machen. Bestehe auf eine Aufschlüsselung in Arbeits- und Materialkosten, da nur die Arbeitskosten absetzbar sind.

Wo eintragen? Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen

In der Steuererklärung trage die absetzbaren Beträge in der Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen" ein. Seit dem Steuerjahr 2023 erfolgt die Eintragung in den Zeilen für:

• Zeile 5: Haushaltsnahe Dienstleistungen — Gesamtbetrag der Arbeitskosten
• Zeile 6: Handwerkerleistungen — Gesamtbetrag der Arbeitskosten

Bei der elektronischen Steuererklärung (ELSTER oder Steuersoftware) finde diese Felder unter „Sonderausgaben" oder „Haushaltsnahe Dienstleistungen". Wichtig: du musst die Bescheinigung des Vermieters nicht mit der Steuererklärung einreichen — sie muss aber auf Anfrage des Finanzamts vorgelegt werden können. Bewahre sie mindestens 4 Jahre auf.

Achtung bei Vermietern: Vermieter tragen ihre Betriebskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ein — nicht als haushaltsnahe Dienstleistungen. Für Vermieter sind die Betriebskosten Werbungskosten, die vollständig von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber für Vermieter.

Zeitpunkt: Welches Steuerjahr ist maßgeblich?

Für die steuerliche Geltendmachung gilt das Abflussprinzip: Die Kosten werden dem Steuerjahr zugeordnet, in dem die Nebenkostenabrechnung beim Mieter eingeht — nicht dem Abrechnungszeitraum. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für 2025 geht im Juli 2026 beim Mieter ein. Die absetzbaren Beträge werden in der Steuererklärung 2026 geltend gemacht.

Alternativ kannst du die monatlichen Vorauszahlungen bereits im Jahr der Zahlung geltend machen — allerdings nur den Anteil, der auf absetzbare Positionen entfällt. In der Praxis ist es einfacher, die endgültige Abrechnung abzuwarten und den dort ausgewiesenen Betrag zu verwenden.

Besonderheiten und Sonderfälle

Eigentumswohnung (Selbstnutzer)

Auch Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen, können die haushaltsnahen Dienstleistungen aus der WEG-Hausgeldabrechnung steuerlich geltend machen. Der Verwalter muss die entsprechende Bescheinigung ausstellen.

Doppelte Haushaltsführung

Bei einer doppelten Haushaltsführung (beruflich bedingte Zweitwohnung) können die Betriebskosten der Zweitwohnung als Werbungskosten in der Anlage N geltend gemacht werden — das ist steuerlich vorteilhafter als § 35a EStG. Wählen du dest günstigeren Weg.

WG und Untermieter

In einer Wohngemeinschaft kann nur der Hauptmieter (derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat) die Steuerermäßigung geltend machen. Untermieter haben keinen Anspruch, es sei denn, sie haben einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter.

Nebenkostenguthaben

Ein Nebenkostenguthaben aus der Abrechnung mindert nicht den absetzbaren Betrag. Maßgeblich sind die tatsächlich angefallenen Kosten für absetzbare Positionen — unabhängig davon, ob insgesamt eine Nachzahlung oder ein Guthaben herauskommt.

Checkliste: So setze deine Betriebskosten ab

1. Nebenkostenabrechnung prüfen: Identifizieren Sie alle Positionen, die haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen darstellen
2. Bescheinigung anfordern: Bitte deinen Vermieter um eine Bescheinigung nach § 35a EStG mit Aufschlüsselung der Arbeitskosten
3. Materialkosten abziehen: Nur die Arbeitskosten (inkl. Fahrtkosten und Maschinenkosten) sind absetzbar — keine Materialkosten
4. Richtig eintragen: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt in die Steuererklärung eintragen
5. Belege aufbewahren: Bescheinigung und Nebenkostenabrechnung mindestens 4 Jahre aufbewahren
6. Höchstbeträge beachten: Max. 4.000 € Ermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen, max. 1.200 € für Handwerkerleistungen

Häufige Fragen

Kann ich als Mieter Nebenkosten von der Steuer absetzen?

Ja, bestimmte Betriebskosten kannst du als haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG) oder Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG) steuerlich geltend machen. Absetzbar sind Arbeitskosten für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Schornsteinfeger, Aufzugswartung und Heizungswartung. Nicht absetzbar sind Verbrauchskosten (Wasser, Heizenergie), Versicherungen und kommunale Gebühren.

Wie viel Steuer spare ich durch absetzbare Betriebskosten?

Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten. Bei typischen absetzbaren Betriebskosten von 500–1.000 € pro Jahr spare 100–200 € Einkommensteuer. Die maximale Gesamtermäßigung liegt bei 5.200 € pro Jahr (4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen + 1.200 € für Handwerkerleistungen).

Muss der Vermieter mir eine Bescheinigung ausstellen?

Ja, dein Vermieter ist verpflichtet, dir die für die Steuererklärung erforderlichen Angaben zu machen. Die meisten Hausverwaltungen erstellen diese Bescheinigung als Anlage zur Nebenkostenabrechnung. Falls nicht, fordere sie schriftlich an. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben — die Angaben müssen aber Leistungsart und Arbeitskosten-Anteil enthalten.

Kann ich die Schornsteinfegerkosten komplett absetzen?

Ja, die Schornsteinfegerkosten sind als Handwerkerleistung vollständig absetzbar, da sie nahezu ausschließlich aus Arbeitskosten bestehen. Der Schornsteinfeger ist einer der wenigen Posten, bei dem keine Trennung in Arbeits- und Materialkosten nötig ist.

Fazit

Das steuerliche Absetzen von Betriebskosten ist ein oft übersehener Vorteil für Mieter. Mit der Bescheinigung nach § 35a EStG von deinem Vermieter und wenigen Einträgen in der Steuererklärung kannst du jedes Jahr 100–200 € (bei größeren Wohnanlagen auch mehr) an Einkommensteuer sparen. Voraussetzung ist, dass deine Nebenkostenabrechnung absetzbare Positionen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister oder Schornsteinfeger enthält. Nutzen du unserst Nebenkostenrechner, um deine Betriebskosten zu analysieren und die absetzbaren Positionen zu identifizieren.

Weiterführende Themen

• Nicht umlagefähige Kosten — Übersicht aller Positionen, die der Vermieter nicht abrechnen darf:
• Lena — die kostenlose KI — Stelle deine Nebenkosten-Frage direkt an