Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Gründe und Ablauf

Eine fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag mit Zugang des Kündigungsschreibens, ohne dass eine Kündigungsfrist abläuft. Sie ist nur mit einem wichtigen Grund zulässig (§ 543 BGB, für Wohnraum ergänzt durch § 569 BGB). Die häufigsten Fälle: Der Mieter ist mit mehr als einer Monatsmiete an zwei Terminen in Verzug, der Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig, oder die Wohnung gefährdet die Gesundheit. Bei Pflichtverletzungen muss vorher fast immer eine Abmahnung oder Abhilfefrist kommen, beim Zahlungsverzug nicht. Mieter können eine Kündigung wegen Mietrückstands einmal innerhalb von zwei Jahren durch vollständige Nachzahlung abwenden.

Was eine fristlose Kündigung ist

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dir als kündigender Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls abgewogen, insbesondere ein Verschulden der Gegenseite. Die fristlose Kündigung steht Mietern und Vermietern gleichermaßen zu.

Davon zu unterscheiden sind die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und die Sonderkündigungsrechte (etwa nach einer Mieterhöhung). Welche Fristen dort gelten, steht im Ratgeber Kündigungsfristen im Mietvertrag.

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter

Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist. Bei Wohnraum ist der Rückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.

Zur Miete zählen die Grundmiete und die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen. Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung werden nach überwiegender Ansicht nicht in den Rückstand eingerechnet, weil das Gesetz auf die laufend zu entrichtende Miete abstellt; höchstrichterlich abschließend geklärt ist das nicht. Eine unbezahlte Nachzahlung kann aber eine ordentliche Kündigung tragen. Wie du eine Nachforderung in Raten abstottern kannst, beschreibt der Ratgeber Nebenkostennachzahlung in Raten.

Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher vollständig befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn der Mieter mit einer Gegenforderung aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB).

Rückstand mit der Kaution (§ 569 Abs. 2a BGB)

Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrags im Verzug, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlungen) entspricht, darf der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen.

Erhebliche Vertragsverletzungen

• Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt, etwa eine Wohnung, die so verwahrlost, dass die Bausubstanz leidet (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB)
• Unbefugte Überlassung an Dritte, zum Beispiel eine Untervermietung ohne Erlaubnis (ebenfalls Nr. 2)
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens, etwa durch Bedrohungen, Beleidigungen oder dauerhaften Lärm (§ 569 Abs. 2 BGB)

In diesen Fällen verlangt das Gesetz grundsätzlich eine vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist (siehe unten). Hängt ein Verhalten mit einer psychischen Erkrankung zusammen, fließt das in die Abwägung ein, ob die Fortsetzung zumutbar ist.

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter

• Nichtgewährung oder Entzug des Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB): Der Vermieter übergibt die Wohnung nicht rechtzeitig, oder ein erheblicher Mangel schränkt den Gebrauch ein und wird trotz Frist nicht beseitigt. Wie du richtig Frist setzt, steht im Ratgeber Mängelbeseitigung: Pflicht und Frist des Vermieters.
• Erhebliche Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB): Die Benutzung der Wohnung ist mit einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit verbunden, etwa durch starken Schimmelbefall oder eine defekte Gasleitung. Das gilt auch, wenn du den Zustand beim Einzug kanntest.
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter (§ 569 Abs. 2 BGB gilt für beide Seiten).

Solange du in der Wohnung bleibst, kannst du bei einem Mangel die Miete mindern. Wann das geht und in welcher Höhe, erklärt der Ratgeber Mietminderung: Gründe und Höhe.

Abmahnung oder Abhilfefrist: wann sie nötig ist

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Entbehrlich ist das nur, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, oder
3. der Mieter mit der Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verzug ist.

Auch bei Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) gilt diese Regel: Du musst dem Vermieter grundsätzlich vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen oder ihn abmahnen, außer eine der drei Ausnahmen greift (BGH, Urteil vom 18.04.2007, VIII ZR 182/06). Wer ohne Frist kündigt und auszieht, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist und die Miete weiterläuft. Die Abmahnung sollte das beanstandete Verhalten konkret benennen und klarmachen, dass bei Fortsetzung eine Kündigung droht.

Form und Inhalt der Kündigung

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, SMS oder Fax reichen nicht.
• Kündigungsgrund angeben: Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Bei Zahlungsverzug genügt es in der Regel, den Rückstand und die betroffenen Monate zu nennen.
• Alle Beteiligten: Bei mehreren Mietern oder Vermietern muss die Kündigung von allen bzw. an alle erklärt werden.
• Zugang nachweisen: Die Kündigung wirkt erst, wenn sie zugeht. Bote mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben sind übliche Nachweise.
• Nicht lange warten: Wer einen Kündigungsgrund über Monate hinnimmt, setzt sich dem Einwand aus, die Fortsetzung sei offenbar doch zumutbar.

Hilfsweise ordentliche Kündigung

Vermieter kündigen bei Zahlungsverzug in der Praxis meist fristlos und hilfsweise ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Grund: Die Schonfristzahlung macht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt bestehen und wird eigenständig geprüft (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Für die ordentliche Kündigung gelten die normalen Fristen.

Schonfristzahlung: die Kündigung wegen Mietrückstands abwenden

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (also nach deren Zustellung) wegen der gesamten fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).

• Es muss der gesamte fällige Rückstand ausgeglichen werden, Teilzahlungen genügen nicht.
• Das geht nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren schon eine Kündigung vorausging, die auf diesem Weg unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
• Die Schonfristzahlung wirkt nach geltendem Recht nur gegen die fristlose, nicht gegen die hilfsweise ordentliche Kündigung.

Geplante Änderung: Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen, nach dem Mieter durch Nachzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen abwenden können sollen. Der Entwurf wird im Bundestag beraten und ist noch nicht in Kraft (Stand 23.09.2026). Bis zur Verkündung gilt die oben beschriebene Rechtslage.

Was nach der Kündigung passiert

• Räumung: Mit Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis. Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Zuständig ist bei Wohnraum immer das Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG).
• Kein kalter Hinauswurf: Schlösser austauschen oder Sachen ausräumen ohne Räumungstitel ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann strafbar sein. Vollstrecken darf nur der Gerichtsvollzieher.
• Nutzungsentschädigung: Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung nach Vertragsende vorenthält, kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder, wenn sie höher ist, die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Weitergehender Schaden ist nicht ausgeschlossen.
• Mietausfall: Hat der Mieter die Kündigung schuldhaft verursacht, kann der Vermieter Ersatz des Mietausfalls bis zur Neuvermietung verlangen, in der Regel begrenzt auf die Zeit, zu der der Mieter selbst frühestens ordentlich hätte kündigen können.
• Räumungsfrist: Das Gericht kann dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).

Ein Widerspruch nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) ist bei einer berechtigten fristlosen Kündigung ausgeschlossen (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter verteidigt sich im Räumungsprozess, etwa damit, dass der Grund fehlt, die Abmahnung unterblieben ist oder die Schonfristzahlung erfolgt ist.

Häufige Fragen

Ab welchem Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?

Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zur Miete zählen Grundmiete und Vorauszahlungen, eine offene Nebenkostennachzahlung nach überwiegender Ansicht nicht. Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht nötig.

Muss vor einer fristlosen Kündigung abgemahnt werden?

Ja, wenn der Grund eine Vertragsverletzung ist, etwa Lärm, unerlaubte Untervermietung oder ein nicht beseitigter Mangel (§ 543 Abs. 3 BGB). Ausnahmen gelten beim Zahlungsverzug, wenn eine Abmahnung offensichtlich zwecklos wäre oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen. Auch Mieter müssen bei einer Gesundheitsgefährdung dem Vermieter grundsätzlich vorher eine Frist zur Abhilfe setzen.

Kann ich mich als Mieter gegen eine fristlose Kündigung wehren?

Eine Kündigung wird nicht angefochten. Hältst du sie für unwirksam, teilst du das dem Vermieter mit, zahlst die Miete weiter und verteidigst dich im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht. Der Widerspruch nach der Sozialklausel ist bei einer berechtigten fristlosen Kündigung ausgeschlossen. Bei Mietrückstand kannst du die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden, sofern du das nicht schon in den letzten zwei Jahren getan hast. Lass dich im Einzelfall von einem Mieterverein oder einer Anwältin beraten.

Darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung das Schloss austauschen?

Nein. Auch nach einer wirksamen Kündigung darf der Vermieter die Wohnung nur mit einem Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen. Eigenmächtiges Austauschen der Schlösser ist verbotene Eigenmacht und kann strafbar sein.

Was muss der Mieter zahlen, wenn er nach der Kündigung nicht auszieht?

Für die Zeit bis zur Rückgabe schuldet er eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Dazu können weitere Schäden und die Kosten des Räumungsverfahrens kommen.

Weiterführende Themen

• Kündigungsfristen im Mietvertrag: Tabelle und Beispiel
• Mietminderung: Gründe und Höhe
• Mängelbeseitigung: Frist des Vermieters
• Glossar: Fristlose Kündigung, Abmahnung im Mietrecht, Zahlungsverzug, Räumungsklage