Fristlose Kündigung Mietvertrag — Gründe und Ablauf

Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort — ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist. Dieses scharfe Schwert steht sowohl Vermietern als auch Mietern zur Verfügung, allerdings nur bei wichtigem Grund (§ 543 BGB). Dieser Ratgeber erklärt, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist und wie sie abläuft.

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter

1. Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Der häufigste Grund. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter:

• An zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder
• Über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand ist

Wichtig: Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Der Mieter kann die fristlose Kündigung aber durch Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam machen (Schonfrist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — allerdings nur einmal innerhalb von 2 Jahren.

2. Erhebliche Vertragsverletzung

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter:

• Unbefugte Untervermietung trotz Abmahnung
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (z. B. Beleidigungen, Bedrohungen, permanenter Lärm)
• Erhebliche Beschädigung der Mietsache trotz Abmahnung
• Vertragswidrige Nutzung (z. B. Gewerbebetrieb in einer Wohnung) trotz Abmahnung

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter

Auch der Mieter kann fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 569 BGB):

• Gesundheitsgefährdung: Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf, die die Gesundheit gefährden (z. B. Schimmel, Asbest, defekte Gasleitung)
• Nichtgewährung des Gebrauchs: Der Vermieter stellt die Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter selbst
• Schwerwiegende Mängel: Der Vermieter beseitigt erhebliche Mängel trotz Fristsetzung nicht

Abmahnung als Voraussetzung

In den meisten Fällen muss vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Abmahnung ist entbehrlich bei:

• Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
• Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB
• Wenn eine Fristsetzung offensichtlich aussichtslos ist
• Wenn eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist

Form und Ablauf

Die fristlose Kündigung muss wie jede Kündigung schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB). Der Ablauf:

• Schritt 1: Vorfall dokumentieren (Fotos, Zeugen, schriftliche Kommunikation)
• Schritt 2: Falls erforderlich: Abmahnung mit konkreter Fristsetzung
• Schritt 3: Nach fruchtlosem Fristablauf: Fristlose Kündigung aussprechen
• Schritt 4: Hilfsweise ordentliche Kündigung mit regulärer Frist aussprechen (empfohlen!)
• Schritt 5: Bei Nichträumung: Räumungsklage vor dem Amtsgericht

Tipp: Hilfsweise ordentliche Kündigung

In der Praxis wird dringend empfohlen, neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Sollte die fristlose Kündigung vor Gericht keinen Bestand haben, greift die ordentliche Kündigung als Sicherheitsnetz.

Schadensersatzansprüche

Bei einer berechtigten fristlosen Kündigung durch den Vermieter hat dieser Anspruch auf:

• Ausstehende Miete bis zum Auszug
• Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) für die Zeit zwischen Kündigung und tatsächlicher Räumung
• Mietausfallschaden bis zur Weitervermietung (maximal bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist)

Räumungsfrist

Auch bei einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter im Ernstfall den Rechtsweg beschreiten. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO), wenn ein sofortiger Auszug eine besondere Härte darstellen würde.

Fazit

Die fristlose Kündigung ist das letzte Mittel im Mietrecht und an strenge Voraussetzungen geknüpft. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Gründe sorgfältig dokumentieren und im Zweifelsfall anwaltliche Hilfe suchen. Vergessen Sie bei einem Mieterwechsel nicht die korrekte Nebenkostenabrechnung — unser Nebenkostenrechner unterstützt Sie dabei.