Aufzugskosten: Muessen Erdgeschoss-Mieter mitzahlen?

Die Frage, ob Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten mittragen muessen, ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Die Antwort ueberrascht viele: In der Regel muessen auch Erdgeschoss-Bewohner fuer den Aufzug mitzahlen. Dieser Ratgeber erklaert die Rechtslage und zeigt, wann Ausnahmen gelten.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 7 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung zaehlt in § 2 Nr. 7 die Kosten des Aufzugs (Personen- oder Lastenaufzug) zu den umlagefaehigen Betriebskosten. Dazu gehoeren:

• Betriebsstrom des Aufzugs
• Kosten der Beaufsichtigung und Bedienung
• Kosten der regelmaessigen Pruefung (z.B. TUeV)
• Kosten fuer die Reinigung der Aufzugsanlage
• Notrufsystem (Aufschaltung, Gebuehren)
• Wartungsvertrag (regelmaessige Wartung, nicht Reparatur)

Nicht umlagefaehig

Ausdruecklich nicht umlagefaehig sind:

• Reparaturkosten (z.B. defekte Tueren, kaputtes Seil)
• Modernisierung (z.B. Einbau einer neuen Steuerung)
• Kosten fuer die Beseitigung von Vandalismusschaeden

Muessen Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen?

Die kurze Antwort: Ja, grundsaetzlich schon. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist hier eindeutig: Aufzugskosten duerfen auch auf Erdgeschoss-Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Begruendung des BGH

Der BGH argumentiert, dass auch Erdgeschoss-Bewohner vom Aufzug profitieren koennen — zum Beispiel:

• Zugang zum Keller ueber den Aufzug
• Zugang zum Dachboden oder zur Dachterrasse
• Transporte (Moebel, schwere Einkauefe) in den Keller
• Besuch bei Nachbarn in hoeheren Etagen

Es kommt also nicht darauf an, ob der Mieter den Aufzug tatsaechlich nutzt, sondern ob er die Moeglichkeit zur Nutzung hat.

Ausnahmen: Wann muessen Erdgeschoss-Mieter nicht zahlen?

Es gibt jedoch Situationen, in denen Erdgeschoss-Mieter von den Aufzugskosten befreit sind:

• Mietvertragliche Vereinbarung: Im Mietvertrag ist ausdruecklich geregelt, dass Erdgeschoss-Mieter keine Aufzugskosten tragen
• Kein Zugang zum Aufzug: Der Aufzug beginnt erst ab dem 1. OG und ist vom Erdgeschoss physisch nicht erreichbar
• Ausschluss im Mietvertrag: Die Betriebskostenvereinbarung schliesst Aufzugskosten ausdruecklich aus

Verteilung der Aufzugskosten

Die Aufzugskosten werden nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschluessel umgelegt — meist nach Wohnflaeche. Eine Staffelung nach Stockwerken (hoeheres Stockwerk = hoeherer Anteil) ist zulaessig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist, aber nicht der Regelfall.

Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, gilt nach § 556a BGB die Wohnflaeche als Standardschluessel.

Aufzugskosten im Nebenkostenspiegel

Laut Nebenkostenspiegel betragen die durchschnittlichen Aufzugskosten etwa 0,16 EUR pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-qm-Wohnung sind das rund 153 EUR im Jahr. Liegen Ihre Kosten deutlich darueber, lohnt sich eine genauere Pruefung.

Aufzugskosten pruefen

Achten Sie bei der Pruefung auf folgende Punkte:

• Sind nur umlagefaehige Kosten enthalten (keine Reparaturen)?
• Stimmt der Verteilerschluessel mit dem Mietvertrag ueberein?
• Wurden Leerstandskosten korrekt herausgerechnet?
• Ist der Betrag im Vergleich zum Vorjahr plausibel?

Pruefen Sie Ihre gesamte Nebenkostenabrechnung mit unserem Nebenkostenrechner. Bei Unstimmigkeiten hilft der Widerspruch-Generator.

Rechtliche Grundlagen im Detail

Die Umlagefähigkeit von Aufzugskosten ist rechtlich eindeutig geregelt. Neben § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind weitere Vorschriften relevant:

§ 556 Abs. 1 BGB — Vereinbarung über Betriebskosten

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Diese Vereinbarung muss im Mietvertrag getroffen werden. Ohne eine solche Vereinbarung darf der Vermieter keine Betriebskosten umlegen — auch nicht für den Aufzug.

§ 556a Abs. 1 BGB — Verteilerschlüssel

Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung zum Verteilerschlüssel, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche als Maßstab. Eine abweichende Vereinbarung (z.B. nach Personenzahl oder gestaffelt nach Etagen) ist möglich, muss aber im Mietvertrag festgehalten sein.

Relevante BGH-Urteile

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Umlage von Aufzugskosten auf Erdgeschoss-Mieter ist gefestigt:

• BGH, Urteil vom 18.06.2014, Az. VIII ZR 188/13: Aufzugskosten können auch auf Erdgeschoss-Mieter umgelegt werden, wenn diese den Aufzug zur Erreichung von Kellerräumen oder oberen Stockwerken nutzen können. Die tatsächliche Nutzung ist unerheblich.
• BGH, Urteil vom 20.02.2013, Az. VIII ZR 71/12: Eine Staffelung der Aufzugskosten nach Stockwerken ist zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Der Vermieter darf aber nicht einseitig eine Staffelung einführen.
• BGH, Urteil vom 11.05.2005, Az. VIII ZR 103/04: Auch wenn ein Erdgeschoss-Mieter den Aufzug praktisch nie nutzt, bleibt die Umlagepflicht bestehen, solange grundsätzlich eine Nutzungsmöglichkeit besteht.

Landgerichtliche Rechtsprechung

Auch die Instanzgerichte haben die BGH-Rechtsprechung konsequent umgesetzt. Das LG Berlin (Urteil vom 28.03.2019, Az. 67 S 252/18) entschied beispielsweise, dass selbst bei sehr seltener Nutzung durch Erdgeschoss-Mieter die Umlage rechtmäßig bleibt. Das AG München (Urteil vom 14.09.2017, Az. 452 C 10024/17) bestätigte, dass die bloße Möglichkeit des Zugangs zu Gemeinschaftsräumen im Keller ausreicht.

Beispielrechnung: Aufzugskosten in der Praxis

Um die Umlage von Aufzugskosten zu verdeutlichen, hier eine realistische Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten in 2026:

Ausgangssituation

Ein Wohnhaus mit 1.200 m² Gesamtwohnfläche verfügt über einen Personenaufzug. Die Familie Schmidt bewohnt eine 75 m² große Wohnung im Erdgeschoss. Im Mietvertrag ist die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche vereinbart.

Kostenposition	Jahreskosten gesamt	Anteil 75 m² (6,25%)
Wartungsvertrag (monatlich 180 EUR)	2.160,00 EUR	135,00 EUR
TÜV-Prüfung (jährlich)	280,00 EUR	17,50 EUR
Betriebsstrom	720,00 EUR	45,00 EUR
Notrufsystem	360,00 EUR	22,50 EUR
Reinigung Aufzugskabine	480,00 EUR	30,00 EUR
Summe	4.000,00 EUR	250,00 EUR

Berechnung im Detail

Die Gesamtkosten von 4.000 EUR werden nach dem Wohnflächenschlüssel verteilt. Familie Schmidt hat mit 75 m² einen Anteil von 6,25% an der Gesamtwohnfläche (75 ÷ 1.200 = 0,0625). Ihr Anteil beträgt somit 250 EUR jährlich oder 20,83 EUR monatlich. Dies entspricht 3,33 EUR pro Quadratmeter im Jahr — ein realistischer Wert, der etwas über dem Durchschnitt des Nebenkostenspiegels liegt, aber bei modernen Aufzugsanlagen mit umfangreichem Wartungsvertrag durchaus üblich ist.

Alternative: Staffelung nach Etagen

Wäre im Mietvertrag eine Staffelung vereinbart (z.B. Erdgeschoss 50%, 1. OG 75%, 2. OG 100%, 3. OG 125%), würde Familie Schmidt nur 125 EUR statt 250 EUR zahlen. Solche Staffelungen sind aber selten und müssen ausdrücklich vereinbart sein.

Häufige Fragen zu Aufzugskosten

Kann ich die Zahlung verweigern, wenn ich den Aufzug nie nutze?

Nein, die tatsächliche Nutzung ist rechtlich irrelevant. Entscheidend ist allein die Möglichkeit zur Nutzung. Solange Sie grundsätzlich Zugang zum Aufzug haben — etwa um in den Keller oder zu Nachbarn zu gelangen — müssen Sie die Kosten mittragen. Nur wenn der Aufzug physisch nicht vom Erdgeschoss aus erreichbar ist, entfällt die Zahlungspflicht.

Dürfen Reparaturkosten auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, Reparaturkosten sind ausdrücklich nicht umlagefähig. Nur laufende Betriebskosten wie Wartung, Strom und TÜV-Prüfung dürfen in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Wird in Ihrer Abrechnung eine „Reparatur Aufzugstür" oder „Austausch Steuerung" aufgeführt, sollten Sie der Abrechnung widersprechen. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen.

Kann der Vermieter nachträglich eine Staffelung nach Etagen einführen?

Nein, eine Änderung des Verteilerschlüssels ist nur mit Zustimmung aller betroffenen Mieter möglich. Der Vermieter kann nicht einseitig entscheiden, dass künftig höhere Stockwerke mehr zahlen. Solche Änderungen erfordern entweder eine Mietvertragsänderung oder eine Vereinbarung mit allen Mietparteien. Bestehende Mietverträge genießen Bestandsschutz.

Was passiert, wenn der Aufzug längere Zeit defekt ist?

Bei längeren Ausfallzeiten können Sie eine Mietminderung geltend machen, insbesondere wenn Sie in einem höheren Stockwerk wohnen. Die Betriebskosten für den Aufzug (Wartung, Strom) laufen jedoch meist weiter und bleiben umlagefähig. Nur wenn der Aufzug das gesamte Abrechnungsjahr außer Betrieb war, können Sie die Umlage anzweifeln. Dokumentieren Sie Ausfallzeiten genau.

Müssen auch Gewerbemieter im Erdgeschoss Aufzugskosten zahlen?

Ja, sofern im Gewerberaum-Mietvertrag eine Betriebskostenumlage vereinbart ist und der Aufzug auch für den Gewerbemieter erreichbar ist. Die gleichen Grundsätze wie für Wohnungsmieter gelten. Allerdings sind bei Gewerberäumen individuelle Vereinbarungen häufiger, die Aufzugskosten ausschließen können. Prüfen Sie Ihren Vertrag genau oder lassen Sie ihn prüfen.

Wie hoch dürfen Aufzugskosten maximal sein?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für Aufzugskosten. Der Vermieter darf jedoch nur die tatsächlich angefallenen, angemessenen Kosten umlegen. Als Orientierung dient der Betriebskostenspiegel mit durchschnittlich 0,16 EUR pro m² und Monat. Liegen Ihre Kosten deutlich darüber (z.B. über 0,25 EUR), sollten Sie Belege anfordern und prüfen, ob alle Positionen umlagefähig sind.

Häufige Fehler bei Aufzugskosten

1. Reparaturkosten werden als Wartung abgerechnet

Das Problem: Vermieter versuchen manchmal, Reparaturkosten als „Wartung" oder „Instandhaltung" zu deklarieren und auf die Mieter umzulegen. Eine defekte Tür oder ein ausgetauschtes Teil sind jedoch keine Betriebskosten. So vermeiden Sie den Fehler: Fordern Sie bei ungewöhnlich hohen Positionen Belege an. Aus der Rechnung muss klar hervorgehen, dass es sich um regelmäßige Wartung handelt, nicht um Reparaturen.

2. Falscher Verteilerschlüssel wird angewendet

Das Problem: Der Vermieter rechnet nach Wohneinheiten ab, obwohl im Mietvertrag die Wohnfläche vereinbart ist — oder umgekehrt. Dies kann zu erheblichen Kostenabweichungen führen. So vermeiden Sie den Fehler: Vergleichen Sie den in der Nebenkostenabrechnung angewendeten Schlüssel mit der Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag. Bei Abweichungen haben Sie Anspruch auf eine korrigierte Abrechnung.

3. Leerstandskosten werden nicht herausgerechnet

Das Problem: Wenn Wohnungen im Haus leerstehen, müssen deren Kostenanteile vom Vermieter getragen werden. Oft werden die Gesamtkosten aber einfach auf alle vermieteten Einheiten verteilt, wodurch die Mieter zu viel zahlen. So vermeiden Sie den Fehler: Fragen Sie nach, ob das Jahr über Leerstände vorhanden waren und fordern Sie die Herausrechnung dieser Anteile.

4. Modernisierungskosten werden versteckt umgelegt

Das Problem: Der Einbau einer neuen Steuerung oder die Modernisierung der Kabine sind keine Betriebskosten, werden aber manchmal in der Wartungsposition versteckt. So vermeiden Sie den Fehler: Achten Sie auf plötzliche Kostensteigerungen. Wenn die Aufzugskosten von einem Jahr aufs andere deutlich steigen (z.B. um mehr als 30%), verlangen Sie detaillierte Nachweise.

5. Keine mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage

Das Problem: Manchmal fehlt im Mietvertrag eine klare Vereinbarung, dass Betriebskosten überhaupt umgelegt werden dürfen. Ohne diese Vereinbarung ist auch die Umlage von Aufzugskosten unzulässig. So vermeiden Sie den Fehler: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf eine Betriebskostenklausel. Steht dort nur „Miete: 800 EUR" ohne Zusatz „zuzüglich Betriebskosten", ist die Miete als Bruttomiete zu verstehen und es dürfen keine Nebenkosten abgerechnet werden.

Weiterführende Themen

• Nicht umlagefähige Kosten — Übersicht aller Positionen, die der Vermieter nicht abrechnen darf:
• KI-Nebenkostenabrechnung prüfen — Mit der kostenlosen KI prüfen Sie Ihre Abrechnung in Sekunden: