Aufzugskosten umlegen: was Vermieter abrechnen dürfen

Aufzugskosten darfst du nach § 2 Nr. 7 BetrKV auf deine Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Das gilt nach dem BGH auch für Mieter im Erdgeschoss, wenn die Umlage formularmäßig vereinbart ist und der Aufzug ausdrücklich genannt oder von der BetrKV erfasst ist: Eine Beteiligung ist zulässig, selbst wenn sie den Aufzug nicht nutzen (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Umlagefähig sind nur laufende Kosten wie Strom, Wartung, Prüfung und Reinigung. Reparaturen gehören nie in die Abrechnung, auch nicht als Reparaturanteil im Vollwartungsvertrag. Ohne andere Vereinbarung verteilst du nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Welche Aufzugskosten du umlegen darfst

§ 2 Nr. 7 BetrKV zählt zu den Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs:

• den Betriebsstrom,
• die Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, dazu wird in der Regel auch die Notrufaufschaltung gerechnet,
• die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, zum Beispiel durch eine zugelassene Überwachungsstelle (die Wartung gehört zur Pflege der Anlage),
• die Reinigung der Anlage. Die Reinigung des Fahrkorbs gehört nach § 2 Nr. 9 BetrKV zur Gebäudereinigung und nicht in die Aufzugsposition.

Mehr zu den einzelnen Positionen findest du auf den Seiten zu den Kostenarten Aufzug und Wartung des Aufzugs. Den Überblick über alle 17 Kostenarten gibt der Ratgeber zur BetrKV.

Nicht umlagefähig

• Reparaturen, etwa eine defekte Tür, ein neues Tragseil oder ein getauschtes Steuerungsteil. Das ist Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
• Modernisierung, zum Beispiel eine neue Steuerung oder eine neue Kabine.
• Beseitigung von Vandalismusschäden.
• Der Reparaturanteil eines Vollwartungsvertrags, siehe nächster Abschnitt.

Vollwartungsvertrag: Reparaturanteil herausrechnen

Viele Aufzüge laufen mit einem Vollwartungsvertrag. Darin sind neben Wartung und Pflege auch Reparaturen und Ersatzteile enthalten. Die Pauschale ist deshalb deutlich höher als bei einem reinen Wartungsvertrag. Umlagefähig ist nur der Wartungsanteil. Den Anteil für Reparaturen musst du herausrechnen. In der Praxis empfiehlt es sich, ihn über eine Aufschlüsselung des Aufzugsunternehmens zu belegen.

Beispiel: Der Vollwartungsvertrag kostet 3.600 Euro im Jahr. Der Aufzugsbetrieb weist in seinem Angebot 2.200 Euro für Wartung und Prüfung und 1.400 Euro für Reparaturen und Ersatzteile aus. Umlagefähig sind nur die 2.200 Euro. Steht in der Abrechnung der volle Betrag, ist die Position um 1.400 Euro zu hoch.

Das ist einer der häufigsten Fehler bei den Aufzugskosten. Lass dir deshalb beim Abschluss oder bei der nächsten Vertragsverlängerung vom Aufzugsunternehmen schriftlich aufschlüsseln, welcher Teil der Pauschale auf Wartung und Prüfung und welcher auf Reparaturen entfällt. Dann hast du den Beleg, wenn ein Mieter Einsicht verlangt.

Aufzugskosten umlegen: Praxis für Vermieter

Diese Punkte entscheiden, ob die Position bei der Belegeinsicht hält:

1. Vertrag prüfen: Steht im Mietvertrag, dass Betriebskosten getragen werden, und ist der Aufzug als Kostenart genannt oder von einem Verweis auf die BetrKV erfasst? Ohne wirksame Umlagevereinbarung kannst du die Kosten nicht weitergeben (§ 556 Abs. 1 BGB).
2. Rechnungen trennen: Lass Wartung, Prüfung, Notruf und Reparaturen auf getrennten Rechnungen ausweisen. Eine Sammelrechnung musst du später mühsam aufteilen. Die Reinigung des Fahrkorbs gehört zur Gebäudereinigung (Nr. 9) und nicht in die Aufzugsposition, damit sie nicht doppelt erfasst wird.
3. Strom nachvollziehbar erfassen: Hat der Aufzug keinen eigenen Zähler, dokumentiere, wie du den Stromanteil ermittelt hast. Ein eigener Zähler ist die sauberste Lösung.
4. Frist beachten: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kannst du in der Regel nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB).
5. Wirtschaftlich handeln: Du musst den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Hole bei teuren Wartungsverträgen gelegentlich ein Vergleichsangebot ein.

Rechne deine Abrechnung kostenlos im Online-Rechner durch: Du trägst die Aufzugskosten als eigene Position ein und wählst den Schlüssel.

Umlageschlüssel für Aufzugskosten

Die Aufzugskosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt. Ist nichts vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Staffelung nach Stockwerken ist möglich, wenn sie vereinbart ist. Welche Schlüssel es gibt, erklärt die Seite zum Umlageschlüssel.

Leerstehende Wohnungen bleiben bei der Flächenverteilung in der Gesamtfläche, ihren Anteil trägst du als Vermieter. Mehr dazu im Ratgeber Leerstand und Nebenkosten.

Umlageschlüssel für den Aufzug nachträglich ändern?

Viele Vermieter fragen, ob sie die Verteilung später ändern dürfen, etwa auf eine Staffelung nach Etagen. Das Gesetz lässt die einseitige Änderung nur in einem Fall zu: Ist ein anderer Schlüssel vereinbart, kannst du per Erklärung in Textform auf einen Maßstab umstellen, der den erfassten Verbrauch oder die erfasste Verursachung abbildet. Die Erklärung muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgen (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine Abweichung davon zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556a Abs. 4 BGB).

Für den Aufzug heißt das: Eine Staffelung nach Stockwerken ist keine Erfassung von Verbrauch oder Verursachung und fällt deshalb nicht unter diese Regel. Du brauchst dafür die Zustimmung der Mieter, am besten in einer schriftlichen Änderungsvereinbarung. Anders liegt es, wenn die Nutzung tatsächlich erfasst wird, etwa über eine Chipkarte oder einen Schlüsselschalter. Dann kommt eine Umstellung nach § 556a Abs. 2 BGB in Betracht. Ob das für Aufzüge anerkannt ist, ist nicht abschließend geklärt, lass das vor dem Einsatz prüfen.

Gehört die vermietete Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, beachte außerdem § 556a Abs. 3 BGB: Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt, und nicht die Wohnfläche nach Absatz 1.

Aufzugskosten und Erdgeschossmieter: was belegt ist

Für eine Formularklausel ist die Frage, ob du auch den Erdgeschossmieter beteiligen darfst, entschieden. Im Urteil VIII ZR 103/06 hat der BGH festgestellt, dass die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten diesen nicht unangemessen benachteiligt. Dort war im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, die Aufzugskosten standen in der Betriebskostenaufstellung, und die Verteilung erfolgte nach Wohnfläche.

Zur Begründung führt der BGH unter anderem an: Der Wohnflächenschlüssel gilt nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB für alle Betriebskosten, für die kein anderer Maßstab bestimmt ist. Dass der Mieter den Aufzug nicht sinnvoll nutzen kann, ändert daran nichts. Die Sonderregel der Neubaumietenverordnung, nach der Erdgeschosswohnungen ausgenommen werden können, hat der BGH für preisfreien Wohnraum nicht herangezogen.

Was daraus nicht folgt: Das Urteil betrifft eine Formularklausel in einem bestimmten Mietvertrag. Es sagt nicht, dass jede denkbare Konstellation zulässig ist, etwa ein Aufzug in einem anderen Gebäudeteil, zu dem der Mieter keinen Zugang hat. Eine gesicherte Rechtsprechung dazu nennt dieser Ratgeber nicht. Bei Neuverträgen regelst du die Frage am besten ausdrücklich: Entweder beteiligst du den Erdgeschossmieter klar erkennbar, oder du nimmst ihn ausdrücklich aus. Halte die Entscheidung im Vertrag fest.

Eine Ausnahme des Erdgeschossmieters wirkt nur, wenn der Mietvertrag sie regelt. Ohne vertragliche Grundlage darfst du die Verteilung nicht einseitig ändern, den Anteil der Erdgeschosswohnung trägst du sonst selbst. Wie eine Ausnahme im Einzelnen abzurechnen ist, ist hier nicht abschließend geklärt, lass das im Zweifel vorab prüfen.

Wann der Mieter keine Aufzugskosten zahlt

• Keine Umlagevereinbarung: Ohne vertragliche Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB), darfst du auch den Aufzug nicht abrechnen. Steht im Vertrag nur eine Miete ohne den Zusatz „zuzüglich Betriebskosten“, handelt es sich um eine Inklusivmiete.
• Vertragliche Ausnahme: Der Mietvertrag nimmt die Erdgeschosswohnung ausdrücklich von den Aufzugskosten aus.
• Fehlerhafte Abrechnung: Enthaltene Reparaturkosten oder ein falscher Umlageschlüssel sind zu korrigieren.

Was kostet ein Aufzug pro Quadratmeter?

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 0,20 Euro pro Quadratmeter und Monat für den Aufzug. Für eine 80-m²-Wohnung sind das 80 × 0,20 × 12 = 192 Euro im Jahr.

Der Durchschnitt ist kein Grenzwert. Weil Wartung und Prüfung unabhängig von der Hausgröße anfallen, verteilen sie sich in kleinen Häusern auf weniger Fläche. Liegen deine Kosten deutlich darüber, lohnt sich ein Blick in die Verträge.

Rechenbeispiel mit Wohnflächenschlüssel

Ein Haus mit 1.200 m² Wohnfläche hat einen Personenaufzug. Vereinbart ist die Verteilung nach Wohnfläche. Die Aufzugskosten des Jahres ohne Reparaturanteil:

Rechenweg: Wohnfläche der Wohnung geteilt durch 1.200 m², mal 3.520,00 €. Für vier Wohnungen sieht der Anteil so aus:

Die Erdgeschosswohnung trägt 220 Euro im Jahr, das sind rund 0,24 Euro pro m² und Monat. Das liegt über dem DMB-Durchschnitt von 0,20 Euro. Ein Fehler ist das nicht automatisch, aber ein Anlass, Wartungsvertrag und Stromkosten noch einmal anzusehen. Steht die 90-m²-Wohnung leer, bleiben die 264,00 € bei dir. Du darfst sie nicht auf die anderen Mieter verteilen.

Aufzugskosten in der Abrechnung prüfen: Checkliste

• Ist eine Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
• Enthält die Position Reparaturen, Ersatzteile oder Modernisierung?
• Gibt es einen Vollwartungsvertrag, und wurde der Reparaturanteil herausgerechnet?
• Stimmt der Umlageschlüssel mit dem Mietvertrag überein?
• Ist die Gesamtfläche richtig, auch mit leerstehenden Wohnungen?
• Gibt es einen auffälligen Sprung gegenüber dem Vorjahr?

Der Mieter kann Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wenn du die Fehlerquellen vorher ausräumst, sparst du dir Rückfragen und Korrekturen. Der Online-Rechner nimmt dir bei den Aufzugskosten die Verteilung nach Wohnfläche und die Verrechnung mit den Vorauszahlungen ab. Die Trennung von Reparatur und Wartung musst du vorher selbst vornehmen.

Häufige Fragen

Sind Aufzugskosten umlagefähig?

Ja, die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs sind nach § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Reparaturen und Modernisierung sind es nicht.

Müssen Erdgeschossmieter Aufzugskosten zahlen?

In der Regel ja. Der BGH hält die formularmäßige Beteiligung von Erdgeschossmietern an den Aufzugskosten für zulässig, unabhängig davon, ob sie den Aufzug nutzen (VIII ZR 103/06). Das gilt für eine formularmäßige Umlage. Die Beteiligung entfällt vor allem dann, wenn der Mietvertrag den Mieter ausdrücklich ausnimmt oder keine wirksame Umlagevereinbarung besteht.

Dürfen Reparaturkosten auf die Mieter umgelegt werden?

Nein. Reparaturen sind Instandsetzung und keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt auch für den Reparaturanteil in einem Vollwartungsvertrag. Rechne ihn vor der Abrechnung heraus.

Kann ich den Umlageschlüssel für den Aufzug nachträglich ändern?

Nicht einseitig auf eine Staffelung nach Etagen. Eine einseitige Erklärung ist nur für die Umstellung auf einen Maßstab nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung vorgesehen (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine Staffelung nach Stockwerken braucht eine Vereinbarung mit den Mietern.

Der Aufzug war monatelang außer Betrieb. Kann ich die Kosten trotzdem umlegen?

Wartungs- und Prüfkosten können auch bei Stillstand anfallen. Der Betriebsstrom sinkt aber, und auffällige Stromkosten solltest du belegen können. Ein längerer Ausfall kann außerdem ein Mangel sein, der Mieter vor allem in den oberen Etagen zur Mietminderung berechtigen kann.

Wie hoch dürfen Aufzugskosten sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, du musst aber wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Als Vergleich dient der DMB-Durchschnitt von 0,20 Euro pro m² und Monat für das Abrechnungsjahr 2024.

Wie verteile ich die Aufzugskosten bei leerstehenden Wohnungen?

Leerstehende Wohnungen bleiben in der Gesamtfläche. Ihren Anteil trägst du selbst. Du darfst ihn nicht auf die übrigen Mieter umlegen.