Gartenpflege in den Nebenkosten: was Vermieter umlegen dürfen

Gartenpflege ist nach § 2 Nr. 10 BetrKV eine umlagefähige Betriebskostenart. Als Vermieter darfst du Rasenmähen, Heckenschnitt, Laubentfernung, den Ersatz abgestorbener Pflanzen und die Pflege von Spielplätzen und Zufahrten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag die Betriebskosten wirksam auf sie überträgt. In der Regel nicht umlagefähig sind die erstmalige Anlage und die Umgestaltung des Gartens sowie Reparaturen. Die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums gehört nach dem BGH grundsätzlich zur Gartenpflege. Im Durchschnitt lagen die Kosten im Abrechnungsjahr 2024 laut Deutschem Mieterbund bei 0,15 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Was § 2 Nr. 10 BetrKV umfasst

Zu den Kosten der Gartenpflege gehören nach dem Wortlaut der Verordnung die Kosten der

• Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
• Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand,
• Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Eine Übersicht zu dieser Kostenart findest du auch auf der Seite Gartenpflege im Kostenarten-Verzeichnis. Allgemein gilt: Betriebskosten sind nur Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Das ist der Maßstab, an dem sich jede einzelne Gartenrechnung messen lassen muss.

Gartenpflege auf Mieter umlegen: Voraussetzungen für Vermieter

Damit du die Gartenpflege abrechnen darfst, müssen drei Dinge zusammenkommen:

1. Vereinbarung im Mietvertrag: Die Parteien müssen vereinbart haben, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung ist die Gartenpflege mit der Miete abgegolten.
2. Tatsächlich angefallene Kosten: Du rechnest nur ab, was im Abrechnungszeitraum wirklich entstanden ist, und belegst es mit Rechnungen.
3. Wirtschaftlichkeit: Du musst auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Hol bei größeren Aufträgen Vergleichsangebote ein, das hilft im Streitfall.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Auf Verlangen musst du Einsicht in die Belege gewähren (§ 556 Abs. 4 BGB). Ohne andere Vereinbarung verteilst du nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Umlagefähige Gartenarbeiten

• Rasenmähen, Vertikutieren, Düngen
• Heckenschnitt und regelmäßiger Rückschnitt von Sträuchern und Bäumen
• Unkraut jäten und Laub entfernen
• Ersatz abgestorbener Pflanzen, Sträucher und Bäume
• Kosten eines Gärtners oder Gartenpflegedienstes für diese Arbeiten

Gartengeräte: Die Anschaffung eines Rasenmähers oder anderer Geräte ist keine Betriebskostenart. Reparaturen der Geräte sind Instandhaltung und keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Bewässerung: Das Wasser zum Gießen gehört zu den Wasserkosten (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Rechne es dort ab und nicht zusätzlich unter Gartenpflege.

Eigenleistung: Pflegst du den Garten selbst, darfst du Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen, den ein Dritter, etwa ein Unternehmer, für gleichwertige Arbeit ansetzen könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf dabei nicht angesetzt werden (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Halte Art, Umfang und Stunden schriftlich fest, damit du die Position erklären kannst.

Pflege gegen Neuanlage, Umgestaltung und Reparatur abgrenzen

Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht beim Rasenmähen, sondern bei Rechnungen, die nach Gartenpflege klingen, aber etwas anderes sind. Diese Abgrenzung hilft:

Pflege und Erneuerung: umlagefähig

Das Erhalten der bestehenden Anlage und der Ersatz einzelner abgängiger Pflanzen, Sträucher und Bäume ist ausdrücklich genannt ("Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen", § 2 Nr. 10 BetrKV).

Erstanlage und Umgestaltung: in der Regel nicht umlagefähig

Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Die erstmalige Anlage eines Gartens ist deshalb nach überwiegender Auffassung keine Betriebskostenart, sondern eine Investition. Dasselbe gilt in der Regel für eine grundlegende Umgestaltung, zum Beispiel wenn eine Rasenfläche in eine Terrasse mit Hochbeeten verwandelt wird. Umlagefähig bleibt der laufende Unterhalt der bestehenden Anlage. Die Neuanlage einzelner Flächen wie eines Rasens wird in der Praxis unterschiedlich beurteilt: Der Deutsche Mieterbund zählt in seiner Übersicht auch die Neuanlegung des Rasens zur Gartenpflege. Setze solche Posten nur an, wenn du sie als Erneuerung der bestehenden Anlage begründen kannst, und lass dich im Zweifel beraten.

Reparaturen und Anschaffungen: nicht umlagefähig

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Die Reparatur eines kaputten Zauns, eines Spielgeräts oder eines Weges bleibt deshalb bei dir. Neue Spielgeräte sind Anschaffungen und ebenfalls nicht umlagefähig.

Flächen, die nur der Vermieter oder ein einzelner Mieter nutzt

Nach dem BGH umfasst § 2 Nr. 10 BetrKV gemeinschaftliche Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind (BGH, VIII ZR 107/20, Rn. 14). Ist ein Gartenteil dem Vermieter oder einem einzelnen Mieter vorbehalten, darfst du dessen Pflege deshalb nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Trenne solche Kosten in der Abrechnung.

Baumschnitt und Baumfällung: wer zahlt?

Der regelmäßige Baumschnitt gehört zur Gartenpflege und ist umlagefähig. Bei der Fällung kommt es auf den Anlass an: Der BGH hat entschieden, dass die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege sind (BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20). In dem Fall hatte eine Genossenschaft eine über 40 Jahre alte Birke fällen lassen, weil sie morsch und nicht mehr standfest war. Dass solche Kosten nur in größeren Abständen anfallen, steht der Umlage nicht entgegen: Betriebskosten müssen nicht jährlich anfallen, auch ein mehrjähriger Turnus genügt. Bei Pflanzen sind nach dem BGH längere, nicht genau vorhersehbare Zeitabstände der Kostenart eigen (VIII ZR 107/20, Rn. 27 bis 29).

Anders liegt es, wenn du aus eigenen Gründen fällen lässt, etwa um Platz für einen Anbau oder Stellplätze zu schaffen. Das ist eine Umgestaltung, die du selbst trägst. Diesen Fall hat der BGH in der genannten Entscheidung nicht entschieden, die Einordnung folgt aus dem Grundsatz, dass nur laufende Kosten Betriebskosten sind. Schau dir bei hohen Einzelposten die Rechnung an und halte den Anlass fest: Ein Foto des morschen Baums, ein Gutachten oder die Anordnung der Behörde machen die Umlage nachvollziehbar.

Mietvertragsklausel: so formulierst du die Gartenpflege

Die Umlage setzt voraus, dass der Mietvertrag die Kostenart erfasst. Am sichersten ist es, die Kostenart ausdrücklich zu nennen. Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die "Kosten für Gartenpflege" in einem Beiblatt zum Mietvertrag aufgelistet waren; das genügte dort (BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 135/03). Ob ein bloßer Pauschalverweis auf die Betriebskostenverordnung ausreicht, ist damit nicht entschieden. Lass das im Zweifel prüfen. Eine Klausel kann zum Beispiel so aussehen:

• "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV, insbesondere die Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)."
• Ergänzend sinnvoll: ob Gemeinschaftsflächen, Spielplatz und Zufahrten erfasst sind und nach welchem Schlüssel verteilt wird (Wohnfläche, wenn nichts anderes vereinbart ist).

Bei Bestandsverträgen ohne Gartenpflege in der Liste kannst du sie nicht einseitig nachtragen. Lass dir bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer Klausel rechtlichen Rat geben. Die Formulierung oben ist ein Beispiel, keine Rechtsberatung.

Muss der Mieter zahlen, wenn er den Garten nicht nutzt?

In der Regel ja. Die Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsflächen dürfen auch auf Mieter umgelegt werden, die den Garten nicht nutzen oder nicht nutzen können (BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 135/03). Eine gepflegte Anlage ist grundsätzlich geeignet, den Gesamteindruck des Hauses und damit die Wohnqualität aller zu verbessern. Das gilt nach dem BGH nicht für Flächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind (VIII ZR 107/20, Rn. 14).

Was kostet Gartenpflege pro Quadratmeter?

Nach den Vergleichswerten des Deutschen Mieterbunds (Betriebskostenspiegel) lagen die Kosten im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich bei 0,15 Euro pro m² Wohnfläche und Monat. Die tatsächlichen Kosten hängen stark von der Größe der Grünfläche ab: Ein Haus mit großem Garten und wenigen Wohnungen liegt pro Quadratmeter Wohnfläche deutlich höher als ein Block mit schmalem Grünstreifen. Der Wert ist ein Vergleichsmaßstab, keine Obergrenze: Abgerechnet wird, was tatsächlich angefallen ist.

Rechenbeispiel: Gartenrechnungen richtig sortieren

Ein Haus hat 800 m² Wohnfläche, verteilt wird nach Wohnfläche. Im Jahr liegen vier Rechnungen vor:

• Umlagefähige Kosten: 1.440,00 € + 760,00 € = 2.200,00 €
• Kosten je m² Wohnfläche: 2.200,00 € ÷ 800 m² = 2,75 € im Jahr
• Anteil einer Wohnung mit 70 m²: 70 × 2,75 € = 192,50 € im Jahr

Zum Vergleich: 2,75 € im Jahr entsprechen rund 0,23 € je m² und Monat (2.200 ÷ 800 ÷ 12 = 0,229) und liegen damit über dem Durchschnitt von 0,15 €. Bei einem Haus mit großem Grundstück und einer Baumfällung ist das erklärbar. Würdest du die Umgestaltung und den Zaun mitrechnen, kämen auf diese Wohnung weitere 91,88 € (1.050,00 € ÷ 800 m² × 70 m²), die der Mieter zu Recht beanstandet. Weil Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben können (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB), lohnt sich die saubere Trennung von Anfang an. Rechne deine Abrechnung kostenlos im Online-Rechner durch, bevor du sie versendest.

So erkennst du Fehler, bevor der Mieter sie rügt

• Sprung gegenüber dem Vorjahr: Steigen die Kosten deutlich, prüfe den Grund, bevor der Mieter fragt. Oft steckt eine einmalige Neugestaltung oder eine Reparatur dahinter.
• Belege ansehen: Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungen verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfe vorab, ob einzelne Positionen nach Neuanlage, Reparatur oder Anschaffung klingen.
• Doppelte Abrechnung: Erledigt der Hauswart die Gartenarbeit, darf sie nicht zusätzlich unter Gartenpflege stehen (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Mehr dazu im Ratgeber zu den Hausmeisterkosten.
• Wirtschaftlichkeit: Deutlich überhöhte Preise für einfache Arbeiten kann der Mieter rügen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Hol Vergleichsangebote ein.
• Umlageschlüssel: Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Mehr dazu unter Umlageschlüssel.

Mieter können innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Korrigiere Fehler daher vor dem Versand.

Gartenpflege in der Abrechnung: so gehst du als Vermieter vor

1. Rechnungen nach Pflege, Erneuerung, Fällung, Umgestaltung und Reparatur sortieren.
2. Nur laufende Pflege und Erneuerung ansetzen, bei Fällungen den Anlass dokumentieren.
3. Prüfen, ob der Hauswart dieselben Arbeiten bereits abdeckt.
4. Kosten von Flächen trennen, die nur du oder ein einzelner Mieter nutzt.
5. Nach dem vereinbarten Schlüssel verteilen, sonst nach Wohnfläche.

Im Online-Rechner trägst du die Gartenpflege als eigene Kostenart ein, verteilst sie auf die Wohnungen und siehst die Vorschau kostenlos und ohne Konto. Die Zuordnung der einzelnen Rechnungen zur richtigen Kostenart bleibt deine Aufgabe.

Häufige Fragen

Ist Gartenpflege in den Nebenkosten umlagefähig?

Ja, nach § 2 Nr. 10 BetrKV, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dazu gehören die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, von Spielplätzen und nicht öffentlichen Wegen und Zufahrten sowie die Erneuerung von Pflanzen.

Wer zahlt den Baumschnitt: Mieter oder Vermieter?

Der regelmäßige Baumschnitt an Gemeinschaftsflächen ist Gartenpflege und kann über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt nicht für Gartenteile, die einem einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind; deren Pflege trennst du in der Abrechnung ab.

Wer zahlt das Fällen eines Baums?

Ist der Baum morsch und nicht mehr standsicher, gehören die Fällkosten grundsätzlich zur umlagefähigen Gartenpflege (BGH, VIII ZR 107/20). Fällst du einen gesunden Baum, um das Grundstück umzugestalten, ist das keine laufende Pflege, die Kosten trägst du dann in der Regel selbst.

Muss ich Gartenpflege zahlen, obwohl ich den Garten nicht nutzen darf?

In der Regel ja, wenn es sich um eine Gemeinschaftsfläche handelt (BGH, VIII ZR 135/03). Anders ist es nach dem BGH, wenn die Fläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist (VIII ZR 107/20, Rn. 14).

Was kostet Gartenpflege pro qm in den Nebenkosten?

Nach den Vergleichswerten des Deutschen Mieterbunds lagen die Kosten im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich bei 0,15 Euro pro m² Wohnfläche und Monat. Je nach Größe der Grünfläche kann der Wert deutlich darüber oder darunter liegen.

Darf der Vermieter die Neuanlage des Gartens umlegen?

In der Regel nein. Die erstmalige Anlage und die grundlegende Umgestaltung sind nach überwiegender Auffassung Investitionen und keine laufenden Betriebskosten (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Die Neuanlage einzelner Flächen wie eines Rasens wird in der Praxis unterschiedlich beurteilt. Umlagefähig ist die Pflege und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Steht die Gartenpflege automatisch in jedem Mietvertrag?

Nein. Die Umlage braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Kostenart und fehlt ein wirksamer Verweis auf die Betriebskostenverordnung, kannst du sie nicht abrechnen.