Hausordnung und Betriebskosten: was Vermieter regeln dürfen

Eine Hausordnung darf das Zusammenleben im Haus regeln, etwa Ruhezeiten, die Nutzung von Keller und Waschküche oder wer wann das Treppenhaus putzt. Verbindlich wird sie, wenn sie Teil des Mietvertrags ist. Für die Betriebskosten ist sie wichtig, weil sie festlegt, ob die Mieter Treppenhausreinigung und Winterdienst selbst übernehmen oder ob eine Firma beauftragt wird, deren Kosten dann über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Neue Pflichten kann der Vermieter über die Hausordnung nicht einseitig nachschieben. Dieser Ratgeber zeigt, was zulässig ist und wo die Grenzen liegen.

Wann ist die Hausordnung verbindlich?

Die Hausordnung wirkt gegenüber dem Mieter nur, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen ist. Der übliche Weg: Sie wird dem Mietvertrag als Anlage beigefügt, und der Vertrag verweist ausdrücklich auf sie. Weil Hausordnungen fast immer vorformulierte Texte sind, gelten für sie die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam (§ 307 BGB).

Nachträgliche Änderungen sind begrenzt. Rein organisatorische Anpassungen, etwa ein neuer Aufstellplatz für die Mülltonnen, kann der Vermieter in der Regel vornehmen, wenn sie für ein geordnetes Zusammenleben nötig sind und der Mietvertrag ihm diese Möglichkeit einräumt. Neue oder erweiterte Pflichten, zum Beispiel eine bisher nicht vereinbarte Reinigungspflicht, kann er nicht einseitig einführen. Dafür braucht es die Zustimmung des Mieters.

Welche Regelungen sind zulässig?

Zulässig sind Regeln, die dem geordneten Zusammenleben dienen und den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht unangemessen einschränken. Typisch sind:

• Ruhezeiten: üblich ist Nachtruhe von 22 bis 6 oder 7 Uhr sowie Rücksicht an Sonn- und Feiertagen. Normale Wohngeräusche wie kurzes Duschen bleiben auch dann erlaubt.
• Treppenhausreinigung: Turnus und Reihenfolge, wenn die Reinigung im Mietvertrag auf die Mieter übertragen ist.
• Winterdienst: Räumen und Streuen nach Plan, wenn diese Pflicht im Mietvertrag wirksam auf die Mieter übertragen ist. Was die Pflicht umfasst, erklärt das Glossar zur Winterdienstpflicht.
• Müll: Trennung, Standplatz der Tonnen, wer die Tonnen zur Abholung bereitstellt.
• Gemeinschaftsräume: Nutzung von Keller, Waschküche, Trockenraum und Fahrradraum.
• Sicherheit: Flucht- und Rettungswege freihalten, Brandschutztüren nicht verkeilen.
• Grillen: Einschränkungen zum Schutz der Nachbarn vor Rauch, etwa ein Verbot von Holzkohle auf Balkonen, werden von Gerichten meist akzeptiert.

Unwirksame Regelungen

• Generelles Verbot von Hunden und Katzen: Eine formularmäßige Klausel, die Hunde und Katzen ausnahmslos verbietet, ist unwirksam. Nötig ist eine Abwägung im Einzelfall (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Kleintiere wie Hamster, Ziervögel oder Zierfische in geschlossenen Behältnissen gehören ohnehin zum vertragsgemäßen Gebrauch.
• Besuchsverbote zu bestimmten Uhrzeiten
• Generelle Verbote, abends zu duschen oder ein Instrument zu spielen. Zulässig sind nur Einschränkungen während der Ruhezeiten.
• Pflicht zur Renovierung von Treppenhaus oder anderen Gemeinschaftsflächen durch die Mieter

Hausordnung und Betriebskosten: wo sie sich berühren

Die Hausordnung entscheidet mit darüber, welche Leistungen die Mieter selbst erbringen und welche der Vermieter einkauft und umlegt. Umlegen darf er nur Kostenarten, die im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart sind. Welche Formulierung dafür trägt, erklärt der Ratgeber Nebenkostenklausel im Mietvertrag.

Treppenhausreinigung: Mieter oder Reinigungsfirma?

Die Kosten einer Reinigungsfirma für Flure, Treppen und Gemeinschaftsräume sind als Gebäudereinigung umlagefähig (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Reinigen die Mieter laut Mietvertrag und Hausordnung selbst, fallen dafür keine Kosten an, und es gibt nichts umzulegen. Beides gleichzeitig geht nicht: Wer die Reinigung auf die Mieter übertragen hat, kann nicht zusätzlich eine Firma auf alle umlegen.

Kommt ein einzelner Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nach, mahnt der Vermieter ihn ab und setzt eine Frist. Lässt er dann an Stelle dieses Mieters eine Firma reinigen, kann der Vermieter die Kosten von diesem einen Mieter als Schadensersatz verlangen, nicht über die Nebenkostenabrechnung von allen.

Umstellung von Eigenreinigung auf eine Firma

Das ist der häufigste Streitfall. Funktioniert der Putzplan nicht mehr, weil Mieter gewechselt haben oder älter geworden sind, möchten viele Vermieter auf eine Reinigungsfirma umstellen. Rechtlich ist das nicht trivial, weil sich damit die Pflichten der Mieter und ihre Nebenkosten ändern:

• Sicher ist die Umstellung mit Zustimmung der Mieter, am besten schriftlich als Nachtrag zum Mietvertrag.
• Ohne Zustimmung braucht es eine vertragliche Grundlage, etwa einen wirksamen Änderungsvorbehalt, und die Gebäudereinigung muss als umlagefähige Kostenart im Mietvertrag stehen. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine einseitige Umstellung trägt, beurteilen Gerichte unterschiedlich.
• Die neuen Kosten müssen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB): Hol vorher mehrere Angebote ein.

Winterdienst und Mülltonnen

Beauftragt der Vermieter eine Firma mit dem Winterdienst, legt er die Kosten je nach Mietvertrag als Teil der Straßenreinigung oder der Hauswartkosten um (§ 2 Nr. 8 bzw. Nr. 14 BetrKV). Stellt der Hausmeister die Tonnen raus, gehört das zu den Hausmeisterkosten. Übernehmen die Mieter diese Aufgaben selbst, fallen dafür keine Kosten an.

Rechenbeispiel: was die Regelung ausmacht

Ein Haus mit sechs Wohnungen und 520 m² Wohnfläche:

• Variante A, Mieter reinigen selbst: 0 € Reinigungskosten.
• Variante B, Reinigungsfirma wöchentlich: 220 € im Monat, 2.640 € im Jahr. Umgelegt nach Wohnfläche sind das 5,08 € je m² und Jahr oder rund 0,42 € je m² und Monat.

Für eine 75-m²-Wohnung beträgt der Unterschied rund 381 € im Jahr. Zur Einordnung: Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nennt für die Gebäudereinigung im Abrechnungsjahr 2024 einen Durchschnitt von 0,21 € je m² und Monat. Das Beispiel liegt also beim Doppelten. Das kann bei wöchentlicher Reinigung einschließlich Keller und Außenbereich begründet sein, ist aber ein Anlass, das Angebot zu prüfen. Aktuelle Vergleichswerte für alle Kostenarten findest du im Betriebskostenspiegel.

Widerspruch zwischen Hausordnung und Mietvertrag

Widersprechen sich Hausordnung und Mietvertrag, kommt es darauf an, wie die Regeln zustande gekommen sind:

• Individuelle Vereinbarung: Haben Vermieter und Mieter etwas ausdrücklich ausgehandelt, etwa die Erlaubnis für eine Katze, hat das Vorrang vor dem vorformulierten Text (§ 305b BGB).
• Beides vorformuliert: Sind Mietvertrag und Hausordnung Formulartexte des Vermieters, gehen Zweifel bei der Auslegung zu seinen Lasten (§ 305c Abs. 2 BGB). Erlaubt der Mietvertrag die Katze und verbietet die Hausordnung Haustiere, gilt im Ergebnis die für den Mieter günstigere Regel.

Verstöße gegen die Hausordnung: von der Abmahnung bis zur Kündigung

Verletzt ein Mieter eine wirksame Regel der Hausordnung, ist das vertragswidriger Gebrauch. Der Vermieter hat abgestufte Möglichkeiten:

1. Gespräch oder schriftlicher Hinweis: keine Voraussetzung, oft aber der schnellste Weg.
2. Abmahnung: konkrete Beschreibung des Verstoßes mit Datum und Uhrzeit, Aufforderung zur Unterlassung. Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch danach fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).
3. Ordentliche Kündigung: bei einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung.
4. Fristlose Kündigung: wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Auch hier ist grundsätzlich vorher eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Eine Kündigung wegen Verstößen gegen die Hausordnung ist rechtlich anspruchsvoll. Vor diesem Schritt ist fachlicher Rat sinnvoll.

Musterformulierungen

Diese Formulierungen sind als Anregung gedacht. Ob sie im Einzelfall passen, hängt vom Mietvertrag ab.

„Die Reinigung des Treppenhauses und der gemeinschaftlich genutzten Flure erfolgt wöchentlich im Wechsel nach dem ausgehängten Plan, soweit sie nach dem Mietvertrag den Mietern obliegt. Kommt ein Mieter seiner Reinigungspflicht trotz Abmahnung und angemessener Frist nicht nach, kann der Vermieter die Reinigung auf dessen Kosten ausführen lassen."

„Von 22 bis 6 Uhr ist Nachtruhe. In dieser Zeit sind vermeidbare laute Tätigkeiten wie lautes Musizieren, Heimwerken oder der Betrieb lauter Geräte zu unterlassen."

Einen vollständigen Mietvertrag mit den üblichen Anlagen erstellst du mit dem Mietvertrag-Generator.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Hausordnung einseitig ändern?

Nur eingeschränkt. Organisatorische Anpassungen, die das Zusammenleben regeln, sind in der Regel möglich, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Neue oder erweiterte Pflichten der Mieter, etwa eine zusätzliche Reinigungspflicht, brauchen die Zustimmung der Mieter.

Darf der Vermieter eine Reinigungsfirma abrechnen, obwohl die Mieter laut Hausordnung selbst putzen?

Nein, nicht beides zugleich. Solange die Reinigung wirksam auf die Mieter übertragen ist, gibt es keine Kosten einer Firma umzulegen. Wer als Mieter trotzdem eine solche Position in der Abrechnung findet, kann innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwände erheben und Einsicht in die Belege verlangen.

Sind Hunde- und Katzenverbote in der Hausordnung wirksam?

Ein ausnahmsloses Verbot von Hunden und Katzen in einer vorformulierten Klausel ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12). Ob ein Tier gehalten werden darf, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall. Kleintiere in geschlossenen Behältnissen sind ohne Zustimmung erlaubt.

Wie viel Kinderlärm müssen Nachbarn hinnehmen?

Üblichen Kinderlärm aus der Nachbarwohnung müssen Mitmieter als sozialadäquat hinnehmen, aber nicht in jeder Form, Dauer und Intensität. Wo die Grenze liegt, hängt unter anderem von Art, Dauer und Tageszeit des Lärms und vom Alter der Kinder ab. Wer deshalb gegenüber dem Vermieter einen Mangel geltend macht und notfalls vor Gericht mindern will, muss die Störungen beschreiben können, also Art, Tageszeit, Dauer und ungefähre Häufigkeit; ein detailliertes Lärmprotokoll ist dafür grundsätzlich nicht nötig (BGH, Beschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 226/16).

Dürfen Kinderwagen und Fahrräder im Treppenhaus stehen?

Kinderwagen dürfen in der Regel im Hausflur abgestellt werden, wenn der Mieter darauf angewiesen ist, genug Platz vorhanden ist und Fluchtwege frei bleiben. Fahrräder kann die Hausordnung auf einen Fahrradraum oder Abstellplatz verweisen. Flucht- und Rettungswege dürfen in keinem Fall zugestellt werden.