Gebäudeenergiegesetz 2026: was Vermieter wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit Sommer 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), die Regeln zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Für Vermieter heißt das: Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen ist gestrichen, ebenso das Betriebsverbot für 30 Jahre alte Heizkessel. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil Biobrennstoff einsetzen und ab 2028 CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte mit dem Mieter hälftig teilen. Hier findest du, was konkret gilt und was du beim Heizungstausch, bei der Mieterhöhung und bei den Betriebskosten beachten musst.

Vom GEG zum GModG: der Stand im September 2026

• Verkündung: 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (2026 I Nr. 226)
• Seit 29.07.2026 in Kraft: die neuen Regeln zum Heizungstausch, die Änderungen im CO2-Kostenaufteilungsgesetz und im Mietrecht (§§ 555b, 559e BGB)
• Ab Ende Januar 2027: weitere Teile zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, unter anderem zum Energieausweis

Die bisherigen §§ 71 bis 72 GEG mit der 65-%-Regel, der Kopplung an die kommunale Wärmeplanung und dem Betriebsverbot für alte Heizkessel sind weggefallen. Die Stichtage 30.06.2026 und 30.06.2028 aus dem alten GEG spielen deshalb keine Rolle mehr.

Heizungstausch: Was jetzt erlaubt ist

Wird eine Heizung im Bestand ersetzt, darf der Eigentümer zwischen den Optionen des § 42 GModG wählen: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Solarthermie, Hybridheizungen, Stromdirektheizung und auch weiterhin Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen. Eine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen gibt es nicht.

Die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen (§ 43 Abs. 1 GModG):

Bis Ende 2034 lässt sich die Pflicht auch mit einer ausreichend großen Solarthermieanlage oder einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllen, dauerhaft mit einer Wärmepumpen-Hybridheizung, deren Wärmepumpe groß genug ist (§ 43 Abs. 3 bis 5). Fällt die alte Heizung 2028 irreparabel aus, greift die Pflicht erst zwölf Monate nach Einbau der neuen (§ 43 Abs. 7).

Was der Heizungstausch für Mieter und Betriebskosten bedeutet

CO2-Kosten und Netzentgelte ab 2028

Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die unter die Bio-Treppe fallen, hat das GModG das CO2-Kostenaufteilungsgesetz ergänzt:

• Ab 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten je zur Hälfte, statt nach dem Stufenmodell (§ 5a Abs. 3 Nr. 2 CO2KostAufG).
• Ab 1. Januar 2028 werden auch die Netzentgelte für Gas hälftig geteilt (§ 5a Abs. 3 Nr. 1). Beim Heizöl entfällt dieser Punkt.
• Ab 1. Januar 2029 teilen sich beide die Kosten der Pflicht-Biobrennstoffe, begrenzt auf einen Anteil von 30 % am Brennstoff (§ 5a Abs. 3 Nr. 3).
• Das gilt auch für Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden, sofern der Bauantrag ab dem 13. Mai 2026 gestellt wurde (§ 5b).

Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag zulasten des Mieters ist unwirksam (§ 6 Abs. 1). Heizt der Mieter über einen eigenen Liefervertrag, muss der Vermieter ihn bei Mietbeginn und beim Einbau in Textform auf die Pflicht nach § 43 und den Erstattungsanspruch hinweisen (§ 6 Abs. 2).

Härtefallausnahme

Nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell trägt der Vermieter, wenn alle Voraussetzungen des § 5d Abs. 1 CO2KostAufG erfüllt sind: kein angespannter Wohnungsmarkt, vereinbarte Miete unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens sechs vermietete Wohnungen, Effizienzklasse G oder H und eine persönliche Härte, die unter Abwägung mit den Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist. In angespannten Wohnungsmärkten greift die Ausnahme nur, wenn die Miete unter 70 % der Vergleichsmiete liegt und zusätzlich eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmeanschluss zur Verfügung steht oder die Eigentümergemeinschaft die Umstellung trotz deines Einsatzes verhindert hat (§ 5d Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 3 und 4). Eine weitere Ausnahme gilt für das Zweifamilienhaus mit gemeinsamer Heizung, in dem der Vermieter selbst wohnt, außerhalb angespannter Wohnungsmärkte (§ 5d Abs. 3). Den Härtefall muss der Vermieter dem Mieter in Textform mitteilen, sonst wird er im jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht berücksichtigt (§ 5d Abs. 4).

Wie die CO2-Aufteilung für alle anderen Heizungen funktioniert, erklärt der Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Mieterhöhung nach dem Heizungstausch

Der Einbau einer Heizung im Sinne des § 42 GModG ist eine Modernisierung (§ 555b Nr. 1a BGB). Sie muss spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden, mit Angaben zur erwarteten Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB). Für die Umlage gibt es zwei Wege:

• Mit Förderung (§ 559e BGB): Die Jahresmiete steigt um 10 % der Kosten, nach Abzug der Fördermittel. Als Erhaltungsanteil werden pauschal 15 % der Kosten abgezogen. Bei neuen Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG gilt diese Pauschale nicht; dann ist der ersparte Erhaltungsaufwand konkret zu ermitteln.
• Ohne Förderung (§ 559 BGB): 8 % der Kosten nach Abzug des Erhaltungsanteils.
• Kappung: In beiden Fällen darf die Monatsmiete wegen des Heizungstauschs um höchstens 0,50 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3, § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Beispiel mit Förderung

• Wärmepumpe für eine vermietete Wohnung mit 70 m²: 30.000 €
• Erhaltungsanteil pauschal 15 %: minus 4.500 €
• KfW-Grundförderung für Vermieter, 30 % von höchstens 28.000 € förderfähigen Kosten: minus 8.400 €
• Umlagefähige Basis: 17.100 €, davon 10 % = 1.710 € im Jahr, also 142,50 € im Monat
• Kappung: 0,50 € × 70 m² = höchstens 35 € im Monat

Die Kappung begrenzt die Erhöhung hier deutlich. Wie eine Modernisierungsmieterhöhung formal aufgebaut sein muss, zeigt der Ratgeber zur Mieterhöhung nach Modernisierung.

Förderung für Vermieter

Die Heizungsförderung für Wohngebäude läuft über die KfW (Programm 458). Vermieter erhalten nach den seit 21. Juli 2026 geltenden Bedingungen nur die Grundförderung von 30 %. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus gibt es nur für Eigentümer, die selbst im Haus wohnen. Förderfähig sind klimafreundliche Heizungen, keine reinen Gas- oder Ölheizungen. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Alle Programme im Überblick stehen im Ratgeber zur Förderung energetischer Sanierung 2026.

Weitere Pflichten für Vermieter im Bestand

• Energieausweis: Bei Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt, nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Kennwerte auch in Anzeigen in kommerziellen Medien (§ 87).
• Oberste Geschossdecke: Erfüllt sie nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie gedämmt werden, alternativ das Dach darüber (§ 35).
• Heizungs- und Warmwasserleitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 69 Abs. 2).
• Heizungsprüfung in Häusern ab sechs Wohnungen: Wasserführende Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, brauchen bis 30. September 2027 eine Heizungsprüfung und -optimierung; jüngere Anlagen, die keine Wärmepumpe sind, innerhalb eines Jahres nach 15 Betriebsjahren (§ 60b).
• Hydraulischer Abgleich: Nach dem Einbau einer neuen Heizung in Häusern ab sechs Wohnungen ist das System hydraulisch abzugleichen (§ 60c).
• Fernablesbare Zähler: Unabhängig vom GModG müssen Heizkostenverteiler und Wärmezähler bis 31.12.2026 fernablesbar sein (Heizkostenverordnung). Details im Ratgeber zu fernablesbaren Zählern.

Mit dem GEG-Check kannst du in wenigen Minuten durchgehen, welche dieser Pflichten dein Haus betreffen.

Betriebskosten nach dem Heizungstausch

Die laufenden Heizkosten werden weiter nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig verteilt. Bei einer Wärmepumpe gehört der Heizstrom zu den Heizkosten, die CO2-Aufteilung entfällt. Bei neuen Gas- und Ölheizungen musst du ab 2028 in der Heizkostenabrechnung zusätzlich den Vermieteranteil an CO2-Kosten und Gas-Netzentgelten ausweisen und abziehen (§ 7 Abs. 5 CO2KostAufG). Fehlt das, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.

Häufige Fragen

Ist das Gebäudemodernisierungsgesetz schon in Kraft?

Ja. Es wurde am 28.07.2026 verkündet, die Regeln zum Heizungstausch und die neuen Mieterschutzregeln gelten seit dem 29.07.2026. Weitere Teile zur EU-Gebäuderichtlinie folgen Ende Januar 2027.

Muss ich als Vermieter meine alte Heizung austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist mit dem GModG weggefallen. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Erst beim Austausch gelten die neuen Regeln, bei Gas und Öl etwa die Bio-Treppe ab 2029.

Darf ich noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss aber ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % Biobrennstoff oder Wasserstoff einsetzen (§ 43 GModG). Im vermieteten Haus teilst du ab 2028 außerdem CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte hälftig mit den Mietern.

Wie viel Miete darf ich nach einem Heizungstausch mehr verlangen?

Mit Förderung 10 % der Kosten nach Abzug der Fördermittel und eines Erhaltungsanteils (§ 559e BGB), ohne Förderung 8 % (§ 559 BGB). In beiden Fällen darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 0,50 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.

Welche Förderung bekomme ich als Vermieter?

Bei der KfW-Heizungsförderung (458) erhalten Vermieter die Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten. Boni für Tempo und Einkommen sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten. Die Förderung musst du bei einer Mieterhöhung nach § 559e BGB abziehen.

Weiterführende Themen

• GEG-Check: Pflichten für dein Haus prüfen
• CO2-Kostenaufteilung: Stufenmodell und hälftige Teilung ab 2028
• Förderung 2026: BAFA, KfW und steuerliche Förderung