Gebäudeenergiegesetz 2026 — Was Vermieter wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) — im Volksmund als „Heizungsgesetz" bekannt — war seit dem 1. Januar 2024 in Kraft und regelt, welche Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden eingebaut werden dürfen und welche Pflichten bei Sanierungen bestehen. Entscheidend für 2026: Der Gesetzgeber hat das GEG grundlegend reformiert — am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das GEG ablöst und die einheitliche 65-%-Pflicht streicht. Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Regelungen für Vermieter zusammen und ordnet ein, was sich mit dem GModG ändert.

Vom GEG zum GModG – die 65-%-Pflicht entfällt

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, „Heizungsgesetz") wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen (Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026). Kernänderung: Die bisherige einheitliche Pflicht, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen muss, entfällt. Eigentümer können die Heizungsart künftig frei wählen – neben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid- und Biomasseheizungen bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig. Ab 2029 soll über eine „Bio-Leiter" schrittweise ein verpflichtender Bio-Anteil in Gas/Öl beigemischt werden. Das GModG tritt mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft (voraussichtlich Ende Juli/Anfang August 2026). Bis dahin und für die genauen Übergangsregeln gilt weiter der bisherige Rechtsrahmen; prüfe vor Investitionsentscheidungen den aktuellen Stand.

Zeitplan und Übergangsfristen (bisheriger GEG-Stand)

Hinweis: Der folgende Zeitplan beruht auf dem bisherigen GEG. Mit dem GModG entfällt die einheitliche 65-%-Pflicht, sodass die frühere Kopplung an die kommunale Wärmeplanung in dieser Form hinfällig wird. Die genauen Übergangsregeln des GModG standen zum Stand dieses Ratgebers noch aus — die folgenden Stichtage geben den bisherigen GEG-Rahmen zur Orientierung wieder:

• Seit 01.01.2024: Bei Neubauten in Neubaugebieten sofort Pflicht
• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Pflicht ab 30.06.2026, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt
• Kleinere Gemeinden (unter 100.000 Einwohner): Pflicht ab 30.06.2028
• Ohne kommunale Wärmeplanung: Spätestens ab den genannten Stichtagen greift die Pflicht automatisch

Was passiert mit bestehenden Heizungen?

• Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden — es gibt keine Austauschpflicht nur wegen des GEG
• Bei einer Havarie (irreparabler Defekt) gilt eine Übergangsfrist von 5 Jahren, in der eine fossile Übergangsheizung eingebaut werden darf
• Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre: Austauschpflicht nach § 72 GEG (mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel)

Pflichten für Vermieter im Bestand

Neben der Heizungsanforderung enthält das GEG weitere Pflichten für Vermieter von Bestandsgebäuden:

• Energieausweis (§ 80 GEG): Bei Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 EUR
• Oberste Geschossdecke dämmen (§ 47 GEG): Wenn der Mindestwärmeschutz nicht eingehalten wird
• Heizungsrohre dämmen (§ 71 GEG): In unbeheizten Räumen müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sein
• Hydraulischer Abgleich: Bei Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten und Gaszentralheizung war ein hydraulischer Abgleich bis 15.09.2024 Pflicht

Kosten und Umlage auf den Mieter

Die Kosten für einen Heizungstausch können teilweise auf den Mieter umgelegt werden:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Bei einem GEG-konformen Heizungstausch dürfen 8 % der Kosten (abzüglich Fördermittel und Instandhaltungsanteil) auf die Jahresmiete umgelegt werden
• Sonderprivileg bei Förderung: Wird staatliche Förderung in Anspruch genommen, ist die Modernisierungsumlage auf maximal 50 Cent/m²/Monat begrenzt (§ 559e BGB)
• Betriebskosten: Die laufenden Heizkosten werden wie bisher nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt

Beispiel: Heizungstausch

• Wärmepumpe inkl. Installation: 30.000 EUR
• BAFA-Förderung (30 %): −9.000 EUR
• Abzüglich Instandhaltungsanteil (alte Heizung, ca. 30 %): −6.300 EUR
• Modernisierungsfähige Kosten: 14.700 EUR
• Jährliche Umlage (8 %): 1.176 EUR = 98 EUR/Monat
• Aber: Kappung auf 50 Cent/m² bei 70 m² = 35 EUR/Monat (bei Inanspruchnahme von Förderung)

Förderungen für den Heizungstausch

Stand 2026 stehen folgende Förderprogramme zur Verfügung — Details in unserem Förder-Ratgeber:

• BAFA-Grundförderung: 30 % für den Tausch auf erneuerbare Heizung
• Geschwindigkeitsbonus: 20 % zusätzlich bei Tausch vor 2028 (funktionierende Gas-/Ölheizung)
• Einkommensbonus: 30 % zusätzlich bei Haushaltseinkommen unter 40.000 EUR
• KfW-Ergänzungskredit: Zinsgünstiges Darlehen bis 120.000 EUR

Fazit

Das GEG bringt für Vermieter erhebliche Investitionskosten — aber auch Fördermöglichkeiten und langfristig niedrigere Betriebskosten. Nutze die Übergangsfristen, um sich zu informieren und Förderanträge rechtzeitig zu stellen. Behalte deine laufenden Heizkosten mit unserem Nebenkostenrechner im Blick und achte auf die korrekte CO₂-Kostenaufteilung.

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