Gebäudeenergiegesetz 2026 — Was Vermieter wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) — im Volksmund als „Heizungsgesetz" bekannt — ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft und betrifft Vermieter unmittelbar. Es regelt, welche Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden noch eingebaut werden dürfen und welche Pflichten bei Sanierungen bestehen. Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Regelungen für Vermieter zusammen — inklusive der Übergangsfristen bis 2026 und darüber hinaus.

Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht

Kernstück des GEG ist § 71 GEG: Jede neu eingebaute Heizungsanlage muss mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Erlaubt sind unter anderem:

• Wärmepumpe (elektrisch oder gasbetrieben)
• Fernwärme (wenn das Netz die 65 %-Anforderung erfüllt)
• Biomasseheizung (Pellets, Holzhackschnitzel)
• Stromdirektheizung (nur bei sehr gut gedämmten Gebäuden)
• Solarthermie in Kombination mit anderen Systemen
• Hybridheizung: Wärmepumpe + Gas-Spitzenlastkessel (wenn die 65 %-Quote eingehalten wird)
• Wasserstoff-ready-Gasheizung: Nur in Gebieten mit geplanter Wasserstoffnetzinfrastruktur

Zeitplan und Übergangsfristen

Die Pflicht zum Einbau einer 65-%-EE-Heizung gilt nicht sofort für alle. Der Zeitplan hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab:

• Seit 01.01.2024: Bei Neubauten in Neubaugebieten sofort Pflicht
• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Pflicht ab 30.06.2026, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt
• Kleinere Gemeinden (unter 100.000 Einwohner): Pflicht ab 30.06.2028
• Ohne kommunale Wärmeplanung: Spätestens ab den genannten Stichtagen greift die Pflicht automatisch

Was passiert mit bestehenden Heizungen?

• Bestehende funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden — es gibt keine Austauschpflicht nur wegen des GEG
• Bei einer Havarie (irreparabler Defekt) gilt eine Übergangsfrist von 5 Jahren, in der eine fossile Übergangsheizung eingebaut werden darf
• Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre: Austauschpflicht nach § 72 GEG (mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel)

Pflichten für Vermieter im Bestand

Neben der Heizungsanforderung enthält das GEG weitere Pflichten für Vermieter von Bestandsgebäuden:

• Energieausweis (§ 80 GEG): Bei Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 10.000 EUR
• Oberste Geschossdecke dämmen (§ 47 GEG): Wenn der Mindestwärmeschutz nicht eingehalten wird
• Heizungsrohre dämmen (§ 71 GEG): In unbeheizten Räumen müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sein
• Hydraulischer Abgleich: Bei Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten und Gaszentralheizung war ein hydraulischer Abgleich bis 15.09.2024 Pflicht

Kosten und Umlage auf den Mieter

Die Kosten für einen Heizungstausch können teilweise auf den Mieter umgelegt werden:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Bei einem GEG-konformen Heizungstausch dürfen 8 % der Kosten (abzüglich Fördermittel und Instandhaltungsanteil) auf die Jahresmiete umgelegt werden
• Sonderprivileg bei Förderung: Wird staatliche Förderung in Anspruch genommen, ist die Modernisierungsumlage auf maximal 50 Cent/m²/Monat begrenzt (§ 559e BGB)
• Betriebskosten: Die laufenden Heizkosten werden wie bisher nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt

Beispiel: Heizungstausch

• Wärmepumpe inkl. Installation: 30.000 EUR
• BAFA-Förderung (30 %): −9.000 EUR
• Abzüglich Instandhaltungsanteil (alte Heizung, ca. 30 %): −6.300 EUR
• Modernisierungsfähige Kosten: 14.700 EUR
• Jährliche Umlage (8 %): 1.176 EUR = 98 EUR/Monat
• Aber: Kappung auf 50 Cent/m² bei 70 m² = 35 EUR/Monat (bei Inanspruchnahme von Förderung)

Förderungen für den Heizungstausch

Stand 2026 stehen folgende Förderprogramme zur Verfügung — Details in unserem Förder-Ratgeber:

• BAFA-Grundförderung: 30 % für den Tausch auf erneuerbare Heizung
• Geschwindigkeitsbonus: 20 % zusätzlich bei Tausch vor 2028 (funktionierende Gas-/Ölheizung)
• Einkommensbonus: 30 % zusätzlich bei Haushaltseinkommen unter 40.000 EUR
• KfW-Ergänzungskredit: Zinsgünstiges Darlehen bis 120.000 EUR

Fazit

Das GEG bringt für Vermieter erhebliche Investitionskosten — aber auch Fördermöglichkeiten und langfristig niedrigere Betriebskosten. Nutzen Sie die Übergangsfristen, um sich zu informieren und Förderanträge rechtzeitig zu stellen. Behalten Sie Ihre laufenden Heizkosten mit unserem Nebenkostenrechner im Blick und achten Sie auf die korrekte CO₂-Kostenaufteilung.