Sonderumlage in der WEG: wann sie erhoben werden darf

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer neben dem Hausgeld, meist für eine größere Reparatur, die die Erhaltungsrücklage nicht deckt. Die Eigentümer beschließen sie mit einfacher Mehrheit. Auf Mieter umlegen lässt sie sich nicht, weil sie keine laufenden Betriebskosten finanziert. Nur wenn mit dem Geld eine Modernisierung bezahlt wird, kann der Vermieter die Miete nach § 559 BGB erhöhen.

Was ist eine Sonderumlage?

Die Sonderumlage ist ein Vorschuss, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusätzlich zum laufenden Hausgeld festsetzt. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 WEG, nach dem die Eigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu Rücklagen beschließen. Typische Anlässe:

• Größere Instandsetzung: Dachsanierung, Fassade, Austausch der Heizungsanlage
• Unvorhergesehene Schäden: Wasserrohrbruch, Sturmschaden, soweit die Versicherung nicht zahlt
• Energetische Maßnahmen: Wärmedämmung, neue Fenster, neue Heizung
• Aufzug: Einbau oder Erneuerung
• Liquiditätsengpass: wenn einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen

Den Unterschied zwischen Hausgeld und umlagefähigen Nebenkosten erklärt der Ratgeber Hausgeld vs. Nebenkosten.

Wann darf eine Sonderumlage erhoben werden?

Eine Sonderumlage entsteht nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Dabei gilt:

• Mehrheit: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Mindestquorum der Anwesenden gibt es seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr.
• Bestimmtheit: Aus dem Beschluss muss hervorgehen, wofür das Geld verwendet wird, wie hoch der Gesamtbetrag ist, wie er verteilt wird und wann er fällig ist. Raten sind möglich, etwa vier Quartalsraten.
• Verteilung: Grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Genau dieser Schlüssel ist oft der eigentliche Streitpunkt.
• Ordnungsmäßige Verwaltung: Höhe und Anlass müssen nachvollziehbar sein. Eine Sonderumlage „auf Vorrat“ ohne konkreten Bedarf ist angreifbar.

Wie hoch ist mein Anteil? Rechenbeispiel

Die Gemeinschaft beschließt 80.000 € für eine Dachsanierung, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Deine Wohnung hat 85/1.000 Anteile:

• 80.000 € × 85 / 1.000 = 6.800 €
• Bei vier Quartalsraten: je 1.700 €

Nur wenn alle Einheiten gleich große Anteile haben, zahlt jeder Eigentümer denselben Betrag. In einem Haus mit zehn Wohnungen und gleichen Anteilen wären es 8.000 € je Wohnung.

Sonderumlage anfechten

Hältst du den Beschluss für fehlerhaft, kannst du ihn mit einer Anfechtungsklage angreifen (§ 44 Abs. 1 WEG). Gründe können sein: fehlerhafte Einladung zur Versammlung, ein Verteilungsschlüssel, der nicht gilt, ein unbestimmter Beschluss oder eine Höhe ohne nachvollziehbaren Bedarf.

• Frist für die Klage: innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben (§ 45 Satz 1 WEG)
• Frist für die Begründung: innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung (§ 45 Satz 1 WEG). Wer nur die Klage einreicht und die Begründung versäumt, verliert.
• Gegner: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht die einzelnen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG)
• Gericht: ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG)

Bis ein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt, bleibt er wirksam. Du musst die Sonderumlage also zunächst zahlen, auch wenn du geklagt hast.

Kann die Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden?

Als Betriebskosten nicht. Betriebskosten sind nur laufend entstehende Kosten (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich ausgenommen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Eine Sonderumlage gehört deshalb nie in die Nebenkostenabrechnung, auch nicht anteilig.

Ausnahme über die Miete: Finanziert die Sonderumlage eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB, etwa eine energetische Sanierung oder einen neuen Aufzug, kann der vermietende Eigentümer nach § 559 BGB die Jahresmiete um 8 % der auf seine Wohnung entfallenden Kosten erhöhen. Dabei gilt:

• Kosten, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären, werden abgezogen (§ 559 Abs. 2 BGB).
• Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Die Modernisierung muss dem Mieter vorher angekündigt werden (§ 555c BGB).

Details im Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung.

Ist die Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Für vermietete Eigentumswohnungen kommt es darauf an, wofür und wann das Geld ausgegeben wird:

• Erhaltungsaufwand (Reparatur, Instandsetzung) ist als Werbungskosten abziehbar, aber erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für die Maßnahme ausgibt. Für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage hat der BFH das ausdrücklich entschieden (Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Fließt eine Sonderumlage zunächst in die Rücklage, gilt dasselbe.
• Herstellungskosten, etwa für eine Erweiterung oder eine deutliche Anhebung des Wohnstandards, wirken sich in der Regel nur über die Abschreibung aus. Nicht jede Modernisierung ist steuerlich Herstellungsaufwand: Ersetzt sie vorhandene Bauteile nur zeitgemäß, bleibt es meist Erhaltungsaufwand.
• Den Nachweis liefern Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschlussprotokoll.

Mehr dazu im Ratgeber Nebenkosten in der Steuererklärung für Vermieter. Die Einordnung im Einzelfall klärst du am besten mit einer Steuerberatung.

Finanzierung und Alternativen

• Ausreichende Erhaltungsrücklage: Wer die Rücklage regelmäßig an den Bedarf anpasst, braucht seltener Sonderumlagen.
• Darlehen der Gemeinschaft: Die Gemeinschaft kann einen Kredit aufnehmen; die Rückzahlung läuft dann über das Hausgeld.
• Ratenzahlung: kann im Beschluss festgelegt werden.
• Fördermittel: Bei energetischen Maßnahmen lohnt ein Blick auf die Programme von KfW und BAFA, bevor der Beschluss gefasst wird.

Häufige Fragen

Kann ich die Sonderumlage auf meinen Mieter umlegen?

Nein, nicht über die Nebenkostenabrechnung. Sonderumlagen finanzieren Instandsetzung oder Modernisierung und sind keine laufenden Betriebskosten. Bei einer Modernisierung kommt nur eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht, mit Kappungsgrenze und vorheriger Ankündigung.

Muss ich zahlen, wenn ich den Beschluss angefochten habe?

Ja. Der Beschluss bleibt wirksam, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug. Wird der Beschluss später für ungültig erklärt, kannst du das Gezahlte grundsätzlich von der Gemeinschaft zurückverlangen.

Wie viel Zeit habe ich für die Anfechtung?

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wie wird die Sonderumlage verteilt?

Grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Die Eigentümer können per Beschluss einen anderen Schlüssel für einzelne Kosten festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Dein Anteil ergibt sich aus Gesamtbetrag mal deinem Anteil, zum Beispiel 80.000 € × 85/1.000 = 6.800 €.

Ist die Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Wohnungen ja, soweit sie Erhaltungsaufwand finanziert, aber erst, wenn die Gemeinschaft das Geld dafür ausgibt. Herstellungskosten, etwa für eine Erweiterung oder eine deutliche Anhebung des Wohnstandards, wirken sich meist nur über die Abschreibung aus.