Hausgeld vs. Nebenkosten: was Eigentümer wissen müssen

Hausgeld zahlst du als Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Nebenkosten zahlt dein Mieter an dich. Beides überschneidet sich nur teilweise: Auf den Mieter umlegen darfst du nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV, die im Mietvertrag vereinbart sind. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen und Sonderumlagen trägst du selbst. Umgekehrt gehört die Grundsteuer in die Mieterabrechnung, obwohl sie im Hausgeld gar nicht vorkommt.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer auf Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt (§ 28 Abs. 1 WEG). Umgangssprachlich heißt es oft auch „Wohngeld“, hat aber nichts mit dem staatlichen Wohngeld zu tun. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 2 WEG). Aus ihr ergibt sich, ob du nachzahlen musst oder etwas zurückbekommst.

Typische Bestandteile des Hausgelds:

• Betriebskosten des Hauses: Wasser und Abwasser, Müll, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Hauswart, gegebenenfalls Aufzug und Heizung
• Verwaltungskosten: Vergütung des Verwalters, Kontoführung, Porto, Kosten der Eigentümerversammlung
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: seit der WEG-Reform 2020 der gesetzliche Begriff für die frühere Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Reparaturen und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht aus der Rücklage bezahlt werden

Verteilt werden die Kosten unter den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen (MEA), soweit die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten keinen anderen Schlüssel beschlossen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Welche Posten des Hausgelds darfst du auf den Mieter umlegen?

Umlegen darfst du nur laufende Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV, und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Dafür genügt bei Wohnraum die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; eine Einzelaufzählung ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen dagegen konkret benannt sein.

Beispiel: Was aus der Jahresabrechnung umlagefähig ist

Eine vermietete Wohnung mit 72 m² und 85/1.000 Miteigentumsanteilen. Die Einzelabrechnung des Verwalters weist für das Jahr folgende Kosten aus (Beispielzahlen):

• Verwaltervergütung 360 €, Kontoführung 25 €, Zuführung zur Erhaltungsrücklage 900 €, Reparatur der Haustür 140 €: nicht umlagefähig
• Wasser und Abwasser 410 €, Müll 180 €, Gebäudereinigung 210 €, Gartenpflege 95 €, Allgemeinstrom 60 €, Versicherung 240 €: umlagefähig
• Hauswart 300 €, davon laut Verwalter 60 € für Kleinreparaturen: 240 € umlagefähig
• Heizung und Warmwasser laut Einzelabrechnung des Messdienstes 720 €: umlagefähig

Von 3.640 € Kosten in der Jahresabrechnung sind 2.155 € umlagefähig. Dazu kommt die Grundsteuer aus deinem eigenen Bescheid, etwa 190 €. Deine Mieterabrechnung umfasst also 2.345 €, die übrigen 1.485 € trägst du selbst. Ob der Anteil bei dir höher oder niedriger liegt, hängt vor allem von Verwaltervergütung und Rücklage ab; einen festen Prozentsatz gibt es nicht.

Von der WEG-Jahresabrechnung zur Mieterabrechnung

1. Einzelabrechnung deiner Wohnung nehmen: Maßgeblich sind die tatsächlichen Kosten aus der Jahresabrechnung, nicht die Hausgeld-Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan.
2. Nicht umlagefähige Posten streichen: Verwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren. Mischpositionen (etwa Hauswart mit Reparaturanteil) aufteilen; frag den Verwalter nach der Aufschlüsselung.
3. Mit dem Mietvertrag abgleichen: Nur Kostenarten übernehmen, deren Umlage vereinbart ist.
4. Grundsteuer ergänzen: Betrag aus deinem Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr.
5. Heizkosten übernehmen: Die Heizkostenverordnung gilt auch zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Übernimm den Betrag aus der verbrauchsabhängigen Einzelabrechnung und beachte die CO2-Kostenaufteilung.
6. Verteilerschlüssel prüfen: siehe nächster Abschnitt.
7. Vorauszahlungen abziehen und die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.

Die Abrechnung selbst kannst du mit unserem Rechner für die Nebenkostenabrechnung erstellen.

Schlüsselwechsel: Miteigentumsanteile oder Wohnfläche?

Seit dem 01.12.2020 regelt § 556a Abs. 3 BGB diese Frage ausdrücklich: Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, legst du die Betriebskosten nach dem Maßstab um, der zwischen den Wohnungseigentümern jeweils gilt, meist also nach Miteigentumsanteilen. Dann kannst du die Beträge aus deiner Einzelabrechnung direkt übernehmen. Nur wenn dieser Maßstab billigem Ermessen widerspricht, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

Hast du mit dem Mieter dagegen die Wohnfläche vereinbart, musst du umrechnen. Dafür brauchst du vom Verwalter die Gesamtkosten je Kostenart und die Gesamtwohnfläche des Hauses:

• Gebäudereinigung gesamt: 2.470 €
• Nach MEA (85/1.000): 2.470 € × 0,085 = rund 210 €
• Nach Wohnfläche (72 m² von 900 m²): 2.470 € × 72 / 900 = 197,60 €

Miteigentumsanteile spiegeln die Wohnfläche oft nur ungefähr, weil in ihnen etwa Keller, Lage oder Sondernutzungsrechte stecken können. Welcher Schlüssel für deinen Vertrag gilt, entscheidet deshalb über das Ergebnis. Mehr zu den Schlüsseln erklärt die Seite Umlageschlüssel.

Frist: nicht auf die Verwaltung warten

Viele Verwalter legen die Jahresabrechnung erst spät vor. Deine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten gegenüber dem Mieter läuft trotzdem. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann fristgerecht abrechnen muss, wenn die Eigentümer noch nicht über die Jahresabrechnung beschlossen haben (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Eine verspätete Verwalterabrechnung entschuldigt dich nur, wenn du konkret darlegen kannst, welche Bemühungen du für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen hast (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Fordere die Zahlen also rechtzeitig an und rechne notfalls mit den dir vorliegenden Belegen ab.

Hausgeld und Nebenkosten in der Steuererklärung

• Die Umlagen, die dein Mieter zahlt, sind Einnahmen. In der Anlage V 2025 stehen sie in den Zeilen 20 bis 23.
• Die umgelegten Kosten trägst du als Werbungskosten in den Zeilen 73 bis 75 ein, die nicht umgelegten (etwa Verwaltervergütung) in den Zeilen 76 bis 78. Beides gehört in die Erklärung; die Beträge heben sich nur auf, wenn du beide Seiten einträgst.
• Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar werden sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).

Mehr dazu im Ratgeber Nebenkosten in der Steuererklärung für Vermieter. Im Einzelfall hilft eine Steuerberatung.

Vorauszahlung festlegen

Orientiere die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters am umlagefähigen Teil, nicht am Hausgeld. Wer das volle Hausgeld als Vorauszahlung verlangt, fordert zu viel und muss jedes Jahr ein Guthaben erstatten. Als Richtwert dienen die umlagefähigen Kosten der letzten Jahresabrechnung plus Grundsteuer, geteilt durch zwölf.

Häufige Fragen

Ist Hausgeld dasselbe wie Nebenkosten?

Nein. Hausgeld ist der Vorschuss des Eigentümers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und enthält auch Verwaltungskosten, die Erhaltungsrücklage und Reparaturen. Nebenkosten im Mietrecht sind nur die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV, die der Mieter laut Mietvertrag trägt.

Kann ich das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen, Bankgebühren und Sonderumlagen sind keine Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer. Umlegbar sind nur die vereinbarten Betriebskosten aus der Jahresabrechnung, dazu die Grundsteuer aus deinem eigenen Bescheid.

Wer zahlt das Hausgeld, Mieter oder Vermieter?

Das Hausgeld schuldet immer der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Der Mieter zahlt seine Vorauszahlungen an den Vermieter und bekommt einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung über die umlagefähigen Kosten.

Darf ich gegenüber dem Mieter nach Miteigentumsanteilen abrechnen?

Ja, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Nach § 556a Abs. 3 BGB gilt dann der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft. Ist im Mietvertrag die Wohnfläche vereinbart, musst du auf die Wohnfläche umrechnen.

Was tun, wenn die WEG-Jahresabrechnung zu spät kommt?

Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter läuft trotzdem. Fordere die Zahlen früh beim Verwalter an und rechne notfalls auf Grundlage der vorliegenden Belege ab. Eine verspätete Verwalterabrechnung schützt dich nur, wenn du die Verzögerung nachweislich nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB; BGH, VIII ZR 249/15).