Hausgeld vs. Nebenkosten — Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, stößt schnell auf ein häufiges Missverständnis: Das monatliche Hausgeld an die WEG-Verwaltung ist nicht identisch mit den Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede und zeigt, welche Posten umlagefähig sind.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist die monatliche Vorausszahlung eines Wohnungseigentümers an die WEG-Verwaltung. Es umfasst:

• Betriebskosten: Wasser, Heizung, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Treppenhausreinigung etc.
• Verwaltungskosten: Honorar der Hausverwaltung, Kontogebühren, Porto
• Instandhaltungsrücklage: Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Sanierungen

Das Hausgeld liegt daher immer höher als die auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten.

Was kann auf den Mieter umgelegt werden?

Auf den Mieter umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach § 2 BetrKV — also die laufenden Kosten des Gebäudebetriebs. Nicht umlagefähig sind:

• Verwaltungskosten: Das Honorar der Hausverwaltung (ca. 20–30 EUR/Monat pro Einheit) ist nicht umlagefähig
• Instandhaltungsrücklage: Die monatliche Rücklage für Reparaturen darf nicht auf den Mieter umgelegt werden
• Sonderumlagen: Einmalige Sonderzahlungen für größere Maßnahmen sind nicht umlagefähig

Beispielrechnung

• Monatliches Hausgeld: 350 EUR
• Davon Verwaltungskosten: 25 EUR
• Davon Instandhaltungsrücklage: 75 EUR
• Umlagefähige Betriebskosten: 350 − 25 − 75 = 250 EUR
• Differenz (vom Vermieter zu tragen): 100 EUR/Monat

WEG-Abrechnung vs. Nebenkostenabrechnung

Die jährliche WEG-Jahresabrechnung der Hausverwaltung ist nicht die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Vermieter müssen aus der WEG-Abrechnung die umlagefähigen Posten herausfiltern und eine separate Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen.

• WEG-Abrechnung: Alle Kosten der Eigentümergemeinschaft, aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen (MEA)
• Nebenkostenabrechnung: Nur umlagefähige Betriebskosten, aufgeteilt nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (Fläche, Verbrauch, Personenzahl)

Verteilerschlüssel: MEA vs. Wohnfläche

Ein häufiger Stolperstein: Die WEG rechnet nach Miteigentumsanteilen (MEA) ab, während die Nebenkostenabrechnung für Mieter meist nach Wohnfläche erstellt wird. Der Vermieter muss ggf. umrechnen.

• MEA: Festgelegt in der Teilungserklärung, berücksichtigt auch Keller, Stellplätze etc.
• Wohnfläche: Nur die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche

Instandhaltungsrücklage — steuerliche Behandlung

Die Instandhaltungsrücklage ist steuerlich ein Sonderfall:

• Die laufende Einzahlung in die Rücklage ist keine Werbungskosten
• Erst die tatsächliche Verwendung (wenn aus der Rücklage eine Reparatur bezahlt wird) ist steuerlich absetzbar
• Der Nachweis erfolgt über die WEG-Jahresabrechnung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Praxis-Tipps für vermietende Eigentümer

• Hausgeld ≠ Vorauszahlung: Setzen Sie die Nebenkostenvorauszahlung für den Mieter niedriger an als das Hausgeld — die Differenz tragen Sie selbst
• WEG-Abrechnung frühzeitig anfordern: Viele Hausverwaltungen erstellen die Abrechnung erst Monate nach Jahresende — Ihre Nebenkostenabrechnung für den Mieter hat aber eine 12-Monats-Frist
• Einzelne Posten prüfen: Manchmal enthält die WEG-Abrechnung Mischpositionen (z. B. Hausmeister + Reparaturen). Hier müssen Sie den nicht umlagefähigen Anteil herausrechnen
• Heizkosten separat: Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden — die pauschale Umlage nach MEA reicht nicht

Fazit

Das Hausgeld ist immer höher als die umlagefähigen Nebenkosten — Vermieter sollten die Differenz bei ihrer Renditeberechnung einplanen. Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung sorgfältig auf Basis der WEG-Abrechnung und nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner für eine korrekte und transparente Abrechnung.