Indexmiete: Vorteile, Nachteile und Berechnung

Bei einer Indexmiete folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben, sinkt er, kannst du eine Senkung verlangen. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Die Anpassung ist nie automatisch: Sie muss in Textform erklärt werden, und zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben. Hier findest du die Berechnung mit Beispiel, die Vor- und Nachteile für beide Seiten und den Stand der geplanten Reform.

Was ist eine Indexmiete?

Nach § 557b Abs. 1 BGB können Mieter und Vermieter schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ richtet. Das ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Andere Indizes, etwa ein Baukostenindex, sind dafür nicht zulässig.

Die Regeln im Überblick

• Schriftform der Vereinbarung: Die Indexklausel steht im Mietvertrag oder in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung (§ 557b Abs. 1 BGB).
• Ein Jahr Pause: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Ausgenommen sind Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also etwa angepasste Betriebskostenvorauszahlungen.
• Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Deshalb spielt auch die Kappungsgrenze keine Rolle.
• Modernisierung nur eingeschränkt: Eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 oder § 559e BGB) ist nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen wegen Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, etwa wegen einer gesetzlichen Pflicht. Das gilt nicht für den Einbau einer Heizung nach § 555b Nr. 1a BGB: Dafür ist eine Erhöhung auch bei Indexmiete möglich (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Mietpreisbremse für die Startmiete: In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten die §§ 556d bis 556g BGB nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die spätere Indexanpassung wird daran nicht gemessen.
• Abweichungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).

Indexmiete berechnen: Formel und Beispiel

Die neue Miete ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem aktuellen Indexstand und dem Indexstand, der der bisherigen Miete zugrunde lag:

Neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexwert ÷ alter Indexwert)

Maßgeblich ist der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Festlegung, also bei Mietbeginn oder bei der letzten Anpassung. Welche Monatswerte genau verglichen werden, kann die Klausel im Mietvertrag regeln. Die amtlichen Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt (Verbraucherpreisindex, derzeit auf Basis 2020 = 100).

Beispielrechnung

Die folgenden Indexwerte sind Beispielwerte zur Veranschaulichung, keine amtlichen Zahlen:

• Bisherige Nettokaltmiete: 800,00 €
• Indexwert bei der letzten Festlegung: 118,0
• Aktueller Indexwert: 123,0
• Rechnung: 800,00 € × (123,0 ÷ 118,0) = 833,90 €
• Erhöhung: 33,90 € im Monat, das sind rund 4,2 %

Rechne selbst nach, ob der Vermieter die richtigen Monatswerte genommen hat und ob seit der letzten Anpassung wirklich ein Jahr vergangen ist. Für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und nach Modernisierung, die bei einem normalen Mietvertrag gelten, gibt es den Mieterhöhungs-Rechner. Auf die Indexmiete ist er nicht ausgelegt.

So muss die Anpassung erklärt werden

Die Änderung der Miete muss nach § 557b Abs. 3 BGB durch eine Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügen, eine Unterschrift ist nicht nötig. Die Erklärung muss enthalten:

• die eingetretene Änderung des Preisindex (in der Praxis: alter und neuer Indexwert mit Monat),
• die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.

Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Erklärung zum Beispiel am 20. März zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Mai. Eine rückwirkende Erhöhung gibt es nicht.

Muster für eine Anpassungserklärung

„Sehr geehrte/r …, nach § [Nr.] unseres Mietvertrags ist die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Bei der letzten Festlegung der Miete im [Monat Jahr] lag der Index bei [alter Wert], im [Monat Jahr] liegt er bei [neuer Wert]. Die Nettokaltmiete ändert sich damit von [bisherige Miete] € auf [neue Miete] € (Erhöhung um [Betrag] €). Die neue Miete ist ab dem [1. des übernächsten Monats] zu zahlen. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten bleiben unverändert.“

Das gilt auch umgekehrt: Sinkt der Index, sinkt die Miete nicht von selbst. Du musst die Senkung dem Vermieter ebenfalls in Textform mit Indexwerten und neuem Betrag erklären.

Vorteile der Indexmiete

Für Vermieter

• Inflationsausgleich: Die Miete hält mit der allgemeinen Preisentwicklung Schritt.
• Wenig Aufwand: Kein Mietspiegel, keine Vergleichswohnungen, kein Gutachten, keine Zustimmung des Mieters nötig.
• Nachvollziehbar: Die Indexwerte sind öffentlich, Streit über die Begründung ist selten.

Für Mieter

• Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete: Steigen die Marktmieten schneller als die Verbraucherpreise, bist du mit einer Indexmiete besser dran.
• Transparente Grundlage: Die Erhöhung hängt an einer amtlichen Zahl, nicht an einer Einschätzung des Vermieters.
• Kaum Modernisierungsumlage: Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur in den oben genannten Ausnahmefällen möglich.
• Senkung möglich: Fällt der Index, kannst du eine niedrigere Miete verlangen.

Nachteile der Indexmiete

Für Vermieter

• Kein Anschluss an den Markt: Liegen die Marktmieten deutlich über der Preisentwicklung, bleibt die Miete dahinter zurück.
• Modernisierung schwer umlegbar: Freiwillige Modernisierungen lassen sich während der Indexmiete in der Regel nicht über § 559 BGB umlegen.
• Sinkender Index: Bei fallenden Preisen kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Für Mieter

• Inflation schlägt voll durch: Die Kappungsgrenze gilt nicht. Der Verbraucherpreisindex stieg im Jahresdurchschnitt 2022 um 6,9 % und 2023 um 5,9 % (Statistisches Bundesamt). Grob gerechnet ergeben die beiden Jahre zusammen rund 13 % mehr Miete, mit 2024 (2,2 %) rund 16 %. Die tatsächliche Erhöhung hängt davon ab, welche Monatswerte verglichen werden.
• Jährliche Erhöhungen: Der Vermieter kann jedes Jahr anpassen, sofern die Miete ein Jahr unverändert war.
• Schwer planbar: Wie stark die Miete steigt, weißt du bei Vertragsschluss nicht.

Geplante Reform: Begrenzung bei hoher Inflation

Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Danach sollen Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb einer Grenze von 3,0 % im Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Steigt der Index in einem Jahr um 5 %, würde die Miete danach um 4 % steigen dürfen (3 % voll, von den übrigen 2 % die Hälfte). Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 in erster Lesung beraten.

Stand 23.09.2026 ist die Regelung nicht beschlossen und nicht in Kraft. Es gilt weiter § 557b BGB in der oben beschriebenen Fassung. Ab wann und für welche Verträge die Begrenzung gelten würde, steht erst mit dem verabschiedeten Gesetz fest.

Indexmiete und Nebenkosten

Die Indexmiete betrifft nur die Nettokaltmiete. Betriebskosten zahlst du weiter als Vorauszahlung oder Pauschale, und der Vermieter rechnet sie nach den normalen Regeln ab. Eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 BGB ist unabhängig von der Jahresfrist der Indexmiete möglich. Mit dem Nebenkostenrechner kannst du deine Nebenkosten überschlagen.

Für wen lohnt sich eine Indexmiete?

Für Mieter ist die Indexmiete vor allem dort günstig, wo die Marktmieten stark steigen, die Inflation aber moderat bleibt. Bei hoher Inflation kann sie teurer werden als eine normale Mieterhöhung mit Kappungsgrenze. Vermieter tauschen den Anschluss an die Marktmiete und die Modernisierungsumlage gegen einfache, planbare Anpassungen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Obergrenze für die Startmiete; mehr dazu auf der Seite zur Mietpreisbremse.

Häufige Fragen

Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?

Höchstens einmal im Jahr. Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Maßgeblich ist, ab wann die geänderte Miete gilt, nicht das Datum des Schreibens.

Erhöht sich die Indexmiete automatisch?

Nein. Der Vermieter muss die Anpassung in Textform erklären und dabei die Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Rückwirkend kann er nicht erhöhen.

Kann ich bei einer Indexmiete eine Mietsenkung verlangen?

Ja, wenn der Verbraucherpreisindex seit der letzten Festlegung gesunken ist. Du musst die Senkung selbst in Textform geltend machen, mit den Indexwerten und dem neuen Betrag. Die niedrigere Miete gilt dann ab dem übernächsten Monat.

Gilt die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete?

Nur für die Ausgangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 557b Abs. 4 BGB). Liegt die Startmiete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch, kannst du das rügen. Die späteren Anpassungen nach dem Index werden nicht an der Mietpreisbremse gemessen.

Darf der Vermieter bei einer Indexmiete nach Modernisierung erhöhen?

Nur eingeschränkt. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist möglich, soweit die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, zum Beispiel einer gesetzlichen Pflicht, oder wenn es um den Einbau einer Heizung nach § 555b Nr. 1a BGB geht. Freiwillige Modernisierungen kann er nicht umlegen.

Gilt die geplante 3-Prozent-Regel schon?

Nein. Die Begrenzung auf die Hälfte des Anstiegs über 3 % im Jahr ist Teil des Gesetzentwurfs „Mietrecht II“, der am 23.09.2026 noch im Bundestag beraten wird. Bis zur Verabschiedung gilt § 557b BGB ohne diese Grenze.