Heizkosten im Zweifamilienhaus & bei Einliegerwohnung abrechnen (§ 2 HeizkostenV)

Vermietest du eine Wohnung in einem Haus, in dem du selbst wohnst? Dann gilt fuer dich eine wichtige Ausnahme: Nach § 2 der Heizkostenverordnung musst du die Heizkosten unter bestimmten Voraussetzungen nicht verbrauchsabhaengig abrechnen. Das spart dir Zaehler, Ablesekosten und Aufwand. Was diese Ausnahme genau umfasst, was trotzdem Pflicht bleibt und wie du ohne Zaehler korrekt verteilst, erklaeren wir dir hier Schritt fuer Schritt - mit Rechenbeispiel.

Die Ausnahme des § 2 HeizkostenV

Grundsaetzlich schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass Heizkosten zu einem Anteil von 50 bis 70 Prozent nach dem tatsaechlichen Verbrauch abgerechnet werden muessen (§ 7 HeizkostenV). Dafuer braucht es Erfassungsgeraete wie Heizkostenverteiler oder Waermezaehler.

§ 2 HeizkostenV macht davon eine klare Ausnahme. Diese Pflicht zur verbrauchsabhaengigen Abrechnung entfaellt bei Gebaeuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Gebaeudeeigentuemer selbst bewohnt. Genau das ist die typische Konstellation im Zweifamilienhaus oder beim Haus mit Einliegerwohnung.

Zwei Bedingungen muessen also zusammen erfuellt sein:

• Das Gebaeude hat hoechstens zwei Wohnungen.
• Eine dieser beiden Wohnungen bewohnst du als Eigentuemer selbst.

Sind beide Punkte erfuellt, darfst du die Heizkosten ohne Verbrauchszaehler abrechnen und musst keine Erfassungsgeraete installieren.

Was TROTZDEM Pflicht bleibt

Hier liegt der haeufigste Irrtum. § 2 HeizkostenV befreit dich nur von der verbrauchsabhaengigen Erfassung der Heizkosten - nicht von der Nebenkostenabrechnung als solcher.

Deine Pflicht zur jaehrlichen Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB bleibt vollstaendig bestehen. Du musst deinem Mieter also weiterhin fristgerecht eine nachvollziehbare Abrechnung ueber alle umlagefaehigen Betriebskosten erstellen - inklusive der Heizkosten, nur eben nach einem anderen Verteilerschluessel. Auch Wasser, Muellabfuhr, Grundsteuer oder Versicherung rechnest du ganz normal ab. Die Ausnahme betrifft ausschliesslich die Frage, ob ein Verbrauchszaehler die Heizkosten aufteilen muss.

Merke dir: § 2 spart dir den Zaehler, nicht die Abrechnung. Wie eine saubere Abrechnung aufgebaut ist, kannst du mit unserem Nebenkostenrechner nachvollziehen.

Ohne Zaehler korrekt verteilen

Wenn die Ausnahme greift, brauchst du einen zulaessigen Verteilerschluessel fuer die Heizkosten. Bewaehrt und rechtssicher ist die Verteilung nach Wohnflaeche: Du teilst die Gesamtkosten im Verhaeltnis der Quadratmeter auf beide Wohnungen auf.

Bei der selbstgenutzten und der vermieteten Wohnung im Zweifamilienhaus habt ihr zudem Spielraum: Ihr koennt im Mietvertrag frei vereinbaren, nach welchem Schluessel die Heizkosten verteilt werden. Moeglich ist etwa die Aufteilung nach Wohnflaeche, nach Personenzahl oder nach einem festen Prozentsatz. Wichtig ist nur, dass der vereinbarte Schluessel klar im Mietvertrag steht und dann auch konsequent angewendet wird.

• Wohnflaeche - der praktische Standard, leicht nachvollziehbar.
• Freie Vereinbarung - jeder sachgerechte Schluessel, den ihr im Vertrag festhaltet.

Mehr Details zur Aufteilung findest du in unserem Ratgeber Verteilerschluessel erklaert und unter Nebenkosten anteilig berechnen.

Wann die Ausnahme WEGFAELLT

Die Befreiung nach § 2 HeizkostenV ist an die genannten Voraussetzungen gebunden. Faellt eine davon weg, unterliegst du wieder der vollen Pflicht der Heizkostenverordnung.

• Hat das Gebaeude mehr als zwei Wohnungen, greift die Ausnahme nicht - egal, ob du selbst dort wohnst.
• Bewohnst du keine der Wohnungen selbst, etwa weil du beide vermietest, faellt die Ausnahme ebenfalls weg.

In diesen Faellen musst du die Heizkosten wieder zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhaengig erfassen (§ 7 HeizkostenV) und dafuer Erfassungsgeraete einbauen. Rechnest du dann trotz bestehender Pflicht nicht verbrauchsabhaengig ab, hat dein Mieter ein Kuerzungsrecht: Er darf den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kuerzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Wie dieses Kuerzungsrecht wirkt, liest du im Ratgeber Kuerzungsrecht der Heizkostenverordnung und im Guide zur Heizkostenverordnung.

Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus nach Wohnflaeche

Nehmen wir ein klassisches Zweifamilienhaus. Du bewohnst die obere Wohnung selbst, die untere ist vermietet. Die Ausnahme des § 2 HeizkostenV greift, ihr habt die Verteilung nach Wohnflaeche vereinbart.

• Gesamtheizkosten im Abrechnungsjahr: 3.000 Euro
• Wohnflaeche deiner Wohnung: 90 m2 (60 Prozent)
• Wohnflaeche der Mietwohnung: 60 m2 (40 Prozent)

So rechnest du:

• Anteil Mietwohnung: 3.000 Euro x 40 Prozent = 1.200 Euro
• Anteil deiner Wohnung: 3.000 Euro x 60 Prozent = 1.800 Euro

Dein Mieter zahlt also 1.200 Euro Heizkosten fuer das Jahr. Diesen Betrag setzt du in die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB ein und verrechnest ihn mit den geleisteten Vorauszahlungen. Bevor du die Abrechnung verschickst, lohnt ein Blick auf typische Stolperfallen - dafuer haben wir die 20 haeufigsten Fehler zusammengestellt. Ob deine eigene oder eine erhaltene Abrechnung stimmt, pruefst du unter Nebenkostenabrechnung pruefen.

Haeufige Fragen

Muss ich im Zweifamilienhaus Heizkostenverteiler einbauen?

Nein, wenn die Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV erfuellt sind: Das Gebaeude hat hoechstens zwei Wohnungen und du bewohnst eine davon selbst. Dann brauchst du keine Erfassungsgeraete und darfst nach einem anderen Schluessel wie der Wohnflaeche abrechnen.

Gilt die Ausnahme auch bei einer Einliegerwohnung?

Ja. Ein Haus mit einer vermieteten Einliegerwohnung ist der klassische Anwendungsfall. Solange es nur zwei Wohnungen gibt und du die andere selbst bewohnst, greift die Ausnahme des § 2 HeizkostenV.

Muss ich trotzdem eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Ja, unbedingt. Die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB bleibt Pflicht. § 2 HeizkostenV befreit dich nur von der verbrauchsabhaengigen Erfassung der Heizkosten, nicht von der jaehrlichen Abrechnung insgesamt.

Was passiert, wenn ich beide Wohnungen vermiete?

Dann bewohnst du keine Wohnung selbst und die Ausnahme faellt weg. Es gilt die volle Pflicht nach § 7 HeizkostenV zur verbrauchsabhaengigen Abrechnung. Rechnest du dennoch nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kuerzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Nach welchem Schluessel darf ich ohne Zaehler verteilen?

Zulaessig ist insbesondere die Verteilung nach Wohnflaeche. Ihr koennt im Mietvertrag aber auch einen anderen sachgerechten Schluessel frei vereinbaren, etwa nach Personenzahl. Entscheidend ist eine klare Regelung, die du dann konsequent anwendest.