Heizkosten im Zweifamilienhaus & bei Einliegerwohnung abrechnen (§ 2 HeizkostenV)

Vermietest du eine Wohnung in einem Haus, in dem du selbst wohnst? Dann gilt für dich eine wichtige Ausnahme: Nach § 2 der Heizkostenverordnung musst du die Heizkosten unter bestimmten Voraussetzungen nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Das spart dir Zähler, Ablesekosten und Aufwand. Was diese Ausnahme genau umfasst, was trotzdem Pflicht bleibt und wie du ohne Zähler korrekt verteilst, erklären wir dir hier Schritt für Schritt - mit Rechenbeispiel.

Die Ausnahme des § 2 HeizkostenV

Grundsätzlich schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass Heizkosten zu einem Anteil von 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen (§ 7 HeizkostenV). Dafür braucht es Erfassungsgeräte wie Heizkostenverteiler oder Wärmezähler.

§ 2 HeizkostenV macht davon eine klare Ausnahme. Diese Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung entfällt bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Gebäudeeigentümer selbst bewohnt. Genau das ist die typische Konstellation im Zweifamilienhaus oder beim Haus mit Einliegerwohnung.

Zwei Bedingungen müssen also zusammen erfuellt sein:

• Das Gebäude hat höchstens zwei Wohnungen.
• Eine dieser beiden Wohnungen bewohnst du als Eigentümer selbst.

Sind beide Punkte erfuellt, darfst du die Heizkosten ohne Verbrauchszähler abrechnen und musst keine Erfassungsgeräte installieren.

Was TROTZDEM Pflicht bleibt

Hier liegt der häufigste Irrtum. § 2 HeizkostenV befreit dich nur von der verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten - nicht von der Nebenkostenabrechnung als solcher.

Deine Pflicht zur jährlichen Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB bleibt vollständig bestehen. Du musst deinem Mieter also weiterhin fristgerecht eine nachvollziehbare Abrechnung über alle umlagefähigen Betriebskosten erstellen - inklusive der Heizkosten, nur eben nach einem anderen Verteilerschlüssel. Auch Wasser, Muellabfuhr, Grundsteuer oder Versicherung rechnest du ganz normal ab. Die Ausnahme betrifft ausschließlich die Frage, ob ein Verbrauchszähler die Heizkosten aufteilen muss.

Merke dir: § 2 spart dir den Zähler, nicht die Abrechnung. Wie eine saubere Abrechnung aufgebaut ist, kannst du mit unserem Nebenkostenrechner nachvollziehen.

Ohne Zähler korrekt verteilen

Wenn die Ausnahme greift, brauchst du einen zulässigen Verteilerschlüssel für die Heizkosten. Bewährt und rechtssicher ist die Verteilung nach Wohnfläche: Du teilst die Gesamtkosten im Verhältnis der Quadratmeter auf beide Wohnungen auf.

Bei der selbstgenutzten und der vermieteten Wohnung im Zweifamilienhaus habt ihr zudem Spielraum: Ihr könnt im Mietvertrag frei vereinbaren, nach welchem Schlüssel die Heizkosten verteilt werden. Möglich ist etwa die Aufteilung nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach einem festen Prozentsatz. Wichtig ist nur, dass der vereinbarte Schlüssel klar im Mietvertrag steht und dann auch konsequent angewendet wird.

• Wohnfläche - der praktische Standard, leicht nachvollziehbar.
• Freie Vereinbarung - jeder sachgerechte Schlüssel, den ihr im Vertrag festhaltet.

Mehr Details zur Aufteilung findest du in unserem Ratgeber Verteilerschlüssel erklärt und unter Nebenkosten anteilig berechnen.

Wann die Ausnahme WEGFÄLLT

Die Befreiung nach § 2 HeizkostenV ist an die genannten Voraussetzungen gebunden. Fällt eine davon weg, unterliegst du wieder der vollen Pflicht der Heizkostenverordnung.

• Hat das Gebäude mehr als zwei Wohnungen, greift die Ausnahme nicht - egal, ob du selbst dort wohnst.
• Bewohnst du keine der Wohnungen selbst, etwa weil du beide vermietest, fällt die Ausnahme ebenfalls weg.

In diesen Fällen musst du die Heizkosten wieder zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig erfassen (§ 7 HeizkostenV) und dafür Erfassungsgeräte einbauen. Rechnest du dann trotz bestehender Pflicht nicht verbrauchsabhängig ab, hat dein Mieter ein Kürzungsrecht: Er darf den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Wie dieses Kürzungsrecht wirkt, liest du im Ratgeber Kürzungsrecht der Heizkostenverordnung und im Guide zur Heizkostenverordnung.

Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus nach Wohnfläche

Nehmen wir ein klassisches Zweifamilienhaus. Du bewohnst die obere Wohnung selbst, die untere ist vermietet. Die Ausnahme des § 2 HeizkostenV greift, ihr habt die Verteilung nach Wohnfläche vereinbart.

• Gesamtheizkosten im Abrechnungsjahr: 3.000 Euro
• Wohnfläche deiner Wohnung: 90 m2 (60 Prozent)
• Wohnfläche der Mietwohnung: 60 m2 (40 Prozent)

So rechnest du:

• Anteil Mietwohnung: 3.000 Euro x 40 Prozent = 1.200 Euro
• Anteil deiner Wohnung: 3.000 Euro x 60 Prozent = 1.800 Euro

Dein Mieter zahlt also 1.200 Euro Heizkosten für das Jahr. Diesen Betrag setzt du in die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB ein und verrechnest ihn mit den geleisteten Vorauszahlungen. Bevor du die Abrechnung verschickst, lohnt ein Blick auf typische Stolperfallen - dafür haben wir die 20 häufigsten Fehler zusammengestellt. Ob deine eigene oder eine erhaltene Abrechnung stimmt, prüfst du unter Nebenkostenabrechnung prüfen.

Häufige Fragen

Muss ich im Zweifamilienhaus Heizkostenverteiler einbauen?

Nein, wenn die Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV erfuellt sind: Das Gebäude hat höchstens zwei Wohnungen und du bewohnst eine davon selbst. Dann brauchst du keine Erfassungsgeräte und darfst nach einem anderen Schlüssel wie der Wohnfläche abrechnen.

Gilt die Ausnahme auch bei einer Einliegerwohnung?

Ja. Ein Haus mit einer vermieteten Einliegerwohnung ist der klassische Anwendungsfall. Solange es nur zwei Wohnungen gibt und du die andere selbst bewohnst, greift die Ausnahme des § 2 HeizkostenV.

Muss ich trotzdem eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Ja, unbedingt. Die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB bleibt Pflicht. § 2 HeizkostenV befreit dich nur von der verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten, nicht von der jährlichen Abrechnung insgesamt.

Was passiert, wenn ich beide Wohnungen vermiete?

Dann bewohnst du keine Wohnung selbst und die Ausnahme fällt weg. Es gilt die volle Pflicht nach § 7 HeizkostenV zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Rechnest du dennoch nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Nach welchem Schlüssel darf ich ohne Zähler verteilen?

Zulässig ist insbesondere die Verteilung nach Wohnfläche. Ihr könnt im Mietvertrag aber auch einen anderen sachgerechten Schlüssel frei vereinbaren, etwa nach Personenzahl. Entscheidend ist eine klare Regelung, die du dann konsequent anwendest.