Heizkosten im Zweifamilienhaus und bei Einliegerwohnung abrechnen (§ 2 HeizkostenV)

Wohnst du selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen und vermietest die andere, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, darfst du die Heizkosten abweichend von der Heizkostenverordnung abrechnen, etwa nur nach Wohnfläche und ohne Heizkostenverteiler. Voraussetzung ist aber, dass du mit deinem Mieter eine solche Verteilung vereinbart hast. § 2 HeizkostenV schaltet die Verordnung nicht ab, er lässt nur den Mietvertrag Vorrang haben. Steht im Vertrag nichts Abweichendes, gilt auch im Zweifamilienhaus die verbrauchsabhängige Abrechnung. Hier liest du, wann die Ausnahme greift, wie eine passende Vertragsklausel aussieht und wie du ohne Zähler korrekt abrechnest.

Was § 2 HeizkostenV wirklich regelt

Der Wortlaut: „Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.“

In allen anderen Häusern setzt sich die Heizkostenverordnung also gegen den Mietvertrag durch. Im Zweifamilienhaus mit selbst wohnendem Vermieter ist es umgekehrt: Hier geht eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag der Verordnung vor. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt es bei den Regeln der Verordnung: Verbrauch erfassen und 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen (§§ 4, 7, 8 HeizkostenV).

Die Ausnahme hat drei Voraussetzungen:

• Das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Eine Einliegerwohnung zählt als zweite Wohnung.
• Du als Vermieter bewohnst eine der beiden Wohnungen selbst.
• Im Mietvertrag ist eine andere Verteilung der Heizkosten vereinbart, zum Beispiel nach Wohnfläche.

Musterklausel für den Mietvertrag

Eine klare Formulierung könnte so lauten (unverbindliches Beispiel, an deinen Fall anpassen):

„Das Gebäude hat zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser werden abweichend von der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkostenV) nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt. Wohnfläche der Mietwohnung: 60 m², Gesamtwohnfläche: 150 m².“

Wichtig: Eine solche Vereinbarung gehört in den Mietvertrag oder in einen Nachtrag, dem der Mieter zustimmt. Einseitig kannst du einen bestehenden Vertrag nicht umstellen. Hast du bisher nach Verbrauch abgerechnet, bleibt es dabei, bis du und dein Mieter gemeinsam etwas anderes vereinbaren. Weitere Verteilungsschlüssel stellt die Seite Umlageschlüssel vor.

Ohne Zähler abrechnen: so geht es

Greift die Ausnahme, brauchst du keine Heizkostenverteiler. Üblich und leicht nachvollziehbar ist die Verteilung nach Wohnfläche. Möglich ist auch ein anderer sachgerechter Schlüssel, etwa ein fester Prozentsatz, wenn er klar vereinbart ist. Was du trotzdem einhalten musst:

• Jährliche Abrechnung: Über die Vorauszahlungen musst du jährlich abrechnen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Heizkosten erscheinen dort mit dem vereinbarten Schlüssel.
• Nur umlagefähige Kosten: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger-Messung. Reparaturen und die Anschaffung einer Heizung gehören nicht hinein (§ 2 Nr. 4 BetrKV).
• Dein eigener Anteil: Die Gesamtkosten werden auf beide Wohnungen verteilt, den Anteil deiner eigenen Wohnung trägst du selbst.
• CO2-Kosten: Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz gilt auch hier. Bei Gas- oder Ölheizung ermittelst du den CO2-Ausstoß je m², ziehst deinen Vermieteranteil nach dem Stufenmodell ab und verteilst den Rest nach dem vereinbarten Schlüssel (§ 7 Abs. 1 und 2 CO2KostAufG). Die Einstufung muss in der Abrechnung stehen, sonst darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 3 und 4 CO2KostAufG).

Eine Heizkostenabrechnung Schritt für Schritt erstellen kannst du mit der Seite Heizkostenabrechnung erstellen. Wie andere Kosten ohne Zähler verteilt werden, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung ohne Zähler.

Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus nach Wohnfläche

Du bewohnst die obere Wohnung mit 90 m² selbst, die untere mit 60 m² ist vermietet. Im Mietvertrag ist die Verteilung nach Wohnfläche vereinbart.

Bei Gas oder Öl kommt die CO2-Aufteilung hinzu: Den Vermieteranteil an den CO2-Kosten der Mietwohnung ziehst du vom Anteil des Mieters ab, bevor du die Nachzahlung berechnest.

Wann die Ausnahme wegfällt

• Mehr als zwei Wohnungen: Baust du etwa das Dachgeschoss zu einer dritten Wohnung aus, gilt die Heizkostenverordnung wieder zwingend.
• Du ziehst aus: Wohnst du nicht mehr selbst im Haus, etwa weil du beide Wohnungen vermietest, geht die Verordnung wieder dem Mietvertrag vor. Du musst dann den Verbrauch erfassen und verbrauchsabhängig abrechnen. Rechnest du trotzdem nur nach Fläche ab, darf dein Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).
• Keine Vereinbarung: Enthält der Mietvertrag keine abweichende Verteilung, gilt die Verordnung ohnehin, auch wenn du im Haus wohnst.

Bei einem Umbau oder Auszug solltest du die Erfassungsgeräte rechtzeitig einbauen lassen, damit du ab Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abrechnen kannst. Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Welche Pflichten dann gelten, fasst der Guide zur Heizkostenverordnung zusammen.

Häufige Fragen

Muss ich im Zweifamilienhaus Heizkostenverteiler einbauen?

Nicht, wenn du selbst im Haus wohnst und mit deinem Mieter eine andere Verteilung vereinbart hast, etwa nach Wohnfläche. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Heizkostenverordnung auch im Zweifamilienhaus, dann brauchst du Erfassungsgeräte.

Gilt die Ausnahme auch bei einer Einliegerwohnung?

Ja. Ein Haus mit deiner Wohnung und einer vermieteten Einliegerwohnung ist der typische Fall. Entscheidend sind höchstens zwei Wohnungen, deine eigene Nutzung und eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag.

Wie rechne ich Heizkosten im Zweifamilienhaus ohne Zähler ab?

Nach dem vereinbarten Schlüssel, meist nach Wohnfläche: Gesamtkosten mal Wohnfläche der Mietwohnung geteilt durch die Gesamtwohnfläche. Bei Gas oder Öl ziehst du vorher deinen Anteil an den CO2-Kosten ab.

Kann ich einen bestehenden Mietvertrag auf Abrechnung nach Fläche umstellen?

Nur mit Zustimmung deines Mieters. Eine einseitige Änderung ist nicht möglich. Ohne Einigung rechnest du weiter nach der Heizkostenverordnung ab.

Was passiert, wenn ich ausziehe und beide Wohnungen vermiete?

Dann entfällt die Ausnahme. Die Heizkostenverordnung geht dem Mietvertrag wieder vor, du musst den Verbrauch erfassen und zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Sonst dürfen die Mieter ihren Anteil um 15 Prozent kürzen.

Gilt die CO2-Kostenaufteilung auch im Zweifamilienhaus?

Ja. Auch wenn du selbst im Haus wohnst, musst du als Vermieter deinen Anteil an den CO2-Kosten nach dem Stufenmodell tragen. Nur die Verteilung des Mieteranteils richtet sich nach dem vereinbarten Verfahren.