Heizkosten berechnen: Formel, Beispiel und Kosten pro qm

Deine Heizkosten berechnest du in zwei Teilen: Ein Grundkostenanteil von 30 bis 50 Prozent der Heizkosten des Hauses wird nach Wohnfläche verteilt, der Verbrauchsanteil von 50 bis 70 Prozent nach den Werten deiner Heizkostenverteiler oder Wärmezähler. Die Formel lautet: Heizkosten des Hauses × Grundkostenanteil × deine Fläche ÷ Gesamtfläche + Heizkosten des Hauses × Verbrauchsanteil × deine Einheiten ÷ alle Einheiten. Zum Vergleich: Für Heizung und Warmwasser zusammen weist der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat aus. Hier findest du die Formel Schritt für Schritt, ein durchgerechnetes Beispiel und die Kosten pro qm für 50 und 80 m².

Heizkosten pro qm und Monat: Beispiele für 50 und 80 m²

Der Durchschnittswert von 1,32 Euro je m² und Monat umfasst Heizung und Warmwasser. Die Spanne im Betriebskostenspiegel reicht von 0,46 bis 2,18 Euro je m² und Monat. Wie viel du tatsächlich zahlst, hängt vom Gebäude, vom Energieträger, von den Preisen im Abrechnungsjahr und von deinem Verbrauch ab. Der Durchschnitt ist deshalb eine Orientierung, keine Obergrenze.

So rechnest du deinen eigenen Wert aus: Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung ÷ Wohnfläche ÷ Anzahl der Monate im Abrechnungszeitraum. Beispiel: 1.860 Euro ÷ 70 m² ÷ 12 = 2,21 Euro je m² und Monat. Liegst du deutlich über dem Durchschnitt, lohnt ein Blick in die Abrechnung, etwa auf Preise, Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr und den Verteilerschlüssel. Vergleichswerte für dein Gebäude nach Energieträger liefert der Heizspiegel.

Die Formel der Heizkostenabrechnung Schritt für Schritt

In einem Haus mit Zentralheizung schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vor, wie die Kosten verteilt werden. Eine korrekte Abrechnung geht in dieser Reihenfolge vor:

1. Gesamtkosten ermitteln: alle Kosten des Betriebs der Heizung im Abrechnungszeitraum (siehe nächster Abschnitt).
2. CO2-Anteil des Vermieters abziehen: Bei Gas, Öl und Fernwärme zieht der Vermieter seinen Anteil an den CO2-Kosten nach dem Stufenmodell ab, bevor er verteilt (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG).
3. Warmwasser abtrennen: Erzeugt dieselbe Anlage auch Warmwasser, werden die Kosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt (§ 9 HeizkostenV).
4. Heizkosten verteilen: 30 bis 50 Prozent nach Wohn- oder Nutzfläche (Grundkosten), 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch (Verbrauchskosten), § 7 Abs. 1 HeizkostenV.
5. Warmwasserkosten verteilen: ebenfalls 50 bis 70 Prozent nach dem gemessenen Warmwasserverbrauch, der Rest nach Fläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).
6. Vorauszahlungen abziehen: Heraus kommt deine Nachzahlung oder dein Guthaben.

Die Formel für deinen Anteil an den Heizkosten:

Grundkosten = Heizkosten × Grundkostenanteil × (deine Wohnfläche ÷ Gesamtfläche)
Verbrauchskosten = Heizkosten × Verbrauchsanteil × (deine Einheiten ÷ Einheiten aller Wohnungen)

Warum es einen Grundkostenanteil gibt, und warum er für dich höher ausfallen kann als die Verbrauchskosten, erklärt der Ratgeber Grundkosten und Verbrauchskosten der Heizung.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit Gas-Zentralheizung

Annahmen: 6 Wohnungen mit zusammen 420 m². Heiz- und Warmwasserkosten nach Abzug des CO2-Vermieteranteils: 12.000 Euro. Laut Wärmezähler entfallen 20 Prozent der Wärme auf das Warmwasser. Verteilung jeweils 30 Prozent nach Fläche und 70 Prozent nach Verbrauch. Deine Wohnung hat 70 m², 15 Prozent der Heizkostenverteiler-Einheiten und 15 Prozent des Warmwasserverbrauchs.

Deine Wohnung hat 16,7 Prozent der Fläche, aber nur 15 Prozent des Verbrauchs. Mit einem höheren Verbrauchsanteil zahlst du deshalb etwas weniger. Welche Aufteilung für welchen Verbrauch günstiger ist, kannst du mit dem Rechner für die Heizkostenverteilung vergleichen. Die Verteilung auf alle Wohnungen mit CO2-Stufe rechnet der Heizkostenrechner.

Betriebskosten der Heizung: was dazugehört

Welche Kosten in den Heizkosten stecken dürfen, legen § 7 Abs. 2 HeizkostenV und § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV fest:

• Brennstoff und seine Lieferung, bei Wärmepumpen der Strom für die Wärmeerzeugung
• Betriebsstrom, etwa für Umwälzpumpe, Brenner und Regelung
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich Einstellung durch eine Fachkraft (Wartung)
• Reinigung der Anlage und des Heizungsraums
• Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (Schornsteinfeger-Messung)
• Miete oder andere Gebrauchsüberlassung der Heizkostenverteiler und Zähler, ihre Verwendung einschließlich Eichung sowie die Kosten für Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsinformationen

Alle diese Kosten werden nach dem gewählten Verhältnis verteilt, also nicht nur über die Grundkosten. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, der Austausch von Anlagenteilen, die Anschaffung der Heizung oder der Zähler sowie Finanzierungskosten. Fehlt für den Betriebsstrom ein eigener Zähler, darf der Vermieter ihn schätzen, muss die Schätzung aber nachvollziehbar begründen können. Bei Fernwärme und Contracting gehören stattdessen der Wärmepreis und die Kosten der Hausanlage dazu, siehe Fernwärme in der Heizkostenabrechnung.

50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, 70 Prozent bei schlecht gedämmten Gebäuden

Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent wählt der Vermieter den Verbrauchsanteil (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV). Eine Ausnahme ist zwingend: In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, die mit Öl oder Gas beheizt werden und in denen die freiliegenden Heizungsleitungen überwiegend gedämmt sind, müssen genau 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Rechnet der Vermieter dort mit 50/50 ab, verstößt er gegen diese zwingende Vorgabe, und du kannst verlangen, dass die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17).

Sind die Leitungen dagegen überwiegend ungedämmt und wird deshalb ein wesentlicher Teil der Wärme nicht erfasst, darf der Verbrauch nach anerkannten Regeln der Technik rechnerisch ergänzt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV). Mehr als 70 Prozent nach Verbrauch sind nur mit einer entsprechenden Vereinbarung zulässig (§ 10 HeizkostenV). Die Regeln im Detail erklärt der Ratgeber § 7 Heizkostenverordnung.

Warmwasserkosten richtig abtrennen

Wird das Warmwasser von der Zentralheizung mit erzeugt, muss die Wärmemenge für das Warmwasser mit einem Wärmezähler gemessen werden (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Nur wenn das einen unzumutbar hohen Aufwand erfordert, darf sie berechnet werden:

Q = 2,5 × V × (tw − 10)

Dabei ist V das Warmwasservolumen in m³ und tw die mittlere Warmwassertemperatur in °C. Das Ergebnis ist eine Wärmemenge in kWh, keine Kostenangabe. Beispiel: 120 m³ bei 60 °C ergeben 2,5 × 120 × 50 = 15.000 kWh. Der Warmwasseranteil ist dann diese Wärmemenge im Verhältnis zum gesamten Verbrauch der Anlage; bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgas wird Q vorher mit 1,11 multipliziert (§ 9 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Rechnet der Vermieter ohne einen solchen Ausnahmegrund mit der Formel statt mit einem Zähler, kannst du deinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Alle Einzelheiten stehen im Ratgeber Warmwasserkosten nach HeizkostenV berechnen.

Heizkostenvorauszahlung berechnen

Die monatliche Vorauszahlung sollte die zu erwartenden Kosten decken. Die einfachste Rechnung: Heiz- und Warmwasserkosten der letzten Abrechnung ÷ 12. Im Beispiel oben sind das 1.860 Euro ÷ 12 = 155 Euro im Monat statt bisher 140 Euro.

Nach einer Abrechnung dürfen Vermieter und Mieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist, was sich aus der letzten Abrechnung ergibt. Konkret absehbare Kostensteigerungen, etwa ein bereits angekündigter höherer Gaspreis, dürfen einfließen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ohne konkreten Anlass ist dagegen nicht zulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Wenn du deinen Abschlag selbst prüfen willst, hilft der Ratgeber Gaskosten berechnen bei der Schätzung des Gaspreises, und der Gas-Rechner rechnet Kubikmeter in kWh um.

Wann du kürzen darfst und wann nicht

Kürzungen und andere Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Einen Überblick gibt der Ratgeber zum Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung.

Sonderfälle: Mieterwechsel und Gradtagszahlen

Ziehst du während des Abrechnungszeitraums aus, muss der Vermieter eine Zwischenablesung machen. Die Verbrauchskosten werden nach den abgelesenen Werten aufgeteilt, die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die Grundkosten des Warmwassers zeitanteilig (§ 9b HeizkostenV). Gradtagszahlen bilden ab, dass in den Wintermonaten viel mehr geheizt wird als im Sommer. Wird nach Gradtagszahlen verteilt, trägt deshalb, wer von Oktober bis März in der Wohnung war, mehr als die Hälfte der jährlichen Grundkosten der Heizung; bei zeitanteiliger Verteilung wäre es genau die Hälfte. Mehr dazu im Ratgeber Heizkostenabrechnung bei Mieterwechsel.

Häufige Fragen

Wie berechne ich meine Heizkosten pro qm?

Teile deine Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung durch deine Wohnfläche und durch die Zahl der Monate. Beispiel: 1.860 Euro ÷ 70 m² ÷ 12 = 2,21 Euro je m² und Monat. Der Bundesdurchschnitt für Heizung und Warmwasser lag im Abrechnungsjahr 2024 laut Deutschem Mieterbund bei 1,32 Euro je m² und Monat.

Wie hoch sind die Heizkosten für 50 qm pro Monat?

Beim Durchschnitt von 1,32 Euro je m² sind es 66 Euro im Monat oder 792 Euro im Jahr für Heizung und Warmwasser. Je nach Gebäude und Verbrauch liegt der Wert in der Spanne des Betriebskostenspiegels zwischen etwa 23 und 109 Euro im Monat.

Wie berechne ich die Heizkostenvorauszahlung?

Nimm die Heiz- und Warmwasserkosten deiner letzten Abrechnung und teile sie durch 12. Konkret absehbare Preissteigerungen dürfen berücksichtigt werden, ein pauschaler Aufschlag ohne Anlass nicht.

Darf der Vermieter die Heizkosten nur nach Wohnfläche abrechnen?

Bei einer Zentralheizung in der Regel nicht. Die Heizkostenverordnung verlangt mindestens 50 Prozent nach Verbrauch. Ausnahmen gelten zum Beispiel im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt und eine andere Verteilung vereinbart ist (§ 2 HeizkostenV), oder in den Fällen des § 11 HeizkostenV. Rechnet der Vermieter ohne Ausnahme nur nach Fläche ab, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen.

Was passiert, wenn ein Heizkostenverteiler defekt war?

Dann ermittelt der Vermieter deinen Verbrauch ersatzweise, etwa aus dem Vorjahr oder aus vergleichbaren Räumen (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Das ist eine zulässige Abrechnung, ein Kürzungsrecht entsteht dadurch nicht. Betrifft die Ersatzermittlung mehr als 25 Prozent der Fläche, werden die Kosten ausschließlich nach Fläche verteilt.

Gehört der Betriebsstrom zu den Heizkosten?

Ja. Der Strom für Pumpen, Brenner und Regelung ist Teil der Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) und wird mit ihnen verteilt. Er darf dann nicht zusätzlich im Allgemeinstrom stecken. Ohne eigenen Zähler darf der Vermieter schätzen, die Schätzung muss aber nachvollziehbar sein.