Bankbürgschaft für Mietkaution: Kosten und Ablauf

Eine Bankbürgschaft für die Mietkaution kostet dich jedes Jahr eine Gebühr, die Avalprovision. Sie wird als Prozentsatz der Bürgschaftssumme berechnet und läuft so lange, bis der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurückgibt, also meist einige Monate über den Auszug hinaus. Dafür bleibt dein Geld verfügbar. Der Vermieter muss eine Bürgschaft nur akzeptieren, wenn der Mietvertrag sie zulässt oder er zustimmt. Wie bei der Barkaution gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).

So funktioniert die Mietkautionsbürgschaft

Statt Geld auf ein Kautionskonto zu zahlen, gibst du dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde deiner Bank. Die Bank verpflichtet sich darin, bis zur vereinbarten Summe zu zahlen, wenn der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat, etwa offene Miete, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung oder Schadensersatz.

• Du (Hauptschuldner) schließt mit der Bank einen Avalvertrag und zahlst die Avalprovision.
• Die Bank (Bürge) haftet gegenüber dem Vermieter bis zur Bürgschaftssumme.
• Der Vermieter (Gläubiger) hält die Originalurkunde als Sicherheit.

Mietkautionsbürgschaften sind üblicherweise selbstschuldnerisch: Die Bank verzichtet auf die Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB regelt diese Einrede, der Verzicht ist nach § 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB möglich). Der Vermieter kann sich dann direkt an die Bank wenden, ohne zuerst gegen dich vollstrecken zu müssen.

Das größte Risiko: Bürgschaft auf erstes Anfordern

Manche Urkunden verpflichten die Bank zur Zahlung „auf erstes Anfordern“. Dann zahlt die Bank, sobald der Vermieter es verlangt, ohne zu prüfen, ob sein Anspruch berechtigt ist. Anschließend holt sie sich das Geld von dir zurück, und du musst selbst gegen den Vermieter vorgehen, wenn die Forderung unberechtigt war. Achte vor der Unterschrift darauf, welche Form die Urkunde hat, und frag bei der Bank nach.

Was kostet eine Bankbürgschaft für die Mietkaution?

Die Kosten bestehen im Wesentlichen aus der jährlichen Avalprovision, manchmal kommt eine einmalige Bearbeitungsgebühr hinzu. Die Sätze legt jede Bank selbst fest, abhängig von Bonität und Kundenbeziehung. Eine verbindliche Marktübersicht gibt es nicht. Hol dir deshalb ein schriftliches Angebot mit Jahresprovision, Einmalgebühren und Kündigungsregeln.

So rechnest du die Kosten für dein Angebot aus (Prozentsätze hier nur als Rechenannahme):

Vergiss die Zeit nach dem Auszug nicht: Die Provision läuft, bis du die Urkunde zurückbekommst. Der Vermieter darf die Sicherheit nach Mietende für eine angemessene Prüfung behalten. Ist aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Rechne deshalb mit einigen zusätzlichen Monaten Provision.

Rechenbeispiel: Bürgschaft oder Barkaution über fünf Jahre?

Nettokaltmiete 750 Euro, Kaution 2.250 Euro, geplante Mietdauer fünf Jahre. Annahmen: Avalprovision 3 Prozent pro Jahr, keine Einmalgebühr, sechs Monate Nachlauf nach dem Auszug.

• Bankbürgschaft: 2.250 € × 3 % = 67,50 € pro Jahr. Für 5,5 Jahre sind das rund 371 Euro, die du nicht zurückbekommst.
• Barkaution: Keine Gebühren. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, die Zinsen stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Dein Nachteil ist nur, dass du das Geld nicht anders nutzen kannst.
• Barkaution über einen Kredit: Müsstest du die 2.250 Euro leihen, kosten dich die Kreditzinsen je nach Zinssatz schnell mehr als die Bürgschaft.

Faustregel: Hast du das Geld, ist die Barkaution meist günstiger. Die Bürgschaft lohnt sich vor allem, wenn du das Geld sonst leihen müsstest oder es dringend für den Umzug brauchst.

Muss der Vermieter eine Bankbürgschaft akzeptieren?

Nein, nicht ohne Weiteres. Welche Art von Sicherheit du leistest, bestimmt der Mietvertrag. Steht dort nur „Kaution in Höhe von …“, verstehen Gerichte das in der Regel als Barkaution. Nach den allgemeinen Regeln ist eine Bürgschaft nur nachrangig vorgesehen (§ 232 Abs. 2 BGB). Ein sicheres Wahlrecht des Mieters gibt es deshalb nicht.

• Kläre die Form der Sicherheit vor der Unterschrift und lass dir die Bankbürgschaft im Mietvertrag ausdrücklich erlauben.
• Viele Wohnungsunternehmen akzeptieren Bürgschaften, weil die Bank als Schuldner sicher ist.
• Willst du später von der Barkaution zur Bürgschaft wechseln oder umgekehrt, brauchst du die Zustimmung des Vermieters.

Höchstbetrag: drei Nettokaltmieten, auch zusammengerechnet

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Das gilt für jede Form, auch für die Bürgschaft. Verlangt der Vermieter eine Barkaution und zusätzlich eine Bürgschaft, dürfen beide zusammen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Gerichte haben eine Ausnahme für Bürgschaften anerkannt, die ein Dritter, etwa die Eltern, dem Vermieter unaufgefordert anbietet. Verlass dich darauf im Einzelfall nicht ohne Prüfung.

Die Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB (drei Monatsraten) betrifft nur Geldsummen. Bei einer Bürgschaft übergibst du die Urkunde über den vereinbarten Betrag.

Bankbürgschaft beantragen: Schritt für Schritt

1. Mietvertrag prüfen: Ist eine Bürgschaft erlaubt? Wenn nicht, die Zustimmung des Vermieters schriftlich einholen.
2. Angebote einholen: Bei der Hausbank und bei anderen Banken nach Jahresprovision, Einmalgebühren und der Form der Bürgschaft fragen.
3. Unterlagen bereitlegen: Ausweis, Mietvertrag oder Entwurf mit Kautionshöhe, Einkommensnachweise, vollständige Anschrift des Vermieters.
4. Bonitätsprüfung: Die Bank prüft dein Einkommen und fragt in der Regel die Schufa ab. Bei Negativeinträgen wie einer Vermögensauskunft oder einem Insolvenzverfahren lehnen Banken meist ab.
5. Urkunde übergeben: Das Original geht an den Vermieter. Mach dir eine Kopie und notiere das Übergabedatum.

Alternativen zur Bankbürgschaft

Mietkautionsversicherung

Hier stellt ein Versicherer die Bürgschaft aus, das Prinzip ist dasselbe: Du zahlst einen jährlichen Beitrag, der Vermieter erhält eine Urkunde. Wichtig: Kündigst du den Versicherungsvertrag, endet die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter nicht. Sie erlischt erst, wenn der Vermieter die Urkunde zurückgibt oder den Versicherer aus der Haftung entlässt. Bis dahin verlangen die Anbieter in der Regel weiter Beiträge. Mehr dazu im Glossar unter Kautionsversicherung.

Barkaution auf dem Kautionskonto

Die klassische Form: Das Geld liegt auf einem Konto, getrennt vom Vermögen des Vermieters, und wird verzinst. Keine laufenden Kosten, aber das Kapital ist gebunden. Grundlagen im Glossar unter Mietkaution.

Bürgschaft von Eltern oder Dritten

Eine Privatperson bürgt für dich. Das kostet nichts, der Bürge haftet aber mit seinem Vermögen.

Rückgabe der Bürgschaftsurkunde nach dem Auszug

Hat der Vermieter seine Ansprüche geprüft und abgerechnet, muss er dir die Originalurkunde zurückgeben. Erst mit der Urkunde kannst du die Bürgschaft bei der Bank beenden und die Provision stoppen. Wie lange der Vermieter prüfen darf und wie du die Rückgabe einforderst, erklärt der Ratgeber Mietkaution zurückfordern. Verlangt der Vermieter Geld aus der Bürgschaft wegen einer Nebenkostennachzahlung, prüfe die Abrechnung vorher genau.

Häufige Fragen

Was kostet eine Bankbürgschaft für die Mietkaution pro Jahr?

Du zahlst eine jährliche Avalprovision, berechnet als Prozentsatz der Bürgschaftssumme, manchmal plus einmalige Bearbeitungsgebühr. Die Sätze unterscheiden sich je nach Bank und Bonität. Rechne mit deinem konkreten Angebot: Bürgschaftssumme mal Prozentsatz mal Jahre, plus einige Monate nach dem Auszug.

Kann der Vermieter eine Bankbürgschaft ablehnen?

Ja, wenn der Mietvertrag keine Bürgschaft vorsieht. Eine Kautionsklausel ohne nähere Angabe wird in der Regel als Barkaution verstanden. Kläre die Bürgschaft deshalb vor Vertragsschluss und lass sie im Vertrag festhalten.

Was passiert, wenn der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nimmt?

Die Bank zahlt an den Vermieter und fordert den Betrag danach von dir zurück. Die Bürgschaft ersetzt also nur die Sicherheit, nicht deine Zahlungspflicht. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern zahlt die Bank sogar, ohne die Forderung zu prüfen.

Kann ich später von der Bürgschaft zur Barkaution wechseln?

Nur mit Zustimmung des Vermieters. Stimmt er zu, zahlst du die Barkaution ein, erhältst die Urkunde zurück und beendest die Bürgschaft bei der Bank.

Wann endet die Avalprovision?

Erst wenn die Bank die Originalurkunde zurückhat oder der Vermieter sie aus der Haftung entlässt. Die Kündigung des Avalvertrags allein beendet die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter nicht.

Gilt die Grenze von drei Monatsmieten auch bei Gewerbemietverträgen?

Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerberäumen ist die Höhe der Sicherheit Verhandlungssache, dort sind Bankbürgschaften üblich.