Abschreibungen Gebäude 2026: AfA-Sätze + Beispiele
Abschreibungen Gebäude sind für Vermieter der wichtigste Steuerhebel: Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann jährlich einen Teil der Anschaffungskosten als Werbungskosten absetzen — ganz ohne tatsächliche Ausgabe. Dieser Ratgeber erklärt alle Arten von Abschreibungen für Gebäude im Jahr 2026: von der linearen AfA über die degressive AfA bis zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Was sind Abschreibungen für Gebäude steuerlich?
Abschreibungen — fachlich „Absetzungen für Abnutzung" (AfA) nach § 7 EStG — verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer. Da Gebäude über Jahrzehnte genutzt werden, wäre es ungerecht, die Investition nur im Anschaffungsjahr abzusetzen. Stattdessen erfolgt die Verteilung in jährlichen Tranchen über bis zu 50 Jahre.
Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Der Grundstücksanteil (Grund und Boden) wird nicht abgenutzt und ist daher nicht abschreibungsfähig. Detail dazu im Ratgeber Berechnung AfA Gebäude.
Welche Arten von Abschreibungen für Gebäude gibt es 2026?
Vermieter haben 2026 vier verschiedene Abschreibungsarten zur Auswahl — je nach Baujahr, Nutzung und Sondervorschriften:
1. Lineare AfA (Standard nach § 7 Abs. 4 EStG)
Die lineare Abschreibung ist der Regelfall: Jedes Jahr wird derselbe prozentuale Anteil der Bemessungsgrundlage abgesetzt. Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab:
- Baujahr ab 2023: 3,0 % p. a. (33,3 Jahre Nutzungsdauer) — gilt für Wohngebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden.
- Baujahr 1925 bis 2022: 2,0 % p. a. (50 Jahre Nutzungsdauer).
- Baujahr vor 1925: 2,5 % p. a. (40 Jahre Nutzungsdauer) — Bestandsschutz für Altbauten.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung Baujahr 2010 mit Gebäudeanteil 240.000 EUR ergibt 240.000 × 2 % = 4.800 EUR Abschreibung pro Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz spart das jährlich rund 2.000 EUR Steuern.
2. Degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)
Seit dem 01.10.2023 gibt es wieder eine degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude: Im ersten Jahr werden 5 % der Restbuchwert abgesetzt, danach jährlich 5 % vom verbleibenden Restwert. Die degressive AfA läuft befristet — Baubeginn bis 30.09.2029. Sie ist im ersten Jahr deutlich vorteilhafter als die lineare AfA, später sinken die jährlichen Beträge stark.
Beispiel-Vergleich (Anschaffung 2026, Gebäudeanteil 300.000 EUR):
- Lineare AfA: 300.000 × 3 % = 9.000 EUR pro Jahr (10 Jahre = 90.000 EUR).
- Degressive AfA: Jahr 1 = 15.000 EUR, Jahr 2 = 14.250 EUR, … (10 Jahre ≈ 121.000 EUR).
Die degressive AfA ist im Zehnjahres-Vergleich um rund 30.000 EUR vorteilhafter — ein echter Steuervorteil für Neubau-Vermieter.
3. Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)
Für Bauanträge zwischen 2023 und 2029 gilt zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG: Bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können vier Jahre lang zusätzlich zur regulären AfA abgesetzt werden. Voraussetzungen:
- Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 EUR/m² (Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 EUR/m²).
- Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden.
- Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitssiegel QNG.
Bei kombiniertem Einsatz mit der linearen AfA können in den ersten vier Jahren bis zu 32 % der Investition steuerlich abgeschrieben werden — ein massiver Liquiditätsvorteil.
4. Denkmal-AfA (§§ 7h, 7i EStG)
Für denkmalgeschützte Gebäude oder Sanierungsgebiete gilt eine erhöhte AfA: Sanierungs- und Modernisierungskosten können in den ersten 8 Jahren mit 9 % p. a. und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % p. a. abgesetzt werden — insgesamt also 100 % in 12 Jahren. Das macht denkmalgeschützte Immobilien zu einem beliebten Steuersparmodell, bringt aber hohe Sanierungsauflagen mit sich.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage der Abschreibungen Gebäude?
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten plus Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklergebühr). Bei Selbstnutzungs-Umwandlung in Vermietung gilt der Teilwert. Konkret zählen dazu:
- Kaufpreis × Gebäudeanteil (typisch 70–85 %).
- Grunderwerbsteuer × Gebäudeanteil.
- Notarkosten und Grundbuchgebühren × Gebäudeanteil.
- Maklerkosten × Gebäudeanteil.
- Anschaffungsnaher Aufwand binnen 3 Jahren nach Kauf, wenn > 15 % der Anschaffungskosten.
Nicht abschreibungsfähig: Grundstücksanteil, Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig), Finanzierungskosten (separat als Werbungskosten abziehbar).
Beispielrechnung: Abschreibungen Gebäude 2026
Vermieter Kai kauft 2026 eine Eigentumswohnung in Hamburg für 400.000 EUR (Baujahr 1995). Nebenkosten 6,5 % Grunderwerbsteuer (26.000 EUR), Notar & Grundbuch 1,5 % (6.000 EUR), Maklergebühr 3,57 % (14.280 EUR). Gesamt: 446.280 EUR.
BMF-Arbeitshilfe ergibt einen Gebäudeanteil von 75 %. Bemessungsgrundlage: 446.280 × 75 % = 334.710 EUR.
AfA-Satz: 2 % (Baujahr 1995). Jährliche Abschreibungen: 334.710 × 2 % = 6.694 EUR. Bei 42 % Grenzsteuersatz spart Kai rund 2.812 EUR pro Jahr — über 50 Jahre kumuliert 140.600 EUR Steuerersparnis.
Wie trage ich Abschreibungen Gebäude in Anlage V ein?
In der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung tragen Sie die Abschreibungen unter Zeile 33 ein. Wichtig:
- Im ersten Jahr und letzten Jahr: zeitanteilige Abschreibung (12-tel-Regel) — z. B. Anschaffung im Juli = 6/12 der Jahres-AfA.
- Bei Wechsel von Selbstnutzung zu Vermietung: AfA ab Vermietungsbeginn neu berechnen.
- Bei Sonderabschreibungen § 7b: Zeile 36 mit gesonderter Anlage „AUS" für Aufstellung.
FAQ: Abschreibungen Gebäude
Welche Abschreibung gilt für Gebäude Baujahr 2026?
Für Wohngebäude mit Baujahr ab 2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3,0 % p. a. (lineare Methode). Alternativ ist die degressive AfA mit 5 % vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG möglich — sie ist im ersten Jahrzehnt steuerlich vorteilhafter, läuft aber nach 30 Jahren langsamer aus. Wer die ersten 4 Jahre maximal absetzen will, kombiniert lineare oder degressive AfA mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG (zusätzlich 5 % p. a.).
Kann ich rückwirkend Abschreibungen geltend machen?
Ja — bis zu 4 Jahre rückwirkend per Einspruch oder Antrag auf schlichte Änderung beim Finanzamt. Wichtig ist, dass die Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind oder unter Vorbehalt der Nachprüfung stehen. Bei vergessenen Abschreibungen aus Anschaffungsjahr 2022 oder früher können Sie einen Antrag auf Berichtigung nach § 173 AO stellen, wenn neue Tatsachen vorliegen. Praxis-Tipp: Sammeln Sie alle Belege zur Kaufpreisaufteilung (Notarvertrag, BMF-Arbeitshilfe, Gutachten) und dokumentieren Sie die Berechnung jedes Jahr neu.
Was passiert mit den Abschreibungen beim Verkauf?
Beim Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn Steuern zahlen. Dabei werden die bis dahin geltend gemachten Abschreibungen dem Verkaufspreis zugerechnet (Buchwert-Differenz). Beispiel: Anschaffung 400.000 EUR, 10 Jahre × 2 % = 80.000 EUR AfA, Restbuchwert 320.000 EUR. Verkauf für 450.000 EUR ergibt einen Veräußerungsgewinn von 130.000 EUR (450.000 − 320.000). Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf — die Abschreibungen bleiben „erhalten".
Sind Abschreibungen für Eigennutzung möglich?
Nein. Abschreibungen für Gebäude sind nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder bei Betriebsvermögen abziehbar. Wer selbst in der Wohnung lebt, kann keine AfA geltend machen — höchstens den Eigenheimrenten-Bonus (§ 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen) oder bei beruflicher Nutzung das Arbeitszimmer (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG). Bei späterem Wechsel von Eigennutzung zu Vermietung beginnt die AfA mit dem Teilwert zum Vermietungsbeginn.
Was ist der Unterschied zwischen Abschreibung und Werbungskosten?
Abschreibungen für Gebäude sind eine Sonderform der Werbungskosten — beide reduzieren die zu versteuernden Mieteinkünfte. Während laufende Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung, Kreditzinsen, Grundsteuer) sofort in voller Höhe absetzbar sind, werden Abschreibungen über die Nutzungsdauer verteilt. Anschaffungsnaher Aufwand binnen 3 Jahren nach Kauf wird als Herstellungskosten behandelt, falls über 15 % der Anschaffungskosten — und damit ebenfalls abgeschrieben statt sofort abgezogen.
Fazit: Abschreibungen Gebäude richtig nutzen
Vermieter, die ihre Abschreibungen Gebäude sauber dokumentieren und alle Sondervorschriften nutzen, sparen je nach Anschaffungsjahr und -volumen 2.000 bis 8.000 EUR Steuern pro Jahr. Die wichtigsten Hebel: korrekte Kaufpreisaufteilung (BMF-Arbeitshilfe), Wahl zwischen linearer und degressiver AfA bei Neubauten, Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau, Denkmal-AfA bei sanierungsbedürftigen Altbauten. Eine genaue Aufstellung aller Anschaffungsnebenkosten und ein Buchwert-Konto helfen langfristig den Überblick zu behalten — besonders beim späteren Verkauf.
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