Vermietung an Angehörige: Miete, Nebenkosten und die 50-/66-Prozent-Grenzen

Vermietest du eine Wohnung an dein Kind, deine Eltern oder andere Angehörige, darf die Miete günstiger sein als am Markt. Für den steuerlichen Werbungskostenabzug ist aber entscheidend, wie hoch das Entgelt im Verhältnis zur ortsüblichen Miete ist. Dabei zählen die Nebenkosten mit. Wer nur die Kaltmieten vergleicht, kann den Vertrag falsch einordnen.

Dieser Ratgeber führt dich durch den Mietvergleich und die laufende Dokumentation. Die Eintragung in die Steuererklärung behandelt weiterhin die Ausfüllhilfe zur Anlage V. Die Prozentrechnung hier ersetzt weder die Prüfung des Angehörigenvertrags noch eine gegebenenfalls erforderliche Überschussprognose.

Schritt 1: Wohnung und Vergleichsmaßstab festhalten

Ausgangspunkt ist § 21 Absatz 2 EStG für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Die Grenzen gelten nicht ausschließlich unter Verwandten. Bei Angehörigen kommt jedoch besonders darauf an, dass ein ernsthaft vereinbartes Mietverhältnis auch tatsächlich durchgeführt wird.

Lege eine kurze Objektbeschreibung an: Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Lage, Ausstattung und Besonderheiten wie eine mitvermietete Küche. Ermittle die ortsübliche Kaltmiete anhand eines passenden Mietspiegels oder anderer belastbarer Vergleichsdaten. Eine einzelne besonders teure Angebotswohnung ist keine verlässliche Grundlage. Speichere die verwendete Fassung und halte fest, wie du Merkmale und Mietspanne eingeordnet hast. Bei Unsicherheit über den Vergleichswert lohnt sich die steuerliche Klärung vor Vertragsschluss.

Schritt 2: Bruttomieten auf beiden Seiten vergleichen

Der Bundesfinanzhof hat im Urteil IX R 44/15 vom 10. Mai 2016 klargestellt: Zum Vergleich gehören die ortsübliche Kaltmiete und die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Das Urteil betrifft ein älteres Steuerjahr. Seine Aussage zum Bruttomietvergleich darfst du nicht mit den damaligen Prozentgrenzen verwechseln.

Entgeltlichkeitsquote = tatsächliches Mietentgelt einschließlich Umlagen ÷ ortsübliche Bruttomiete × 100. Vergleiche denselben Zeitraum und dieselben Leistungen. Bei zwölf unveränderten Monaten kannst du mit Monatsbeträgen rechnen. Bei Änderungen oder Abrechnungsnachzahlungen brauchst du eine nachvollziehbare Jahresaufstellung.

• Vergleichsseite: ortsübliche Kaltmiete plus passende umlagefähige Betriebskosten.
• Angehörigenseite: vereinbarte und tatsächlich geleistete Miete einschließlich der berücksichtigungsfähigen Umlagen; Abrechnungsergebnisse gesondert nachvollziehen.
• Nicht einfach hinzurechnen: das gesamte Hausgeld, Tilgung oder private Unterstützungszahlungen. Hausgeld enthält auch Verwaltung und Rücklagen. Die Abgrenzung erklärt Hausgeld und Nebenkosten.

Eine hohe Vorauszahlung ist kein belastbarer Trick, um die Quote anzuheben. Sie muss zu den erwarteten Kosten passen und später abgerechnet werden. Bewahre deshalb Vorauszahlungen, tatsächliche Kosten und Nachzahlungen oder Erstattungen getrennt auf. Erlasse oder Zahlungsrückstände gehören ebenfalls in die Prüfung.

Schritt 3: Die 50-/66-Prozent-Grenzen richtig einordnen

Die Prognose betrachtet die voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten über die maßgebliche Vermietungsdauer. Eine gute Monatsrechnung oder ein einzelnes Jahr mit Überschuss genügt dafür nicht. Das Bayerische Landesamt für Steuern erläutert diese Zwischenzone ausdrücklich in seinem Merkblatt. Lass Annahmen zu Mieten, Finanzierung, Abschreibung und Erhaltungsaufwand fachkundig prüfen, wenn du in diesem Bereich liegst.

Auch oberhalb von 66 Prozent bleibt zu prüfen, ob der Vertrag steuerlich anerkannt wird und ob die geltend gemachten Ausgaben überhaupt Werbungskosten sind. Die Quote macht beispielsweise private Ausgaben nicht abziehbar.

Zwei fiktive Rechenfälle mit denselben Vergleichskosten

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt. Beide Wohnungen werden jeweils zwölf Monate zu unveränderten Bedingungen vermietet. Alle vereinbarten Zahlungen gehen ein; die Betriebskostenabrechnung ergibt keine Nachzahlung oder Erstattung. Ortsüblich sind monatlich 800 Euro Kaltmiete und 200 Euro umlagefähige Betriebskosten, zusammen 1.000 Euro.

Fall A: Der reine Kaltmietvergleich ergäbe 500 ÷ 800 = 62,5 Prozent und wäre für diese Prüfung falsch. Mit den Betriebskosten ergeben sich 70 Prozent. Fall B: 60 Prozent bedeutet weder automatisch vollen Abzug noch automatisch eine Kürzung um 40 Prozent. Bei positiver Prognose kommt voller Abzug in Betracht; bei negativer Prognose wäre die entgeltliche Quote von 60 Prozent maßgeblich. Bei beispielsweise 10.000 Euro vollständig diesem Mietverhältnis zuzuordnenden, grundsätzlich abzugsfähigen Werbungskosten wären das rechnerisch 6.000 Euro. Das ist keine individuelle Steuerberechnung.

Schritt 4: Vertrag und Nebenkosten tatsächlich durchführen

1. Vor Einzug schriftlich regeln: Wohnung, Mietbeginn, Kaltmiete, Fälligkeit sowie Vorauszahlung oder Pauschale klar festlegen. Eine passende Nebenkostenklausel schafft die Grundlage für die Umlage.
2. Zahlungen nachvollziehen: Regelmäßige Überweisungen mit eindeutigem Verwendungszweck erleichtern die Kontrolle. Dokumentiere auch Rückstände und spätere Vereinbarungen.
3. Bei Vorauszahlungen jährlich abrechnen: Belege sammeln, wirksame Umlageschlüssel verwenden und Guthaben oder Nachforderungen tatsächlich abwickeln. Verwandtschaft ersetzt die Abrechnung nicht.
4. Vergleich jährlich aktualisieren: Prüfe Mietentwicklung, geänderte Betriebskosten und die Jahresquote. Eine steuerlich gewünschte Anpassung erlaubt keine mietrechtlich unzulässige Erhöhung.
5. Unterlagen zusammenführen: Vertrag, Vergleichsberechnung, Kontoauszüge und Abrechnungen ergeben eine prüfbare Dokumentation. Die steuerliche Erfassung erklärt Nebenkosten in der Steuererklärung.

Häufige Fragen

Reichen genau 66 Prozent?

Die gesetzliche Grenze lautet mindestens 66 Prozent. Ein knapp kalkulierter Vertrag kann durch veränderte Vergleichswerte darunter fallen. Rechne mit belegten Werten und prüfe die Entwicklung regelmäßig.

Kann ich auf eine Nebenkostennachzahlung aus Rücksicht verzichten?

Ein Erlass kann die tatsächlich durchgeführten Vertragsbedingungen und das berücksichtigte Entgelt verändern. Dokumentiere ihn und lass die steuerlichen Folgen prüfen, bevor du von einer unveränderten Quote ausgehst.

Gelten die Grenzen auch bei kostenloser Überlassung?

Ohne Mietentgelt fehlt grundsätzlich eine entgeltliche Vermietung. Kostenübernahmen und gemischte Nutzungen müssen gesondert eingeordnet werden; die 66-Prozent-Regel ersetzt diese Prüfung nicht.

Erstellt der Nebenkostenrechner die steuerliche Prognose?

Nein. Der Nebenkostenrechner hilft bei der Betriebskostenabrechnung. Die steuerliche Vergleichsmiete, Vertragsanerkennung und Totalüberschussprognose klärst du gesondert.