Hydraulischer Abgleich: Pflicht, Ablauf und Nachweis für Vermieter

Ein hydraulischer Abgleich ist nach § 60c Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vorgeschrieben, wenn eine Heizungsanlage zur Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wird, das System Wasser als Wärmeträger nutzt und das Gebäude mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten hat. Entscheidend sind also Gebäude, Heizsystem und Anlass zusammen. Aus dem Alter einer laufenden Heizung allein folgt diese Abgleichpflicht nicht.

Für Vermieter geht es anschließend um einen klaren Auftrag und belastbare Unterlagen. Dieser Ratgeber führt dich von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe des Nachweises. Den allgemeinen Überblick über Heizungsregeln findest du im Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz für Vermieter. Das Gesetz heißt inzwischen GModG; der amtliche Internetpfad enthält weiterhin „geg“.

Schritt 1: Anlass und Gebäude festhalten

Lege eine kurze Objektübersicht an: Adresse, Zahl der selbständigen Einheiten, vorhandener Wärmeerzeuger, Wärmeverteilung und geplanter Einbau. Bei gemischt genutzten Häusern sind nicht nur Wohnungen relevant. Ein Gebäude mit vier Wohnungen und zwei selbständigen Gewerbeeinheiten kann die Schwelle ebenfalls erreichen. Bloße Zimmer innerhalb einer Wohnung zählen dagegen nicht automatisch als eigene Einheiten.

Diese Tabelle ersetzt keine Prüfung eines Sonderfalls, etwa bei mehreren Gebäuden mit gemeinsamer Versorgung. Lass dir bei unklarer Zuordnung erläutern, welche Einheiten und welches System der Fachplaner zugrunde legt. Hebe die Begründung zusammen mit dem Auftrag auf.

Schritt 2: Heizungsprüfung und Förderung getrennt prüfen

§ 60b GModG betrifft die Prüfung und Optimierung älterer wassergeführter Anlagen, die keine Wärmepumpen sind, in Gebäuden ab sechs Einheiten. Für Anlagen vor dem 1. Oktober 2009 nennt die geltende Fassung den 30. September 2027; für spätere Anlagen grundsätzlich ein Jahr nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau oder Aufstellung. Ausnahmen und Nachweise sind gesondert zu prüfen. Die Prüfung kann im Rahmen eines Abgleichs nachgewiesen werden, ist aber eine eigene Anforderung.

Lege deshalb drei getrennte Prüfpunkte an: gesetzlicher Abgleich, gegebenenfalls Heizungsprüfung und Bedingungen eines Förderprogramms. Ein Fördergeber kann zusätzliche Unterlagen verlangen. Umgekehrt entfällt eine gesetzliche Pflicht nicht dadurch, dass du keinen Zuschuss beantragst. Alte Fristen der EnSimiMaV sind keine aktuelle allgemeine Abgleichfrist für sämtliche Mietshäuser.

Wenn du Förderung nutzen möchtest, kläre vor Beauftragung die zum Vorhaben gehörenden Antrags- und Nachweisbedingungen. Übernimm keine Fördersätze oder Bestätigungsanforderungen aus einem älteren Angebot ungeprüft.

Schritt 3: Einen vergleichbaren Auftrag ausschreiben

Schicke den angefragten Fachbetrieben dieselbe Objektübersicht. Ergänze, soweit vorhanden, Grundrisse, frühere Berechnungen, Heizkörperlisten und Unterlagen zu Umbauten. Notiere Beschwerden nach Raum und Situation: Wird das Dachgeschoss bei Frost nicht warm? Gibt es Strömungsgeräusche? Solche Angaben helfen beim Ortstermin, beweisen aber noch keine bestimmte Ursache.

Verlange ein Angebot mit getrennten Positionen für Aufnahme und Berechnung, Einstellung, nötige Bauteile und Dokumentation. Kläre außerdem:

• Wer beschafft fehlende Maße und prüft die vorhandenen Unterlagen?
• Welche Wohnungen müssen betreten werden und wer koordiniert die Termine?
• Welche Arbeiten sind enthalten, welche werden erst nach Rücksprache ausgeführt?
• Wie werden Restarbeiten, Nachkontrolle und Übergabe der Einstellungen geregelt?

Ein günstiger Gesamtpreis ist wenig aussagekräftig, wenn Ventiltausch, Zugang zu Wohnungen oder vollständige Unterlagen fehlen. Lass dir diese Grenzen vor Auftragserteilung benennen.

Schritt 4: Berechnung und Einstellung zusammen beauftragen

Nach § 60c GModG gehören die raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung und nötige Optimierung der Heizflächen für niedrige Vorlauftemperaturen sowie die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung dazu. Für die Berechnung verweist die Norm auf DIN EN 12831-1 und DIN/TS 12831-1. Der Abgleich erfolgt nach Verfahren B der ZVSHK/VdZ-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“ oder nach einem gleichwertigen Verfahren.

Frage bei einem angebotenen Alternativverfahren nach der dokumentierten Gleichwertigkeit. Ein Produktname oder die Aussage „automatisch geregelt“ beantwortet diese Frage nicht. Lass dir außerdem erklären, wie die berechneten Werte in tatsächliche Einstellungen übertragen und welche nicht zugänglichen Räume nachgearbeitet werden.

Für die Organisation empfiehlt sich eine Wohnungsliste mit Termin, erfolgtem Zugang und offenen Arbeiten. Informiere die Bewohner rechtzeitig über den geplanten Ablauf und einen erreichbaren Ansprechpartner. Vermeide eigene Änderungen an Pumpen oder Ventilen zwischen den abgestimmten Arbeitsschritten.

Schritt 5: Den schriftlichen Nachweis auf Vollständigkeit prüfen

Die Bestätigung muss die Einstellungswerte, Gebäudeheizlast, eingestellte Wärmeerzeugerleistung, raumweise Heizlastberechnung, Auslegungstemperatur, Regelungseinstellung und den Druck im Ausdehnungsgefäß enthalten. Sie ist schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen mitzuteilen; Mietern ist sie auf Verlangen unverzüglich vorzulegen (§ 60c Abs. 4).

Lege dafür einen eigenen Anlagenordner an. Praktisch gehören Datum, Objektzuordnung, ausführender Betrieb, Berechnungen und Protokoll zusammen. Prüfe, ob das übergebene Dokument wirklich dein Haus und den fertiggestellten Zustand beschreibt. Ein Angebot oder eine Rechnung mit dem Wort „Abgleich“ allein zeigt die Einstellungen nicht.

Vermerke offene Punkte mit Verantwortlichem und Termin. Bei späteren Änderungen an Heizflächen oder Gebäudehülle kannst du mit diesen Unterlagen gezielt fragen, ob eine Anpassung erforderlich ist.

Schritt 6: Kosten und mögliche Einsparung sauber einordnen

Einmalige Installation und Optimierung werden nicht allein deshalb zu laufenden Betriebskosten, weil sie an der Heizung stattfinden. § 1 BetrKV grenzt insbesondere Erhaltungskosten aus; § 2 BetrKV nennt dagegen bestimmte laufende Heizungsbetriebskosten. Lass gemischte Rechnungen aufschlüsseln. Eine mögliche Modernisierungsmieterhöhung braucht eine eigenständige Prüfung, siehe Mieterhöhung nach Modernisierung.

Fiktives Rechenbeispiel: Angenommene Gesamtkosten von 3.000 € und eine lediglich angenommene jährliche Energiekostenminderung von 300 € ergeben 3.000 € ÷ 300 € = zehn Jahre einfache rechnerische Amortisation. Förderung, Finanzierung, Preisänderungen und weitere Arbeiten sind dabei mit 0 € angesetzt. Das ist keine Einsparprognose. Im Mietshaus können außerdem Eigentümer die Investition tragen, während geringere Verbrauchskosten zunächst den Mietern zugutekommen. Die Gebäuderechnung zeigt deshalb noch keine persönliche Rendite des Vermieters.

Häufige Fragen

Muss jedes vermietete Haus hydraulisch abgeglichen werden?

Die hier behandelte Pflicht knüpft an Wasser als Wärmeträger, mindestens sechs Einheiten und einen Einbau zur Inbetriebnahme an. Für ein konkretes Haus können daneben andere technische oder vertragliche Anforderungen relevant sein.

Ist eine Wartungsrechnung schon ein Nachweis?

Prüfe die Anlagen zur Rechnung auf die oben genannten Angaben. Fordere fehlende Berechnungen und Einstellungsprotokolle beim ausführenden Betrieb an.

Kann ich eine feste Heizkostenersparnis einplanen?

Eine sichere Prozentzahl lässt sich daraus nicht ableiten. Dokumentiere Verbrauch und Randbedingungen vor und nach den Arbeiten; Wetter, Nutzung und Energiepreise beeinflussen den Vergleich.